Aansluiten op een warmtenet. Niet de gemeente beslist, maar je eigen vergadering

Door Ibrahim Önder · Gepubliceerd op

Geen gemeente kon een VvE van het gas af dwingen; de dwang komt uit je eigen vergadering. Welke meerderheid daarvoor nodig is, hoe zes eigenaars met een dwangsom leerden wat te laat protesteren kost, en waarom je precies een maand hebt.

De uitnodiging voor de vergadering telt één agendapunt dat alles overschaduwt, aansluiting van het complex op het warmtenet. Jij moet er niets van hebben, je cv-ketel is vier jaar oud en je kookt op gas. Dus je stemt tegen, verliest, en denkt dat het daarmee jouw probleem niet is, want het is toch zeker jouw appartement. Dat is de duurste misvatting van dit hele onderwerp. Het is je eigen vergadering die bepaalt of jouw gebouw van het gas af gaat, en wie dat besluit wil tegenhouden heeft daar precies één maand voor.

De gemeente dwingt niet, nog niet

Eerst het spook van tafel. De wet die gemeenten de bevoegdheid geeft om in een wijk het gas uit te sluiten bestaat, hij staat sinds eind 2024 in het Staatsblad, maar in het najaar van 2026 is hij nog altijd niet aangezet; de uitvoeringsregels zijn nog niet vastgesteld. Wat een gemeente nu wel kan, is een gebied aanwijzen waar de netbeheerder geen nieuwe gasaansluitingen meer hoeft te leveren. Die bevoegdheid stond in de Gaswet en verhuisde op 1 januari 2026 naar de Energiewet, die de Gaswet verving; gebieden die al eerder waren aangewezen, houden die status. Het raakt nog steeds alleen nieuwbouw en nieuwe aanvragen. De aansluiting die je al hebt, blijft.

Er komt wel een warmtewet, met een hoofdstuk voor VvE's

De Eerste Kamer nam in december 2025 de Wet collectieve warmte aan, en het kabinet mikt erop dat die op 1 januari 2027 ingaat. Er zit een eigen hoofdstuk voor VvE's in, en dat gaat spelen in een wijk waar de gemeente het gas heeft uitgesloten en een warmtebedrijf heeft aangewezen. Dat bedrijf doet de vereniging dan een aanbod, en zegt de vereniging niet op tijd nee, dan geldt het aanbod als aanvaard. Het bestuur tekent vervolgens namens alle leden. Een lid dat niet mee wil, krijgt twee maanden om dat te melden, en blijft buiten de overeenkomst zolang de aanleg zonder hem technisch kan en het de anderen niet flink duurder uitvalt. Het speelveld verandert dus, en niet in het voordeel van de afwachter. Maar zolang die twee wetten niet allebei aanstaan en je gemeente over jouw wijk niets heeft besloten, komt de druk gewoon uit je eigen vergaderzaal.

Welke meerderheid daarvoor nodig is

Een warmtenetaansluiting is meestal een grote uitgave aan een nieuwe installatie, en daarvoor kennen de meeste aktes een verzwaarde drempel. Ging het oude systeem toch al op de schop, dan telt zo'n besluit soms gewoon als onderhoud en ligt de lat lager; doe daarom het veilige en neem het besluit met de zwaarste meerderheid die je akte kent, dan kan niemand er later over vallen.

De drempel loopt uiteen per jaartal van de akte

In de aktes van na 1992 is die zware drempel twee derde van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waar minstens twee derde van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is. Dateert je akte van vóór 1992, dan ligt de lat zelfs op drie kwart. En dan de verrassing, het model voor kleine VvE's uit 2021 kent helemaal geen verzwaarde drempel, daar volstaat een gewone meerderheid. In een vereniging van vier kunnen drie eigenaars de vierde dus gewoon aan een warmtenet binden. Eén eis verdient bij elk besluit een dikke streep, leg meteen vast wie in welke verhouding betaalt. De jongere reglementen schrijven dat zelf voor, en een kantonrechter vernietigde in 2022 nog een zonnepanelenbesluit omdat de vergadering precies dat in het midden had gelaten.

Zes eigenaars, één dwangsom

Hoe hard dit kan uitpakken, laat een Rotterdams complex van 252 appartementsrechten zien. De collectieve rookgaskanalen waren op, vervanging zou elke vijftien jaar tonnen kosten, en de vergadering koos in 2022 met bijna drieënzeventig procent van de uitgebrachte stemmen voor aansluiting op stadsverwarming, met een lening van vier ton bij het warmtefonds erbij. Zes eigenaars weigerden de monteurs binnen te laten. Het liep uit op een spoedprocedure, en het gerechtshof veroordeelde hen eind 2023 om mee te werken, op straffe van een dwangsom. Het hof vond de vervanging van het versleten gemeenschappelijke verwarmingssysteem iets dat bij het beheer van de vereniging hoort, en zei erbij dat de vergadering het besluit sowieso mocht nemen, want de zware meerderheid en de opkomst waren gehaald.

De leidingen moet je dulden, je eigen ketel niet

De leidingen door je appartement moet je dulden, en de splitsingsakte hoefde er niet voor gewijzigd te worden, want je privégedeelte wordt er niet kleiner van. Even belangrijk is wat er niet gebeurde. De vereniging erkende dat zij niemands eigen cv-ketel mocht weghalen, de weigeraars mochten elektrisch blijven verwarmen, en de gasaansluiting van de fornuizen bleef ongemoeid. Van het gas af als gebouw betekent dus niet automatisch dat jouw ketel of je gasfornuis sneuvelt. Let wel, gaat de gemeenschappelijke gasleiding er straks uit omdat het hele gebouw over is, dan heeft jouw aansluiting geen leiding meer om aan te hangen; vraag daar bij het besluit uitdrukkelijk naar, en laat vastleggen wat er met die leiding gebeurt. En wie zich in zijn eentje van de blokverwarming wil afkoppelen, bijvoorbeeld voor een beter energielabel, loopt tegen diezelfde collectiviteit aan, want een kantonrechter liet in 2025 de weigering van zo'n verzoek gewoon in stand.

De maand die alles bepaalt

Waarom verloren die zes eigenaars op elk punt? Omdat ze te laat kwamen. Een besluit van de vergadering vernietigen kan alleen via de kantonrechter, en het verzoek moet binnen een maand worden gedaan, gerekend vanaf de dag waarop je van het besluit wist of kon weten. Wie die maand laat verlopen, is aan het besluit gebonden, hoe sterk zijn verhaal ook is; hoe dat aanvechten werkt, staat in een eigen artikel. Het werkt trouwens twee kanten op. Wil jij juist wel en houdt een kleine meerderheid alles tegen zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter de geweigerde toestemming vervangen door een machtiging, en hij mag daarbij meteen vastleggen wie de kosten draagt, ook van het onderhoud in de jaren erna.

Wat het kost, en wie dat draagt

De rekening bestaat uit de hoofdaansluiting, het werk per woning en vaak een lening. Voor de centrale aansluiting op een warmtenet bestond in 2025 een vast subsidiebedrag voor VvE's, ruim drieduizend euro voor een kleine installatie en ruim tweeëndertigduizend zodra het vermogen boven de honderd kilowatt uitkomt, en voor het advieswerk eromheen vergoedde de subsidieregeling driekwart van de kosten.

Een lening hangt aan je appartement, tot je breukdeel

Leent de vereniging bij, zoals dat Rotterdamse complex deed, weet dan dat jouw aandeel in die lening aan je appartement hangt, tot je breukdeel. In die Rotterdamse vergadering stond het eerlijk in de notulen, er was bij het besluit niet naar ieders persoonlijke situatie gekeken; precies daar voelen mensen zich overvallen, dus stel die vraag voordat er gestemd wordt. In een paar oudere reglementen staat nog een zin die klinkt als een ontsnapping, wie van zo'n maatregel geen voordeel trekt hoeft niet mee te betalen. Reken er niet op. Rechters hebben die zin bij een warmtenet nog niet laten werken, en bij een gebouw dat als geheel verwarmd wordt is moeilijk vol te houden dat jij er niets aan hebt. Hoe de warmte daarna wordt afgerekend, per meter of per breukdeel, is een ander verhaal; dat staat in ons artikel over blokverwarming en stookkosten.

Vier misverstanden op een rij

  • De gemeente kan ons dwingen van het gas af te gaan. De wet die dat mogelijk maakt staat in het Staatsblad maar is nog niet aangezet. Wat de gemeente nu kan, is nieuwe gasaansluitingen in een gebied laten vervallen; je bestaande aansluiting raakt dat niet.
  • Het is mijn appartement, dus ik zeg gewoon nee. Haalt de vergadering de vereiste meerderheid en laat jij de maand verlopen, dan ben je gebonden. Zes eigenaars moesten op straffe van een dwangsom meewerken.
  • Hiervoor moet de splitsingsakte gewijzigd worden, dus vier vijfde. Het hof oordeelde van niet, in een spoedprocedure. Nieuwe gemeenschappelijke leidingen maken je privégedeelte niet kleiner, en dan hoeft de akte er niet voor open.
  • In een kleine VvE krijg je dit er nooit door. Andersom. Het kleine model van 2021 kent geen verzwaarde drempel en geen opkomsteis, dus daar volstaat een gewone meerderheid.

Zo helpt SamenVvE

Bij een besluit van dit formaat draait alles om zorgvuldig vastleggen, en daar is het portaal voor gebouwd. Het warmtenetbesluit staat met stemuitslag en opkomst in het besluitenregister, zodat achteraf niemand hoeft te twisten over de vraag of de drempel is gehaald.

De stukken staan klaar voordat er gestemd wordt

De offertes, het technische onderzoek en de leningstukken bewaart het bestuur in de documentenkluis, voor elk lid in te zien voordat er gestemd wordt. De aankondiging en de bouwplanning gaan als mededeling per mail naar alle bewoners. En de installatie zelf krijgt een post in het meerjarenonderhoudsplan, met jaar, bedrag en cyclus, zodat het onderhoud van het nieuwe systeem vanaf dag één is ingerekend.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat over de drempel achteraf niets meer te twisten valt?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen