Je appartement verkopen, dit regel je met de VvE

De makelaar mailt een lijstje. Splitsingsakte, reglement, notulen van de laatste jaren, jaarcijfers, het onderhoudsplan. Jij opent de kast en vindt een multomap met twee jaarafrekeningen en een folder van de beheerder. Herkenbaar, en geen ramp, want vrijwel alles is op te vragen. Wat je bij de verkoop van een appartement vooral moet weten, is dat de koper niet alleen jouw woning koopt maar ook jouw vereniging, en dat jij meer moet vertellen dan de vragenlijst vraagt.

Het stukkenpakket bij elkaar

Begin met de akte. De splitsingsakte en de bijbehorende tekening bepalen wat de koper precies koopt en waarvoor hij straks meebetaalt. Heb je ze niet, dan levert het Kadaster ze per mail voor 19,85 euro, binnen twee werkdagen. Op papier kost het 22,25 euro en duurt het iets langer. Moet het Kadaster zoeken naar de juiste akte, dan komt daar 60 euro aan onderzoekskosten bij. Het modelreglement waarnaar de akte verwijst, is gratis te downloaden bij de notarisorganisatie. Je hoeft alleen het jaartal te weten dat in je akte staat. De jaarstukken, de begroting, het onderhoudsplan en de notulen vraag je op bij het bestuur of de beheerder. Die stukken horen er te zijn, want de vereniging moet haar administratie zeven jaar bewaren. In de reglementen van 1992, 2006 en 2017 betaalt de vertrekkende eigenaar de afmeldkosten van de beheerder en betaalt de koper de informatiekosten. Vanaf het model van 2006 staat erbij dat die informatiekosten niet hoger mogen zijn dan de werkelijke kosten. De vragenlijst hoort ten slotte bij een modelcontract uit de branche zelf, geen wettelijk formulier. Vul de lijst serieus in, maar zie hem niet als de grens van je plicht. Wil je weten waar de koper straks op let, lees dan onze aankoopcheck voor een appartement. Dat lijstje is jouw voorbereiding.

Vertellen wat je weet

Een koper hoort zelf onderzoek te doen, maar dat ontslaat jou niet van de plicht te vertellen wat je weet. Zo besliste de hoogste rechter het al in de jaren negentig. Dat de koper slordig was en niet doorvroeg, redt jou dus niet als jij iets wist dat je had moeten melden. Concreet gaat het om drie soorten kennis. Gebreken die je kent, zeker als ze het gewone gebruik van de woning raken. Besluiten van de vergadering over groot onderhoud en extra bijdragen. En de staat van de gemeenschappelijke delen, want daar kun je je als verkoper niet achter de vereniging verschuilen. Een rechter zei het onverbloemd. Een gebrek in het casco of de fundering kan gewoon een gebrek zijn van wat jij verkoopt, ook al is het herstel een zaak van de hele vereniging, omdat zo'n gebrek de prijs en de kwaliteit van het geleverde mee bepaalt.

Het klassieke voorbeeld is de renovatie die al besloten is. Een verkoper wist dat er plannen lagen die per appartement zo'n twintigduizend euro konden gaan kosten, en liet de koper tekenen zonder het te vertellen. De rechter vernietigde de koop gedeeltelijk en de verkoper moest tienduizend euro terugbetalen. Draai het om en het wordt geruststellend. Wie eerlijk en volledig meldt, staat sterk. In zaken waarin de koper niet kon hardmaken dat de verkoper iets had achtergehouden, werden claims afgewezen. En de ouderdomsclausule die makelaars bij oudere gebouwen opnemen, helpt wel, maar minder dan verkopers hopen. Rechters lezen zo'n clausule vaak beperkt, en tegen een geschonden mededelingsplicht helpt geen enkele clausule.

Bij de notaris

Op de dag van de overdracht hecht de notaris een verklaring van jouw VvE-bestuur aan de akte. Daarin staat wat jij op die dag nog aan de vereniging schuldig bent en hoe groot het reservefonds is. In de reglementen van 2006 en 2017 staat er ook bij welk aandeel daarin bij jouw appartement hoort, en moet het bestuur die opgave op verzoek van de notaris zo snel mogelijk afgeven. Voor jou als verkoper draaien er die dag twee scharnieren. De koper is naast jou aansprakelijk voor bijdragen uit het lopende en het vorige boekjaar, maar nooit voor meer dan wat er in die verklaring staat. Een openstaande achterstand wordt daarom in de praktijk met de koopsom verrekend en rechtstreeks aan de vereniging betaald. En wie de al besloten extra bijdrage voor het groot onderhoud draagt, hangt af van de generatie van je reglement. Onder de modelreglementen tot en met dat van 2006 blijft zo'n bijdrage volledig bij jou hangen, voor besluiten die in jouw tijd als eigenaar zijn genomen. Het modelreglement uit 2017 maakt koper en verkoper daarvoor juist samen aansprakelijk, en bij een ander of jonger reglement zoek je de bepaling zelf op. Kijk dus eerst in je akte voordat je in de onderhandeling iets weggeeft of juist laat liggen.

Je deel van de spaarpot

Het reservefonds keert bij verkoop niets uit. Het geld is van de vereniging en blijft op haar rekening staan, en jouw lidmaatschap eindigt vanzelf op de dag van de levering. Wat je wel krijgt, is een getal. In de reglementen van 2006 en 2017 becijfert de verklaring voor de notaris ook jouw aandeel, en een goed gevulde spaarpot is een eerlijk verkoopargument. Of de koper daar iets extra voor betaalt, is puur onderhandeling. Er bestaat geen regel voor, dus laat je niets aanpraten over een verplichte verrekening, in geen van beide richtingen. Hoe dat aandeel fiscaal bij jou telt, staat in ons artikel over het reservefonds en box 3.

Die oude verbouwing

Bijna elke verkoper heeft er een. De doorbraak van vijftien jaar geleden, het rooster van de afzuigkap in de gevel, de wand die ooit is weggehaald zonder iets te vragen. Voor veranderingen aan gemeenschappelijke delen en aan het aanzien van het gebouw eisen de reglementen toestemming van de vergadering, en stilzwijgen van het bestuur is geen toestemming. Sommige verplichtingen reizen bovendien mee naar de koper, terwijl jij aansprakelijk blijft. Wie twee appartementen samenvoegde, sleept onder het reglement van 2017 een herstelplicht mee die pas eindigt als de scheiding netjes terug is, en verkoper en koper zijn daar samen op aan te spreken. De nette route is saai maar effectief. Regulariseer voor de verkoop, met een toestemmingsbesluit van de vergadering dat in de notulen staat, of benoem de situatie met zoveel woorden in de koopovereenkomst zodat de koper die situatie uitdrukkelijk aanvaardt. Waar de grens tussen jouw deel en het gemeenschappelijke deel precies ligt, lees je in gemeenschappelijk of privé.

Het energielabel

Bij de verkoop hoort een geldig energielabel, en in de advertenties waarmee je de woning te koop aanbiedt hoort de labelletter te staan. Voor een enkel gebouw geldt nog een uitzondering, bijvoorbeeld een gebouw waarin geen energie wordt gebruikt of een alleenstaand gebouw van minder dan vijftig vierkante meter, dus kijk dat eerst na. Een monument valt daar niet meer onder, ook daarbij hoort tegenwoordig een geldig label. Bij de verkoop geef je de koper een geldig label van jouw appartement zelf, want een verzamellabel van het hele gebouw telt daarvoor niet. Een label is tien jaar geldig vanaf de opnamedatum, dus het exemplaar van de vorige verkoop kan zomaar verlopen zijn. Er komt een gecertificeerde adviseur voor langs. De opname duurt zo'n anderhalf tot twee uur. De prijs is vrij, dus vraag er meer dan een op. Wie zonder label verkoopt, riskeert sinds dit jaar een boete van 550 euro. Wat het label niet doet, is de levering blokkeren. De notaris kan gewoon passeren, de boete komt achteraf van de inspectie. Laat het daar niet op aankomen, het is het makkelijkste vinkje van het hele traject.

Na de handtekening

Gek genoeg ligt de wettelijke meldplicht na de overdracht bij de koper. Die moet de vereniging direct schriftelijk laten weten dat hij eigenaar is geworden. Meld het zelf toch ook even aan het bestuur, anders blijven de incasso's op jouw naam doorlopen. Bewaar daarna je verkoopdossier, met de ingevulde vragenlijst, de gedeelde stukken en je mails. Komt de koper later met een klacht, dan moet hij op tijd klagen, en hij moet jou in de regel eerst in gebreke stellen en de kans geven om te herstellen. Kopers die zonder overleg zelf lieten repareren, bleven bij de rechter op hun eigen kosten zitten. Jouw beste verdediging is het dossier waaruit blijkt wat je hebt verteld. Weet ten slotte dat een koper kan stranden op de financiering als jullie vereniging geen deugdelijk onderhoudsplan heeft. Lees in hoe een VvE zonder MJOP de verkoop raakt waarom dat ook jouw probleem is, want een afgeketste koper is jouw vertraging.

Zo hebben wij dit geregeld

Het lijstje van de makelaar is voor veel verkopers het moment waarop de multomap door de mand valt. In SamenVvE is dat lijstje iets om af te vinken. De kluis bewaart de splitsingsakte, het reglement, de notulen, de jaarstukken en het onderhoudsplan per categorie, en het bestuur beantwoordt jouw verzoek zonder eerst een archief in te duiken. De opgave van jouw achterstand voor de notaris rolt uit het achterstandsscherm, met de actuele stand van de bijdragen. En omdat elk lid het kasboek, de begroting en het onderhoudsplan zelf kan inzien, wacht je niet op een beheerder die op vakantie is. Verkopen blijft een spannende tijd, maar dan om de goede redenen.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 122. De notaris hecht bij de overdracht een verklaring van het bestuur aan de akte, met de openstaande bijdragen en het reservefonds, en de nieuwe eigenaar moet zijn verkrijging zelf aan de vereniging melden. Koper en verkoper zijn hoofdelijk aansprakelijk voor bijdragen uit het lopende en het voorgaande boekjaar, maar de koper nooit voor meer dan het bedrag uit die verklaring.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 125 en artikel 126. Het lidmaatschap van de vereniging eindigt van rechtswege zodra je ophoudt appartementseigenaar te zijn, dus op de dag van de levering. Het reservefonds blijft op een rekening op naam van de vereniging staan, zonder recht op uitkering aan de vertrekkende eigenaar.
• Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 6.27, artikel 6.28, artikel 6.29 en artikel 6.30. Bij verkoop moet de eigenaar een geldig energielabel van zijn eigen appartement aan de koper geven, en een label is tien jaar geldig vanaf de opnamedatum. Advertenties voor de woning moeten de labelletter vermelden. Alleen een korte lijst gebouwen is van de labelplicht uitgezonderd, en een monument hoort daar niet meer bij.
• De modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl. 1973 (artikel 25), 1983 (artikel 28), 1992 (artikel 28), 2006 (artikel 40) en 2017 (artikel 42). Wie de al besloten extra bijdrage voor groot onderhoud draagt, verschilt per generatie. Tot en met het model van 2006 is dat uitsluitend de verkoper, vanaf het model van 2017 zijn koper en verkoper er samen aansprakelijk voor, maar alleen voor bijdragen uit het lopende en het voorafgaande boekjaar en de koper nooit voor meer dan het bedrag uit de bestuursverklaring. Vanaf het model van 1992 leggen deze artikelen de afmeldkosten van de beheerder bij de verkoper en de informatiekosten bij de koper, vanaf 2006 met de grens dat die niet hoger mogen zijn dan de werkelijke kosten.
• Modelreglement bij splitsing 2017, artikel 24 en artikel 25. Veranderingen aan gemeenschappelijke delen of aan het aanzien van het gebouw vereisen toestemming van de vergadering. Wie twee appartementen samenvoegde blijft naast zijn koper hoofdelijk aansprakelijk voor het herstel van de oorspronkelijke scheiding.
• Hoge Raad, 10 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2629. Dat de koper zijn onderzoeksplicht verzaakte, sluit niet uit dat de verkoper over diezelfde feiten een eigen mededelingsplicht had.
• Rechtbank Amsterdam, 19 november 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7729. Een gebrek in het casco of de fundering kan non-conformiteit van het appartementsrecht opleveren, ook als het herstel de gemeenschappelijke delen betreft en medewerking van de VvE vereist.
• Rechtbank Utrecht, 2 februari 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BP3835. Een verkoper die bekende renovatieplannen van ongeveer twintigduizend euro per appartement verzweeg, schond zijn mededelingsplicht. De rechtbank vernietigde de koop gedeeltelijk en de verkoper moest tienduizend euro terugbetalen.