Klagen over je VvE-beheerder. De ladder van gesprek tot geschillencommissie

Gepubliceerd op

Er is geen tuchtcollege voor VvE-beheerders, en de Geschillencommissie VvE Management neemt alleen klachten van de vereniging zelf aan, niet van een boze eigenaar. Toch is er een ladder die werkt, en de sterkste knop zit dichterbij dan je denkt, in je eigen vergadering. Plus het verschil tussen de twee commissies dat bijna niemand kent.

De jaarstukken komen elk jaar te laat, mails blijven onbeantwoord en op de vergadering leest de beheerder vooral voor uit eigen werk. Ergens moet je toch kunnen klagen, denkt menig eigenaar, en die gaat op zoek naar een tuchtcollege. Die zoektocht loopt dood, want dat bestaat voor VvE-beheerders niet. Wat er wel bestaat is een ladder met een paar verrassende treden, en de sterkste staat het dichtstbij.

De sterkste knop zit in je eigen vergadering

Begin onderaan, met een gewoon gesprek en daarna een schriftelijke klacht bij de beheerder zelf; wie een keurmerk voert is zelfs verplicht een klachtenprocedure te hebben en die bekend te maken, dus vraag ernaar. Helpt dat niet, dan is de vergadering aan zet, en die heeft meer macht dan veel eigenaars beseffen. Het bestuur kan te allen tijde worden geschorst of ontslagen, en de beheerovereenkomst kan te allen tijde worden opgezegd; hoe dat netjes gaat staat in een eigen artikel, en wat er daarna met het dossier gebeurt ook. Gaat je klacht eigenlijk over een besluit, bijvoorbeeld de herbenoeming van de beheerder of de decharge, dan kan de kantonrechter dat vernietigen, maar let op de kortste termijn van dit hele onderwerp, je moet binnen een maand in actie komen. Een kantonrechter vernietigde langs die weg al eens een decharge en een beheerdersbenoeming, juist omdat de leden geen inzicht in de financiën kregen.

Wat er niet is, en het keurmerk dat wel iets doet

Voor de duidelijkheid, het wettelijk tuchtrecht kent zeven beroepsgroepen, van advocaten tot notarissen, en VvE-beheerders horen daar niet bij. Er is ook geen beschermde titel; de kwaliteitsborging in deze branche loopt via certificering en brancheverenigingen. Eén smalle uitzondering is het onthouden waard, is je beheerder zelf accountant of advocaat, dan valt zijn beroepsmatig handelen wél onder het tuchtrecht van dat beroep. Het keurmerk voor VvE-beheerders is geen klachtloket, maar het garandeert wel dat er een route bestaat, want de gecertificeerde beheerder moet een klachtenprocedure hebben, aangesloten zijn bij een onafhankelijke geschillencommissie, en zijn geschillen jaarlijks rapporteren aan de certificerende instelling. Een kopie van je klacht naar die instelling sturen is dus niet zinloos, hij weegt mee bij de jaarlijkse toetsing, maar verwacht er geen behandeling van.

De geschillencommissie, en de grens die niemand kent

Dan de route waar iedereen aan denkt, de geschillencommissie. Er zijn er twee, en dat weet bijna niemand. De Geschillencommissie VvE Management in Den Haag, waar alle beheerders bij branchevereniging VGM NL zijn aangesloten, behandelt geschillen tussen een vereniging en haar beheerder, maar met vier harde grenzen. Alleen de VvE zelf kan er terecht, een individuele eigenaar of een groep bewoners niet. De beheerder moet er zijn aangesloten. Het financiële belang mag niet boven de 25.000 euro uitkomen, de grens die in 2025 gold en begin 2026 nog steeds, anders neemt de commissie de klacht niet in behandeling. En de beheerder kan de vereniging met een brief een termijn van vijf weken stellen om het geschil bij de commissie aan te brengen; wie die brief laat liggen, verliest de commissieroute. Het klachtengeld is in die periode 550 euro exclusief btw, en de beheerder vergoedt het geheel of gedeeltelijk als de vereniging geheel of gedeeltelijk gelijk krijgt. De uitspraak is een bindend advies; de rechter komt er daarna alleen nog aan te pas, binnen twee maanden, als de uitkomst werkelijk niet uit te leggen valt, en dat is een zware lat. Daar staat een echt voordeel tegenover, komt de beheerder de uitspraak niet na, dan spant VGM NL zich ervoor in dat hij dat alsnog doet, mits hij daar lid is; het is een inspanningsverplichting, en zij vervalt zodra de beheerder surseance krijgt of failliet gaat. De tweede commissie is de Nationale Geschillencommissie VvE, gekoppeld aan branchevereniging BVVB, en die kent juist géén bedragplafond; het klachtengeld is daar niet vast maar begrensd op de jaarwaarde van het beheercontract. Voor een groot geschil is dat dus de enige commissieroute. De BVVB is er kort voor de jaarwisseling op overgestapt en heeft aangekondigd dat een klacht indienen 500 euro gaat kosten, terug te krijgen als de klacht gegrond is; controleer de actuele procedure op de site van die vereniging. Welke openstaat, hangt af van waar jouw beheerder is aangesloten, dus vraag dat schriftelijk na of kijk in de beheerovereenkomst.

En anders de rechter

De gewone rechter komt in beeld zodra de commissieroute afvalt, en dat gebeurt in vier gevallen, de beheerder is nergens aangesloten, het belang gaat over de 25.000 euro heen terwijl de beheerder alleen bij de Geschillencommissie VvE Management is aangesloten, de klager is een individuele eigenaar die de vergadering niet meekrijgt, of de vijfwekentermijn is verlopen. Voor spoed, zoals een geblokkeerde overdracht, is het kort geding met een dwangsom de gebruikelijke weg. En sinds 1 april 2024 is er nog een stok achter de deur bij incassogedrag, wie beroepsmatig voor een ander incasseert bij particulieren moet in een openbaar register staan, met een aangewezen toezichthouder. Of een VvE-beheerder die jouw achterstanden int daar precies onder valt, hangt af van hoe zwaar die incassotak in zijn bedrijf weegt, maar navragen kan altijd, en het is een kwaliteitssignaal.

Vier misverstanden op een rij

  • Ik kan als eigenaar zelf naar de geschillencommissie. Bij de Geschillencommissie VvE Management kan alleen de vereniging als geheel terecht. Als individuele klager is je route de vergadering meekrijgen, of zelf naar de rechter.
  • Er is tuchtrecht voor VvE-beheerders. Nee. Alleen als de beheerder zelf accountant of advocaat is, geldt het tuchtrecht van dat beroep.
  • De geschillencommissie bestaat niet meer. Zij bestaat, maar staat online onder de naam VvE Management Zakelijk, en daardoor loopt de voor de hand liggende zoekroute dood.
  • Er is één landelijke commissie. Het zijn er twee, met verschillende reglementen. De ene kent een plafond van 25.000 euro, de andere niet. Welke geldt, bepaalt de aansluiting van jouw beheerder.

Zo helpt SamenVvE

Een klacht wint aan kracht met een dossier, en dat bouwt zich in SamenVvE vanzelf op. De besluiten over de beheerder, van benoeming tot opzegging, staan met stemuitslag en opkomst in het besluitenregister, en de beheerovereenkomst ligt met einddatum en opzegtermijn vast, zodat de vergadering op tijd kan kiezen in plaats van stilzwijgend te verlengen. En wie na alle treden concludeert dat het vertrouwen op is, hoeft niet op te zien tegen de overstap, want zelf beheren met SamenVvE is precies waarvoor het portaal is gebouwd, aanleveren gaat via een beveiligde verhuislink en de vereniging houdt haar administratie voortaan in eigen huis.

Bronnen bij dit artikel

Wil je op de dag dat het vertrouwen op is niet met lege handen staan?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen