Mag Airbnb-verhuur in een VvE verboden worden?

Je herkent het patroon voordat je het beleid kent. Elke dinsdag en vrijdag rollen er nieuwe koffertjes door het trappenhuis, de vuilnis staat op de verkeerde dag buiten en de code van de centrale deur circuleert inmiddels op een boekingsplatform. De woning van de buren is een minihotel geworden. En op de vergadering klinkt de vraag die in steeds meer verenigingen klinkt. Kunnen we hier eigenlijk iets tegen doen?

Ja. Sterker nog, in veel verenigingen is het al verboden zonder dat iemand het weet. Het antwoord hangt af van twee documenten, de splitsingsakte en het jaartal van jullie modelreglement.

Wat de rechter zegt over toeristen en wonen

Veel splitsingsaktes geven de appartementen een woonbestemming. De vraag is dan of toeristische verhuur daar nog onder valt, en het gerechtshof Amsterdam beantwoordde die vraag in 2016 met een zin die sindsdien de lijn zet. Toeristen wonen niet, zij verblijven slechts tijdelijk. Wonen vraagt een zekere bestendigheid, en verhuur per nacht heeft die niet. Datzelfde hof werd in 2024 nog concreter. Zelfs een logeerkamer die af en toe tegen betaling aan gasten wordt afgestaan, met de bewoner gewoon thuis, lijkt volgens het hof zozeer op een hotel of pension dat het niet meer binnen particulier woongebruik past. En staat er in de akte daarnaast een eigen verbod op het pensionbedrijf, wat in veel aktes het geval is, dan is verhuur via een boekingsplatform ook daarmee in strijd. Dat oordeelde de kantonrechter in Amsterdam al in 2016. Het praktische gevolg is groot. In een vereniging met een woonbestemming in de akte is structurele vakantieverhuur vaak nu al in strijd met die akte, ook zonder dat er ooit een apart verbod is gestemd. De Hoge Raad liet die lijn eind 2025 in stand, al zei hij er zelf niets nieuws bij, dus helemaal beklonken is de vraag nog niet.

Het nieuwste reglement zegt het gewoon hardop

Het modelreglement van 2017 maakte er een expliciete regel van. Horeca, pensionbedrijf en verhuur voor recreatie zijn verboden, en kortdurende verhuur is daarbij scherp gedefinieerd als verhuur per nacht, of het tegen vergoeding in gebruik geven tijdens tijdelijke afwezigheid anders dan met een huurovereenkomst van zes maanden of langer. Het model voor kleine verenigingen uit 2021 neemt dat verbod vrijwel woordelijk over, in artikel 18. Wie een akte van na 2021 heeft, leest daar dus hetzelfde, met een verschil dat verderop telt: dat model geeft de vergadering geen knop om de verhuur alsnog toe te staan. Het verbod staat er onder dat reglement dus al, zonder dat de vergadering ooit iets hoeft te besluiten, en de wereld staat op zijn kop. Eén uitzondering noemt het reglement zelf: geeft de akte het appartement uitdrukkelijk een recreatie- of logiesbestemming, dan mag het wel. Niet de tegenstanders moeten een verbod regelen, maar de voorstanders moeten de vergadering om toestemming vragen, en daarvoor eist het reglement een twee derde meerderheid in een vergadering met twee derde van alle stemmen. Komt dat aantal niet opdagen, dan mag er tussen vijftien dagen en zes weken later een tweede vergadering volgen, en daar vervalt de eis van twee derde van alle stemmen. De oudere generaties reglementen, van 1973 tot en met 2006, noemen vakantieverhuur nergens. Daar loopt alles via de woonbestemming en de rechtspraak hierboven.

Wat je als vereniging kunt doen

1. Lees eerst de akte. Staat er een woonbestemming, en welk modelreglement is van toepassing? Onder het model van 2017 ben je feitelijk klaar en gaat het alleen nog om handhaven.
2. Leg het standpunt vast. Laat de vergadering uitspreken hoe de bestemming wordt uitgelegd, en zet dat in de notulen. Dat is geen nieuw verbod, maar een standpunt van de vergadering waarmee het bestuur kan gaan handhaven. De akte blijft leidend, en wat daarin staat legt uiteindelijk de rechter uit.
3. Waarschuw netjes en handhaaf dan echt. De route is dezelfde als bij elke overtreding. Een aangetekende waarschuwing, een maand, en daarna de boete. Onder de modellen tot en met 2006 moet de hoogte van die boete wel eerst zijn vastgelegd, in de akte of door de vergadering, anders valt er niets op te leggen. Het model van 2017 zet daar standaard 500 euro eenmalig en 150 euro per dag op, tot 5.000 euro. In het uiterste geval bestaat de ontzegging van het gebruik.
4. Vergeet de gemeente niet. Los van de vereniging kunnen gemeenten eigen regels stellen voor toeristische verhuur, met een registratienummer bij elke aanbieding en een maximum aantal nachten per jaar. Kijk dus ook in de huisvestingsverordening van je eigen gemeente. Twee sporen handhaven werkt beter dan één. En andersom geldt het ook. Een vergunning van de gemeente is geen toestemming van de vereniging. Dat staat vaak zelfs met zoveel woorden in het besluit van de gemeente.

En als de vereniging het juist wil toestaan?

Dat kan ook een legitieme keuze zijn, bijvoorbeeld in een gebouw waar veel eigenaars er bewust voor kozen. Regel het dan net zo netjes als een verbod. Onder het model van 2017 vraagt dat het genoemde tweederdebesluit, en onder oudere reglementen is een besluit van de vergadering nodig dat het afwijkende gebruik uitdrukkelijk toestaat, met afspraken over frequentie, aanspreekpunten en de lasten voor de gemeenschappelijke delen. Kijk daarbij eerst naar de akte zelf. Verbiedt die het pensionbedrijf, dan kan zelfs de vergadering het niet toestaan en helpt alleen een wijziging van de akte. Een besluit dat dat toch probeert is nietig, ook als iedereen ervoor was. Onder het model voor kleine verenigingen van 2021 kan het zelfs helemaal niet zonder de akte te wijzigen. Wat niet werkt, is gedogen zonder besluit. Dan bepaalt uiteindelijk niet de vereniging maar de eerste rechtszaak hoe de vlag erbij hangt.

Zo hebben wij dit opgelost

Handhaven strandt zelden op de regels en bijna altijd op het dossier. De waarschuwing zit in een oude mailbox, het uitlegbesluit kan niemand meer vinden, en tegenover de verhuurder sta je opeens met losse velletjes. In SamenVvE liggen de akte, het reglement, de uitlegbesluiten en de waarschuwingsbrieven op één plek vast, met per woning wie er eigenaar is en wie er werkelijk verblijft. Het welles-nietes verandert dan in opzoeken, en een nieuwe eigenaar ziet op dag één welke afspraken er over verhuur gelden. De rolkoffertjes verdwijnen niet vanzelf. De onduidelijkheid wel.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 112 en artikel 120. Een eigenaar mag zijn privegedeelte zelf gebruiken of aan een ander in gebruik geven, en tegelijk mag het reglement een regeling over dat gebruik bevatten. Elk verhuurverbod in een VvE staat of valt met die tweede bepaling.
• Huisvestingswet 2014, artikel 23a en artikel 23b. Een gemeente kan in haar huisvestingsverordening een registratienummer bij elke aanbieding verplichten, een maximum aantal nachten per jaar stellen en een melding per verhuring eisen. Dat spoor loopt langs de vereniging heen.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, december 2017. Artikel 27.2 onder b verbiedt horeca, pensionbedrijf en verhuur voor recreatie, rekent verhuur per nacht en ingebruikgeving tijdens tijdelijke afwezigheid korter dan zes maanden daaronder, en laat dat gebruik toe voor zover de bestemming in de akte het uitdrukkelijk toestaat. Artikel 45 geeft de aangetekende waarschuwing, de maand en de boete van hoogstens 500 euro eenmalig en 150 euro per dag tot 5.000 euro, artikel 56.5 onder d eist voor het toestaan van kortdurende verhuur twee derde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin twee derde van alle stemmen vertegenwoordigd is, en artikel 56.6 laat op een te lege eerste vergadering een tweede volgen, niet vroeger dan vijftien dagen en niet later dan zes weken erna, waarin die quorumeis vervalt.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten kleine vereniging van eigenaars, augustus 2021. Artikel 18 lid 4 onder d herhaalt het verbod op pensionbedrijf en verhuur voor recreatie vrijwel woordelijk, inclusief de nacht en de grens van zes maanden, en artikel 25 kent dezelfde boetebedragen. Anders dan het model van 2017 wijst dit jongste model geen route aan waarlangs de vergadering dat gebruik alsnog kan toestaan.
• De oudere modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl. 1973 (artikel 9 lid 2 en artikel 27), 1983 (artikel 16 lid 4 en artikel 29), 1992 (artikel 17 lid 4 en artikel 29) en 2006 (artikel 25 lid 1 en artikel 41). In geen van deze vier generaties komen de woorden pension, horeca, logies of recreatie voor. Wat er wel staat is de plicht het privegedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming uit de akte, met afwijkend gebruik alleen na toestemming van de vergadering, en een boete waarvan het bedrag eerst moet zijn vastgelegd, in 1973 en 1983 in de akte zelf en vanaf 1992 door de vergadering.
• Gerechtshof Amsterdam, 13 september 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3750. De bestemming particulier woongebruik veronderstelt een zekere mate van bestendigheid, en toeristen wonen niet maar verblijven slechts tijdelijk. Recreatieve verhuur is daarom in strijd met de bestemming in de splitsingsakte en met artikel 17 lid 4 van het model van 1992, ook als de vereniging er jaren niets van heeft gezegd.
• Rechtbank Amsterdam, 14 januari 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:2120. Het hele appartement via Airbnb aanbieden is exploitatie als pension en botst met een pensionverbod dat in de akte zelf is opgenomen, ook als het maar af en toe gebeurt. De vergadering kan daar geen toestemming voor geven zonder de akte te wijzigen, en het besluit waarmee zij dat toch deed was nietig.
• Gerechtshof Amsterdam, 24 september 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2685 en Hoge Raad, 12 december 2025, ECLI:NL:HR:2025:1891. Ook het kortstondig tegen betaling in gebruik geven van een deel van de woning, met de gewone bewoner erbij, lijkt zozeer op een hotel of pension dat het buiten particulier woongebruik valt. De Hoge Raad liet dat oordeel in stand, zij het zonder eigen motivering. In dezelfde zaak had de gemeente voor hetzelfde adres een vergunning voor een bed and breakfast verleend, met in dat besluit de zin dat de eigenaar de toestemming van de VvE zelf moet regelen.