Kennisbank
Uitleg over het besturen van een vereniging van eigenaars, in gewone taal: wat de regels vragen, wat dat voor een kleine vereniging betekent en wat je zelf kunt doen. Vragen over SamenVvE zelf, zoals de kosten, staan bij de veelgestelde vragen.
-
De VvE-begrippenlijst. Van administrateur tot zelfbeheer
De woorden die in elke vergadering vallen, in gewone taal uitgelegd. Bij elk begrip staat waar het echte verhaal te lezen is, want achter bijna elke term uit deze lijst gaat een artikel schuil waarin de wet, het reglement en de rechter aan het woord komen.
Lees het artikel -
Optoppen. Extra woningen op jullie dak, en waarom iedereen moet meetekenen
Het rijk wil tot 2030 honderdduizend woningen door optoppen, en er staat zomaar een ontwikkelaar aan de deur van je VvE. Wat er juridisch gebeurt als er woningen op het dak komen, waarom vier vijfde van de stemmen hier niet genoeg is, wie de opbrengst krijgt, en de vragen die je moet stellen voordat er iets wordt getekend.
Lees het artikel -
De zeven modelreglementen, generatie voor generatie
Van de administrateur uit 1972 tot het uitgeklede model voor kleine VvE's uit 2021. Per generatie wat haar kenmerkt, waar zij afwijkt van haar voorganger en welke artikelen erop ingaan, met de grote kantelpunten op een rij. Eén plek om te zien wat jouw jaartal betekent zodra je het gevonden hebt.
Lees het artikel -
Camera's in de VvE. Wat de vereniging mag, wat de buurman mag en wat niemand mag
Het woord camera staat in geen enkel modelreglement, en toch is er weinig waar buren zo vaak over botsen. Wat de vergadering moet regelen voor camera's in de hal, wanneer de deurbelcamera van de buurman te ver gaat, waarom vier weken bewaren geen wettelijke regel is, en waarom een verborgen camera strafbaar kan zijn.
Lees het artikel -
Zo maak je een slapende VvE wakker
Duizenden verenigingen bestaan alleen op papier. Er wordt nooit vergaderd en niemand betaalt een bijdrage. Sinds 2021 kan dat echt niet meer. Dit is wat je riskeert, en zo zet je het in één seizoen recht.
Lees het artikel -
Digitaal vergaderen met de VvE komt eraan
De wet die volledig digitale ledenvergaderingen mogelijk maakt is aangenomen, maar nog niet in werking. Dit gaat er voor VvE's veranderen, deze eisen horen erbij, en zoveel mag er nu al.
Lees het artikel -
Zo komt er een laadpaal bij jouw VvE
De eerste elektrische auto van het gebouw staat er meestal eerder dan het eerste laadpunt. Dit is de route langs vergadering, techniek en subsidie, en dit is de echte stand van het beloofde recht op een laadpunt.
Lees het artikel -
Welke meerderheid heb je nodig voor het verduurzamingsbesluit?
Isolatie is geen gewoon onderhoud, dus gelden er zwaardere stemregels. Vaak twee derde of zelfs drie kwart, met opkomsteisen. Zo zit dat per modelreglement, zo krijg je het besluit er wél door, en dit wil het wetsvoorstel eraan veranderen.
Lees het artikel -
De subsidie en de lening voor een VvE die wil verduurzamen
Voor verenigingen bestaat een eigen subsidiepot en een eigen lening, en per 2026 zijn de voorwaarden ruimer geworden. Dit vergoedt de SVVE wel en niet, zo werkt de VvE-lening, en deze valkuil verpest elk jaar aanvragen.
Lees het artikel -
Hoe groot is het aansprakelijkheidsrisico van een VvE-bestuurder echt?
Ben ik dan privé aansprakelijk? Het is de vraag die kandidaat-bestuurders tegenhoudt. Het eerlijke antwoord is dat het risico klein is en de lat hoog ligt. Met vier gewoontes maak je hem nog kleiner.
Lees het artikel -
Vijf uitwegen als niemand het VvE-bestuur in wil
In veel verenigingen draait alles op één vermoeid bestuurslid, en steekt niemand zijn hand op. Met deze vijf manieren maak je de klus kleiner, eerlijker en draaglijker. En dit gebeurt er als er echt niemand is.
Lees het artikel -
Zo zeg je de VvE-beheerder op of stap je over
Slechte bereikbaarheid, stijgende tarieven of een jaarrekening die maar niet komt. Overstappen van beheerder is normaler dan je denkt. Dit zijn de stappen, de valkuilen en wat er bij de overdracht echt mee moet.
Lees het artikel -
Wat kost VvE-beheer en wanneer loont uitbesteden?
Professioneel VvE-beheer kost grofweg 8 tot 22 euro per woning per maand. De echte prijs zit in de details, van btw tot minimumtarieven en meerwerk. Dit zijn de cijfers van 2026, met een eerlijke afweging tegen zelfbeheer.
Lees het artikel -
Dit kan de vereniging doen als een eigenaar de VvE-bijdrage niet betaalt
Als één woning niet betaalt, betalen de buren stilletjes mee. Dit is het nette incassotraject van een VvE, van het goede gesprek tot de veertiendagenbrief en de rente. En dit gebeurt er bij een verkoop.
Lees het artikel -
Appartement kopen? Zo beoordeel je de VvE in één avond
Je koopt niet alleen een woning. Je koopt een vereniging mee, inclusief haar spaarpot en haar achterstallige onderhoud. Deze stukken vraag je op, hier let je op, en deze wettelijke bescherming heb je als koper.
Lees het artikel -
Zo raakt een VvE zonder MJOP de verkoop en de hypotheek
De banken zijn soepeler geworden over de VvE en de wet werd juist strenger. Dit gebeurt er anno 2026 echt als het onderhoudsplan of het reservefonds ontbreekt bij een verkoop. En zo komt de rekening toch bij de verkoper terecht.
Lees het artikel -
Achterstallig onderhoud bij je VvE ombuigen naar een plan
Eén op de vijf appartementseigenaren meldt achterstallig onderhoud. Zo breng je de achterstand eerlijk in kaart, zo bepaal je de volgorde, en zo krijg je de leden mee zonder paniek.
Lees het artikel -
Wat het 30-jaren-MJOP gaat betekenen voor jouw VvE
Er ligt een wetsvoorstel dat elke VvE verplicht om dertig jaar vooruit te kijken met het onderhoudsplan. Dit staat erin, dit is de stand, en dit kun je als bestuur nu al doen.
Lees het artikel -
Zelf een MJOP opstellen voor een kleine VvE
Een meerjarenonderhoudsplan maken is geen hogere wiskunde. Met deze vijf stappen zet een kleine vereniging zelf een plan neer waar de spaarpot en de vergadering echt iets aan hebben.
Lees het artikel -
Zo vecht je een VvE-besluit aan voordat de maand voorbij is
De vergadering heeft besloten en jij bent het er grondig mee oneens. Dit is het verschil tussen een nietig en een vernietigbaar besluit, zo werkt de fatale termijn van een maand, en zo verspeel je die maand niet.
Lees het artikel -
Mag je de VvE-bijdrage inhouden als het onderhoud uitblijft?
De lekkage wordt maar niet verholpen en toch schrijft de vereniging elke maand af. Daarom mag betaling opschorten of verrekenen vrijwel nooit, dit zeggen rechters erover, en deze route werkt wél.
Lees het artikel -
Quorum en volmachten op de ledenvergadering
Te weinig mensen in de zaal en toch moet dat dakbesluit vallen. Zo werkt het quorum per modelreglement, dit mag een tweede vergadering, en dit kan er wel en niet met volmachten.
Lees het artikel -
Wat er in de notulen van de ALV moet staan
Geen document in de vereniging wordt zo onderschat als de notulen. Dit moet er wettelijk en volgens je reglement, zo zien goede notulen eruit, en zo starten ze ongemerkt ook een juridische klok.
Lees het artikel -
Wat de kascommissie van de VvE controleert en hoe je dat goed doet
Twee leden en één avond, en toch is dit het belangrijkste controlemoment van het verenigingsjaar. Dit hoort de kascommissie na te kijken, zo pak je het aan zonder boekhouder te zijn, en hierom heeft de penningmeester er zelf het meest aan.
Lees het artikel -
Hoeveel is genoeg in het reservefonds van je VvE?
Elke VvE moet sparen voor groot onderhoud, maar hoeveel eigenlijk? Over de twee rekenmethodes, het gat tussen sparen en nodig hebben, en bijsturen zonder schrikreacties.
Lees het artikel -
Zo bereken je de VvE-bijdrage
De maandelijkse bijdrage is geen gevoelsbedrag. Hij volgt uit de begroting, het onderhoudsplan en de breukdelen in de akte. Met een rekenvoorbeeld, en met de vraag die belangrijker is dan wat de buren betalen.
Lees het artikel -
Zo organiseer je stap voor stap een geldige ALV
De jaarlijkse ledenvergadering is het moment waarop je vereniging beslist. Zo bereid je hem voor, zo nodig je goed uit, en zo zorg je dat de besluiten ook echt geldig zijn.
Lees het artikel -
Wat een kleine VvE in zelfbeheer minimaal geregeld moet hebben
Geen beheerder maar wel een vereniging. Voor duizenden kleine VvE's is zelfbeheer de gewoonste zaak van de wereld. Dit is de minimale basis die dan op orde moet zijn.
Lees het artikel -
Net penningmeester van de VvE? De eerste negentig dagen
Je bent benoemd, je kreeg een schoenendoos met bonnetjes of helemaal niets, en iedereen kijkt naar jou. Dit is het wettelijk minimum, het plan voor de eerste drie maanden, en de beginnersfouten die je overslaat.
Lees het artikel -
Zo krijg je zonnepanelen op het dak van de VvE
Het dak is van iedereen en de zon schijnt voor niets. Dit is de route voor een eigenaar die panelen wil, de afspraken die de vereniging moet vastleggen, en wat het einde van de saldering betekent.
Lees het artikel -
Zo ontstaat een VvE bij het splitsen van een pand
Wie een pand in appartementsrechten splitst, richt zonder het te merken ook een vereniging op. Dit is het proces langs notaris en Kadaster, dit kost het, en hierom eisen sommige gemeenten eerst een vergunning.
Lees het artikel -
Lekkage in de VvE en wie de schade betaalt
Water zoekt de weg naar beneden en de rekening zoekt een eigenaar. Zo zit de verdeling in elkaar bij een lekkage vanuit het dak of een gemeenschappelijke leiding, en dit doe je in de eerste 48 uur.
Lees het artikel -
Zo werkt de opstalverzekering van je VvE
Eén polis voor het hele gebouw, en toch drie lagen dekking. Wat de collectieve opstalverzekering dekt, wat de appartementenclausule voor je regelt, en waar jouw eigen luxe keuken eigenlijk verzekerd is.
Lees het artikel -
Mag Airbnb-verhuur in een VvE verboden worden?
Rolkoffertjes in het trappenhuis en wisselende gezichten bij de voordeur. Dit zegt de rechtspraak over toeristische verhuur in een VvE, dit regelt het nieuwste modelreglement er expliciet over, en zo handhaaf je het.
Lees het artikel -
Welke regels gelden voor een huurder in de VvE?
De eigenaar verhuurt, de huurder woont, en het bestuur zit ertussen. Dit zijn de rechten en plichten van een huurder in de vereniging, van de gebruikersverklaring tot de vraag wie er op de vergadering mag zitten.
Lees het artikel -
Wanneer je toestemming van de VvE nodig hebt om te verbouwen
Binnen je eigen muren ben je vrij, maar de muren zelf zijn vaak van iedereen. Dit zijn de regels voor doorbraken, gevels, vloeren en aanbouwen, en dit is de route als de vergadering nee zegt.
Lees het artikel -
Wat er wel en niet in het huishoudelijk reglement van de VvE mag
De vergadering kan van alles afspreken, maar niet alles wat ze afspreekt is geldig. Dit is de grens tussen het huishoudelijk reglement en de splitsingsakte, en zo werken de boetes die erbij horen.
Lees het artikel -
De VvE van twee of drie, zo doorbreek je een patstelling
In een heel kleine vereniging is onenigheid automatisch een nee, en het dak wacht niet op een betere verhouding. Dit is de gereedschapskist, van de keukentafel tot de vervangende machtiging van de kantonrechter.
Lees het artikel -
Wat mag het VvE-bestuur zelf beslissen zonder de vergadering?
Overal wordt vijfduizend euro geroepen, maar dat bedrag staat alleen in de modelreglementen van 2017 en 2021, en dan nog als vangnet. Dit zijn de echte regels voor mandaat, drempelbedragen en tekenbevoegdheid, en zo leg je ze goed vast.
Lees het artikel -
Zo krijg je inzage in de administratie van je VvE
Als lid mag je de boeken van je vereniging controleren, maar niet elk reglement geeft je dat recht, en het beroemde wetsartikel is sinds 2025 vervangen. Dit mag je opvragen, dit kost het, en deze escalatieladder werkt echt.
Lees het artikel -
Gemeenschappelijk of privé? Zo vind je de grens in jouw VvE
Van wie is het dak, het kozijn, de vloer? Het is de vraag die in vrijwel elke vereniging op tafel komt, en het antwoord staat niet op internet maar in jullie eigen akte. Zo lees je hem, met de lijst per bouwdeel erbij.
Lees het artikel -
Wat mag het VvE-bestuur delen van de AVG?
De ledenlijst, het mailadres van de buren, de wanbetaler op de vergadering. Rond de privacyregels in een VvE zingt veel onzin rond, twee kanten op. Dit mag er echt, dit moet er zelfs, en dit kan niet.
Lees het artikel -
Klopt jouw breukdeel? Zo controleer je wat je aan de VvE betaalt
Jouw aandeel in de kosten ligt vast in de splitsingsakte, maar het komt voor dat een vereniging er jarenlang anders mee rekent zonder het te weten. Zo reken je het aan de keukentafel na, en dit zijn je opties als het niet klopt.
Lees het artikel -
Moet je belasting betalen over het reservefonds van de VvE?
Ja, jouw aandeel in de spaarpot van de vereniging telt mee in box 3, ook al kun je er niet bij. Zo vind je het juiste bedrag in de jaarstukken, dit is het lage spaarpercentage dat sinds 2023 geldt, en dit hoef je allemaal niet te doen.
Lees het artikel -
Zo zit de 10 dB-regel voor harde vloeren in de VvE echt in elkaar
Iedereen roept tien decibel, bijna niemand weet tien decibel waarvan. Dit zeggen de reglementen echt over laminaat en parket, dit betekent het getal, en dit is de route bij overlast van boven.
Lees het artikel -
Wie moet vocht en schimmel in de VvE oplossen?
Zwarte puntjes op de slaapkamermuur en een bestuur dat zegt dat je beter moet ventileren. Zo bepaal je of het probleem bouwkundig is of gedrag, wat er over de onderzoekskosten wel en niet vastligt, en welke route werkt als niemand beweegt.
Lees het artikel -
Een warmtepomp in de VvE, wie daar echt over gaat
De offerte is binnen en de installateur kan over drie weken komen. Er is alleen nog dat ene ding, de buitenunit moet aan de gevel, en die gevel is niet van jou. Over toestemming, de geluidsnorm van 40 decibel, het collectieve alternatief en de subsidie die er echt is.
Lees het artikel -
Je appartement verkopen, dit regel je met de VvE
Verkopen is meer dan een fotograaf en een bord in de tuin. De koper krijgt jouw vereniging erbij, en jouw mededelingsplicht reikt verder dan de vragenlijst. Dit is het stukkenpakket, de route bij de notaris en alles wat je een boze brief van de koper bespaart.
Lees het artikel -
Wat mag er nog in het trappenhuis van de VvE?
De kinderwagen onder de trap, de fiets in de gang, de scootmobiel bij de lift. Sinds juli 2024 is de wet er glashelder over, en de reden is een brand waarbij twee mensen omkwamen in een lift. Dit zijn de regels, de uitzonderingen en de nette route voor bestuur en bewoner.
Lees het artikel -
Zonwering, schotels en de gevel, wat mag er in een VvE
De installateur kan volgende week komen, vraagt hij nog even, en is de VvE eigenlijk akkoord? Voor bijna alles aan de buitenkant van het gebouw is toestemming van de vergadering nodig, ook op je eigen balkon. Zo vraag je het goed aan, en zo pakt een bestuur wildgroei netjes aan.
Lees het artikel -
Schilderwerk aanbesteden met de VvE, zo vergelijk je offertes echt
Drie offertes, drie totalen, en niemand aan tafel die kan zeggen waarom de duurste duizenden euro's duurder is. Wie eerst een goede werkomschrijving maakt, kan wel vergelijken. Over verfsystemen en garantie, de steiger, de btw en de keuring die gratis is als je hem op tijd regelt.
Lees het artikel -
Voorzitter van de VvE? Het zijn er eigenlijk twee
De voorzitter van de vergadering en de voorzitter van het bestuur zijn twee verschillende rollen, met een andere benoeming en andere bevoegdheden. Wie dat verschil kent, weet ook hoe je een uitslag aanvecht, wie er tekent bij spoed en hoe je een verhitte vergadering heel houdt.
Lees het artikel -
Zo krijg je jouw punt op de agenda van de VvE
Je mailt het bestuur over de fietsenstalling en hoort maandenlang niets. Dan valt de agenda op de mat en jouw punt staat er niet op. Of je een agenderingsrecht hebt, hangt af van het jaartal van je reglement, maar rechteloos ben je nooit. Dit zijn de routes.
Lees het artikel -
Funderingsproblemen in de VvE, van eerste scheur tot herstelplan
Iemand zegt het woord fundering en de vergadering valt stil. Toch begint dit niet met tonnen maar met een paar honderd euro en de juiste volgorde. Over signalen en de kaart, de scan die paniek bespaart, wie de fundering betaalt en waarom de buren geen bijzaak zijn.
Lees het artikel -
De nieuwbouw-VvE, zo nemen bewoners het over van de ontwikkelaar
Het gebouw is nieuw, de vereniging niet. Die bestond al voordat jij de sleutel kreeg, met een bestuur dat de ontwikkelaar aanwees en contracten die je nooit hebt gezien. Zo nemen de bewoners het roer over, van de eerste vergadering tot de oplevering van het trappenhuis.
Lees het artikel -
De bankrekening van de VvE, waarom de tenaamstelling alles is
Op wiens naam staat de spaarrekening van jullie vereniging eigenlijk? Als het antwoord de beheerder is, heb je een probleem dat je vandaag wilt oplossen. Over de rekening, het reservefonds, de ton van het depositogarantiestelsel en wie er mag tekenen.
Lees het artikel -
Een airco in je appartement? Eerst langs de vergadering
De installateur kan volgende week komen, maar de buitenunit hangt aan een gevel die van iedereen is. Waarom een mailtje van het bestuur niets waard is, hoe de 40 decibel echt werkt en wat een aircoverzoek laat slagen of stranden bij de rechter.
Lees het artikel -
Roken en barbecueën op het balkon, wat mag er echt
De rook van de buurman trekt zo je woonkamer in en niemand lijkt er iets aan te kunnen doen. Wat de wet werkelijk zegt over roken en barbecueën op het balkon, waar het omslagpunt naar onrechtmatige hinder ligt en wat de VvE wel en niet kan regelen.
Lees het artikel -
De VvE-bijdrage gaat omhoog, wat mag en wat kun je doen
Een forse verhoging of een eenmalige extra bijdrage van duizenden euro's; er is geen VvE-onderwerp waarover vaker ruzie ontstaat. Welke meerderheid er echt nodig is, waarom terugwerkende kracht meestal mag en welke bezwaren bij de rechter wel en niet kansrijk zijn.
Lees het artikel -
Een vergoeding voor het VvE-bestuur, zo blijft die belastingvrij
Het bestuur draait al jaren op dezelfde twee mensen en iemand oppert een vergoeding. Dat mag, en tot 2.200 euro per jaar zelfs belastingvrij. Wie erover besluit, waar de grenzen echt liggen en welke verzekering VvE-bestuurders juist niet dekt.
Lees het artikel -
De jaarrekening van de VvE, en wat decharge echt betekent
Drie weken voor de vergadering valt er een pdf van vier pagina's in je mail en op de avond zelf moet je er iets van vinden. Hoe je de jaarrekening als leek in een half uur controleert, wat vaststellen met je bijdrage doet en waarom decharge geen generaal pardon is.
Lees het artikel -
Asbest in een ouder complex, de nuchtere route
De aannemer wijst naar de kit rond een kozijn en ineens is het woord asbest gevallen. Wat er echt moet en wat mag blijven zitten, wanneer een inventarisatie verplicht is en waarom het asbestdakenverbod en het asbestattest twee hardnekkige spookverhalen zijn.
Lees het artikel -
De tuin van de VvE, wie betaalt en wie bepaalt
De bovenbewoner betaalt mee aan een tuin waar hij nooit zit en het terras van de benedenbuur schuift elk jaar een stukje op. Hoe de kosten echt verdeeld zijn, wat je in de tuin mag veranderen en waarom dertig jaar gedogen geen eigendom oplevert.
Lees het artikel -
Kozijnen en glas in de VvE, van wie zijn ze en wie betaalt
Het kozijn is van iedereen, het glas is een verhaal apart en de binnenkant schildert de eigenaar. Hoe de grens per reglementsgeneratie verschuift, wat er gebeurt bij houtrot en eigenmachtig vervangen, en hoe de glassubsidie echt rekent.
Lees het artikel -
Mag de VvE huisdieren verbieden?
Een huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement is vrijwel altijd ongeldig, en toch hangt het in menige hal. Waar zo'n verbod echt moet staan, welke regels de VvE wel mag stellen en waarom een assistentiehond zwaar weegt.
Lees het artikel -
De begroting van de VvE, wie hem maakt en wie erover gaat
De beheerder stuurt een concept, de vergadering hamert het af en niemand weet dat de begroting vanaf 2006 een bevoegdheidsdocument is. Wat er verplicht in moet, welke meerderheid er echt nodig is en wat er gebeurt als er geen begroting komt.
Lees het artikel -
Acht dagen of vijftien? De oproep voor de ALV luistert nauw
De uitnodiging valt in je mailbox en de vergadering blijkt al over vijf dagen. Mag dat? De wet noemt geen enkele termijn, jouw splitsingsakte wel. Over dagen tellen, de stukken die mee moeten, mailen na de uitspraak van de Hoge Raad en wat er met besluiten gebeurt na een te late oproep.
Lees het artikel -
Jouw cv-ketel, het kanaal meestal van de VvE. Zo zit het met de collectieve rookgasafvoer
Eén bewoner vervangt zijn ketel door een HR-ketel op het oude collectieve kanaal, en de rookgassen kunnen bij de buren naar binnen worden geblazen. Waarom de ketel van jou is en de afvoer meestal van de vereniging, sinds wanneer alleen een gecertificeerd bedrijf eraan mag werken (niet de datum die iedereen noemt), en wat de vergadering wel en niet mag regelen.
Lees het artikel -
Het bestuur roept geen vergadering bijeen. Zo dwing je er een af
Twee jaar geen ledenvergadering, brieven blijven onbeantwoord en niemand weet hoe de reservepot ervoor staat. De wet geeft je hier niet het recht dat internet belooft, jouw eigen akte wel. De route langs het verzoek, de voorzitter en desnoods een zelf uitgeschreven vergadering, met de valkuilen uit de rechtszaal erbij.
Lees het artikel -
Kamerverhuur, hospita of short stay. Wat je akte toestaat hangt soms op een enkel woord
Vier studenten in een appartement, een inwonende huurder of een expat voor drie maanden. Het zijn drie verschillende situaties met drie verschillende uitkomsten, en de rechtspraak laat zien dat een meervoud in de akte het verschil kan maken tussen mogen en een boete. Plus de vergunning van de gemeente die er los van staat.
Lees het artikel -
De VvE en de KvK. Inschrijven, de wissel doorgeven en het UBO-verhaal
De bank vraagt om een actueel uittreksel en ineens blijkt de bestuurder van tien jaar geleden nog ingeschreven te staan. Moet elke VvE eigenlijk bij de KvK staan, hoe geef je een bestuurswissel door, en waarom krijg je UBO-formulieren van de bank terwijl de KvK zegt dat een VvE niets hoeft? De regels, de fabels en de week waarbinnen het moet.
Lees het artikel -
Vluchtroutes en noodverlichting in de VvE. Wat echt moet, en wat iedereen denkt
Noodverlichting is in een gewoon appartementengebouw niet verplicht, en groene bordjes ook niet. Wat wel moet is verrassend concreet, licht dat het doet, een deur die zonder sleutel opent, en sinds juli 2024 een gang zonder fietsen, met een uitzondering voor de deurmat. Plus het ene gebouwdeel waar de regels omslaan, de parkeergarage.
Lees het artikel -
Een lening voor de VvE. Hoe het werkt en wie waarvoor aansprakelijk is
Het dak moet dit jaar nog en de spaarpot komt tienduizenden euro's tekort. Dan valt op de vergadering het woord lening, en meteen ook de woorden die niet kloppen. Dat mag toch niet? Dan zit ik toch aan de hele schuld vast? Over de leenbevoegdheid sinds 2018, jouw breukdeel, wat er bij verkoop gebeurt en waarom opt-out geen veilige route is.
Lees het artikel -
Klagen over je VvE-beheerder. De ladder van gesprek tot geschillencommissie
Er is geen tuchtcollege voor VvE-beheerders, en de Geschillencommissie VvE Management neemt alleen klachten van de vereniging zelf aan, niet van een boze eigenaar. Toch is er een ladder die werkt, en de sterkste knop zit dichterbij dan je denkt, in je eigen vergadering. Plus het verschil tussen de twee commissies dat bijna niemand kent.
Lees het artikel -
Blokverwarming en de stookkosten. Meten, verdelen en de wet die half geldt
De jaarafrekening valt op de mat en niemand begrijpt waarom de bovenbuurman minder betaalt. Bij blokverwarming gelden de meetregels van de Warmtewet wel voor de VvE en de maximumtarieven juist niet, en over de vraag of je naar verbruik of naar breukdeel verdeelt spreekt de rechtspraak zichzelf tegen. Een gids door het halve regime.
Lees het artikel -
Het eigen risico van de VvE-opstalpolis. Wie dat gat betaalt, staat nergens, en juist daarom is het te regelen
De verzekeraar keert uit en houdt het eigen risico in, en dan begint de discussie pas. Geen wet en geen modelreglement zegt wie dat gat draagt. Hoe de risicoverdeling uit je reglement wel werkt, waarom een vergadering het bij besluit mag leggen bij de eigenaar in wiens privégedeelte de oorzaak lag, en waarom vooraf vastleggen alles is.
Lees het artikel -
Galerijvloeren, balkons en breedplaatvloeren. De onderzoeksplicht die veel VvE's gemist hebben
Sinds een galerijvloer in Leeuwarden bezweek, rust er op veel flats een wettelijke onderzoeksplicht. De termijn is allang verstreken en juist daardoor denken besturen dat het wel over is. Het omgekeerde is waar. Welke gebouwen eronder vallen, wat er met breedplaatvloeren bij kwam, en hoe de gemeente de kosten op individuele eigenaars kan verhalen.
Lees het artikel -
De lift van de VvE. Keuren, onderhouden en de vraag of de begane grond meebetaalt
Op de lift hangt een kenmerk met een datum, en dat kleine plaatje is het halve verhaal. Hoe vaak de keuring echt moet (niet jaarlijks), wat het liftboek is, waarom de wet niets over onderhoudsbeurten zegt, en het eerlijke antwoord op de vraag of de begane grond mag stoppen met meebetalen.
Lees het artikel -
Een bestuurder benoemen of ontslaan. Zo verloopt de wissel zonder brokken
De bestuurder zit er al twaalf jaar en het rommelt. Maar wie benoemt en ontslaat er eigenlijk in een VvE, moet dat op de agenda, en wat als de vertrekkende bestuurder de administratie niet afgeeft? Over de vergadering die altijd het laatste woord heeft, de valkuil van de beheerder die ook bestuurder is, en wat decharge echt waard is.
Lees het artikel -
Je appartement verhuren. De verklaring die wel moet en de toestemming die meestal niet hoeft
Iemand op de vergadering weet het zeker, verhuren mag alleen met toestemming van de VvE. De wet zegt iets anders, en geen van de zeven modelreglementen eist toestemming voor gewone verhuur. Wat wel altijd geregeld moet worden is de gebruikersverklaring, en wie een weigering laat passeren verliest binnen een maand meer dan hij denkt.
Lees het artikel -
De spaarpot van de VvE. Wat mag eruit, en waar moet hij staan
Er staat een mooi bedrag op de rekening en meteen komen de vragen. Mogen we hiervan de schoonmaak betalen? Beleggen? Uitkeren aan de leden nu de renovatie klaar is? Over de aparte rekening die de wet eist, de honderdduizend euro van de depositogarantie en de besluiten die je nodig hebt voor elke euro die eruit gaat.
Lees het artikel -
Rookmelders in de VvE. Wie ze ophangt, waar ze moeten hangen en waar de plicht stopt
De rookmelderplicht stopt bij de voordeur van je appartement. Binnen hang je ze zelf op, een per verdieping, en in het trappenhuis schrijft de wet er geen voor. Hoe het zit bij verhuur, wat de gemeente kan doen als ze ontbreken, en het eerlijke antwoord op de vraag of de verzekeraar dan niet uitkeert.
Lees het artikel -
Een boete van de VvE. Wat echt mag, en wat sneuvelt bij de rechter
De vergadering is het zat en roept om een boete voor de eigenaar die de regels blijft negeren. Maar wie mag die boete eigenlijk opleggen, hoe hoog mag hij zijn en welke waarschuwing moet eraan voorafgaan? Het antwoord verschilt per reglementsgeneratie, en de rechtspraak laat genadeloos zien waar het misgaat.
Lees het artikel -
Eigenaarsbelang. Waarom je dure keuken niet vanzelf onder de VvE-polis valt
De opstalverzekering van de vereniging mag beperkt zijn tot het gebouw zoals het werd opgeleverd, en dan valt jouw nieuwe keuken er niet onder. Het woord eigenaarsbelang staat in geen wet en geen reglement, maar het gat is echt. Wat je moet melden, wat je moet vragen, en de taxatietruc uit de wet die de discussie achteraf voorkomt.
Lees het artikel -
Welke meerderheid heb je nodig? Niet elk besluit is de helft plus een
Iemand roept dat de meerderheid heeft gestemd en dat het dak er dus komt. Maar voor grote uitgaven, verbouwingen en het huishoudelijk reglement gelden zwaardere drempels, en die verschillen per reglementsgeneratie. Over twee derde en drie vierde, de vier vijfden die anders telt, en waarom een besluit met te weinig stemmen nooit veilig wordt.
Lees het artikel -
De administratie loskrijgen bij een beheerwissel. Betalen hoeft niet, zekerheid stellen wel
De vergadering kiest een nieuwe beheerder en de oude zet het portaal op zwart tot de laatste factuur is betaald. Van wie de administratie echt is, welke acht onderdelen het jongste modelreglement als minimum noemt, waarom een beroep op retentierecht meestal strandt, en de wettelijke sleutel die bijna niemand kent, een depot bij de notaris in plaats van betalen.
Lees het artikel -
Naar de rechter met je VvE. Welke route, welke termijn en wat het kost
Praten werkt niet meer, en wie gaat zoeken vindt drie antwoorden en vier loketten. De routekaart voor VvE-conflicten. Waarom bijna alles bij de kantonrechter begint, wat een verzoek in 2025 echt kost, welke termijnen keihard zijn, en wat er waar is van arbitrage, geschillencommissies en mediation.
Lees het artikel -
De vervangende machtiging. Als de VvE zonder goede reden nee zegt, kan de kantonrechter ja zeggen
De vergadering stemde tegen je zonnepanelen, of je mede-eigenaar reageert gewoon nergens op. Dat voelt als een eindstation, maar het appartementsrecht kent er een instrument voor dat bijna niemand kent. Wat de rechter toetst, hoe je de kostenverdeling er meteen bij vraagt, en waar de machtiging ophoudt.
Lees het artikel -
De splitsingsakte wijzigen. Wanneer het moet, wat het kost en hoeveel stemmen je nodig hebt
Bijna iedereen stemde voor, en toch weigert de notaris te passeren. Het wijzigen van een splitsingsakte is de zwaarste procedure in het appartementsrecht, met vier vijfden van álle stemmen, toestemming van elke bank en een wachttijd van drie maanden. De route stap voor stap, en de uitwegen als het vastloopt.
Lees het artikel -
De VvE-verklaring bij verkoop. Wat erin moet en waarom te laag opgeven definitief is
De notaris mailt om de VvE-verklaring en het bestuur weet niet precies wat daarin hoort. Terwijl dit het document is waarmee de vereniging haar geld veiligstelt en de koper zijn plafond kent. Wat de wet en je reglement eisen, waarom een te laag bedrag niet te herstellen is, en hoe je voorkomt dat je achter het net vist.
Lees het artikel -
Contracten van de VvE. Looptijd, stilzwijgende verlenging en netjes opzeggen
Het liftcontract blijkt stilzwijgend verlengd en iemand roept dat dit sinds de Wet van Dam niet meer mag. Voor een VvE ligt dat anders, want zij is geen consument. Waarom de looptijd het belangrijkste getal is, hoe je wél opzegt of ontbindt, en de fout waarmee een vereniging 15.813,33 euro verloor.
Lees het artikel -
Fraude in de VvE. De signalen, de sloten die er al horen te zitten en wat je doet als het raak is
Fraude in een vereniging is bijna nooit één greep uit de kas, maar een patroon dat jaren doorloopt omdat niemand kijkt. Over de administrateur die acht jaar zijn gang kon gaan, de sloten die al in je reglement staan, de signalen die je serieus mag nemen, en waarom het geld na de strafzaak meestal niet terugkomt.
Lees het artikel -
Waar mag het geld van de VvE aan worden uitgegeven? De doelomschrijving getoetst
Een barbecue uit de kas, een kunstwerk voor de hal, een potje voor de bewonerscommissie. De meerderheid stemt voor, en toch kan het besluit nietig zijn. Over de vier woorden in de wet, de grens in je eigen akte, en de zaak waarin zeven van de acht stemmen niet genoeg waren.
Lees het artikel -
Riool en standleidingen in de VvE. Wie betaalt de verstopping en wie belt de loodgieter
Het toilet borrelt zodra de buren douchen, en in de groepsapp ontstaan meteen drie kampen. Van wie is die buis, wie mag de ontstopper bellen en wie betaalt de rekening. De grens per modelreglement, de twee rechters die dezelfde zin anders lazen, en de route als de verstopping steeds terugkomt.
Lees het artikel -
Het dak van de VvE. Wie het betaalt, wie erop mag en wie er verantwoordelijk is
De offerte voor het nieuwe dak ligt op tafel en iedereen kijkt een andere kant op. In de meeste verenigingen de grootste post in het onderhoudsplan, en het bouwdeel met de meeste misverstanden. Over de vraag van wie het dak is, waarom de bovenste bewoner niet meer betaalt, wat er wettelijk moet bij dakwerk, en wanneer een dakkapel de hele akte omgooit.
Lees het artikel -
Je splitsingsakte en de tekening lezen. Waar je ze vindt en wat er echt staat
Op de vergadering weet iedereen zeker wat er in de akte staat, maar niemand heeft hem ooit opengeslagen. Voor 19,30 euro ligt hij binnen twee werkdagen in je mailbox. Zo lees je de dikke lijnen en indexnummers op de tekening, zo vind je je breukdeel, en dit gebeurt er als akte en tekening elkaar tegenspreken.
Lees het artikel -
Scootmobiel en traplift in de VvE. Wat de vergadering moet toestaan
De VvE hoeft de verbouwing niet te betalen, maar zodra de gemeente of de bewoner zelf betaalt, blijft er maar één vraag over, toestemming, en die kan de vergadering lang niet altijd weigeren. Hoe de gelijkebehandelingswet de vergadering begrenst, wat er sinds juli 2024 over scootmobielen in de bouwregels staat, en de waarborgsom die elke trapliftzaak makkelijker maakt.
Lees het artikel -
Nieuwbouwgebreken en de VvE. Twee opleveringen, en een gat van vijf procent
Je appartement en het gebouw worden apart opgeleverd, aan verschillende partijen, en het depot bij de notaris valt drie maanden na jouw eigen sleutel al vrij, meestal nog voordat het dak is overgedragen. Wie de garantie op de gemeenschappelijke delen kan inroepen, welke klokken er lopen, en waarom te laat bij de garantie echt te laat is.
Lees het artikel -
Een grooteigenaar in je VvE. Wat zijn stemmen mogen, en waar de grens ligt
De corporatie met de meerderheid mag die macht gewoon gebruiken, oordelen rechters keer op keer, en toch sneuvelen er besluiten. Niet om de uitkomst, maar om de manier waarop. Waar de stemmacht vandaan komt, welke akte de enige harde regel bevat, en wat een minderheid wel en niet kan.
Lees het artikel -
Aansluiten op een warmtenet. Niet de gemeente beslist, maar je eigen vergadering
Geen gemeente kon een VvE van het gas af dwingen; de dwang komt uit je eigen vergadering. Welke meerderheid daarvoor nodig is, hoe zes eigenaars met een dwangsom leerden wat te laat protesteren kost, en waarom je precies een maand hebt.
Lees het artikel -
De aansprakelijkheids- en rechtsbijstandverzekering. Voor de dag dat er iemand valt
Een val in de parkeergarage kostte een vereniging de zaak, een val op een gladde vlonder een andere juist niet, en het verschil zat in wat de vereniging al wist. Wanneer een VvE aansprakelijk is, welke aktes de polis verplicht stellen, en wat de rechtsbijstandverzekering echt waard is.
Lees het artikel -
Parkeerplaatsen in de VvE. Van wie is die plek nou echt
Of je jouw plek mag verkopen, verhuren of er een caravan op mag zetten hangt af van één vraag, in welke van de drie juridische vormen je hem hebt. Waarom twintig jaar parkeren de plek niet van jou maakt, wat de akte over verhuur kan zeggen, en waarom de folder van de makelaar niets bewijst.
Lees het artikel -
Het energielabel van je appartement. Van jou, niet van de VvE
De labelplicht ligt bij jou als eigenaar, niet bij de vereniging, en hij geldt maar op drie momenten. Hoe zo'n label tot stand komt, wat het doet met je hypotheek en je huurpunten, en waarom geen label erger uitpakt dan een slecht label.
Lees het artikel -
De VvE doet niets aan het onderhoud. Zo krijg je het toch voor elkaar
De beslissing over onderhoud ligt in elke akte bij het bestuur, niet bij de vergadering, en wie dat weet klopt meteen op de goede deur. De twee routes naar de kantonrechter, waarom de volgorde van handelen alles bepaalt, en wat je bij acuut gevaar wel en niet zelf mag doen.
Lees het artikel -
Herbouwwaarde en onderverzekering. Eén te laag getal en iedereen betaalt mee
Bij een te laag verzekerd bedrag kort de verzekeraar elke schade, niet alleen de grote, en het tekort verdelen de eigenaars onderling naar breukdeel. Hoe de herbouwkosten uit je akte werken, wat een garantie tegen onderverzekering echt is, en waarom te hoog verzekeren net zo goed weggegooid geld is.
Lees het artikel -
Welk modelreglement geldt voor jouw VvE. Het jaartal dat alles bepaalt
Er bestaat niet één modelreglement maar een reeks van zeven, en jouw akte kan er bovendien van afwijken; een eigenaar verloor zijn punt over de vloer van de buurman omdat hij het internetmodel aanhaalde in plaats van zijn eigen akte. Hoe je jouw generatie vindt, wat het jaartal in de praktijk uitmaakt, en waarom de wijzigingenlijst het echte leeswerk is.
Lees het artikel -
Zelf klussen in de VvE. Wat mag, wat de akte tegenhoudt en wie betaalt als het misgaat
Veel VvE's schilderen zelf om geld te besparen, en veel VvE's doen dat al tientallen jaren. Toch kan één nieuwe bewoner dat hele beleid onderuit halen, want de akte is bepalend. Wat er wel kan als jullie zelf willen klussen, hoe je omgaat met het bestuurslid dat een klusbedrijf heeft, en wie er aansprakelijk is als de klusser van de ladder valt.
Lees het artikel -
De VvE opheffen, samenvoegen of eruit stappen. Wat kan en wat echt niet kan
Je lidmaatschap opzeggen kan niet, de VvE opheffen met een vergaderbesluit ook niet, en twee VvE's kunnen niet fuseren. Wat er wel kan, loopt via de notaris met iedereen aan boord, of via de kantonrechter. Hoe een splitsing echt eindigt, waarom de banken meestal de zwaarste horde zijn, en wat er met het reservefonds gebeurt.
Lees het artikel -
Een eigenaar overlijdt, gaat failliet of is spoorloos. Wat het bestuur dan doet
Sla je splitsingsakte maar dicht, over overlijden, faillissement en onvindbare eigenaars staat er niets in. Wie er lid is vanaf de dag van overlijden, wat beneficiair aanvaarden voor je vordering betekent, waarom je er niet op moet rekenen dat de curator de maandbijdrage betaalt, wat je bij een veiling wel redt, en hoe je rechtsgeldig vergadert en incasseert als iemand spoorloos is.
Lees het artikel -
Twee appartementen samenvoegen of een appartement opdelen. Wat mag en wat het je kost
Je hebt het appartement naast of boven je gekocht en de muur mag eruit, denk je. Waarom een doorbraak lang niet altijd een aktewijziging vergt, waarom je na de samenvoeging toch twee keer bijdrage betaalt en twee stemmen houdt, welke lichte route naar de kantonrechter bijna niemand kent, en waarom het opdelen van een appartement in twee woningen een mijnenveld is.
Lees het artikel -
Commissies in de VvE. De technische commissie, de kascommissie en de raad van commissarissen
De kascommissie is verplicht, ook als je reglement er met geen woord over rept. De technische commissie staat nergens op papier en mag toch overal. En de raad van commissarissen bestaat alleen als je akte hem noemt. Wie welke commissie instelt, wat zij mag, en hoe een jaarrekening sneuvelt op een verkeerd samengestelde kascommissie.
Lees het artikel -
Dat stukje dak, die berging, dat tuintje. Wanneer gemeenschappelijk toch van jou wordt, en wanneer nooit
Een dakterras op het gemeenschappelijke dak, een kelderberging die al twintig jaar bij jouw appartement hoort, een tuintje dat iedereen als het jouwe kent. Er zijn vier routes waarlangs zulk gebruik kan ontstaan, en maar twee daarvan houden stand. Waarom een vergaderbesluit een gunst is en geen eigendom, waarom verjaring vrijwel nooit lukt, en wat je als koper controleert.
Lees het artikel -
Belastingen en de VvE. Wanneer btw gaat spelen en wat je zelf aangeeft
Een gewone VvE staat buiten de btw, en negen van de tien mensen denken dat het andersom is. Waarom je de btw op het schilderwerk niet terugkrijgt, hoe zonnepanelen, verhuur en laadpalen je toch de belasting in trekken, wat de kleineondernemersregeling daaraan doet, en wat je als eigenaar zelf in box 3 opgeeft.
Lees het artikel -
De VvE moet naar binnen. Wanneer je de deur open moet doen, en wat er dan geldt
Er moet aan een leiding achter je keukenwand worden gewerkt en het bestuur kondigt een aannemer aan. Moet je die binnenlaten, wie bepaalt of het echt nodig is, en wie betaalt de rommel? De toegangsplicht die in de wet en in alle zeven modelreglementen staat, wat er gebeurt als je de deur dichthoudt, en waarom je er niet op moet rekenen dat de VvE hem laat openbreken.
Lees het artikel -
Bestuur, beheerder, administrateur en voorzitter. Wie doet wat in de VvE
In oude aktes heet het bestuur administrateur, er bestaan twee verschillende voorzitters, en de beheerder is helemaal geen orgaan maar een ingehuurde dienstverlener. De rollenkaart van de VvE per generatie van het modelreglement, wie er mag tekenen, en wat er gebeurt als de verkeerde persoon beslist.
Lees het artikel -
Hoofd- en ondersplitsing. Twee VvE's in een gebouw, wie betaalt en wie stemt
Post van twee VvE's over hetzelfde gebouw, twee bijdragen en twee reservefondsen. Dat is geen fout maar een hoofdsplitsing met een ondersplitsing. Welke van de twee waarover gaat, wie er namens jouw blok stemt in de grote vergadering, waarom er twee extra modelreglementen bestaan die bijna niemand kent, en waar je op let als je in zo'n complex koopt.
Lees het artikel -
Isolatie in de VvE. Dak, gevel, glas en wie betaalt wat
Isoleren hoeft niet van de wet, en juist daarom gaat het in een VvE zo veel moeizamer dan in een rijtjeshuis. Van wie de spouw is terwijl geen enkel reglement dat woord kent, waarom het glas aan drie woorden uit 1983 hangt, hoe de meerderheid meebeweegt met het onderhoudsmoment, waarom de snelle vleermuisroutes niet voor appartementen gelden, en het gat in de ventilatieregels waar je zelf in kunt vallen.
Lees het artikel -
Dakterras, dakopbouw, dakkapel. Wanneer het ja van de vergadering niets waard is
De vergadering wil best ja zeggen tegen het dakterras van de buurman, maar soms is dat ja nietig, hoe netjes er ook is gestemd. De enige vraag die telt is of de eigendom verandert. Wanneer een toestemmingsbesluit genoeg is, wanneer de akte mee moet, en de vier woorden die in elk ja horen.
Lees het artikel -
VvE-kosten doorberekenen aan je huurder. Wat mag mee en wat blijft van jou
De VvE-bijdrage als servicekosten in het huurcontract zetten voelt logisch en is bijna altijd fout. Welk deel van de bijdrage wel mag worden doorberekend, waarom het reservefonds en de opstalverzekering van de eigenaar blijven, wat er gebeurt als het formulier voor de Huurcommissie half is ingevuld, en waarom een besluit van de vergadering je huurder niet bindt.
Lees het artikel -
Gebreken na de koop van een appartement. Verkoper, VvE of toch jijzelf
Zes weken na de overdracht zit er een plek op het plafond, en iedereen zegt dat het een zaak van de VvE is. Dat klopt maar half. Waarom je je verkoper gewoon kunt aanspreken, ook als het gebrek in het gemeenschappelijke dak zit, hoe snel je moet klagen, wat een ouderdomsclausule echt waard is, en waarom oude VvE-notulen zo vaak de doorslag geven.
Lees het artikel -
De intercom, de sloten en de sleutels. Van wie ze zijn en wie erover beslist
Het kastje in uw gang is van de vereniging, uw cilinders ook, en het woord sleutel staat in geen enkel modelreglement. Wie beslist over vervanging, wanneer er twee derde nodig is, waarom een verlopen sleutelcertificaat geen reden voor paniek is, en waarom u nooit zelf de monteur belt.
Lees het artikel -
Glasvezel en de zendmast op het dak. Wat je moet dulden en waar je over onderhandelt
De kabel moet je als VvE dulden, de zendmast niet, en dat verschil bepaalt hoe sterk je staat. Waar je bij glasvezel wél over gaat, waarom een mastcontract in Zandvoort na zeven jaar alsnog sneuvelde, hoe de bewonersstemming echt werkt waarbij zwijgen als instemmen telt, en wat er klopt van de zorgen over straling en belasting.
Lees het artikel -
De winkel onder je appartement. Wat de akte toestaat, en wat de vergadering mag
De winkel beneden wordt een afhaalzaak en de bewoners voelen zich machteloos tegenover een belegger met een advocaat. Dat is meestal onterecht. Waarom de splitsingsakte beslist en de overlast er pas daarna toe doet, wat een winkel juridisch is, wanneer een weigering standhoudt, en waarom de gemeente en de VvE twee verschillende deuren zijn.
Lees het artikel
Niets gevonden voor "". Probeer een ander woord, of kies een ander onderwerp.
De kennisbank groeit met onderwerpen waar besturen in de praktijk tegenaan lopen. Mis je iets? Mail het naar info@samenvve.nl.