Klopt jouw breukdeel? Zo controleer je wat je aan de VvE betaalt

Gepubliceerd op

Jouw aandeel in de kosten ligt vast in de splitsingsakte, maar het komt voor dat een vereniging er jarenlang anders mee rekent zonder het te weten. Zo reken je het aan de keukentafel na, en dit zijn je opties als het niet klopt.

Het komt bijna altijd per ongeluk naar buiten. Bij de koffie na de vergadering laat de buurvrouw haar voorschotnota zien, en die is tientjes lager dan de jouwe. Zelfde verdieping, zelfde plattegrond. De eerste gedachte is een rekenfout. De tweede is wantrouwen richting de penningmeester. Maar de verklaring zit meestal in een document dat veel eigenaars nog nooit hebben opengeslagen. De splitsingsakte, met daarin jouw breukdeel.

Drie getallen die niet hetzelfde zijn

Wie dit onderwerp wil snappen, moet drie getallen uit elkaar houden. Het breukdeel is je aandeel in het gebouw, bijvoorbeeld 60/1000. Het stemgewicht bepaalt hoe zwaar je stem telt op de vergadering. En de verdeelsleutel bepaalt wie welk deel van de kosten draagt. Ze lijken familie van elkaar en vaak zijn ze ook gelijk, maar het hoeft niet. Alle modelreglementen zeggen dat het aantal stemmen apart in de akte wordt bepaald, los van het breukdeel.

Er zit nog een verrassing in de wet zelf. De wettelijke hoofdregel is namelijk dat elke eigenaar een gelijk deel van de kosten betaalt, per appartementsrecht evenveel. Dat vrijwel iedereen in de praktijk naar breukdeel betaalt, komt doordat elk modelreglement dat zo regelt, niet doordat de wet het eist. En let op, welk modelreglement bij jullie hoort staat in de akte, en die akte gaat voor; de modellen van 1992, 2006 en 2017 zeggen dat zelfs met zoveel woorden, en bij de andere generaties volgt het uit de wet, die het reglement tot onderdeel van de akte maakt. Jouw kostenaandeel staat dus altijd ergens op papier. De vraag is alleen of jullie praktijk dat papier volgt.

Waar je breukdeel vandaan komt

Het breukdeel wordt bij de splitsing bepaald en de notaris is vrij in de methode. Meestal is de vloeroppervlakte de basis, maar de officiële toelichting bij het modelreglement voor kleine VvE's uit 2021 noemt ook de verkoopprijs of een taxatierapport als geldige grondslag, en varianten waarin buitenruimten zoals balkons half of helemaal niet meetellen. Twee even grote appartementen kunnen dus volkomen legitiem verschillende breukdelen hebben, bijvoorbeeld omdat het ene een dakterras heeft. De wet eist wel dat de akte vermeldt op welke grondslag een afwijkende verdeling berust. Zoek in je akte naar een zin die begint met woorden als deze breukdelen zijn gebaseerd op. De modelreglementen van vóór 2006 zeggen zelf niets over die grondslag, en in de praktijk ontbreekt de zin bij oude aktes dan ook regelmatig. Dan weet niemand meer waarom de verhoudingen zijn zoals ze zijn.

Zo reken je het na aan de keukentafel

  1. Zoek je breukdeel op. Het staat in de splitsingsakte en in de leveringsakte van je eigen woning. Heb je die niet, dan levert het Kadaster de splitsingsakte met tekening per mail, binnen twee werkdagen. Reken op zo'n twintig euro en kijk voor het actuele tarief op kadaster.nl.
  2. Tel alle tellers op. De breukdelen van alle appartementsrechten samen horen precies de noemer te vormen. Komt de som niet uit, dan is er iets bijzonders aan de hand en is dat je eerste vraag aan de beheerder of de notaris.
  3. Deel jouw teller door de noemer. Dat percentage is jouw aandeel in de gemeenschap.
  4. Leg het naast de begroting. Vermenigvuldig je percentage met de totale begroting en met de jaarlijkse reservering, en vergelijk de uitkomst met je voorschotnota. Wijkt het af, dan is er ofwel een afwijkende sleutel in de akte, ofwel een rekenfout, ofwel een besluit dat mogelijk helemaal niet geldig is.

Eén waarschuwing bij dat vergelijken. De spreadsheet van de beheerder is geen bron van recht. De sleutel staat in de akte, en een beheerder kan die ooit verkeerd hebben overgenomen en die fout jarenlang hebben meegekopieerd.

Als de praktijk afwijkt van de akte

Hier wordt het scherp. Een besluit van de vergadering dat een andere verdeling afspreekt dan de akte voorschrijft, is nietig. Niet vernietigbaar binnen een maand, maar van rechtswege ongeldig, alsof het nooit is genomen. Een kantonrechter zette in 2024 een streep door een stookkostenverdeling die al twintig jaar werd gebruikt, met de droge vaststelling dat twintig jaar volhouden iets nog niet geldig maakt. En het huishoudelijk reglement mag de sleutel evenmin regelen. Een gerechtshof verklaarde zelfs een aktebepaling nietig die dat probeerde toe te staan, omdat de wet afwijken alleen via het reglement in de notariële akte toelaat.

Heel soms houdt een oude praktijk toch stand, maar dan moet er veel gebeuren. In één zaak ging het om achtentwintig jaar breed gedragen beleid, in een andere om twintig jaar praktijk waarna de akte alsnog was aangepast en benadeelde eigenaars werden gecompenseerd. Dat zijn de uitzonderingen die de hoofdregel bevestigen. Wie te veel heeft betaald, kan dat terugvorderen, maar wacht er niet te lang mee, want na vijf jaar is zo'n vordering verjaard. Hoe dat in een concreet geval uitpakt, is maatwerk, en daar is een jurist geen overbodige luxe.

Een oneerlijk breukdeel veranderen

Is je breukdeel niet fout toegepast maar echt oneerlijk vastgesteld, dan is er maar één koninklijke weg en dat is de akte wijzigen. Daarvoor is medewerking van alle eigenaars nodig, of een vergaderbesluit met ten minste vier vijfde van alle stemmen die er in de vereniging bestaan, genomen op een vergadering die met minstens vijftien dagen is opgeroepen en gevolgd door medewerking van het bestuur, een notariële akte en inschrijving. Weigeren eigenaars zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter hun medewerking vervangen, al kan dat verzoek alleen worden gedaan door eigenaars die samen minstens de helft van de stemmen hebben. Zo verleende een kantonrechter in Rotterdam begin 2025 die vervangende machtiging voor een aktewijziging met nieuwe breukdelen, en oordeelde daarbij dat in dat gebouw ook de oppervlakte van de balkons moest meetellen. Dat is een uitspraak over die ene vereniging, geen regel dat balkons overal meetellen.

Op veel plekken lees je nog een andere route, via het wetsartikel waarmee je de rechter rechtstreeks om wijziging van de akte kunt vragen. Voor breukdelen werkt die route niet. Een kantonrechter heeft in 2023 uitdrukkelijk beslist dat het aanpassen van breukdelen niet onder dat artikel valt. Het is bedoeld voor een akte die niet meer klopt met het gebouw, bijvoorbeeld na een verbouwing die nooit in de papieren is verwerkt.

Zo hebben wij dit opgelost

Het wantrouwen bij de koffie verdwijnt niet met een goede uitleg achteraf, maar met een plek waar iedereen dezelfde verhoudingen ziet. In SamenVvE voer je de verdeelsleutels uit de akte één keer in, met de noemer erbij. Het portaal telt de breukdelen op en waarschuwt meteen als de som niet klopt met de akte, precies de controle uit stap twee hierboven. Daarna ziet elk lid het eigen aandeel gewoon op het dashboard staan, als breuk en als percentage, en weegt de stemming op de vergadering met diezelfde verhoudingen. De akte blijft de bron. Het portaal zorgt dat de voorschotnota van de buurvrouw geen raadsel meer is.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat een verschil in voorschotnota's uitlegbaar is in plaats van verdacht?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen