Mag je de VvE-bijdrage inhouden als het onderhoud uitblijft?

Door Ibrahim Önder · Gepubliceerd op

De lekkage wordt maar niet verholpen en toch schrijft de vereniging elke maand af. Daarom mag betaling opschorten of verrekenen vrijwel nooit, dit zeggen rechters erover, en deze route werkt wél.

De emmer op zolder is inmiddels een vaste bewoner. Drie keer gemeld bij het bestuur en twee keer beloofd dat de dakdekker zou komen. Ondertussen schrijft de vereniging elke eerste van de maand gewoon de bijdrage af. Op een avond valt het besluit aan de keukentafel. Dan betalen wíj ook even niet. Eerst het dak, dan het geld. Het voelt volkomen redelijk. En het is bijna altijd een vergissing.

Wat er juridisch gebeurt als je stopt met betalen

De bijdrage is geen betaling voor een dienst die je kunt terugsturen. Het is je wettelijke en reglementaire aandeel in de gezamenlijke kosten. De nieuwere modelreglementen zeggen het daarom gewoon hardop. In de modellen van 2006 en 2017 staat letterlijk dat de betaling van de voorschotbijdrage niet kan worden verrekend of opgeschort in verband met een vermeende vordering op de vereniging. Valt jouw vereniging onder zo'n reglement, dan is de deur in de praktijk dicht voordat het gesprek begint.

Bij oudere reglementen geldt de gewone toets

In een ouder reglement zoals dat van 1992 staat zo'n verbod er niet en geldt de gewone wettelijke toets. Opschorten mag alleen met een opeisbare tegenvordering die voldoende met de bijdrage samenhangt. Daar strandt het in de rechtszaal keer op keer, om een reden die weinig eigenaars kennen. Voor de rechter struikelt het verweer bijna altijd op die eerste eis. Wie alleen heeft gemeld en gemopperd, heeft nog geen vordering die de rechter kan vaststellen. Het gerechtshof Amsterdam wees in 2015 zelfs de verrekening af van een eigenaar die haar kozijnen dan maar zelf had laten repareren. Zij had de vereniging nooit om herstel gevraagd, liet het werk buiten haar om uitvoeren, en had bij de kantonrechter een vervangende machtiging kunnen halen. Rechters komen steeds tot hetzelfde oordeel. Klachten over onderhoud, beleid of zelfs een onveilige situatie rechtvaardigen het inhouden van de bijdrage niet.

Wat het je kost

Ondertussen loopt jouw teller wel. Volgens de gangbare reglementen ben je al een maand na de vervaldag in verzuim, zonder dat daar een aanmaning voor nodig is. En de rente telt dan terug tot die vervaldag zelf, niet tot het moment waarop het verzuim intrad. Dat is de wettelijke rente, in 2026 vier procent, onder het reglement van 1992 zelfs met twee punten opslag. Na de wettelijk verplichte aanmaning met veertien dagen betaaltermijn komen daar incassokosten bij.

Je creëert dan een tweede conflict

Je begint het conflict over het dak dus met het creëren van een tweede conflict, waarin je zelf de schuldenaar bent. Dat verzwakt precies de positie die je wilde versterken. Op de vergadering gaat het vanaf dat moment over jouw achterstand en niet meer over jouw dak.

De route die wél werkt

De frustratie is terecht. Alleen het instrument deugt niet. Dit is de volgorde die juridisch wel houdt.

  1. Dien een schriftelijk herstelverzoek in. Stuur een brief of mail aan het bestuur waarin je om herstel vraagt, met een redelijke termijn; een appje bij de containers telt niet. Dit ene document verandert je positie compleet. Het maakt van een klacht een vordering in wording.
  2. Laat het agenderen. Onderhoud binnen de vastgestelde begroting mag het bestuur zelf opdragen. Blijft het daar liggen, of is het werk groter dan de begroting toelaat, dan moet de vergadering eraan te pas komen. Vraag het bestuur het punt op de eerstvolgende vergadering te zetten, of dien zelf een agendapunt in, als je reglement dat toestaat. In de modellen van 2006 en 2017 mag dat tot zeven dagen voor de vergadering, schriftelijk of per mail. Het model van 1992 kent dat recht niet.
  3. Ga naar de kantonrechter. Weigert de vergadering, dan kun je dat besluit laten vernietigen, met een harde maand vanaf het moment dat je het besluit kende of had kunnen kennen. Zwijgt de vergadering, dan is de vervangende machtiging de weg, want daarbij noemt de wet uitdrukkelijk degene die zich niet verklaart. Met zo'n machtiging van de kantonrechter mag je het herstel zelf laten uitvoeren, en de rechter kan er meteen een verdeling van de kosten bij vaststellen. Rechters wijzen in de betalingszaken zelf de weg naar precies deze twee routes.
  4. Vorder geleden schade apart. Wie door traag herstel echt schade lijdt, kan schadevergoeding vragen. Zo kreeg een eigenaar al eens vergoeding voor verminderd woongenot na een slepend rioolgebrek. Maar ook daar gold dat de bijdrage zelf gewoon betaald moest worden.

De les voor het bestuur

Voor besturen zit hier een spiegel in. Vrijwel elke betalingsstaking begint als een onderhoudsmelding die te lang onbeantwoord bleef.

Wie meldingen serieus registreert wint

Een bestuur dat meldingen registreert, terugkoppelt en agendeert, voorkomt emmers op zolders én incassotrajecten tegen de eigen buren. De duurste zin in verenigingsland is "dat pakken we nog wel een keer op".

Zo hebben wij dit opgelost

In SamenVvE krijgt een melding een status die het hele bestuur en de melder zien, in plaats van een mailtje dat wegzakt. De eigenaar ziet dat zijn lekkage op de agenda staat.

Het bestuur ziet wat er nog openstaat

En het bestuur heeft in één oogopslag wat er nog open staat, waarna de vergadering met het dossier erbij beslist. De meeste opschortingsconflicten sterven precies daar. Dat haalt de emmer van de eerste alinea niet meteen van zolder, maar hij staat wel op de agenda.

Bronnen bij dit artikel

Wil je zien dat je lekkage is opgepakt zonder erachteraan te hoeven bellen?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen