Wanneer je toestemming van de VvE nodig hebt om te verbouwen

Het begint op een zaterdagochtend met een sloophamer. De nieuwe eigenaars van nummer 12 gaan de keuken bij de kamer trekken, en om kwart voor tien trilt het servies twee verdiepingen lager. De buurman belt de voorzitter. De voorzitter belt de eigenaars. En dan komt de vraag waar dit artikel over gaat. Mag dit eigenlijk zomaar?

Het eerlijke antwoord bestaat uit twee helften. Binnen je privégedeelte mag je zo ongeveer veranderen wat je wilt, dat staat gewoon in de wet. Wel moet je elke verandering meteen bij de VvE melden. En wordt de verzekering er duurder van, dan betaal jij het verschil, en na jou de volgende eigenaar. Maar het gebouw zelf, de constructie, de gevel, de vloeren als geluidsdrager, is van iedereen samen. En precies daar scherpen de reglementen de vrijheid flink aan.

De constructie is heilig, letterlijk

Vanaf het modelreglement van 1983 verbiedt elke generatie veranderingen waardoor de hechtheid van het gebouw in gevaar kan komen. Dat is geen regel waar de vergadering overheen kan stemmen. Draagt jullie akte nog het reglement van 1973, dan ligt die harde grens er niet en beslist de vergadering ook hierover. Een verandering die de constructie of het aanzicht van het gebouw raakt, mag de vergadering wel toestaan. Alleen als de hechtheid van het gebouw in gevaar kan komen, is toestemming uitgesloten, en dan helpt ook een unanieme vergadering je niet. Wie een dragende muur wil doorbreken, begint daarom in de praktijk bij een constructeur die zwart op wit zet dat de hechtheid niet in het geding is, en gaat pas met dat rapport naar de vergadering voor het besluit dat het reglement voorschrijft.

Voor een doorbraak in een gewone binnenwand van je eigen appartement heb je niemand nodig, zolang die wand niet dragend en niet gemeenschappelijk is. Wie twee aan elkaar grenzende appartementen bezit en de wand of vloer daartussen wil weghalen, kan sinds het modelreglement van 2006 volstaan met toestemming van het bestuur, mits die wand of vloer geen dragende functie heeft. Gaat het om de wand naar een appartement dat niet van jou is, dan beslist de vergadering, ook onder 2006 en 2017. Onder de oudere generaties ontbreekt de route via het bestuur helemaal, dus kijk eerst welk jaartal jullie akte draagt voordat je de aannemer belt.

Gevel, aanbouw en alles wat je van buiten ziet

De gevel, de kozijnen en het aanzicht van het gebouw zijn gemeenschappelijk, ook waar ze aan jouw woning grenzen. Een nieuw kozijn, een andere kleur, een schotel of zonwering vraagt daarom toestemming volgens het reglement. Voor een aanbouw, een dakterras of een opbouw op gemeenschappelijke grond of het gemeenschappelijke dak geldt de zwaarste route. Daar beslist de vergadering, en zodra de ingreep de eigendomsverhoudingen raakt, bijvoorbeeld omdat de gebruiksoppervlakte van je appartement verandert, is een vergaderbesluit alleen niet meer genoeg en moet de splitsingsakte zelf gewijzigd worden. Rechters hebben dat de afgelopen jaren meermaals bevestigd, onder meer bij dakkapellen en dakopbouwen. Dat is een notariële route met een veel hogere drempel, dus wie groot droomt, wil dat vooraf weten en niet achteraf horen.

De vloer, de stilste bron van ruzie

Weinig verbouwingen leveren zoveel burenconflicten op als een nieuwe harde vloer. Het model van 2017 is de enige generatie met een eigen meetbare norm, en die werkt als vangnet. Heeft de VvE zelf niets vastgelegd in het huishoudelijk reglement of op de vergadering, dan is alleen vloerbedekking toegestaan die de contactgeluidisolatie met meer dan tien decibel verbetert. Heeft de VvE wel een norm vastgesteld, dan gaat die voor. Onder de oudere reglementen staat de norm er niet, en regelen verenigingen dit via het huishoudelijk reglement of een besluit van de vergadering. Wat overal geldt is de praktische les. Leg vloerafspraken vast vóórdat er gelegd wordt, want een ondervloer eisen als de plavuizen er al liggen, is een gevecht dat niemand wint.

Als de vergadering nee zegt

Een geweigerde toestemming is niet automatisch het einde. De wet kent de vervangende machtiging. De kantonrechter kan de toestemming van de vergadering vervangen als die zonder redelijke grond is geweigerd, of als de vergadering zich simpelweg niet uitspreekt. De rechter kijkt dan of de weigering een redelijke grond had, en weegt jouw belang tegen dat van de vereniging. Rechtspraak laat zien dat de machtiging zelfs achteraf nog gevraagd kan worden, als de verbouwing er al staat. Reken daar alleen niet op. Wie vooraf met tekeningen en een goed verhaal komt, staat bij de vergadering én bij de rechter aanzienlijk sterker dan wie achteraf vergiffenis vraagt.

Zo pak je het netjes aan

1. Lees de akte en het reglement, en bepaal in welke categorie je plan valt. Binnen de muren, aan de constructie, aan de gevel, of op gemeenschappelijke grond.
2. Ga apart na of de gemeente een vergunning eist. Toestemming van de VvE zegt daar niets over, en andersom ook niet.
3. Verzamel vooraf de stukken. Tekeningen, en bij constructiewerk een berekening van een constructeur.
4. Vraag het bestuur het punt te agenderen en lever je stukken bij de uitnodiging mee, zodat de vergadering met kennis beslist.
5. Leg het besluit vast met stemverhouding en eventuele voorwaarden, zoals werktijden en herstel van schade.

Zo hebben wij dit opgelost

De vraag mag dit zomaar is sneller beantwoord dan de vraag wat er destijds precies is afgesproken, en juist die tweede sloopt buurrelaties. In SamenVvE dient een eigenaar zijn verzoek in met de stukken erbij, zet het bestuur het op de agenda en ligt het besluit met stemverhouding en voorwaarden vast waar iedereen het kan terugvinden. Ook jaren later, als de volgende eigenaar van nummer 12 wil weten wat er ooit over die muur is afgesproken. De sloophamer op zaterdagochtend voorkom je er niet altijd mee. Wel het gevecht over wat er ook alweer was besloten.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 119, 121 en 139. Artikel 119 geeft een eigenaar vrijheid binnen zijn eigen gedeelte zolang een ander gedeelte er geen nadeel van heeft, en verplicht hem de verandering onverwijld bij de VvE te melden. Artikel 121 regelt de vervangende machtiging van de kantonrechter en artikel 139 de wijziging van de splitsingsakte.
• Reglement van splitsing van eigendom, februari 1973. Artikel 6 verbiedt iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering, en artikel 7 laat onder deze oudste generatie ook de hechtheid van het gebouw aan het oordeel van de vergadering.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, november 1983. Artikel 14 voert de absolute grens in die daarna in alle generaties terugkomt, want de toestemming kan niet worden verleend als de hechtheid van het gebouw in gevaar wordt gebracht.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, januari 2006. Artikel 17 maakt gevels, kozijnen, daken en scheidingsvloeren gemeenschappelijk, en artikel 22 en 23 regelen aanbouw, uitstekende voorwerpen, het architectonisch uiterlijk en de hechtheidsgrens. Artikel 23 lid 2 opent de route via het bestuur voor de eigenaar van twee aangrenzende privégedeelten, en artikel 26 lid 1 laat de vloernorm aan het huishoudelijk reglement of de vergadering.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, december 2017. Artikel 1 en 11 wijzen gevels en kozijnen aan als gemeenschappelijk gedeelte, artikel 24 en 25 regelen aanbouw, constructie en de doorbraak met toestemming van het bestuur. Artikel 28.1 bevat de vangnetnorm voor harde vloeren, een verbetering van de Ico met meer dan tien decibel als de VvE zelf geen norm heeft vastgesteld.
• Gerechtshof Den Haag, 30 juni 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1050. Een dakkapel doorbreekt het gemeenschappelijke dak en vergroot het appartement, zodat de splitsingsakte gewijzigd moet worden en een goedkeuringsbesluit zonder die wijziging nietig is.
• Rechtbank Amsterdam, 6 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:7938. Een dakopbouw die de gebruiksoppervlakte vergroot verandert de breukdelen, en daarover kan de vergadering niet zelf beslissen omdat daarvoor de splitsingsakte moet worden gewijzigd.
• Rechtbank Rotterdam, 9 september 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:8860. De kantonrechter kan een vervangende machtiging ook achteraf verlenen, maar wie pas achteraf komt draagt zelf het risico dat noodzaak en kosten niet meer zijn aan te tonen.