Lekkage in de VvE en wie de schade betaalt

Het begint bijna altijd met een plek op het plafond. Eerst licht, na de volgende regenbui donker, en twee weken later bladdert de verf van de slaapkamermuur. Boven woont niemand die iets fout deed, het dak is gewoon oud. En dan komt de vraag die in elke vereniging vroeg of laat op tafel ligt. Het dak is van iedereen, mijn plafond is van mij. Wie betaalt wat?

De hoofdregel in twee zinnen

Zin één. De oorzaak herstellen is de taak van de vereniging zodra die in een gemeenschappelijk deel zit, en het dak, de gevel en de standleidingen zíjn gemeenschappelijk. Zin twee. Voor de gevolgschade in je woning kennen de modelreglementen een eigen regeling voor de vraag wie het risico draagt, en die is gunstiger dan veel besturen denken. Let op wat er precies staat. De regeling gaat over de schade aan je gedeelte zelf, dus je plafond, je muur en je vloerafwerking. Voor je natte spullen kijk je verderop bij de verzekering. Schade aan een privégedeelte door een gebeurtenis van buiten dat privégedeelte, zoals regen door een lek dak, komt volgens die regeling voor rekening en risico van de gezamenlijke eigenaars. Er staat geen verwijtbaarheidseis in. De vraag of het bestuur iets te verwijten valt, doet er in die route dus niet toe; bepalend is wáár de oorzaak zit. Elke generatie modelreglement draagt zo'n bepaling, van 1973 tot en met 2017, en ook het jongste model voor kleine VvE's uit 2021.

Eén eerlijke kanttekening hoort erbij. Rechters pakken gevolgschadezaken niet altijd via deze reglementsroute aan; er zijn ook uitspraken die langs de gewone aansprakelijkheidsweg redeneren en dan wél naar nalatigheid kijken. De reglementstekst is je sterkste startpunt, geen garantie op elke uitkomst. Bij een grote schade loont een uur juridisch advies zich vrijwel altijd.

Wanneer is een leiding eigenlijk gemeenschappelijk?

Bij daklekkages is de vraag simpel, bij leidingen begint het echte werk, en het antwoord hangt opnieuw af van het jaartal van jullie reglement. In het model van 1992 is de hoofdlijn dat leidingen gemeenschappelijk zijn tenzij ze uitsluitend één woning bedienen. Het model van 2006 splitst het antwoord. Voor gas, water en elektra loopt het gemeenschappelijke deel tot aan je meterkast, en daarachter begint jouw leiding. Voor afvoerleidingen blijft de vraag wie de leiding bedient. Loopt hij alleen naar jouw woning, dan is hij van jou. Deelt je bovenbuur hem, dan is hij van de vereniging. Het model van 2017 verfijnt verder en kijkt er zelfs bij of je zonder sloopwerk bij de buis kunt. De oudste modellen uit 1973 en 1983 formuleren het ruimer, waardoor daar zelfs een leiding die maar één woning bedient gemeenschappelijk kan zijn. Is jullie vereniging na 2021 gesplitst met het model voor kleine VvE's, dan volgt dat model dezelfde lijn als 2006. Voor de praktijk betekent dit één ding. Trek bij een leidinglekkage niet meteen een conclusie, maar lees eerst de definitiebepaling in jullie eigen reglement. Het antwoord bepaalt wie de loodgieter betaalt.

De verzekering doet het zware werk

Goed nieuws voor beide kanten van het plafond. De modelreglementen vanaf 1983 schrijven voor dat het bestuur het gebouw verzekert tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade. In het oudste model uit 1973 staat alleen brand en ontploffing, dus daar is waterdekking een keuze die de vergadering ooit gemaakt moet hebben. Zit die dekking er, dan gaat het om schade aan het gebouw, en dus vaak ook aan het casco en nagelvaste deel van je woning. Pak dus eerst de polis erbij. Je eigen inboedelverzekering dekt meestal de spullen die nat werden. Kijk in je polis, want dat verschilt per verzekeraar. In de praktijk lopen veel lekkageschades daardoor via twee polissen tegelijk, en gaat de discussie vooral over het eigen risico en over verbeteringen die je zelf hebt aangebracht. Spreek als vereniging vooraf af hoe je met het eigen risico van de collectieve polis omgaat en leg dat vast, want het reglement zegt daar niets over en juist dat kleine bedrag zorgt voor de grootste irritaties.

De eerste 48 uur

1. Beperk de schade. Emmer, zeil, spullen opzij. Wie schade laat oplopen die te voorkomen was, betaalt dat deel vaak zelf.
2. Meld schriftelijk bij het bestuur, dezelfde dag nog. Het reglement vraagt niet om binnen twee dagen, maar om onverwijld. Niet alleen appen. Een melding met datum en foto's is later het begin van elk dossier. De vereniging moet het dak sowieso onderhouden, maar vanaf jouw melding kan ze niet meer zeggen dat ze van niets wist.
3. Foto's en bonnen. Van de schade, van de oorzaak als die zichtbaar is, en van alles wat je noodgedwongen uitgeeft.
4. Meld bij beide verzekeraars. Het bestuur bij de opstalverzekeraar, jij bij je inboedelverzekeraar. Laat de maatschappijen onderling uitvechten wat waar hoort.
5. Blijf gewoon je bijdrage betalen. Hoe traag het herstel ook gaat. Waarom inhouden vrijwel altijd averechts werkt, lees je in het artikel over het opschorten van de bijdrage.

Zo hebben wij dit opgelost

In SamenVvE is een lekkagemelding direct een dossier. De melding met foto's, de opdracht aan de dakdekker, de contacten met de verzekeraar en het besluit over het eigen risico staan bij elkaar, zichtbaar voor de melder en het bestuur. De plek op het plafond droogt daar niet sneller van. Maar de vraag wie wat betaalt, wordt beantwoord met een dossier in plaats van met een discussie op de galerij.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 108, artikel 112 en artikel 126. De eigenaars zijn tegenover elkaar verplicht het gebouw in stand te houden, het reglement moet regelen door wiens zorg en tegen welke gevaren er wordt verzekerd, en de vereniging voert het beheer over alles wat niet als afzonderlijk geheel wordt gebruikt. Dat is de wettelijke bodem onder de plicht van de vereniging om de oorzaak van een lekkage aan te pakken.
• Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikel 101, artikel 162 en artikel 174. Naast de regeling in het reglement loopt de gewone aansprakelijkheidsweg, waar nalatigheid en het gebrekkige gebouw de vraag bepalen. Artikel 101 is de regel achter het advies om de schade te beperken, want schade die je zelf had kunnen voorkomen blijft voor een deel bij jou.
• Modelreglement van splitsing van eigendom, februari 1973 en Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, november 1983. Beide modellen maken de buitengevels en de daken gemeenschappelijk en sommen de leidingen op zonder de latere beperking, waardoor ook een leiding die maar één woning bedient gemeenschappelijk kan zijn. De risicoregeling staat er al in, artikel 14 in 1973 en artikel 21 in 1983, maar de verzekeringsplicht verschilt, want artikel 26 van 1973 noemt alleen brand en ontploffing en artikel 8 van 1983 ook waterschade.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, januari 1992. Artikel 9 lid 1 onder b is de kantelbepaling, want de leidingen zijn hier gemeenschappelijk voor zover zij niet uitsluitend ten dienste van een privégedeelte strekken. Artikel 15 legt beheer en onderhoud bij de vereniging, artikel 18 lid 5 verplicht tot onmiddellijk waarschuwen bij belangrijke schade en artikel 21 legt schade door een gebeurtenis buiten het privégedeelte bij de eigenaars gezamenlijk.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, januari 2006. Artikel 17 lid 1 onder a maakt gevels en daken gemeenschappelijk, en onder g loopt de knip voor gas, water, elektriciteit en signalen tot aan de meterkast, terwijl afvoerleidingen gemeenschappelijk blijven zolang zij niet uitsluitend een privégedeelte dienen. Artikel 15 lid 1 schrijft de verzekering tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade voor, artikel 16 lid 1 legt het onderhoud bij de vereniging en artikel 30 draagt de risicoregeling. Artikel 5 verplicht iedere eigenaar en gebruiker om het bestuur bij belangrijke schade onverwijld te waarschuwen en de nodige maatregelen te nemen.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, december 2017. Artikel 11.1 en artikel 12 onder ii g trekken de grens bij leidingen, waarbij een buis voor eigen rekening komt als hij alleen het eigen privégedeelte dient en bereikbaar is zonder schade van betekenis. Artikel 19.1 schrijft de opstalverzekering voor, artikel 20.1 het onderhoud en herstel, en artikel 32 legt schade door een gebeurtenis buiten het privégedeelte voor rekening en risico van de eigenaars gezamenlijk.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten kleine vereniging van eigenaars, augustus 2021. Het jongste model, gemaakt voor kleine verenigingen. Artikel 8 lid 2 legt de knip bij de leidingen zoals het model van 2006, artikel 12 de verzekering, artikel 13 het onderhoud en artikel 20 draagt woordelijk dezelfde risicoregeling, zodat de reeks modelreglementen niet bij 2017 ophoudt.
• Gerechtshof Den Haag, 1 augustus 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:2176. Vochtschade door een gebrek in de voorgevel, waarbij het hof de risicoregeling uit het reglement niet noemt en de zaak langs de nalatigheid van de vereniging afdoet. Over de jaren voor de melding treft de vereniging geen verwijt, over de jaren daarna wel, en dat laat zien wat een gedateerde melding waard is.