Zo raakt een VvE zonder MJOP de verkoop en de hypotheek

Het verkoopbord staat er net een week en de bezichtigingen liepen storm. Dan komt het mailtje van de hypotheekadviseur van de koper. Of de VvE-stukken aangeleverd kunnen worden. Het onderhoudsplan. De jaarcijfers. De stand van het reservefonds. Op dat moment ontdekt de verkoper wat het bestuur al jaren wist maar nooit urgent vond. Die stukken zijn er niet, of niemand weet waar.

Hoe erg is dat anno 2026? Het eerlijke antwoord is genuanceerder dan de meeste websites beweren. En juist die nuance moet je kennen, of je nu verkoopt of in het bestuur zit.

De mythe dat je zonder actieve VvE geen hypotheek krijgt

Die stelling klopt niet, en bij de nationale hypotheekgarantie klopte zij nooit. De voorwaarden stellen geen enkele eis aan een actieve VvE, een MJOP of een reservefonds. NHG zegt zelf dat de geldverstrekker mag toetsen en eventueel stukken opvraagt. En bij de grote geldverstrekkers is de richting de afgelopen jaren versoepeld, niet verscherpt. Dat blijft per bank verschillen, dus vraag het na voordat je erop rekent. De grootste hypotheekverstrekker van het land liet zijn harde eis van een actieve vereniging eind 2025 los. Wat die bank er precies voor in de plaats doet is niet openbaar, maar NHG zegt wel hoe het werkt. De geldverstrekker toetst zelf of een actieve vereniging gewenst is, mag extra stukken opvragen, en moet de koper hoe dan ook op zijn wettelijke plichten wijzen. Wie dus roept dat de koop klapt omdat de VvE slaapt, overdrijft.

Let wel op de paradox. De wet werd de afgelopen jaren juist strenger, en pas daarna gingen de banken los. Sinds 2021 kan geen woon-VvE er meer onderuit, er moet gereserveerd worden op basis van een onderhoudsplan of van minstens een half procent van de herbouwwaarde. Dat een bank er niet meer hard op toetst, heft die plicht niet op. NHG zegt dat er met zoveel woorden bij, ook nu de eis van een actieve vereniging is losgelaten.

Waar het wél knelt

De echte toets zit niet in de acceptatieregels maar in de waardering en het proces.

• De taxateur kijkt naar het gebouw, niet naar de brochure. Achterstallig onderhoud komt in het taxatierapport terecht. Lopen de directe herstelkosten fors op, dan is een aanvullend bouwkundig rapport nodig. Bij hypotheken met NHG ligt die grens op tien procent van de marktwaarde, en ook een slechte bouwkundige staat is op zichzelf al genoeg reden voor zo'n rapport. Een gebouw zonder plan en zonder fonds is precies het gebouw waar zulk achterstallig onderhoud woont.
• De adviseur vraagt door. Geldverstrekkers mogen stukken opvragen en doen dat bij twijfel ook. Elke ontbrekende bijlage is een extra ronde tussen makelaar, bestuur en bank. Bij een vereniging zonder actief bestuur is er bovendien niemand om de vraag aan te stellen.
• De notaris heeft het bestuur nodig. Bij de overdracht hoort wettelijk een verklaring van het VvE-bestuur aan de akte, met daarin de openstaande bijdragen, de stand van het reservefonds en de schulden van de vereniging. Kopers en hun adviseurs lezen die verklaring echt. Een leeg fonds staat er zwart op wit in.
• De koper rekent het door. Wie ziet dat er nooit gespaard is, weet dat de eerste grote klus een naheffing wordt. Dat verrekent hij in het bod. Niet de bank maar de markt prijst het gebrek in, en dat kost meestal meer dan welke acceptatie-eis ook.

Wat het bestuur nu al kan regelen

Alles wat het proces soepel maakt, hoort een vereniging toch al te hebben. Een fonds waarin echt gespaard wordt, want dat eist de wet sinds 2021 van elke vereniging met woningen. Een inschrijving bij de Kamer van Koophandel, want ook die is verplicht. Een jaarvergadering met notulen, want dat schrijft vrijwel elk splitsingsreglement voor. En een onderhoudsplan, dat de wet niet in alle gevallen eist omdat je ook op het halve procent mag sparen, maar dat in de modelreglementen van 2006 en 2017 wel bij het bestuur is neergelegd en dat als enige laat zien waar je nu eigenlijk voor spaart. Wie dat op orde heeft, maakt elke toekomstige verkoop in het gebouw makkelijker. Dat is ook het argument voor de leden die zeggen dat ze toch nooit gaan verkopen. Hun buren wel, en wat de buren voor hun woning krijgen, is precies waar de volgende koper van hun eigen woning naar kijkt.

Wat je als verkoper kunt doen

Weet je dat de vereniging niet op orde is, begin dan maanden voor de verkoop en niet in de week van de overdracht. Vraag de stukken op. Ontbreekt het plan, agendeer het dan alsnog, want zelfs een eerste eenvoudige versie geeft taxateur en koper meer houvast dan niets. Is de vereniging in slaap gevallen, lees dan het artikel over het wakker maken van een slapende VvE. Dat proces kost al gauw enkele maanden, alleen al omdat een vergadering vijftien dagen van tevoren moet worden opgeroepen en de jaarvergadering binnen zes maanden na afloop van het boekjaar valt. Die maanden wil je vóór de verkoop laten vallen, niet erin, met een zenuwachtige koper aan de andere kant van de tafel.

Zo hebben wij dit opgelost

De mail van de hypotheekadviseur komt altijd op het moment dat er haast is, en dan wreekt zich elk jaar waarin niemand het archief urgent vond. In SamenVvE staan de akte, de notulen, de jaarcijfers, het onderhoudsplan en de stand van het reservefonds bij elkaar, altijd actueel. Komt er een verkoop aan, dan is het pakket voor makelaar en notaris in een paar minuten compleet, inclusief de gegevens voor de wettelijke bestuursverklaring. Geen zoektocht door de mappen en mailboxen van drie generaties bestuursleden, en geen koper die afhaakt omdat het te lang stil blijft.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 126. De vereniging houdt een reservefonds in stand voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten, en voor een gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd bedraagt de jaarlijkse reservering ten minste het bedrag dat de vergadering vaststelt ter uitvoering van een door haar vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaar oud dat ten minste tien jaar beslaat, of anders ten minste een half procent van de herbouwwaarde. De wet laat de vereniging dus kiezen tussen die twee rekenwijzen.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 122. De notaris zorgt dat bij de overdracht een verklaring van het bestuur aan de akte wordt gehecht, met wat de vertrekkende eigenaar op die dag schuldig is en daarnaast de omvang van het reservefonds en de schulden van de vereniging. Koper en verkoper zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen uit het lopende en het voorafgaande boekjaar, en de koper nooit voor meer dan het bedrag uit die verklaring.
• Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, artikel 172. Verenigingen die bij de inwerkingtreding van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars nog niet jaarlijks reserveerden, kregen daarvoor drie jaar de tijd. Daarna geldt de reserveringsplicht voor elke vereniging met woningen.
• Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars. Deze wet bracht de jaarlijkse reservering, de aparte rekening op naam van de vereniging en de opgave van reservefonds en schulden in de bestuursverklaring in Boek 5. Zij geldt van 1 januari 2018 af, waardoor de overgangstermijn van drie jaar op 1 januari 2021 afliep.
• Handelsregisterwet 2007, artikel 6. Een vereniging van eigenaars staat in de opsomming van rechtspersonen die in het handelsregister worden ingeschreven. De inschrijving bij de Kamer van Koophandel is dus geen keuze van het bestuur.
• De modelreglementen bij splitsing, over het reservefonds, het onderhoudsplan en de jaarvergadering, via notaris.nl. 1992 (artikel 32, artikel 33 en artikel 40), 2006 (artikel 10, artikel 45 en artikel 46) en 2017 (artikel 14, artikel 49 en artikel 50). In het model van 1992 mag de vergadering een reservefonds vormen maar hoeft dat niet en staat er nog geen onderhoudsplan in, in dat van 2006 is het bestuur verplicht een meerjarenonderhoudsplan te laten maken, en in dat van 2017 ontstaat die plicht zodra de vergadering kiest om op het plan te sparen. Alle drie schrijven een jaarvergadering voor binnen zes maanden na afloop van het boekjaar, met notulen van wat er is behandeld.
• Rechtbank Rotterdam, 11 december 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9683. Om de bestuursverklaring te krijgen moet de notaris zowel het kadastrale register als het handelsregister raadplegen en blijven rappelleren zolang een reactie van het bestuur uitblijft. Komt de verklaring er niet, dan mist de koper het plafond uit die verklaring en blijft hij de bijdragen over het lopende en het voorafgaande boekjaar gewoon verschuldigd.
• Rechtbank Midden-Nederland, 24 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6250. Een besluit waarin de vergadering voor een jaar minder in het reservefonds stort dan het onderhoudsplan vraagt is nietig wegens strijd met de wet. De kantonrechter noemt daarbij uitdrukkelijk dat de wet de vereniging de keuze laat tussen het onderhoudsplan en de herbouwwaarde.