Je splitsingsakte en de tekening lezen. Waar je ze vindt en wat er echt staat

Op de vergadering gaat het over de berging op zolder, en iemand zegt beslist dat die gewoon bij nummer drie hoort, want zo staat het in de akte. Dan valt het stil. Niemand aan tafel heeft die akte ooit opengeslagen, en niemand weet waar hij ligt. Zo gaat het in heel veel verenigingen, terwijl de splitsingsakte het enige document is waar alles op teruggaat. Wie hem kan lezen, wint elke discussie over grenzen, breukdelen en bergingen nog voordat hij begint. Het goede nieuws is dat lezen te leren is, en dat de akte binnen twee werkdagen in je mailbox kan liggen.

Vier woorden, één document

De woorden akte, splitsingstekening, reglement en modelreglement lopen in gesprekken voortdurend door elkaar, en de wet zet ze keurig op hun plek. De akte van splitsing is de moederakte die de notaris ooit heeft opgemaakt en die bij het Kadaster is ingeschreven. Aan die akte is een tekening gehecht die de grenzen van de privégedeelten aangeeft, en de wet zegt uitdrukkelijk dat waar zij over de akte spreekt, de tekening is inbegrepen. Akte en tekening zijn dus juridisch één document, geen hoofdtekst met een bijlage. In de akte zit verder het reglement, en daar wacht de meest gemaakte leesfout. Veel eigenaars slaan hun akte open, vinden anderhalve bladzijde over het reglement en denken dat hun vereniging bijna geen regels kent. In werkelijkheid staat er een verwijzing naar een modelreglement, meestal dat van 1972, 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017, plus alleen de punten waarop de eigen akte daarvan afwijkt. Soms verwijst de notaris zelfs naar een reglement dat in een heel andere akte staat. Het volledige modelreglement vind je als PDF op notaris.nl, en pas met dat document ernaast heb je je hele reglement in handen.

Zo vraag je hem op

De akte vraag je op bij het Kadaster, en dat kan iedereen, ook zonder tussenkomst van notaris of bestuur. Een kopie per mail als PDF kost 19,30 euro en zit binnen twee werkdagen in je inbox; op papier betaal je 21,60 euro en komt hij per PostNL. De splitsingstekening zit er automatisch bij, want los bestellen kan niet. Het Kadaster past deze tarieven per 1 januari aan, dus kijk even naar het actuele bedrag. Twee dingen zijn goed om vooraf te weten. Bij akten die vóór 1973 zijn ingeschreven kan de tekening ontbreken, want pas sinds dat jaar worden akte en tekening samen ingeschreven; juist de oudste verenigingen hebben dus soms alleen tekst. En verwacht geen woonoppervlakte in de akte, want die houdt de gemeente bij in de BAG, en ook geen namen van bestuursleden, want daarvoor moet je bij de KvK zijn. Weet je niet zeker welke akte de geldende is, bijvoorbeeld omdat er ooit iets gewijzigd zou zijn, dan kan het Kadaster voor 58 euro onderzoek doen in de registers. De kopie van wat er gevonden wordt komt daar nog bij, en dat onderzoeksbedrag betaal je ook als er niets gevonden wordt.

De tekening lezen met de wet in de hand

Een splitsingstekening oogt als een bouwtekening, maar hij volgt zijn eigen wettelijke regels, en die regels zijn samen een leessleutel. De grens van elk privégedeelte is getekend met een dikke, overal even dikke lijn. Die lijn is het recht; arceringen en kleuren zijn alleen verduidelijking. Binnen elke dikke lijn staat een nummer, en dat is het indexnummer van dat appartementsrecht. De nummers beginnen bij één en lopen zonder gaten op, dus een ontbrekend nummer is meteen een signaal om verder te zoeken. Hoort er een berging of parkeerplaats bij je appartement, dan staat daar hetzelfde nummer in als in je woning, en zo zie je in één oogopslag wat bij wie hoort. De schaal ligt tussen één op honderd en één op tweehonderd en staat op elk blad vermeld, met een noordpijl erbij. En de binnenmuren dan? De regeling zegt dat de tekening de indeling in vertrekken mag tonen, niet dat het moet. Een tekening zonder binnenwanden is dus niet gebrekkig, en een getekende muur is geen verbod om ooit te verbouwen. Je indexnummer kun je overigens thuis al vinden, want dezelfde kadastrale aanduiding, met gemeente, sectie, complexnummer en de letter A met jouw index, staat in je koopakte en je hypotheekakte. Die stukken horen precies hetzelfde te zeggen als de tekening.

Je breukdeel, en de grondslag erachter

Het breukdeel bepaalt je aandeel in de gemeenschap en meestal ook in de kosten, en het staat per generatie modelreglement op een andere plek. In de modellen van 1983 en 1992 is dat artikel 2, in die van 2006 en 2017 artikel 8. Oudere aktes en het kleine model van 2021 doen het net anders, daar zoek je op artikel 23 of artikel 5. Het reglement verwijst daar telkens naar de akte zelf, waar de breukdelen per appartementsrecht zijn uitgeschreven. De wet zegt daarbij iets nuttigs. Zijn de aandelen niet gelijk, dan moet uit de akte blijken op welke grondslag die verhouding berust. In de modellen van 2006 en 2017 staat die eis ook in het reglement zelf; het model voor kleine VvE's van 2021 verwijst weer alleen naar de akte, en hoe ouder je akte, hoe groter de kans dat er helemaal niet bij staat waarom jouw breukdeel is wat het is. Dat is geen fout van de vereniging. Eén eigenaar probeerde het wel, met het argument dat zijn breukdeel zonder uitgeschreven grondslag niet kon kloppen; de kantonrechter wees zijn verzoek af, maar liet de principiële vraag uitdrukkelijk liggen, dus wat het ontbreken van een grondslag precies oplevert is nog niet uitgemaakt. Hoe je narekent of je breukdeel klopt, en wat het verschil is met je stemrecht, lees je in ons artikel over breukdelen en verdeelsleutels.

Als akte en tekening elkaar tegenspreken

De hardnekkigste mythe op dit onderwerp is dat de tekening voorgaat. De Hoge Raad heeft in november 2013 precies andersom geoordeeld, althans genuanceerder. Geen van beide gaat op voorhand voor. De rechter moet vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, en weegt daarbij mee hoe gedetailleerd het omstreden stuk gebouw in de tekst en op de tekening is weergegeven. In de praktijk wint dus het stuk dat op dat punt het preciest is. Even belangrijk is wat níet meetelt. Alleen de ingeschreven splitsingsstukken doen mee, dus de bouwtekeningen van de architect, de bouwaanvraag en de vergunning bewijzen niets over de bedoeling van de splitsing; het hof dat die stukken wel meewoog werd door de Hoge Raad teruggefloten. Eén nuance kwam er in 2014 bij. Verwijzen de splitsingsstukken zelf naar iets wat je in het gebouw kunt aanwijzen, dan mag de rechter ter plaatse gaan kijken. Wie een modelreglement uit 2017 heeft, vindt deze hele lijn trouwens woordelijk terug in artikel 22 van zijn eigen reglement, inclusief de wijze les dat kopjes boven artikelen alleen voor het leesgemak zijn.

Als de akte niet meer klopt met het gebouw

Bij ons klopt de akte niet, zeggen mensen dan, maar dat is drie verschillende problemen in één zin. Spreken akte en tekening elkaar tegen, dan is dat een uitlegvraag, en die beslecht je met de regels hierboven. Voelt je breukdeel oneerlijk, dan is dat geen fout maar een keuze van degene die ooit splitste, en daar is een zware wijzigingsroute voor. Wijkt het gebouw af van wat de akte beschrijft, bijvoorbeeld omdat de zolder jaren geleden bij een woning is getrokken, dan hangt het ervan af of er een eigendomsgrens verschuift. Blijft alles binnen je eigen privégedeelte, dan hoeft de akte niet gewijzigd, oordeelde de kantonrechter over een penthouse met een verdieping die alleen op papier bestond. Verschuift de grens tussen privé en gemeenschappelijk, of tussen twee privégedeelten, dan moet de akte wel mee. Zo kreeg een eigenaar in Rotterdam, wiens zolderkamers al sinds 1976 niet in de stukken stonden, van de kantonrechter een bevel waarmee akte en tekening alsnog werden rechtgezet. Hoe die wijzigingsroute werkt, met de vier vijfden meerderheid, de banken en de kosten, staat in ons artikel over het wijzigen van de splitsingsakte. En weet dat het bij verkoop vanzelf gaat spelen, want dan lezen twee notarissen, een makelaar en een geldverstrekker jouw akte mee, en zorgt de notaris dat een verklaring van het bestuur over jouw bijdragen aan de leveringsakte wordt gehecht. Wat jij bij een verkoop aanlevert staat in ons artikel over het verkopen van je appartement.

Vier misverstanden op een rij

• Bij tegenspraak gaat de splitsingstekening voor. Onjuist sinds het arrest van november 2013. Geen van beide stukken gaat op voorhand voor; de meest gedetailleerde weergave weegt het zwaarst.
• De bouwtekeningen van de architect bewijzen hoe het bedoeld was. Nee. Alleen de bij het Kadaster ingeschreven splitsingsstukken tellen, juist omdat een koper op die registers moet kunnen vertrouwen.
• Op de tekening lees ik mijn woonoppervlakte af. Riskant. De akte vermeldt geen oppervlakte, de gemeente registreert die in de BAG, en de tekening is een grensweergave met een schaal, geen meetrapport.
• Er hoort altijd een tekening bij de akte. Pas sinds 1973 worden akte en tekening samen ingeschreven. Bij de oudste verenigingen is de tekst van de akte soms alles wat er is, en ook dan valt er gewoon mee te werken.

Zo helpt SamenVvE

Een akte die je eenmaal hebt opgevraagd, hoort daarna nooit meer zoek te zijn. In SamenVvE heeft de documentenkluis een vaste plek voor de akte en een vaste plek voor het reglement, en zet het bestuur ze daar in één keer zichtbaar voor de leden neer, zodat ieder ze zelf kan openslaan en per stuk downloaden. Zo begint elke discussie over een berging of een grens voortaan bij hetzelfde document in plaats van bij een herinnering. En de breukdelen die je in de akte vindt, voer je één keer in als verdeelsleutel, waarna ieder lid zijn eigen aandeel op zijn dashboard ziet.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 109, 111, 112, 113 en 122. Dat de tekening juridisch onderdeel van de akte is, wat de akte en het reglement moeten inhouden, dat de aandelen gelijk zijn tenzij de akte met opgaaf van de grondslag anders bepaalt, en de verklaring van het bestuur bij een overdracht.
• Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994, artikelen 5 en 6. Alle wettelijke eisen aan de splitsingstekening, en daarmee de leessleutel uit dit artikel, van de dikke begrenzingslijn en het indexnummer tot de doorlopende nummerreeks, de schaal en de noordpijl.
• Hoge Raad, 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en Hoge Raad, 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337. Samen de uitlegregels: alleen de ingeschreven splitsingsstukken tellen, bij tegenspraak gaat noch de akte noch de tekening op voorhand voor, en de feitelijke situatie mag meewegen als de stukken er zelf naar verwijzen.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 2017 en kleine VvE 2021. De breukdeelbepaling en de twijfelregeling per generatie, en de uitlegregels die het model van 2017 in artikel 22 zelf heeft opgenomen.
• Hoge Raad, 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223. Dat de splitsingsstukken bepalend zijn voor het uitsluitend gebruik, en het historische gegeven dat bij oude splitsingen de tekening nog geen onderdeel van de akte was.
• Rechtbank Rotterdam, 30 maart 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:2511. De zolderverdieping die al jaren bij een appartement hoorde terwijl akte en tekening uit 1976 daar niets van wisten; de kantonrechter beval de wijziging.
• Rechtbank Noord-Holland, 27 februari 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:1902. De toets wanneer een onjuistheid in de akte om een wijziging vraagt, namelijk alleen als een eigendomsgrens verschuift, en de afwijzing van een verzoek om de breukdelen aan te passen, omdat dat niet onder de gronden van artikel 5:144 lid 1 BW valt.
• Kadaster, productpagina Splitsingsakte opvragen. De prijs en de levertijd van een kopie, dat de splitsingstekening alleen samen met de akte te bestellen is, en dat bij akten van vóór 1973 de tekening kan ontbreken. Tarieven zoals zij in 2025 golden; het Kadaster past ze per 1 januari aan.