Wie moet vocht en schimmel in de VvE oplossen?

Gepubliceerd op

Zwarte puntjes op de slaapkamermuur en een bestuur dat zegt dat je beter moet ventileren. Zo bepaal je of het probleem bouwkundig is of gedrag, wat er over de onderzoekskosten wel en niet vastligt, en welke route werkt als niemand beweegt.

Je schuift de kledingkast een stukje opzij om te stofzuigen en daar zit het. Een veld van zwarte puntjes onderaan de slaapkamermuur, precies op de koude buitenhoek. De eerste reactie is schaamte, alsof je huis iets over jou zegt. De tweede is de mail aan het bestuur. En het antwoord dat dan verrassend vaak komt, is één zinnetje. U moet beter ventileren. Soms is dat waar. Vaak is het maar het halve verhaal, en wie er dan moet betalen hangt af van vragen die niemand op de vergadering paraat heeft.

Vier soorten vocht, vier verschillende verhalen

De GGD-richtlijn die artsen en woninginspecteurs gebruiken, deelt vochtproblemen op in vier vormen, en die indeling wijst meteen de weg. Doorslaand vocht komt door de gevel heen, meestal aan de regenkant en zichtbaar na een natte periode. Optrekkend vocht begint onderaan, bij plinten en op de begane grond boven de kruipruimte. Een lekkage is plaatselijk en volgt het water, vaak vanaf het dak of de badkamer van de bovenburen. En condens slaat neer op koude oppervlakken, in hoeken, achter kasten en op enkel glas, vooral in de winter. De eerste drie wijzen vrijwel altijd naar het gebouw. Alleen bij condens is gedrag een serieuze mogelijkheid, en zelfs dan niet de enige.

De hoofdregel uit het reglement

Eerst het voorbehoud dat bij alles hieronder hoort. Wat er in jouw gebouw geldt, staat in jullie eigen splitsingsakte, en die kan afwijken. Met dat voorbehoud is de hoofdlijn helder. De gevel, het dak en de fundering zijn in alle zes de modelreglementgeneraties gemeenschappelijk, dus een gebrek daarin oplossen is een klus van de gezamenlijke eigenaars en de kosten lopen via de vereniging. Over de vloer boven de kruipruimte oordelen rechters wisselend; meestal is hij gemeenschappelijk, maar er is ook een zaak waarin de akte de kruipruimte juist aan één eigenaar toewees. De reglementen voegen daar een regel aan toe die weinig mensen kennen maar die dit onderwerp draagt. Schade aan jouw privégedeelte die is veroorzaakt door iets buiten dat gedeelte, komt óók voor rekening van de gezamenlijke eigenaars. Het kapotte stucwerk en het uitgebloeide behang door een natte gemeenschappelijke muur zijn dan niet jouw pech maar een gedeelde rekening.

Daar staat een plicht van jou tegenover. De reglementen verplichten je om belangrijke schade die is ontstaan of dreigt onverwijld bij het bestuur of de beheerder te melden. Doe dat per mail, met datum en foto's, en vraag om een bevestiging. Die ene mail is later het bewijs dat het bestuur ervan wist.

En dan komt het zinnetje over ventileren

De richtlijn van de GGD behandelt bewonersgedrag en een bouwkundige oorzaak als twee hypothesen die allebei serieus onderzocht moeten worden. Niet als een standaardantwoord waarmee de discussie stopt. Een kantonrechter in Rotterdam zei het scherper. Bij normaal gebruik van een woning hoort dat je spullen tegen de binnenkant van de buitenmuur kunt zetten zonder vochtproblemen te krijgen. In die zaak verdwenen de klachten na herstel van de gevel, terwijl de bewoners precies zo bleven ventileren als daarvoor. Voor de rechter was dat een sterke aanwijzing dat het niet aan het ventileren had gelegen.

Het omgekeerde bestaat ook echt. In een bewoonde woning ontstaat onvermijdelijk vocht, alleen al door koken en douchen, en wie weinig lucht ziet dat terug op de koudste plek van het huis. En over die koude plekken, de beruchte koudebruggen, is het eerlijke verhaal dat rechters er verschillend over oordelen. Soms geldt zo'n slecht geïsoleerd stuk gevel als gebrek dat de vereniging moet aanpakken, soms niet, en voor bestaande gebouwen bestaat er geen harde wettelijke norm voor. Wat de doorslag geeft is of je kunt laten zien dat de koudebrug de oorzaak van de schade is, en of meer woningen in het gebouw hetzelfde probleem hebben.

Wie betaalt het onderzoek

Hier zit de echte angel, want zolang de oorzaak niet vaststaat, wil niemand de onderzoeker betalen. Een vaste regel bestaat niet. Wie iets claimt moet het zelf bewijzen, en de kosten van een eigen bouwkundig rapport kun je pas terugvorderen als de aansprakelijkheid komt vast te staan. Maar de praktijk kantelt zodra het gebouw een geschiedenis heeft. Een rechtbank oordeelde dat een vereniging waar al jaren dezelfde soort lekkages spelen, niet mag volstaan met wijzen naar de bewoner. Zij moet dan zelf met een aanknopingspunt komen dat het in dit ene geval anders zit.

Praktisch werkt dit het best. Laat de vergadering besluiten tot één onafhankelijk bouwkundig onderzoek, en leg in de opdracht vast dat de onderzoeker de twee vragen van de GGD-richtlijn uitdrukkelijk beantwoordt. Bouwkundige oorzaak of gedrag. En documenteer de plek voordat je hem wegwerkt. In een Amsterdamse zaak strandde een claim omdat de deskundigen het niet eens werden over de oorzaak, en in de Rotterdamse zaak waren juist de metingen en foto's doorslaggevend. Eerst foto's, dan pas sauzen.

Als het bestuur blijft zitten

Tegen stilzitten helpt vooral één ding, en dat is zorgen dat er een besluit valt. Zet het onderzoek of het herstel zelf op de agenda van de vergadering. Zegt de vergadering nee, dan heb je een besluit dat je binnen één maand bij de kantonrechter kunt aanvechten. Je kunt de kantonrechter ook om een vervangende machtiging vragen om het herstel zelf te laten uitvoeren, waarbij de rechter meteen kan bepalen hoe de kosten worden verdeeld. De rechtbank Den Haag oordeelde eind 2025 dat een eigenaar de vereniging niet met een gewone rechtszaak tot onderzoek en herstel kan dwingen en wees precies deze twee routes aan, al is nog niet uitgemaakt of elke rechter dat zo ziet. Buiten een procedure om kun je de rechter bovendien vragen alvast een deskundige te benoemen, en bij een gebouw dat de instandhoudingsregels schendt kan zelfs de gemeente om een machtiging vragen. Huur je het appartement, dan ligt jouw route ergens anders. Een huurder klopt aan bij de verhuurder, die gebreken moet verhelpen zodra de huurder daarom vraagt, tenzij dat onmogelijk is of onredelijk veel vergt. Dat de oorzaak in een gemeenschappelijk deel ligt, is daarna een kwestie tussen de verhuurder en de vereniging.

Isoleren en ventileren horen in één besluit

Veel verenigingen halen vocht juist ín huis op het moment dat ze het gebouw verbeteren. De GGD-richtlijn noemt na-isolatie van de spouw als mogelijke oorzaak van doorslaand vocht, en het RIVM beschrijft klachten van bewoners nadat woningen kierdicht waren gemaakt. De bouwregels zeggen daarom dat het kwaliteitsniveau van het gebouw na een verbouwing niet lager mag uitkomen, en de wettelijke ventilatieminima blijven gewoon gelden. Onder het modelreglement van 2017 horen ventilatieroosters en suskasten bovendien uitdrukkelijk bij het gemeenschappelijke kozijn; onder oudere reglementen is dat een uitlegvraag, dus plak ook dan niets dicht zonder overleg. Neem de ventilatie dus mee in hetzelfde vergaderbesluit als de isolatie, en laat er een bouwfysisch advies onder leggen. De subsidiepot voor verenigingen helpt mee, maar alleen in combinatie. De SVVE subsidieert ventilatie als aanvullende maatregel naast isolatie, duurzame warmte, een warmtenetaansluiting of het zwaarste pakket, en dan alleen voor CO2-gestuurde ventilatie of balansventilatie met warmteterugwinning, voor dertig procent van de kosten tot twaalfhonderd euro per woning. Kijk voor de actuele voorwaarden en bedragen op de SVVE-pagina van RVO voordat je rekent.

Zo hebben wij dit opgelost

Een vochtprobleem wordt kleiner zodra het een dossier is in plaats van een discussie. In SamenVvE meldt een bewoner de plek in het portaal, met foto's erbij. Het bestuur ziet de melding, en na goedkeuring groeit er een tijdlijn onder, van het eerste onderzoek tot de offerte en de opdracht aan de leverancier. Goed om te weten, zo'n goedgekeurde melding is voor alle leden zichtbaar; een besloten variant is er op dit moment niet. Zo staat de datum van die eerste melding vast, raakt geen foto meer kwijt, en gaat de vergadering over de oplossing in plaats van over de vraag wie wat wanneer gezegd heeft.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat de vergadering over de oplossing gaat in plaats van over wie wat wanneer zei?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen