Welke meerderheid heb je nodig? Niet elk besluit is de helft plus een

Het voorstel voor de dakrenovatie, te betalen uit het reservefonds, krijgt achttien stemmen voor en veertien tegen, en de voorzitter concludeert tevreden dat het besluit is genomen. Achterin de zaal fronst iemand. Was hier niet twee derde voor nodig? De vergadering kijkt elkaar aan, niemand weet het zeker, en het besluit gaat door. Dat moment, die aarzeling achterin, is precies waar dit artikel over gaat. Want als de frons gelijk had, is er die avond helemaal niets besloten. Niet bijna niets. Niets.

De hoofdregel heeft een adder

De wet klinkt eenvoudig. Besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, zegt artikel 5:127 van het Burgerlijk Wetboek. Meer voor dan tegen, gerekend over wie er stemt, niet over het hele gebouw. Maar in dezelfde zin staat de adder, voor zover de statuten niet anders bepalen. De statuten van een VvE zijn de splitsingsakte met het reglement dat daarin van toepassing is verklaard, en elk modelreglement bepaalt op een flinke lijst punten anders. De echte vraag is dus nooit wat de wet zegt, maar wat jouw akte zegt, en uit welke generatie jouw modelreglement stamt.

De zware lijst, en hoe die per generatie verschilt

Elk modelreglement kent besluiten waarvoor de gewone meerderheid niet genoeg is. De vaste kern bestaat uit uitgaven die buiten het onderhoud vallen, verplichtingen boven een drempelbedrag, verbouwingen en nieuwe installaties die geen onderhoud zijn, uitgaven uit het reservefonds, en het vaststellen of wijzigen van het huishoudelijk reglement. Juist dat laatste verrast, want het huishoudelijk reglement wordt in de praktijk het vaakst even snel aangepast, terwijl daar in elke generatie dezelfde zware drempel voor geldt als voor grote uitgaven.

Hoe zwaar die drempel is, hangt af van het bouwjaar van je reglement. De modellen van 1973 en 1983 eisen drie vierde van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waar minstens twee derde van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is. In 1992 zakt de meerderheid naar twee derde, en zo is het in 2006 en 2017 gebleven, telkens met datzelfde aanwezigheidsquorum van twee derde. Hoeveel mensen er moeten zijn is het terrein van ons artikel over quorum en volmachten; hier gaat het om hoeveel van de uitgebrachte stemmen voor moeten zijn. En het drempelbedrag zelf? In 1973 staat dat in de akte, en een bedrag uit de jaren zeventig is inmiddels zo laag dat vrijwel elke serieuze uitgave eroverheen gaat. In 1983, 1992 en 2006 stelt de vergadering het bedrag vast, en heeft jullie vergadering dat nooit gedaan, dan is er een gat waarover de tekst zwijgt en de rechter zich nog niet heeft uitgesproken. Alleen het model van 2017 heeft dat gat gedicht met een standaardbedrag van vijfduizend euro, en dat model haalt twee soorten besluiten uit de zware categorie zodra ze in het vastgestelde meerjarenonderhoudsplan staan, een uitgave ten laste van het reservefonds en een verbouwing of nieuwe installatie. Let wel, de aparte drempel voor het aangaan van verplichtingen boven vijfduizend euro blijft ook dan gelden, dus een grote klus uit het meerjarenonderhoudsplan vraagt in de praktijk nog steeds twee derde.

Vier vijfden telt anders dan twee derde

Er is een categorie die nog boven dit alles uitsteekt, het wijzigen van de splitsingsakte zelf. De hoofdroute is medewerking van alle eigenaars. De wet biedt een tweede route, een vergaderbesluit met ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt, met medewerking van het bestuur en uiteindelijk een notaris. Lees die formulering langzaam. Vier vijfden van alle stemmen in het gebouw, niet van de opkomst. Bij tachtig procent opkomst moet dus letterlijk iedereen in de zaal voorstemmen. Dat is een wezenlijk andere som dan de twee derde van de uitgebrachte stemmen uit de reglementen, en de twee worden voortdurend verward. Wie via deze route de akte wijzigt moet bovendien weten dat elke eigenaar die niet voorstemde het besluit binnen drie maanden bij de rechter kan laten vernietigen, een veel sterker recht dan bij gewone besluiten. Dezelfde vier vijfden van alle stemmen duikt trouwens nog een keer op in de wet, bij het besluit om af te wijken van de plicht om het reservefonds op een eigen rekening van de VvE aan te houden.

Te weinig stemmen, en waarom dat nooit vanzelf goed komt

Nu het gevolg, en dat is scherper dan de meeste besturen denken. Een besluit dat de vereiste gekwalificeerde meerderheid niet haalde is niet vernietigbaar maar nietig, zo oordeelde het gerechtshof Amsterdam in 2016 en opnieuw in 2020, beide keren met zoveel woorden. Het verschil is enorm. Een vernietigbaar besluit geldt totdat iemand binnen een maand na kennisname naar de kantonrechter stapt, en wordt daarna onaantastbaar. Een nietig besluit heeft juridisch nooit bestaan, en daar loopt geen enkele termijn voor. Jaren later kan een uitgevoerd besluit alsnog onderuitgaan. In de zaak uit 2020 had een VvE geprobeerd het slim te spelen door ruim anderhalve ton aan eenmalige uitgaven gewoon in de jaarbegroting te zetten en die begroting met een gewone meerderheid vast te stellen. Het hof prikte er doorheen, voor die posten gold de zware drempel en het begrotingsbesluit was nietig. Een grote uitgave in de begroting verstoppen omzeilt de meerderheid dus niet. Twee praktische kanttekeningen horen erbij. Wie een beroep op nietigheid wil combineren met een gewoon vernietigingsverzoek kan dat bij hetzelfde feitencomplex bundelen bij de kantonrechter, maar de route luistert nauw en verdient juridisch advies. En bij twijfel over wat jullie akte precies eist geldt een strenge uitlegregel, alleen wat in de openbare registers is ingeschreven telt, niet wat de notaris of het bestuur ooit heeft bedoeld. De procedure zelf staat in ons artikel over het aanvechten van besluiten.

En verduurzaming dan?

Hardnekkig misverstand, er zou tegenwoordig een verlaagde drempel gelden voor verduurzamingsbesluiten. Die staat niet in de wet. Wat wel bestaat zijn drie routes die feitelijk lager uitpakken. Verduurzaming die meelift met noodzakelijk onderhoud, isolatie bij een dakvervanging bijvoorbeeld, valt eerder in het onderhoudsspoor en dus onder de gewone meerderheid. Onder het model van 2017 haalt het meerjarenonderhoudsplan bovendien reservefondsuitgaven en verbouwingen uit de zware categorie, al blijft de drempel voor verplichtingen boven vijfduizend euro daar los van staan. En lenen mag een VvE sinds 2018 van de wet, tenzij het eigen reglement dat uitdrukkelijk uitsluit, wat de financiering van een groot plan bereikbaar maakt. Het kabinet kondigde in november 2025 bovendien aan dat het besluiten over onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan met een gewone meerderheid mogelijk wil maken. Dat is een voornemen, geen recht, en tot het wet is blijven de drempels van jouw eigen generatie gewoon gelden. Wat er verder bij een verduurzamingsbesluit komt kijken lees je in ons artikel daarover.

Vier misverstanden op een rij

• Een meerderheid is een meerderheid. Voor grote uitgaven, verbouwingen, reservefondsuitgaven en het huishoudelijk reglement eist elk modelreglement een zwaardere meerderheid, drie vierde in 1973 en 1983, twee derde vanaf 1992, telkens met een quorum erbij.
• Na een maand is het besluit hoe dan ook veilig. Dat geldt alleen voor vernietigbare besluiten. Een besluit zonder de vereiste gekwalificeerde meerderheid is nietig, en nietigheid kent geen termijn.
• Zet de uitgave in de begroting, dan is een gewone meerderheid genoeg. Precies dat sneuvelde bij het hof. De aard van de uitgave bepaalt de drempel, niet het papier waarop hij staat; een gewone terugkerende begrotingspost is iets anders dan een eenmalige investering die je in de begroting parkeert.
• Vier vijfden betekent vier vijfden van de aanwezigen. Bij een aktewijziging gaat het om vier vijfden van alle stemmen in het gebouw. Wie er niet is, telt gewoon mee in de noemer.

Zo helpt SamenVvE

Of een drempel gehaald is, is uiteindelijk rekenwerk met breukdelen, en dat is precies wat je niet op een bierviltje wilt doen. In SamenVvE stemt de vergadering met de echte stemverhoudingen uit de akte, bewaakt het portaal het quorum, ook bij een tweede oproep, en gaat elk besluit met stemuitslag en quorumconditie het doorzoekbare besluitenregister in. Als over drie jaar iemand vraagt of die dakrenovatie destijds wel met twee derde is aangenomen, staat het antwoord er gewoon, met de cijfers erbij.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 126, 127, 129, 130, 139 en 140b. De volstrekte meerderheid als hoofdregel met het voorbehoud van de statuten, de akte als statuten, de vier vijfden van alle stemmen bij aktewijziging en bij afwijking van de reservefondsrekening, en het bijzondere vernietigingsrecht van de tegenstemmer met drie maanden.
• Burgerlijk Wetboek Boek 2, artikel 14 en 15. Het verschil tussen nietige besluiten, in strijd met wet of statuten, en vernietigbare besluiten, in strijd met totstandkomingsregels.
• Gerechtshof Amsterdam, 20 december 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5490. Een besluit dat niet met de voorgeschreven gekwalificeerde meerderheid is genomen is nietig wegens strijd met artikel 2:14 lid 1 BW, met uitdrukkelijke verwerping van het verweer dat het slechts vernietigbaar zou zijn.
• Gerechtshof Amsterdam, 28 april 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1331. Een begrotingsbesluit met 155.500 euro aan eenmalige uitgaven nietig verklaard, omdat voor die posten de gekwalificeerde meerderheid van het reglement gold en de begrotingsroute die drempel niet opzijzet. Dezelfde uitspraak aanvaardt dat een beroep op nietigheid en een verzoek tot vernietiging bij hetzelfde feitencomplex gebundeld bij de kantonrechter kunnen worden gebracht.
• Hoge Raad, 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078. De uitleg van splitsingsstukken gebeurt naar objectieve maatstaven, uitsluitend aan de hand van wat in de openbare registers is ingeschreven.
• De vijf modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. De gekwalificeerde meerderheden per generatie, drie vierde in 1973 en 1983 en twee derde vanaf 1992, de drempelbedragen, de lijst van 2017 met het standaardbedrag van vijfduizend euro en de uitzondering voor het meerjarenonderhoudsplan.
• Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars. Sinds 1 januari 2018 is de VvE bevoegd een geldlening aan te gaan, tenzij het reglement dat uitdrukkelijk uitsluit.
• Volkshuisvesting Nederland, nieuwsbericht van 13 november 2025. Het kabinetsvoornemen om besluiten over onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan met een gewone meerderheid mogelijk te maken.