Welke meerderheid heb je nodig voor het verduurzamingsbesluit?

De informatieavond was een succes. De warmtescan liet de lekken zien, het advies was helder en de subsidie was gecheckt. Op de vergadering stemden negen eigenaars voor. Vijf onthielden zich of waren er niet. En toen zei de voorzitter, na een blik in het reglement, de zin die alle energie uit de zaal liet lopen. Dan hebben we net geen twee derde. Maandenlang werk, gestrand op een breuk.

Wie met een vereniging wil verduurzamen, moet twee dossiers beheersen. Het geld, waarover het vorige artikel ging. En de besluitvorming. Die tweede wordt stelselmatig onderschat, want verduurzaming is in de meeste reglementen geen gewoon onderhoud.

Waarom de lat hoger ligt dan bij een schilderbeurt

De hoofdregel van de wet is simpel. De vergadering besluit met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Maar de modelreglementen leggen voor uitgaven en ingrepen buiten het normale onderhoud een zwaardere lat aan, en daar valt isolatie of een warmtepomp doorgaans onder. De grens is of de maatregel een uitvloeisel van het onderhoud is. Lift de isolatie mee op een dakvervanging die toch al moest, dan is dat goed te verdedigen als onderhoud en volstaat de gewone gang van zaken; isoleer je een dak dat nog jaren mee kan, dan is het verbouwing. In dat laatste geval is een versterkte meerderheid nodig, in een vergadering waar minstens twee derde van álle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is. In de modellen van 1973 en 1992 zit nog een uitweg. Staat de post al op de begroting en loopt hij met niet meer dan tien procent uit, of is er een aparte reserve voor gevormd, dan gelden de zware eisen niet. Precies hoe dat uitpakt verschilt per jaartal, dus lees het na. Hoe zwaar precies, hangt af van het jaartal van jullie reglement. De modellen van 1973 en 1983 vragen drie kwart van de uitgebrachte stemmen. Die van 1992, 2006 en 2017 vragen twee derde. Het model van 2017 hangt de drempel bovendien aan een lijst, waaronder het aangaan van verplichtingen boven de 5.000 euro. Dat bedrag is een vangnet. De vergadering mag zelf een ander drempelbedrag vaststellen, dus kijk of dat gebeurd is. Bij een serieuze isolatieklus zit je hoe dan ook in de lijst, want verbouwing en nieuwe installaties staan er los van het bedrag ook in.

Eén bepaling uit de oudste reglementen verdient een eigen waarschuwing. In het model van 1973 en opnieuw in dat van 1992 staat dat een eigenaar die van zo'n maatregel geen voordeel trekt, niet hoeft mee te betalen. In 1983 staat die zin er niet, en vanaf 2006 regelt de vergadering de kostenverdeling in het besluit zelf. Kijk dus eerst welk jaartal in jullie akte staat. Bij verduurzaming kan dat wringen, denk aan de benedenwoning bij dakisolatie. Lees die bepaling dus vooraf en verwerk haar in het voorstel, niet achteraf in de ruzie.

Zo krijg je het besluit er wél door

1. Scheid informeren van besluiten. Organiseer eerst een avond zonder stemming, met het advies en de bedragen per woning na subsidie. Mensen stemmen geen nee tegen isolatie. Ze stemmen nee tegen onduidelijkheid over geld.
2. Haal de opkomst op, niet alleen de stemmen. Een verduurzamingsbesluit strandt zelden op een zaal vol tegenstemmers. Veel vaker strandt het op een halfvolle zaal. De opkomsteis is de horde, niet de tegenstand. Werk met volmachten. Die zijn schriftelijk, in het model van 2017 mag het ook per mail, en er staat nergens een maximum per persoon. Eén val wel. In de modellen van 2006 en 2017 mag een bestuurder zelf geen volmacht van een ander lid gebruiken. Leg de volmachten dus bij leden die niet in het bestuur zitten, anders zijn die stemmen ongeldig en heb je de opkomst alsnog niet. En bel de stille leden ná. Eén avond nabellen levert meer stemmen op dan drie nieuwsbrieven.
3. Plan de tweede vergadering vooraf. Wordt de opkomst niet gehaald, dan mag een tweede vergadering besluiten ongeacht de opkomst. De oudere modellen zeggen niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste. Het model van 2017 zegt niet vroeger dan vijftien dagen, en bij een ondersplitsing verdubbelen die termijnen. Reken dus even na in jullie eigen reglement voordat je de datum vastzet. De vereiste meerderheid zelf blijft gelden. De modellen van 2006 en 2017 schrijven dat er met zoveel woorden bij, de oudere niet, maar ga er in alle gevallen van uit dat de zware meerderheid overeind blijft. Kondig die datum al in de eerste uitnodiging aan, dan kost een mislukte opkomst weken in plaats van een seizoen.
4. Neem de financiering in hetzelfde besluit mee. Laat de vergadering niet alleen over de maatregel stemmen maar ook over de dekking. Dit moet trouwens ook. De reglementen van 2006 en 2017 schrijven voor dat in hetzelfde besluit de extra bijdrage wordt vastgesteld, en dat de uitvoering pas begint als het geld er is. Subsidie, reservefonds, lening, en wat dit per woning per maand betekent. Een half besluit is uitstel in vermomming.
5. Leg alles vast. Stemverhouding, kostenverdeling en uitvoeringskaders. Bij een besluit van deze omvang is de kans reëel dat iemand het wil aanvechten. Wie het besluit wil laten vernietigen, moet binnen een maand bij de kantonrechter zijn. Eén uitzondering is groot genoeg om te onthouden. Was de opkomst niet gehaald, dan is het besluit niet vernietigbaar maar nietig, en dan geldt die maand niet. Zo'n besluit kan jaren later nog onderuit. Een strak dossier op de opkomst is dus letterlijk je beste verdediging.

Wat het wetsvoorstel hieraan wil veranderen

De wetgever vindt de huidige drempels zelf ook te hoog. Er ligt een wetsvoorstel met de naam versnelling verduurzaming en onderhoud VvE's, waarvan de internetconsultatie liep tot en met 20 september 2026. Daarin staat dat besluiten over verduurzaming en onderhoud, inclusief de financiering, voortaan met een gewone meerderheid van vijftig procent plus één genomen moeten kunnen worden. De opkomsteis blijft in dit voorstel wel gewoon staan. De minister vindt die belangrijk voor een zorgvuldig besluit. Wat lichter wordt is dus de meerderheid, niet de opkomst, en juist die opkomst is in de praktijk de lastigste van de twee. Daarnaast wil het voorstel het onderhoudsplan naar een horizon van dertig jaar tillen, met een verplichte duurzaamheidsparagraaf. En het vestigen van een opstalrecht wordt eenvoudiger, zodat bijvoorbeeld zonnepanelen van een derde partij op het dak kunnen zonder eigendomsgedoe.

Wanneer dit wet wordt, staat nergens in de stukken, en een voorstel kan onderweg veranderen. Maar de richting is onmiskenbaar. Makkelijker besluiten en verder vooruitkijken. Wie vandaag met de spelregels van hierboven een besluit voorbereidt, doet dus niets voor niets. Hetzelfde dossier wordt onder de nieuwe regels alleen maar makkelijker aangenomen.

Zo hebben wij dit opgelost

In SamenVvE zit het hele besluittraject op één plek. De stukken en het advies bij de uitnodiging. De volmachten en de presentie bij de vergadering. De gewogen stemmen volgens de akte, en de uitslag met stemverhouding direct in de notulen. Zo weet de voorzitter vóór de avond of de opkomst gehaald wordt, in plaats van erna. De breuk uit de openingsscène blijft een rekensom. Maar dan wel een die je ziet aankomen.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 127 en artikel 130. De wettelijke hoofdregel dat besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, en de termijn van een maand om bij de kantonrechter vernietiging van een besluit te vragen.
• Modelreglement 1973, artikel 35, artikel 36 en artikel 37. Drie kwart van de uitgebrachte stemmen in een vergadering met twee derde van alle stemmen aanwezig, en de bepaling dat een eigenaar die van de maatregel geen voordeel trekt niet hoeft mee te betalen.
• Modelreglement 1983, artikel 36, artikel 37 en artikel 38. Dezelfde drie kwart bij een opkomst van twee derde, maar zonder de vrijstelling voor wie geen voordeel van de maatregel heeft.
• Modelreglement 1992, artikel 36, artikel 37 en artikel 38. Vanaf dit model zakt de meerderheid naar twee derde bij een opkomst van twee derde, en staat er opnieuw dat wie geen voordeel trekt niet hoeft bij te dragen.
• Modelreglement 2006, artikel 49, artikel 50 en artikel 52. Twee derde bij een opkomst van twee derde, onthoudingen en blanco stemmen tellen niet als uitgebrachte stem, en een bestuurder mag niet als gevolmachtigde optreden.
• Modelreglement 2017, artikel 53, artikel 54 en artikel 56. De lijst met zware besluiten met de drempel van vijfduizend euro, de uitzondering voor wat al in het meerjarenonderhoudsplan staat, en de tweede vergadering van vijftien dagen tot zes weken later.
• Rechtbank Midden-Nederland, 7 april 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:2113. Een besluit dat is genomen terwijl de opkomsteis niet gehaald werd, is nietig en niet slechts vernietigbaar, zodat de termijn van een maand daar niet geldt.