Naar de rechter met je VvE. Welke route, welke termijn en wat het kost

Er komt een moment waarop praten niet meer werkt. Het besluit is genomen en jij vindt het onhoudbaar, of jij wilt iets en de rest beweegt niet, of een eigenaar betaalt al een jaar niets. Wie dan gaat zoeken op VvE en rechter, vindt drie verschillende antwoorden en vier verschillende loketten. Dit artikel is de routekaart. Welke procedure hoort bij welk conflict, wat het kost, hoeveel tijd je hebt, en wat er waar is van arbitrage, geschillencommissies en mediation.

Eén onderscheid bepaalt bijna alles

Het Nederlandse procesrecht kent twee smaken, de dagvaarding en het verzoekschrift, en de wet bepaalt per geval welke geldt; het herkenningswoord is "op vordering van" tegenover "op verzoek van". De drie belangrijkste VvE-routes zijn alle drie verzoekschriftzaken bij de kantonrechter van de plaats waar het gebouw staat. Een genomen besluit laten vernietigen doe je binnen een maand met een verzoekschrift, zoals uitgelegd in ons artikel over het aanvechten van besluiten. Een geweigerde of uitgebleven toestemming laat je vervangen met het verzoek uit ons artikel over de vervangende machtiging, zonder wettelijke termijn. En de machtiging om de splitsingsakte te wijzigen als iemand dwarsligt is ook een verzoek, met een eigen drempel. Met een dagvaarding gaan onder meer de incasso van achterstallige bijdragen, een verklaring dat een besluit nietig is, en het aanvechten van een aktewijzigingsbesluit, waarvoor drie maanden staat. Kies je per ongeluk verkeerd, dan is dat niet fataal, want de rechter zet de zaak op grond van de wet om naar het juiste spoor, maar het kost tijd en soms extra griffierecht. Let bij dat alles op één valkuil die de duurste van allemaal is. Een afgewezen voorstel is geen besluit dat je kunt vernietigen; daarvoor is de machtiging de weg.

Welke rechter, en wat het kost

Voor gewone geldzaken ligt de grens tussen kantonrechter en civiele rechter bij 25.000 euro, maar voor de VvE-verzoeken doet dat bedrag er niet toe, want de wet wijst die zaken rechtstreeks aan de kantonrechter toe, ook als het om tachtigduizend euro dakwerk gaat. Dat is goed nieuws, want bij de kantonrechter mag je zelf procederen of een gemachtigde meenemen die geen advocaat is, en het griffierecht valt mee. In 2025 betaalt een particulier voor een verzoek van onbepaalde waarde negentig euro, en een vereniging als rechtspersoon honderdvijfendertig; deze tarieven schuiven per 1 januari iets op. Wie zich verdedigt betaalt bij de kantonrechter helemaal geen griffierecht. Vraag je in hetzelfde verzoek ook een concreet geldbedrag, dan kan het tarief hoger uitvallen, dus vraag dat vooraf even na bij de griffie. De echte kosten zitten een verdieping hoger. Bij de civiele rechter en in hoger beroep is een advocaat verplicht en ligt het griffierecht een veelvoud hoger. En reken je nooit rijk aan de kostenveroordeling. De verliezer betaalt het griffierecht en een deel van de juridische kosten van de winnaar, meer niet, en zelfs wie zijn machtiging binnenhaalt kan in de kosten worden veroordeeld als hij op de overige punten verliest; dat overkwam een verzoeker in een Haagse zaak letterlijk.

De klok tikt niet overal even hard

De beruchtste termijn is de maand voor het vernietigen van een besluit, gerekend vanaf het moment dat je ervan kennisnam of kon nemen. Daarnaast staan er drie maanden op het aanvechten van een aktewijzigingsbesluit, vanaf de dag na het besluit, en drie maanden op gewoon hoger beroep tegen een beschikking, met als venijnige uitzondering het beroep in een vernietigingszaak, waar maar één maand voor staat. Een paar kleinere termijnen beslissen zaken vaker dan je denkt. Een verweerschrift moet uiterlijk tien kalenderdagen voor de zitting binnen zijn en nadere stukken vijf dagen, en een verzoekschrift dat zijn gronden nog belooft na te sturen wordt niet-ontvankelijk verklaard; je kunt de maandtermijn dus niet redden met een leeg verzoek om de klok stil te zetten. En hoe lang het duurt? Daar bestaat geen eerlijk gemiddelde voor. In de gepubliceerde zaken zit er maanden tot jaren tussen verzoek en uitspraak, zeker zodra er een deskundige of een hoger beroep bij komt. Wie kan kiezen, kiest dus voor de zorgvuldige eerste aanleg.

Arbitrage, de geschillencommissie en mediation

In veel stukken over VvE-conflicten duikt de arbitrageclausule op, maar in geen van de zeven modelreglementen staat verplichte arbitrage. De vier oudste generaties zwijgen er volledig over, en de modellen vanaf 2006 bieden arbitrage, bindend advies en mediation slechts aan als mogelijkheid waarvoor alle betrokkenen samen moeten kiezen. Alleen je eigen akte kan een echt arbitraal beding bevatten, en zelfs dan verklaart de rechter zich pas onbevoegd als de tegenpartij zich er meteen aan het begin op beroept, terwijl het kort geding altijd open blijft. Over de geldigheid van een besluit kan een arbiter volgens de lijn van de Hoge Raad bovendien niet beslissen, omdat zo'n uitspraak tegenover iedereen moet gelden; juristen leiden daaruit af dat een arbitragebeding de gang naar de kantonrechter over een VvE-besluit niet blokkeert. Dan de geschillencommissie, en dit is de grootste ontnuchtering van dit artikel. De Geschillencommissie VvE Management behandelt uitsluitend klachten van een vereniging tegen haar beheerder, tot 25.000 euro en alleen bij aangesloten beheerders. Voor de eigenaar met een conflict met zijn eigen VvE bestaat er geen geschillencommissie, en voor een zelfbeheervereniging zonder beheerder valt de route helemaal weg. Wat wel altijd kan is mediation, mits iedereen meewerkt, en het mag ook nog terwijl de rechtszaak al loopt, wat meteen een goede reden is om een verzoek met een maandtermijn nooit uit te stellen voor een bemiddelingspoging. Voor kale geldvorderingen tot vijfduizend euro, bijvoorbeeld een achterstand, bestaat er sinds maart 2025 bovendien een laagdrempelige regelrechter, als proef bij de rechtbanken Den Haag, Overijssel, Rotterdam en Zeeland-West-Brabant voor geschillen op het gebied van arbeid, wonen of winkelen. En gratis eerste hulp bij het kiezen van de route geeft het Juridisch Loket.

Vier misverstanden op een rij

• In onze akte staat arbitrage, dus de rechter is dicht. De modelreglementen kennen geen verplichte arbitrage, een eigen beding werkt alleen als de tegenpartij er direct een beroep op doet, en over de geldigheid van een besluit kan een arbiter volgens juristen niet beslissen, omdat zo'n uitspraak tegenover iedereen moet gelden.
• Ik heb sowieso een advocaat nodig. Bij de kantonrechter niet, en daar beginnen vrijwel alle VvE-zaken. Pas bij het hof en de civiele rechter is een advocaat verplicht.
• Procederen kost duizenden euro's aan griffierecht. Een particulier betaalde in 2025 negentig euro voor een verzoek bij de kantonrechter, en wie zich verdedigt betaalt daar niets. De duizenden euro's zitten in het hoger beroep en de juridische bijstand.
• Er is vast een geschillencommissie voor mijn conflict met de VvE. Die is er niet. De bestaande commissie is er voor de vereniging tegen haar beheerder, niet voor de eigenaar tegen zijn vereniging.

Zo helpt SamenVvE

Elke rij van deze routekaart begint met dezelfde twee vragen, wat is er precies besloten of juist verworpen, en wanneer. In SamenVvE staan de besluiten met datum en stemuitslag in het register en zet het bestuur de notulen, met hun conceptstatus, voor de leden klaar, zodat meteen vaststaat of je een genomen besluit aanvecht of een geweigerde toestemming laat vervangen, en wanneer de maandtermijn begon te lopen. De akte in de documentenkluis vertelt welk modelreglement geldt en of jullie akte zelf nog iets heeft toegevoegd. De route kiezen en het verzoekschrift schrijven blijft werk voor mensen, maar met een geordend dossier begint niemand meer op achterstand.

Bronnen bij dit artikel

• Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, artikelen 78, 79, 93, 261 en 1020 tot en met 1022a. Het onderscheid tussen dagvaarding en verzoekschrift, de bevoegdheid van de kantonrechter, het procederen zonder advocaat, en het arbitragekader met de eis dat een beding voor alle weren wordt ingeroepen.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 121, 130, 140 en 140b. De vier wettelijke routes met hun eigen procesvorm, termijn en bevoegde rechter, telkens de kantonrechter van de plaats van het gebouw.
• Wet griffierechten burgerlijke zaken, bijlage en artikel 4. De tarieventabel zoals die in heel 2025 gold en de vrijstelling van griffierecht voor wie zich bij de kantonrechter verdedigt. De link opent altijd de actuele versie van de wet; de bedragen voor 2025 zijn na te slaan in de Staatscourant hieronder.
• Staatscourant 2024, 38002. De officiële vaststelling van de griffierechten voor 2025, gepubliceerd op 22 november 2024.
• Rechtspraak.nl, griffierecht bij kantonzaken. De tarieven in leesbare vorm, de regel dat alleen de startende partij betaalt, en de uitleg van een verzoek van onbepaalde waarde.
• Hoge Raad, 10 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY4033. Dat een uitspraak over de geldigheid van een besluit van een rechtspersoon tegenover iedereen moet gelden en daarom van de burgerlijke rechter moet komen.
• De Geschillencommissie, commissie VvE Management. Wie er wel en niet terechtkan, de grens van 25.000 euro en de voorwaarde dat de beheerder is aangesloten.
• Rechtspraak.nl over mediation en het nieuwsbericht van 28 februari 2025 over de regelrechter. Dat mediation alleen werkt als alle betrokkenen meedoen en nooit een verplicht voorportaal is, en het bereik van de regelrechter bij vier rechtbanken voor geldvorderingen tot vijfduizend euro.