De VvE van twee of drie, zo doorbreek je een patstelling

Gepubliceerd op

In een heel kleine vereniging is onenigheid automatisch een nee, en het dak wacht niet op een betere verhouding. Dit is de gereedschapskist, van de keukentafel tot de vervangende machtiging van de kantonrechter.

Een boven- en een benedenwoning, samen één gebouw. Het dak lekt, de dakdekker heeft een offerte gemaakt, en de benedenbuurman vindt het niet nodig, want hij woont niet onder dat dak. Jij hebt vijftig procent van de stemmen. Hij ook. En ergens tijdens het derde gesprek op de stoep dringt het door dat jullie hier nooit uit gaan komen door nog eens te stemmen. Wie in een heel kleine vereniging woont, kent dit gevoel van vastzitten. Het goede nieuws is dat de wet er wel degelijk iets op heeft bedacht. Bijna niemand kent het.

Waarom jullie klem zitten

De rekensom is onverbiddelijk. Besluiten vallen bij meerderheid, en bij twee gelijke stemmen is een meerderheid alleen haalbaar als jullie het eens zijn. Verschillende generaties van het modelreglement maken het nog scherper, want die bepalen dat een voorstel bij staking van stemmen geldt als verworpen. Onenigheid is dus automatisch een nee, en degene die blokkeert hoeft helemaal niets uit te leggen of te bewijzen. Ook de route van een besluit per mail helpt niet, want buiten de vergadering om beslissen kan alleen als iedereen instemt. Precies daarom voelt een kleine VvE bij ruzie als een huwelijk zonder scheidingsrecht.

De knop die bijna niemand kent

Voor dit soort situaties bestaat de vervangende machtiging van de kantonrechter. Als je voor een concrete handeling aan het gemeenschappelijke deel, zoals dakherstel, funderingsonderzoek of gevelwerk, de medewerking van je mede-eigenaar of van de vergadering nodig hebt en die wordt zonder redelijke grond geweigerd, dan kan de kantonrechter die toestemming vervangen. Zwijgen telt daarbij net zo hard als weigeren; de wet noemt uitdrukkelijk ook het geval dat de ander zich gewoon niet uitspreekt. Een kantonrechter bevestigde in 2024 nog dat het in een VvE van twee heel gewoon werkt. Het ene lid procedeert tegen het andere, en de toestemming van dat andere lid staat gelijk aan de toestemming van de hele vergadering.

De procedure is toegankelijker dan mensen denken. Een verzoekschrift bij de kantonrechter kan zonder advocaat, het griffierecht begint in 2026 bij drieënnegentig euro voor een particulier, al kan het hoger uitvallen zodra er een concreet geldbedrag meespeelt, dus vraag dat vooraf na bij de griffie. Reken op zo'n drie tot vier maanden tussen het verzoek en de zitting, en op flinke uitloop zodra er een deskundige of een schikkingspoging bij komt. En weet dat wie verliest meestal ook de proceskosten van de ander draagt; bij de kantonrechter gaat dat om honderden euro's, in hoger beroep, waar wel een advocaat verplicht is, om duizenden. Vraag je daar in je verzoekschrift om, dan legt de rechter bovendien meteen vast hoe de kosten worden verdeeld, waarmee de hele ruzie in één beslissing wordt afgehandeld. En het kan achteraf, als het werk echt niet kon wachten, maar reken jezelf daar niet rijk mee. Wie eerst laat verbouwen en dan pas komt, moet alsnog bewijzen dat het nodig was en dat de prijs redelijk was, desnoods via een deskundigenonderzoek dat de rechter gelast, met de bewijslast bij jou. Vraag de machtiging dus liever vooraf.

Dat de route echt werkt, bewees het hof Amsterdam in 2024 in een gebouw met precies twee appartementsrechten en nul reserveringen. De ene eigenaar weigerde mee te betalen aan gevelherstel van ruim zevenentwintigduizend euro. Het hof oordeelde dat de gevels gemeenschappelijk zijn, dat de weigering zonder redelijke grond was, en hield de machtiging in stand. Een garantie is de route niet. De rechter wijst af als de weigering wél een redelijke grond had, als het gewenste werk eigenlijk een wijziging van de splitsingsakte vergt, of als het verstandiger is eerst onderhoud af te wachten dat de vereniging al heeft opgedragen.

Eerst de vergadering, dan de rechter

Hoe zinloos het ook voelt, houd eerst netjes een vergadering. Roep op met de termijn uit jullie reglement, meestal vijftien dagen, zet het voorstel op de agenda en notuleer de uitkomst. Die afwijzing is straks je bewijs dat de medewerking is geweigerd. Betrek bij een geschil over beheer ook de vereniging zelf in de procedure, want rechters wijzen verzoeken af waarin de VvE als rechtspersoon ontbreekt. Dat wordt nog wrang ook, want juist een VvE zonder bestuur kan niet worden opgeroepen. Heeft jullie vereniging dus nooit een bestuur benoemd of ingeschreven, regel dat dan eerst. En blader je reglement door op een arbitrage- of geschillenbepaling, want sommige oudere aktes kennen een eigen route bij gebrek aan eenstemmigheid.

De tussenstap die de verhouding spaart

Tussen de keukentafel en de rechtszaal zit meer dan mensen denken. Bemiddeling of een bindend adviseur kan een klein geschil oplossen zonder dat er een winnaar en een verliezer ontstaat, al staat of valt die route met de bereidheid van je buurman om mee te doen. En sinds 2021 bestaat er een modelreglement dat speciaal voor VvE's van twee of drie is geschreven. Dat model heeft een echte patstellingsknop. Staken de stemmen, dan kan elke eigenaar een deskundige laten benoemen, zo nodig door de kantonrechter, en de beslissing van die deskundige geldt als besluit van de vergadering. Overstappen op dat reglement kan alleen via een wijziging van de splitsingsakte bij de notaris, maar voor een vereniging die telkens vastloopt is dat een investering in tientallen toekomstige beslissingen tegelijk.

Als het reglement zelf het probleem is

Sommige oude aktes eisen voor elk besluit instemming van alle eigenaars. Dan is elke vergadering een gijzeling en helpt een losse machtiging maar één keer. Voor dat geval bestaat een tweede, structurele machtiging, waarmee de kantonrechter de geweigerde medewerking aan een wijziging van de splitsingsakte zelf kan vervangen. Een hof deed precies dat in een vereniging van vier waar niets meer lukte, omdat de vereniging zonder die wijziging onbestuurbaar was, en die beslissing hield ook bij de Hoge Raad stand. De wet eist voor dit verzoek wel dat de verzoekers samen ten minste de helft van de stemmen hebben. Bij twee gelijke stemmen is de helft er taalkundig precies, maar of dat standhoudt heeft nog geen rechter laten zien, dus laat je hier vooraf adviseren. En verwacht niet dat de rechter zomaar een bestuurder voor jullie benoemt; zo'n bevoegdheid staat niet met zoveel woorden in de wet, al is dat langs de weg van de vervangende machtiging in 2025 wél een keer gebeurd, bij een vereniging van twee die volledig vastzat. Reken daar niet op als standaardroute; de gewone uitweg loopt via de akte, of via een reglement dat er zelf in voorziet.

Zo helpt software daarbij

Software lost een botsing tussen twee buren niet op. Wat wel helpt is dat elke stap vanzelf een dossier wordt. In SamenVvE krijgt ook een vereniging van twee of drie een eigen omgeving, leidt een stappenplan een net gestart bestuur door de inrichting, en staan de oproepen, agenda's, besluiten en het kasboek op één plek vast. Mocht het ooit toch tot de kantonrechter komen, dan is het verschil tussen een welles-nietes en een geordend dossier precies het verschil dat je wilt hebben. En in alle jaren waarin het níet tot de rechter komt, is diezelfde orde gewoon prettig samenleven.

Bronnen bij dit artikel

Benieuwd hoe een heel kleine vereniging alles netjes vastlegt zonder er een kantoorbaan aan te hebben?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen