Contracten van de VvE. Looptijd, stilzwijgende verlenging en netjes opzeggen

Gepubliceerd op

Het liftcontract blijkt stilzwijgend verlengd en iemand roept dat dit sinds de Wet van Dam niet meer mag. Voor een VvE ligt dat anders, want zij is geen consument. Waarom de looptijd het belangrijkste getal is, hoe je wél opzegt of ontbindt, en de fout waarmee een vereniging 15.813,33 euro verloor.

De penningmeester wil het liftcontract eens tegen het licht houden en ontdekt twee dingen tegelijk. Het contract is vorige maand stilzwijgend met een jaar verlengd, en het oorspronkelijke document blijkt ooit voor vijf jaar getekend. Iemand in de vergadering roept dat dit sinds de Wet van Dam helemaal niet meer mag. Was het maar zo. Voor de contracten van een vereniging, het liftonderhoud, de schoonmaak, de verzekering, de energie, gelden andere regels dan de meeste mensen van thuis kennen, en wie dat verschil niet kent betaalt er vroeg of laat voor. Gaat het je specifiek om het contract met de beheerder, lees dan ons artikel over het opzeggen van de beheerder; dit artikel gaat over al die andere contracten.

De VvE is geen consument

De Wet van Dam heeft de bescherming tegen stilzwijgende verlenging toegevoegd aan de zwarte en de grijze lijst van het consumentenrecht, en die lijsten gelden alleen tegenover een natuurlijk persoon die niet beroepsmatig handelt. Een vereniging van eigenaars is een rechtspersoon, hoe klein ook, en valt er dus buiten. Stilzwijgende verlenging mag bij een VvE gewoon, een contract van vijf jaar ook, en een opzegtermijn van drie maanden tegenover één maand voor de leverancier eveneens. Hoe hard dat uitpakt, liet een Hilversumse vereniging zien. Zij had een schoonmaakcontract voor vijf jaar, was ontevreden, klaagde per mail en stopte met betalen. De algemene voorwaarden verboden dat opschorten, en de rechter noemde zo'n beding gebruikelijk in het handelsverkeer, terwijl het tegenover een consument op de zwarte lijst staat. De vereniging ontbond het contract vervolgens zelf, terwijl zij door het stoppen met betalen inmiddels zelf in verzuim was en het tekortschieten van de schoonmaker nooit is komen vast te staan, en juist daardoor keerde de ontbinding zich tegen haar. Zij moest de gederfde winst over de hele resterende looptijd vergoeden, 15.813,33 euro plus rente en kosten. De les in één zin, bij een contract is niet de opzegtermijn maar de looptijd het belangrijkste getal.

Wat je wél kunt

Machteloos is een vereniging intussen niet. Zij valt niet onder de uitsluiting die grote bedrijven treft, en kan een beding dat echt onredelijk bezwarend is dus laten vernietigen langs de open norm van het algemene voorwaardenrecht; dat is wel een route waarbij de vereniging zelf de onredelijkheid moet aantonen, en een gebaand pad is het nog niet. Interessanter is de goedkoopste route, die bijna niemand kent. Zijn de algemene voorwaarden nooit aan de vereniging ter hand gesteld, vraag ze dan schriftelijk op; worden ze niet onverwijld toegestuurd, dan zijn de bedingen al om die reden vernietigbaar. En sinds 2023 is er een voorzichtige opening van de Hoge Raad. Bij een kleine rechtspersoon die zich materieel niet van een consument onderscheidt, mag de rechter laten meewegen dat een beding op de consumentenlijsten staat. Een kleine VvE lijkt op die beschrijving, maar zeker is het niet, geen vereniging heeft er bij de rechter al eens met succes een beroep op gedaan, en het is geen recht waarop je je zonder rechter kunt beroepen. Reken er dus niet op; onderhandel liever aan de voorkant.

Opzeggen volgens het schema

Voor de vraag of en hoe je van een contract afkomt, heeft de Hoge Raad een vast schema. Kijk eerst in het contract zelf, want staat daar een opzegregeling, dan geldt die. Staat er niets en loopt het contract voor onbepaalde tijd, dan is het opzegbaar, al kunnen redelijkheid en billijkheid meebrengen dat er een zwaarwegende grond nodig is, dat je een redelijke termijn in acht neemt of dat er een vergoeding tegenover staat. Een wettelijke opzegtermijn van een of drie maanden bestaat voor een VvE dus niet; wat in het contract staat, telt. En let op het verschil dat de Hilversumse zaak zo duur maakte. Ontevredenheid is geen opzeggingsgrond. Wanprestatie kan wel een grond voor ontbinding zijn, maar dan moet de leverancier eerst in verzuim zijn, en dat bereik je in deze volgorde, schriftelijk en concreet klagen, daarna een ingebrekestelling met een redelijke hersteltermijn, en pas als die verstrijkt ontbinden. Wie die volgorde overslaat of eigenmachtig stopt met betalen, zet zichzelf in het ongelijk. Voor de beheerovereenkomst gelden nog eigen regels, want dat is een overeenkomst van opdracht; hoe dat werkt staat in ons artikel over het opzeggen van de beheerder.

Wie tekent, en met welk besluit

Dan de voorkant, waar de meeste ellende te voorkomen is. Namens de vereniging tekent het bestuur, en heeft de vergadering het bestuur intern beperkt, dan kan die beperking niet aan de leverancier worden tegengeworpen, tenzij die ervan wist of had moeten weten. Tekent het bestuur dus zonder de vereiste machtiging, dan zit de vereniging er tegenover de leverancier meestal gewoon aan vast, en resteert intern verhaal op de bestuurder. Wat vereist is, hangt van je reglementsgeneratie af. Tot en met het model van 1992 mag een contract met terugkerende verplichtingen dat langer dan een jaar loopt alleen bij besluit van de vergadering, en dan nog slechts voor zover de akte die mogelijkheid biedt; de oudste modellen zeggen er zelfs bij dat daarvan ook met algemene stemmen niet kan worden afgeweken, en juristen menen dat een besluit in strijd daarmee zelfs nietig kan zijn. Alles hangt daar wel op de uitzondering, en die verschuift per generatie. De modellen van 1972 en 1973 zonderen het normale beheer uit, het model van 1983 alleen het onderhoud, en het model van 1992 het administratief beheer en het technisch beheer en onderhoud; een liftonderhoudscontract valt daar dus doorgaans buiten de regel en kan zonder machtiging, maar een langjarig schoonmaakcontract is geen onderhoud, dus dat vraagt onder het model van 1983 wél een machtiging. Vanaf het model van 2006 is de jaartermijn vervangen door een bedragsdrempel waarboven de vergadering met twee derde van de stemmen besluit, waarbij de vergadering onder dat model het bedrag zelf moet hebben vastgesteld; deed zij dat nooit, dan is er geen drempel. Het model van 2017 noemt de duurovereenkomst met zoveel woorden, legt het vangnet op vijfduizend euro en rekent met het totale belang. Het model voor kleine VvE's van 2021 gaat een andere kant op, daar beslist de vergadering gewoon met gewone meerderheid en is er geen verzwaarde drempel meer; alleen het bestuur mag er niet in zijn eentje boven vijfduizend euro. Maak die som dus altijd, een schoonmaakcontract van tweehonderd euro per maand voor drie jaar is 7.200 euro en gaat over de drempel, hoe klein de maandtermijn ook oogt. Leg het besluit met stemuitslag vast, en check bij een offerte nog één ding, wiens kleine lettertjes gelden; verwijs zelf duidelijk naar de voorwaarden die jij wilt en wijs die van de ander uitdrukkelijk af. Wat het bestuur verder zelf mag lees je in ons artikel over het mandaat van het bestuur.

Vier misverstanden op een rij

  • Sinds de Wet van Dam mag stilzwijgende verlenging niet meer. Die bescherming geldt alleen voor natuurlijke personen. Een VvE is een rechtspersoon, en bij haar mag het gewoon.
  • Wij zijn met zijn achten, dus eigenlijk consumenten. Juridisch niet. De Hoge Raad liet in 2023 wel ruimte om de consumentenlijsten mee te wegen bij een kleine rechtspersoon, maar zeker is dat allerminst.
  • Er geldt een wettelijke opzegtermijn. Nee. Wat in het contract staat geldt, en zonder regeling is het contract gewoon opzegbaar, met de redelijkheid als vangrail.
  • We zijn ontevreden, dus we stoppen met betalen. De duurste zin van dit onderwerp. Eerst klagen, dan in gebreke stellen, en pas bij verzuim ontbinden. Eigenmachtig stoppen kostte een vereniging 15.813,33 euro.

Zo helpt SamenVvE

De schade in dit soort zaken ontstaat zelden door een slecht contract, en bijna altijd doordat niemand het contract in beeld had. In SamenVvE staan de overeenkomsten van de vereniging in de documentenkluis, per stuk vindbaar en voor elk lid in te zien, precies zoals het reglement van 2017 het bedoelt. Het besluit waarmee de vergadering het contract goedkeurde staat met stemuitslag in het register, zodat de machtiging er achteraf gewoon bij te pakken is. En wat het bestuur afspreekt over de einddatum, wie hem bewaakt en wanneer er opnieuw naar gekeken wordt, zet je als taak klaar, zodat het niet bij een goed voornemen in de notulen blijft. Bij een bestuurswissel bundelt het overdrachtsdossier de lopende contracten vanzelf mee, zodat je opvolger niet opnieuw hoeft te zoeken.

Bronnen bij dit artikel

Wil je nooit meer een stilzwijgende verlenging ontdekken als hij al gepasseerd is?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen