Zo vecht je een VvE-besluit aan voordat de maand voorbij is

Gepubliceerd op

De vergadering heeft besloten en jij bent het er grondig mee oneens. Dit is het verschil tussen een nietig en een vernietigbaar besluit, zo werkt de fatale termijn van een maand, en zo verspeel je die maand niet.

Je komt terug van twee weken vakantie, werkt de mail bij, en daar staan ze. De notulen van de vergadering die je moest missen. Punt zes. De vergadering heeft besloten de kosten van de nieuwe bergingsdeuren om te slaan over álle woningen, ook die zonder berging. Jouw woning heeft geen berging. Je leest het drie keer, voelt je bloeddruk stijgen en vraagt je af of je hier nog iets tegen kunt doen.

Het antwoord is ja. Maar de wet is streng op één punt, en dat is tijd. Wie een besluit wil aanvechten moet twee dingen weten. Welk soort gebrek eraan kleeft, en hoe laat het is.

Nietig of vernietigbaar, het verschil dat alles bepaalt

Het recht kent twee smaken kapot. Een nietig besluit heeft nooit bestaan. Het is in strijd met de wet of met de splitsingsakte zelf, en tot die akte hoort ook het splitsingsreglement. Besluit de vergadering iets dat tegen de verdeelsleutel in de akte ingaat, dan is dat besluit van rechtswege krachteloos. Pak dus eerst je akte erbij. Staat daarin dat de kosten van de bergingen alleen voor de eigenaars met een berging zijn, dan botst het besluit uit het voorbeeld hierboven met de akte. Staat er, zoals in de meeste akten, dat iedere eigenaar naar zijn breukdeel meebetaalt aan de gemeenschappelijke gedeelten, dan is meebetalen aan een berging die jij niet hebt vervelend, maar niet in strijd met de akte. Je bezwaar gaat dan over de redelijkheid van het besluit, en dat is een andere route met een strakke klok. Daar staat geen maand op, en een rechter kan de nietigheid ook jaren later nog vaststellen. Maar reken je niet rijk. Zolang niemand het vaststelt, gedraagt de vereniging zich gewoon naar het besluit. En de discussie of iets echt nietig is, kan jaren duren.

Een vernietigbaar besluit bestaat wél, maar is aantastbaar. Het is bijvoorbeeld tot stand gekomen in strijd met de spelregels voor besluitvorming, zoals de oproeping of de stemprocedure. Of het botst met het huishoudelijk reglement. Of de vergadering kon, alle belangen afgewogen, in redelijkheid niet tot dit besluit komen, bijvoorbeeld omdat het een enkel lid onevenredig hard raakt. Zulke besluiten blijven geldig totdat de rechter ze vernietigt. En dáár zit de klok.

Eerlijkheidshalve is de grens tussen die twee niet in elk geval scherp. Eerlijkheidshalve loopt die grens niet netjes tussen inhoud en procedure. Een gebrek in de oproeping of de agendering maakt een besluit vernietigbaar, maar een besluit dat is genomen terwijl de opkomsteis uit de akte niet werd gehaald, behandelen rechters juist als nietig. Onthoud daarom vooral de praktische regel hieronder. Onthoud daarom vooral de praktische regel hieronder.

De maand die je niet terugkrijgt

Vernietiging vraag je met een verzoekschrift aan de kantonrechter van het gebied waar het gebouw staat. De wet geeft je daar één maand voor. Die maand begint niet per se op de vergaderdag. Hij begint de dag nadat je van het besluit kennis hebt genomen of kennis hebt kúnnen nemen. De Hoge Raad heeft dat in 2019 ingekleurd. Verspreidt jouw vereniging besluiten op een vaste manier, bijvoorbeeld notulen per mail, dan gaat de termijn bij die bekendmaking lopen. Verspreidt jouw vereniging besluiten op een vaste manier, bijvoorbeeld notulen per mail, dan gaat de termijn bij die bekendmaking lopen, ook als je er zelf niet bij was. Je mag die notulen dus gewoon afwachten. Heeft je vereniging die gewoonte niet, dan draait het om. Van wie wist dat er vergaderd zou worden en waarover, wordt dan verwacht dat hij binnen ongeveer een week na de vergadering zelf navraag doet, en daarna begint de maand te lopen. Vakantie is in dat geval geen pauzeknop.

Het is bovendien een vervaltermijn. Te laat is te laat, hoe sterk je zaak ook is. Daarom is dit het beste praktische advies dat er bestaat. Twijfel je of een besluit nietig of vernietigbaar is, dien dan hoe dan ook binnen een maand het vernietigingsverzoek in. Blijkt het besluit later nietig, dan heb je niets verloren. Blijkt het vernietigbaar, dan was dit je enige kans.

Wat de rechter kan doen

De kantonrechter hoort alle stemgerechtigden en de vereniging. Hij toetst niet of het besluit verstandig was, maar of het rechtmatig tot stand kwam en of de vergadering in redelijkheid tot de afweging kon komen. Je hoeft dus geen gelijk te krijgen omdat jij het anders zou doen. Je krijgt gelijk als de vereniging de regels of de redelijkheid heeft geschonden. Nuttig om te weten is dat de rechter het besluit kan schorsen totdat er onherroepelijk is beslist. Vraag er in je verzoekschrift om, dan zet de vereniging ondertussen geen onomkeerbare stappen. Wie het aanvechten overweegt, moet wel een redelijk eigen belang hebben bij de regel die geschonden is. Principieel procederen namens het universum waardeert de rechter niet.

Eerst nog even niet naar de rechter

De gang naar de kantonrechter beschadigt zelden de dakpannen maar vaak de verhoudingen. Gebruik de maand dus dubbel. Dien het verzoek op tijd in als het moet, maar bel in diezelfde week de voorzitter. Verrassend veel besluiten sneuvelen aan de keukentafel alsnog, omdat de vergadering het gevolg voor één lid gewoon niet had gezien. Een hersteld besluit op de volgende vergadering is voor iedereen goedkoper dan een beschikking. Check ook je eigen dossier. Stond het punt op de agenda, klopte de oproeping, en wat zeggen de notulen precies? Veel van deze zaken worden gewonnen of verloren op papierwerk dat er wel of niet is.

Zo hebben wij dit opgelost

Omdat de termijn begint bij de bekendmaking, is de plek waar besluiten worden gedeeld ineens juridisch relevant. In SamenVvE staan de notulen en de besluiten direct na de vergadering voor elk lid klaar, met datum. Iedereen weet waar hij aan toe is. En niemand ontdekt punt zes pas als de bergingsdeuren al besteld zijn. De meeste procedures voorkom je niet met betere juristen maar met eerdere duidelijkheid.

Bronnen bij dit artikel

Wil je nooit meer punt zes ontdekken als de deuren al besteld zijn?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen