Blokverwarming en de stookkosten. Meten, verdelen en de wet die half geldt

De jaarafrekening van de stookkosten valt op de mat en binnen een dag staan de eerste buren bij elkaar op de stoep. De bovenbuurman met de grote hoekwoning betaalt minder dan het gezin op twee hoog, iemand heeft gehoord dat de ACM een maximumprijs heeft vastgesteld, en een derde roept dat de Warmtewet allang niet meer voor VvE's geldt. Bij blokverwarming, één ketel of warmtepomp voor het hele gebouw, lopen appartementsrecht en energierecht dwars door elkaar. Het goede nieuws is dat de regels helderder zijn dan de verhalen. Het slechte nieuws is dat op de scherpste vraag, verdelen naar verbruik of naar breukdeel, zelfs rechters elkaar tegenspreken.

De wet die half geldt

Een VvE die warmte levert aan haar eigen leden is van het grootste deel van de Warmtewet uitgezonderd. De gedachte daarachter is nuchter, een lid hoeft niet tegen zijn eigen vereniging te worden beschermd, want hij zit zelf aan tafel als erover besloten wordt. Geen vergunningplicht dus, en ook geen tariefbescherming. De maximumtarieven die de ACM elk jaar vaststelt, voor 2026 zo'n eenenveertig euro per gigajoule en ruim achthonderd euro aan vaste kosten per jaar, gelden niet voor levering door de eigen VvE. Ze zijn hooguit een nuttige spiegel, betaalt jullie gebouw structureel veel meer per gigajoule, dan is dat een gesprek waard. Wat wél onverkort geldt, zijn de meet-, verdeel- en factuurregels, omdat Europa die eist. De VvE moet de geproduceerde warmte meten, de kosten eerlijk verdelen en ten minste eens per jaar een factuur sturen, zoals de minister het in september 2025 nog aan de Tweede Kamer bevestigde. Half uitgezonderd dus, en precies die helft veroorzaakt de discussies.

Meten, en de trap die de wet voorschrijft

Voor het meten kent de wet een vaste volgorde. Het uitgangspunt is een individuele warmtemeter per woning, en elke meter die nieuw wordt geïnstalleerd moet op afstand uitleesbaar zijn. Is een echte meter technisch niet haalbaar of niet kostenefficiënt, dan komen warmtekostenverdelers in beeld, de apparaatjes op de radiatoren. Die meten geen gigajoules maar de warmteafgifte per radiator, waarna de totale kosten naar rato worden verdeeld volgens een vaste norm. In gebouwen van vóór de invoering van die regel mag de VvE daarbij corrigeren voor de ligging van de woning en voor leidingverliezen, zodat het hoekappartement boven de garage niet stilletjes de tussenwoningen subsidieert. En pas als ook verdelers niet uit kunnen, mag een verdeelsystematiek op vaste kenmerken zoals vloeroppervlak, die dan wel het werkelijke aandeel in het verbruik zo dicht mogelijk moet benaderen. Een vast deel voor gemeenschappelijk verbruik en leidingverlies blijft er altijd, wie precies wil betalen wat hij verbruikt, koopt met een warmtekostenverdeler dus geen exactheid maar een benadering.

Verdelen, de vraag waarover rechters elkaar tegenspreken

Nu de kern. Het appartementsrecht zegt dat gemeenschappelijke kosten, en de kosten van een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie horen daarbij, voor elk appartementsrecht in gelijke delen worden gedragen, tenzij het reglement bij de splitsingsakte een andere verhouding noemt, en dat doet vrijwel elke akte met de breukdelen. In de modelreglementen van 2006 en 2017 eindigt de bepaling over verwarmingskosten trouwens met de woorden dat zij gemeenschappelijk zijn voor zover de eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen. Kijk daar dus eerst, want soms laat je eigen reglement individuele afrekening al toe. De Warmtewet stuurt juist op afrekenen naar gemeten verbruik. In juli 2024 kwamen die twee lijnen frontaal tegenover elkaar te staan, in twee uitspraken met drie weken ertussen. De Rotterdamse kantonrechter verklaarde een vergaderbesluit om buiten de breukdelen om af te rekenen nietig, mede omdat afgekoppelde radiatoren en warme standleidingen de metingen in dat gebouw onbetrouwbaar maakten, en wees ruim vijfduizend euro terug aan de eigenaar die naar de akte wees. Het Amsterdamse hof oordeelde diezelfde maand precies andersom en schreef dat de splitsingsakte op het punt van de stookkosten het onderspit delft tegenover de Warmtewet, omdat er anders geen enkele prikkel tot zuinig stoken overblijft. Een hoogste rechter heeft de knoop nog niet doorgehakt. Wat beide uitspraken verenigt, is dit, een meting waarvan vaststaat dat zij geen betrouwbaar beeld geeft van het werkelijke verbruik, mag nooit de basis van de afrekening zijn. En wie structureel en onaantastbaar op verbruik wil afrekenen, kiest de veilige route en wijzigt de splitsingsakte. Welke zware meerderheid daarvoor nodig is lees je in ons artikel over meerderheden. Nog één waarschuwing uit de Rotterdamse zaak, radiatoren afsluiten maakt je woning niet gratis. De warmte komt via leidingen en buren toch binnen, de vaste kosten blijven, en de meters en radiatoren zijn in de modelreglementen van 2006 en 2017 bovendien gemeenschappelijk, dus eigenhandig afkoppelen mag sowieso niet, en check in andere gevallen je eigen akte.

Als je de afrekening niet vertrouwt

Voor de eigenaar die de jaarafrekening wantrouwt is de eerste halte niet de rechter maar de wet zelf. Elk lid kan de VvE verplichten eenmalig een onafhankelijk deskundigenonderzoek te laten doen naar de verdeelsystematiek, waarbij de vereniging de helft van de kosten draagt, en kan de werking van de warmtekostenverdelers laten controleren. Worden lid en bestuur het niet eens over de deskundige, dan kun je de ACM vragen er een aan te wijzen. Huurders in het gebouw hebben daarnaast een eigen route naar de Huurcommissie, eigenaars niet, voor hen blijft na het deskundigenonderzoek de vergadering over en zo nodig de kantonrechter. Wil je een besluit laten vernietigen, dan moet dat verzoek er liggen binnen een maand nadat je van het besluit kennis nam of had kunnen nemen; is een besluit in strijd met de akte, dan is het nietig en zit je niet aan die maand vast, al is snel handelen altijd de veiligste zet. Hoe die routes werken staat in ons artikel over het aanvechten van besluiten. En houd de agenda in de gaten. De Eerste Kamer heeft op 9 december 2025 de Wet collectieve warmte aangenomen, de opvolger van de Warmtewet, publicatie en inwerkingtreding moeten nog volgen. Voor VvE's verandert de kern niet, de meetverplichtingen blijven ook onder de nieuwe wet gelden en de tariefbescherming blijft ook dan niet gelden voor levering door de eigen vereniging aan de eigen leden.

Vier misverstanden op een rij

• De maximumprijs van de ACM beschermt ons ook. Niet bij levering door de eigen VvE. De tarieven gelden voor externe leveranciers, voor jullie zijn ze hooguit een vergelijkingsmaatstaf.
• De Warmtewet geldt sinds 2019 niet meer voor VvE's. Half waar en daardoor fout. De vergunning- en tariefregels gelden sindsdien niet meer voor de VvE die aan de eigen leden levert, de meet-, verdeel- en factuurregels bleven uitdrukkelijk wel staan.
• Met warmtekostenverdelers betaal je exact wat je verbruikt. Verdelers meten warmteafgifte, geen gigajoules. De verdeling volgt een norm met correctiefactoren, en een vast deel voor gemeenschappelijk verbruik blijft altijd bestaan.
• Radiatoren dicht betekent gratis wonen. De warmte van buren en standleidingen komt toch binnen, de vaste kosten lopen door, en in de modelreglementen van 2006 en 2017 is de installatie gemeenschappelijk, dus afkoppelen is niet aan de individuele eigenaar.

Zo helpt SamenVvE

Welke verdeling jullie ook kiezen, hij moet uitlegbaar zijn, en daar begint het portaal. In SamenVvE leg je de stookkostenverdeling vast als eigen verdeelsleutel naast de breukdelen uit de akte, en elk lid ziet zijn eigen aandeel gewoon op zijn dashboard. Het besluit waarmee de vergadering de systematiek vaststelde staat met stemuitslag in het register, zodat bij de volgende afrekening niemand hoeft te reconstrueren wat er ooit is afgesproken. En de kosten zelf lopen zichtbaar mee in de begroting en het kasboek, begroot naast werkelijk. De discussie op de stoep wordt er niet altijd mee voorkomen, wel het gevoel dat er iets te verbergen valt.

Bronnen bij dit artikel

• Warmtewet, artikel 1a, 8, 8a en 8b. De uitzondering voor levering door de VvE aan de eigen leden, met de meet-, verdeel- en factuurregels die uitdrukkelijk wel van toepassing blijven, de trap van individuele meter naar warmtekostenverdeler naar verdeelsystematiek, en het recht van verbruikers op een onafhankelijk deskundigenonderzoek.
• ACM ConsuWijzer over de maximale warmtetarieven. De bevestiging dat de maximumtarieven niet gelden voor wie warmte krijgt van de verhuurder of de eigen VvE.
• ACM, vaststelling maximale warmtetarieven 2026, 5 december 2025. Het variabele maximum van 40,97 euro per gigajoule en de vaste kosten van 827,91 euro per jaar, als vergelijkingsmaatstaf voor wie zelf levert.
• Aanhangsel Handelingen II 2024/25, nr. 3053, Kamervragen over blokverwarming, 9 september 2025. De ministeriële bevestiging dat de tariefregulering niet geldt voor VvE-levering, dat de meetverplichtingen ook onder de Wet collectieve warmte blijven gelden, en dat de rekenmethode voor warmtekostenverdelers is vastgelegd in NEN 7440:2021.
• Rechtbank Rotterdam, 10 juli 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:6459. Een besluit om de stookkosten buiten de breukdelen van de splitsingsakte af te rekenen nietig verklaard, mede omdat afgekoppelde radiatoren en warme standleidingen de metingen onbetrouwbaar maakten.
• Gerechtshof Amsterdam, 30 juli 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2126. Het tegengestelde oordeel uit dezelfde maand, de splitsingsakte delft op het punt van de stookkostenafrekening het onderspit tegenover de Warmtewet.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 113, 129 en 130. De bijdrage in gelijke delen per appartementsrecht tenzij het reglement bij de akte een andere verhouding bepaalt, de gelijkstelling van de akte met de statuten waardoor strijd met de akte tot nietigheid leidt, en de vernietiging van een vergaderbesluit via de kantonrechter binnen een maand na de dag waarop de verzoeker het besluit kende of had kunnen kennen.
• De modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, 2006 en 2017. De verwarmingskosten van een gemeenschappelijke installatie als gezamenlijke kosten, en de blokverwarming met radiatoren en warmtemeters in het privégedeelte als gemeenschappelijke zaken.
• Eerste Kamer, dossier 36.576, Wet collectieve warmte. De aanname door de Eerste Kamer op 9 december 2025, waarna publicatie en gefaseerde inwerkingtreding nog moeten volgen.