Welke meerderheid heb je nodig voor het verduurzamingsbesluit?

Door Ibrahim Önder · Gepubliceerd op

Isolatie is meestal geen gewoon onderhoud, en dan gelden er zwaardere stemregels. Vaak twee derde of zelfs drie kwart, met opkomsteisen. Zo zit dat per modelreglement, zo krijg je het besluit er wél door, en dit wil het wetsvoorstel eraan veranderen.

De informatieavond was een succes. De warmtescan liet de lekken zien, het advies was helder en de subsidie was gecheckt. Op de vergadering stemden negen eigenaars voor. Vijf onthielden zich of waren er niet. En toen zei de voorzitter, na een blik in het reglement, de zin die alle energie uit de zaal liet lopen. Dan hebben we net geen twee derde. Maandenlang werk, gestrand op een breuk.

Wie met een vereniging wil verduurzamen, moet twee dossiers beheersen. Het geld, waarover het vorige artikel ging. En de besluitvorming. Die tweede wordt stelselmatig onderschat, want verduurzaming is in de meeste reglementen geen gewoon onderhoud.

Waarom de lat hoger ligt dan bij een schilderbeurt

De hoofdregel van de wet is simpel. De vergadering besluit met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Maar de modelreglementen leggen voor uitgaven en ingrepen buiten het normale onderhoud een zwaardere lat aan, en daar valt isolatie of een warmtepomp doorgaans onder. De grens is of de maatregel een uitvloeisel van het onderhoud is. Lift de isolatie mee op een dakvervanging die toch al moest, dan is dat goed te verdedigen als onderhoud en volstaat de gewone gang van zaken; isoleer je een dak dat nog jaren mee kan, dan is het verbouwing. In dat laatste geval is een versterkte meerderheid nodig, in een vergadering waar minstens twee derde van álle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is.

Oudere reglementen kennen nog een uitweg

In de modellen van 1973 en 1992 zit nog een uitweg. Staat de post al op de begroting en loopt hij met niet meer dan tien procent uit, of is er een aparte reserve voor gevormd, dan gelden de zware eisen niet. Zoek het jaartal van jullie reglement er wel eerst bij, want alles hierna hangt daaraan. De modellen van 1973 en 1983 vragen drie kwart van de uitgebrachte stemmen. Die van 1992, 2006 en 2017 vragen twee derde. Het model van 2017 hangt de drempel bovendien aan een lijst, waaronder het aangaan van verplichtingen boven de 5.000 euro. Dat bedrag is een vangnet. De vergadering mag zelf een ander drempelbedrag vaststellen, dus kijk of dat gebeurd is. Bij een serieuze isolatieklus zit je hoe dan ook in de lijst, want verbouwing en nieuwe installaties staan er los van het bedrag ook in.

De oudste reglementen kennen een addertje onder het gras

Eén bepaling verdient een eigen waarschuwing. In het model van 1973 en opnieuw in dat van 1992 staat dat een eigenaar die van zo'n maatregel geen voordeel trekt, niet hoeft mee te betalen. In 1983 staat die zin er niet, en vanaf 2006 regelt de vergadering de kostenverdeling in het besluit zelf. Kijk dus eerst welk jaartal in jullie akte staat. Bij verduurzaming kan dat wringen, denk aan de benedenwoning bij dakisolatie. Lees die bepaling dus vooraf en verwerk haar meteen in het voorstel, ruim voordat er over geld gepraat wordt.

Zo krijg je het besluit er wél door

  1. Scheid informeren van besluiten. Organiseer eerst een avond zonder stemming, met het advies en de bedragen per woning na subsidie. Mensen stemmen nee tegen onduidelijkheid over geld, zelden tegen isolatie zelf.
  2. Haal de opkomst op, niet alleen de stemmen. Een verduurzamingsbesluit strandt zelden op een zaal vol tegenstemmers. Veel vaker strandt het op een halfvolle zaal. Werk dus met volmachten. Die zijn schriftelijk, in het model van 2017 mag het ook per mail, en er staat nergens een maximum per persoon. Eén val wel. In de modellen van 2006 en 2017 mag een bestuurder zelf geen volmacht van een ander lid gebruiken. Leg de volmachten dus bij leden die niet in het bestuur zitten, anders zijn die stemmen ongeldig en heb je de opkomst alsnog niet. En bel de stille leden ná. Eén avond nabellen levert meer stemmen op dan drie nieuwsbrieven.
  3. Plan de tweede vergadering vooraf. Wordt de opkomst niet gehaald, dan mag een tweede vergadering besluiten ongeacht de opkomst. De oudere modellen zeggen niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste. Het model van 2017 zegt niet vroeger dan vijftien dagen, en bij een ondersplitsing verdubbelen die termijnen. Reken dus even na in jullie eigen reglement voordat je de datum vastzet. De vereiste meerderheid zelf blijft gelden. De modellen van 2006 en 2017 schrijven dat er met zoveel woorden bij, de oudere niet, maar ga er in alle gevallen van uit dat de zware meerderheid overeind blijft. Kondig die datum al in de eerste uitnodiging aan, dan kost een mislukte opkomst weken in plaats van een seizoen.
  4. Neem de financiering in hetzelfde besluit mee. Laat de vergadering in hetzelfde besluit ook over de dekking stemmen. Dat moet trouwens ook. De reglementen van 2006 en 2017 schrijven voor dat in hetzelfde besluit de extra bijdrage wordt vastgesteld, en dat de uitvoering pas begint als het geld er is. Subsidie, reservefonds, lening, en wat dit per woning per maand betekent. Wie de dekking openlaat, staat volgend seizoen weer op dezelfde avond.
  5. Leg alles vast. Stemverhouding, kostenverdeling en uitvoeringskaders. Bij een besluit van deze omvang is de kans reëel dat iemand het wil aanvechten. Wie het besluit wil laten vernietigen, moet binnen een maand bij de kantonrechter zijn. Eén uitzondering is groot genoeg om te onthouden. Was de opkomst niet gehaald, dan is het besluit nietig in plaats van vernietigbaar, en dan geldt die maand niet. Zo'n besluit kan jaren later nog onderuit, dus houd de presentielijst van die avond bij de stukken.

Wat het wetsvoorstel hieraan wil veranderen

De wetgever vindt de huidige drempels zelf ook te hoog. Er ligt een wetsvoorstel met de naam versnelling verduurzaming en onderhoud VvE's, waarvan de internetconsultatie liep tot en met 20 september 2026. Daarin staat dat besluiten over verduurzaming en onderhoud, inclusief de financiering, voortaan met een gewone meerderheid van vijftig procent plus één genomen moeten kunnen worden. De opkomsteis blijft in dit voorstel wel gewoon staan. De minister vindt die belangrijk voor een zorgvuldig besluit. Wat lichter wordt is dus de meerderheid, niet de opkomst, en juist die opkomst is in de praktijk de lastigste van de twee. Daarnaast wil het voorstel het onderhoudsplan naar een horizon van dertig jaar tillen, met een verplichte duurzaamheidsparagraaf. En het vestigen van een opstalrecht wordt eenvoudiger, zodat bijvoorbeeld zonnepanelen van een derde partij op het dak kunnen zonder eigendomsgedoe.

Nog geen wet, maar de richting is duidelijk

Nu de consultatie dicht is, weegt het ministerie de reacties voordat het voorstel definitief wordt. Daarna kijkt eerst de Raad van State ernaar en pas dan het parlement. Een datum staat niet in de stukken zelf. Het ministerie verwacht de wetswijziging in het najaar van 2027, en een voorstel kan onderweg nog veranderen. Wie vandaag met de spelregels van hierboven een besluit voorbereidt, doet dus niets voor niets. Hetzelfde dossier komt er onder de nieuwe regels alleen makkelijker door.

Zo hebben wij dit opgelost

In SamenVvE zit het hele besluittraject op één plek. De stukken en het advies bij de uitnodiging. De volmachten en de presentie bij de vergadering. De gewogen stemmen volgens de akte, en de uitslag met stemverhouding direct in de notulen. Zo weet de voorzitter vóór de avond of de opkomst gehaald wordt, in plaats van erna.

De breuk blijft een rekensom, maar een die je ziet aankomen

Negen voor en vijf afwezig blijft te weinig. Het verschil is dat je dat nu op de dinsdag ervoor weet, en niet pas op de avond zelf.

Bronnen bij dit artikel

Wil je vóór de avond weten of je de twee derde gaat halen?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen