Gemeenschappelijk of privé? Zo vind je de grens in jouw VvE

Gepubliceerd op

Van wie is het dak, het kozijn, de vloer? Het is de vraag die in vrijwel elke vereniging op tafel komt, en het antwoord staat niet op internet maar in jullie eigen akte. Zo lees je hem, met de lijst per bouwdeel erbij.

De offerte van de schilder ligt op tafel en opeens gaat de vergadering niet meer over de kleur. Iemand zegt stellig dat de kozijnen van de mensen zelf zijn. Iemand anders weet zeker dat alles aan de buitenkant bij de vereniging hoort. De voorzitter bladert ondertussen door een stapel papier, op zoek naar een zin die er niet in lijkt te staan. Het is de vraag die in vrijwel elke vereniging vroeg of laat op tafel komt. En het eerlijke antwoord is dat geen enkel lijstje op internet hem voor jouw gebouw kan beantwoorden. Jullie eigen splitsingsakte kan dat wel.

Wat privé eigenlijk betekent

Een appartement bezit je anders dan een vrijstaand huis. De wet zegt dat een appartementsrecht een aandeel is in het hele gebouw, met daarbij het recht om jouw deel exclusief te gebruiken. Je bent dus samen met je buren eigenaar van alles, van de fundering tot de nok, en binnen die gemeenschap is jouw woning het stuk waar alleen jij mag zitten. De vereniging is zelf geen eigenaar. Zij voert namens de gezamenlijke eigenaars het beheer over de gedeelde delen.

Daaruit volgt de belangrijkste regel van dit hele onderwerp, en rechters spreken hem ook zo uit. Alles wat de akte niet voor privégebruik bestemt, is gemeenschappelijk. Gemeenschappelijk is de regel. Privé is de uitzondering, en die uitzondering moet ergens zwart op wit staan.

De akte en de tekening zijn samen één document

Bij elke splitsing hoort een notariële akte met daaraan een splitsingstekening. Die tekening is geen illustratie maar volwaardige juridische tekst. Op de tekening hoort om elk privégedeelte zoveel mogelijk een onuitwisbare lijn van opvallende dikte te staan, met een nummer erin; zo schrijft de Uitvoeringsregeling Kadasterwet het voor, al is die lijn op oudere tekeningen niet altijd even duidelijk. Wat binnen jouw dikke lijn valt, is jouw gebied. Valt het balkon, de berging of de tuin erbinnen, dan hoort het gebruik daarvan bij jouw appartementsrecht.

Spreken akte en tekening elkaar tegen, dan wint niet automatisch een van de twee. De Hoge Raad heeft dat in 2013 uitgemaakt. Er wordt dan objectief gekeken welke uitleg het meest aannemelijk is, en alleen op basis van wat iedereen in de openbare registers kan nalezen. Wat de bouwer ooit bedoelde, conceptstukken en het gebruik door vroegere bewoners tellen daarbij niet mee, want dat kan een koper niet kennen. De situatie ter plaatse mag alleen meewegen als de akte of de tekening er zelf naar verwijst.

Twee praktische lessen. Vraag de akte met tekening op bij het Kadaster, dat kost in 2026 zo'n twintig euro per mail en de tekening komt er automatisch bij. En beoordeel die tekening nooit op een verkleind A4'tje. In een rechtszaak over balkontegels was op de verkleinde kopie niet eens meer te zien welke lijnen dik waren, en daar hing nu juist alles van af.

Het jaartal van jullie modelreglement doet ertoe

Veel akten verwijzen naar een modelreglement, en er bestaan er op dit moment zes, uit 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 en een variant voor kleine VvE's uit 2021. Zo'n reglement geldt alleen als jullie akte het aanwijst, en de akte mag er ook van afwijken. Verwijst jullie akte nergens naar, dan mag zelfs een rechter er geen modelreglement bij halen. Het jaartal maakt echt verschil.

  • 1973. Glas staat niet bij de gemeenschappelijke delen en glasschade ligt bij de eigenaar. Radiatoren in de woning zijn privé.
  • 1983. Het grote omslagpunt. Het glas hoort voortaan bij het kozijn en de radiatoren van de collectieve verwarming worden gemeenschappelijk.
  • 1992. De afwerklaag van de vloer in de woning wordt met zoveel woorden van de gemeenschappelijke vloer afgesplitst, en er komt een uitzondering voor installaties die maar één woning bedienen. Die twee zinnen zijn tot vandaag de meest geprocedeerde van het VvE-recht.
  • 2006. Voor het eerst een lijst met wat juist niet gemeenschappelijk is, en de meterkast wordt de grens voor leidingen.
  • 2017. Eigendom en kosten worden uit elkaar getrokken, en rookgasafvoeren, puien en ventilatieroosters worden bij naam genoemd.
  • 2021, kleine VvE's. Geen lijst meer. Alles staat of valt met wat de notaris in jullie eigen akte heeft opgeschreven.

De lijst per bouwdeel

Eerst het voorbehoud, en dat hoort vooraan. Alles hieronder geldt alleen als jullie akte niets afwijkends bepaalt, want de akte gaat altijd voor het modelreglement. Met dat voorbehoud is dit het beeld dat de reglementen en de rechtspraak samen opleveren.

  • Dak en dakbedekking. In elke generatie met een lijst gemeenschappelijk. Vanaf 2006 staan de waterkerende lagen en de dakkapellen er met zoveel woorden bij.
  • Gevel. Gemeenschappelijk, inclusief de gevelbeplating en de dilataties, de uitzetvoegen in de gevel. Vanaf 2017 worden ook de puien bij naam genoemd.
  • Kozijnen en glas. Kozijnen in de buitengevel zijn gemeenschappelijk. Het glas gaat vanaf 1983 mee. Het schilderwerk aan de binnenzijde blijft wel van jou.
  • De voordeur. De deur naar de galerij of het trappenhuis vormt de scheiding met het gemeenschappelijke en hoort daar dus bij. Binnendeuren in de woning zijn privé.
  • Vloer en afwerklaag. De constructie die jou van de buren scheidt is gemeenschappelijk. De dekvloer, het parket en de tegels in jouw woning zijn vanaf 1992 uitdrukkelijk privé.
  • Balkon. De constructie is gemeenschappelijk. Over de tegels en vlonders erop oordelen rechters per gebouw verschillend, want het hangt af van de tekening en de precieze aktetekst. Dit is echt een kijk-in-je-eigen-akte-punt.
  • Binnenwanden. De wand tussen jou en de buren of de gang is gemeenschappelijk. Een niet-dragend wandje binnen je eigen woning niet.
  • Leidingen en riool. De standleiding die meerdere woningen bedient is gemeenschappelijk. Vanaf 2006 is de meterkast de grens voor de aanvoerleidingen. Een rechter rekende zelfs een enkele afvoerleiding in een vloer tot het gemeenschappelijke stelsel.
  • Verwarming. Een eigen cv-ketel is privé. Radiatoren aan een collectieve installatie zijn sinds 1983 gemeenschappelijk, onder 1973 nog niet.
  • Rookgasafvoer en ventilatiekanalen. Gemeenschappelijk. Het hof Amsterdam rekende eind 2025 ook de individuele afvoerpijp van een cv-ketel tot de gemeenschappelijke rookkanalen.
  • Kruipruimte. Staat in geen enkel modelreglement. De ene rechter vond hem vanzelfsprekend gemeenschappelijk, de andere rekende hem bij de kelder van één eigenaar. Alleen jullie akte en tekening geven het antwoord.

Eigendom en geld zijn twee verschillende knoppen

Wie eigenaar is en wie betaalt hoeven niet samen te vallen, en het glas laat dat mooi zien. Vanaf 1983 is de ruit gemeenschappelijk, maar glasschade blijft meestal voor de eigenaar zolang er geen glasverzekering is. Hetzelfde geldt voor het gemeenschappelijke kozijn waarvan jij de binnenkant schildert. De akte mag de kosten anders verdelen dan het eigendom, en het modelreglement van 2017 doet dat zelfs systematisch, met een apart artikel voor de gezamenlijke kosten en een apart artikel voor wat de individuele eigenaar draagt. Trek uit een kostenafspraak dus nooit de conclusie dat iets ook van jou is, en andersom evenmin.

Wat de vergadering niet kan beslissen

Veel besturen denken dat de vergadering bij twijfel gewoon kan stemmen over wat gemeenschappelijk is. Dat kan niet. De grens ligt vast in de akte, en een besluit dat daarvan afwijkt is nietig, alsof het nooit is genomen. Rechters hebben dat de afgelopen jaren telkens herhaald, over balkontegels, over een uitbouw en over rookgasafvoeren. De oude reglementen kennen weliswaar een twijfelbepaling die de beslissing bij de vergadering legt, maar het hof Amsterdam noemde die bepaling dit voorjaar nog vrijwel betekenisloos. Bouw er niet op.

Willen jullie de grens echt verleggen, dan is dat een aktewijziging. Daarvoor is medewerking van alle eigenaars nodig, of een vergaderbesluit met ten minste vier vijfde van alle stemmen, en jullie akte mag die lat nog hoger leggen. Daarna volgt altijd een notariële akte met inschrijving in de openbare registers.

Als jullie er niet uitkomen

Begin bij de bron. Vraag de akte met tekening op, lees hem samen en zoek de omschrijving van het bouwdeel waar het om gaat. Blijft het geschil bestaan, vraag de vergadering dan om een besluit, want een besluit geeft je iets om tegen op te komen. Let daarbij op het verschil. Een besluit dat in strijd is met de akte of de wet is nietig, en daarop kun je je ook later nog beroepen. Vind je een besluit alleen onredelijk, dan is het vernietigbaar en heb je één maand om naar de kantonrechter te stappen. En komt er helemaal geen besluit, dan is dat op zichzelf al een ingang, want de kantonrechter kan ook een vervangende machtiging geven als degene die moet beslissen zich simpelweg niet uitspreekt. Wat je beter niet doet is zelf de aannemer bellen en de rekening naar de vereniging sturen. In een recente Haagse zaak over een uitbouw liep dat nog net goed af, maar de rechter wees uitdrukkelijk op de nette route van een besluit of een machtiging. Loop die route dus eerst.

Zo helpt software daarbij

De grens bepalen kan geen software voor je doen, want die staat in jullie akte. Wat wel kan is zorgen dat niemand meer hoeft te zoeken. In SamenVvE zet je de akte met de tekening in het documentenarchief en bepaal je per document wie hem ziet, dus ook gewoon alle leden. Het ingebouwde woordenboek legt begrippen als appartementsrecht en splitsingsakte in gewone taal uit, en op het eigen dashboard ziet elk lid zijn aandeel in de gezamenlijke kosten staan, als breuk en als percentage volgens de verdeelsleutel uit diezelfde akte. De discussie op de vergadering wordt er niet altijd korter van. Wel eindigt hij vaker met de akte op tafel in plaats van met een vermoeden.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat de vergadering eindigt met de akte op tafel in plaats van met een vermoeden?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen