Een warmtepomp in de VvE, wie daar echt over gaat

Gepubliceerd op

De offerte is binnen en de installateur kan over drie weken komen. Er is alleen nog dat ene ding, de buitenunit moet aan de gevel, en die gevel is niet van jou. Over toestemming, de geluidsnorm van 40 decibel, het collectieve alternatief en de subsidie die er echt is.

De offerte ligt op tafel. Een hybride warmtepomp, de cv-ketel mag blijven als achtervang, de installateur kan over drie weken al. Je hebt de terugverdientijd uitgerekend en het klopt allemaal. Er is alleen nog dat ene ding, onderaan de offerte, bijna terloops. De buitenunit komt aan de gevel of op het balkon. En die gevel is niet van jou. In een appartementengebouw is de warmtepomp daardoor nooit alleen een technische keuze. Het is een besluit van jullie samen, en wie dat overslaat, betaalt het duurste leergeld van dit onderwerp.

De buitenunit is het hele verhaal

Binnen je eigen appartement mag je veel. De binnenunit en de leidingen binnen je eigen muren regel je grotendeels zelf, al moet je de vereniging wel direct van een verandering op de hoogte stellen. Buiten wordt het een ander spel. De gevel, het dak en de galerij zijn gemeenschappelijk, en de modelreglementen van 2006 en 2017 noemen koelinstallaties met zoveel woorden in het rijtje waarvoor toestemming van de vergadering nodig is, terwijl de buitenunit in de oudere en de jongste modellen onder de uitstekende voorwerpen valt. Vanaf het model van 2017 telt ook je eigen balkon of dakterras mee. Laat je niet in de war brengen door het woord vergunningvrij. De gemeente hoeft bij de meeste warmtepompen inderdaad geen vergunning te zien, maar dat gaat over de overheid, niet over de eigenaar van de gevel. Bij de kantonrechter in Nijmegen speelde het geval van een eigenaar die zijn warmtepomp vast liet plaatsen, terwijl hij wist dat de vergadering er nog over moest stemmen. De vergadering zei nee, de rechter noemde dat een redelijk standpunt en de installatie moest weg. Een willens en wetens genomen risico, schreef de kantonrechter erbij, waarbij de grote investering weleens voor niets kon zijn. En vraag het aan de juiste tafel. Een toestemmend mailtje van het bestuur is niets waard, want over de gemeenschappelijke delen gaat de vergadering. In een zaak waarin het bestuur zelf per mail over een buitenunit besliste, verklaarde de rechter dat bestuursbesluit nietig en stuurde hij de aanvrager terug naar af, omdat ook de rechter pas kan oordelen nadat de vergadering zich echt heeft uitgesproken. Opvallend genoeg maakte het model van 2017 voor laadpalen wel een uitzondering op de toestemmingsplicht, en voor warmtepompen bewust niet. Waarom dat bij de laadpaal anders ligt, lees je daar.

Geluid, en hoe je dat gesprek wint

Het inhoudelijke gevecht gaat bijna altijd over geluid, en daar zingt een fabeltje rond dat de norm 45 decibel overdag en 40 decibel in de nacht zou zijn. Er is maar een getal. Een buitenunit mag bij een te openen raam of deur van de buren hoogstens 40 decibel veroorzaken. Het dagverschil zit in de meetmethode. Alleen als het apparaat een aparte nachtstand heeft, mag er op de dagmeting vijf decibel worden afgetrokken. Geen nachtstand betekent 40 decibel, de klok rond. Er komt bovendien een toeslag voor zoemend, tonaal geluid bovenop de meting, en er wordt gemeten op het maximale toerental. Daarom is de folder van de fabrikant niet genoeg. Rechters vragen om een echte berekening, en wie alleen die folder meebrengt, staat zwak zodra iemand doorvraagt. Zo hield de kantonrechter in Amsterdam de weigering van een verwarmingstoestel op het balkon in stand, omdat de aanvragers geen tekeningen en geen geluidsberekening hadden overgelegd. Het kan ook goed aflopen. Een eigenaar kreeg van de kantonrechter een machtiging voor de buitenunit van zijn airco op de dakkapel, omdat de vereniging haar vrees voor overlast nergens mee had onderbouwd en kale vrees niet genoeg is. Voor een warmtepomp weegt de rechter langs precies dezelfde meetlat. De rechter hing er wel een voorwaarde aan. Boven de 40 decibel op vier meter afstand moest het apparaat op eerste verzoek weg. Zo ziet een verstandige toestemming eruit, en niets houdt jullie vergadering tegen om het zelf precies zo af te spreken, zonder rechter.

De collectieve route

Voor veel gebouwen is de interessantere vraag niet of een eigenaar mag, maar of jullie het samen moeten doen. Het natuurlijke moment is de gezamenlijke cv-ketel die op leeftijd raakt. Bij de meeste reglementen is die installatie gemeenschappelijk tot en met de radiatoren in je eigen woonkamer, en dat verklaart meteen waarom je niet in je eentje van de blokverwarming af kunt. Een deel van de warmte gaat verloren in leidingen die door het hele gebouw lopen, en wie zich afkoppelt laat die kosten bij de rest liggen. De rechter hield een weigering op precies die grond in stand.

Voor het collectieve besluit zelf hangt de benodigde meerderheid af van de generatie van je reglement. De oudste modellen vragen drie vierde van de uitgebrachte stemmen, de modellen vanaf 1992 twee derde, telkens met een opkomst van twee derde van alle stemmen, en het kleine-VvE-reglement uit 2021 volstaat met een gewone meerderheid. Het model van 2017 heeft daarnaast een ontsnapping die bijna niemand kent. Staat de maatregel in het vastgestelde meerjarenonderhoudsplan, dan is de zware meerderheid niet nodig. Valt jullie akte onder dat model, neem de vervanging van de verwarming dan tijdig op in het MJOP. Onder de oudere modellen helpt dat niet met de meerderheid, maar het maakt het gesprek over onderhoud wel makkelijker. Of de overstap juridisch onderhoud is of vernieuwing, is niet uitgemaakt, dus neem bij twijfel de zware route, want een besluit met een te lichte meerderheid is aantastbaar.

De splitsingsakte hoeft er meestal niet voor open. Dat wordt anders zodra eigendom of kostenverdeling verandert, of zodra eigenaars een vaste eigen plek op een gemeenschappelijk deel krijgen. Een vereniging die met een gewoon besluit vaste plekken voor buitenunits in de gemeenschappelijke tuin uitdeelde, zag dat besluit door de rechter nietig verklaard worden, omdat zoiets alleen via een aktewijziging kan. En let bij de oudere reglementen op de kostenkant. Onder de modellen van 1973 en 1992 hoeft een eigenaar die geen voordeel van de maatregel heeft niet mee te betalen, en onder het model van 2006 moet de vergadering bij het besluit meteen vastleggen wie er in welke verhouding bijdraagt. Hoe zo'n traject in de volle breedte loopt, staat in verduurzamen met de VvE.

Subsidie en geld

Voor de collectieve route bestaat een eigen subsidiepot, de verduurzamingsregeling voor verenigingen, en die is de moeite waard. De vereniging zelf vraagt aan. Voor een lucht-waterwarmtepomp tot zeventig kilowatt begint de subsidie bij 1.250 euro plus 225 euro per kilowatt, en voor grotere installaties gelden lagere bedragen per kilowatt. Voor een bodem- of waterwarmtepomp is het 4.200 euro tot tien kilowatt en loopt het daarboven op, ook daar met een eigen staffel voor de grote vermogens. Reken dus niet met een enkel bedrag per kilowatt, maar laat de exacte som bij de aanvraag uitrekenen. Zuinige toestellen krijgen een bonus, en advieskosten, van energiescan tot procesbegeleiding, worden voor driekwart vergoed, tot een maximum dat met de omvang van jullie vereniging meeloopt. Let daarbij op een addertje. Doet een bestuurslid de procesbegeleiding zelf, dan vergoedt de regeling die uren niet. Er zijn twee voorwaarden die aanvragers verrassen. Een lucht-luchtwarmtepomp, in de volksmond een airco die ook verwarmt, telt niet mee. En het gebouw moet van voor 2019 zijn. Daar staat goed nieuws tegenover, want sinds dit jaar is het oude absolute plafond per vereniging vervallen, al blijft er een gemiddeld maximum per appartement gelden. Controleer voor de aanvraag ook even of het stroomnet in jullie regio de extra vraag aankan, daar wijst de subsidieverstrekker zelf op. Betalen kan uit het reservefonds of met de speciale energiebespaarlening voor verenigingen van het nationale warmtefonds, die er voor klein en groot is, van twee tot meer dan tweehonderd appartementen. De rente staat er voor de hele looptijd vast, de actuele tarieven staan op de site, en bij een vereniging tot en met zeven woningen tekenen alle eigenaars mee. Wie zelf een individuele warmtepomp plaatst, kan als eigenaar-bewoner bovendien naar de landelijke subsidie voor woningeigenaren kijken, die minimaal 500 euro oplevert en isolatiebedragen verdubbelt als je binnen twee jaar combineert. Kijk de voorwaarden na voordat je iets bestelt. De bredere subsidiekaart staat in ons subsidieartikel.

En soms is het antwoord nog even nee

Eerlijk is eerlijk, een warmtepomp is niet voor elk gebouw en elk moment de juiste keuze. In een slecht geïsoleerd gebouw is isoleren meestal de logischer eerste stap. Dat is een kwestie van comfort en geld, geen wettelijke volgorde, en een hybride opstelling kan vaak ook bij matige isolatie al uit de voeten. Weeg het geluid voor de buren zwaar, want een vergadering die vandaag soepel ja zegt tegen een herrie makende unit, koopt jaren burenruzie. En gun de twijfelaars een echt antwoord in plaats van een overstemming. Een vereniging die eerst beleid maakt en daarna elk verzoek apart weegt, staat sterker en houdt de verhoudingen heel. Denk in dat beleid aan geluidseisen, voorwaarden voor de plaatsing en een verwijderafspraak. Een garantie is het niet, en wie eigenaars een vaste eigen plek wil geven, moet daarvoor naar de akte. Dat is uiteindelijk waar dit onderwerp over gaat. Niet over techniek, maar over samen eigenaar zijn van een gebouw dat de komende dertig jaar warm moet blijven.

Drie misverstanden op een rij

  • Vergunningvrij, dus het mag. De gemeente gaat over de vergunning, de vergadering over de gevel en het dak. Wie zonder toestemming plaatst, kan een verwijderbevel krijgen, subsidie of niet.
  • De norm is 45 decibel overdag. De norm is 40 decibel bij een raam of deur van de buren dat open kan. Alleen een apparaat met een aparte nachtstand krijgt op de dagmeting vijf decibel aftrek.
  • Er hangen al drie units, dus de mijne kan er ook bij. Elke aanvraag krijgt een eigen afweging. Oude overtredingen scheppen geen recht, en een eerdere toestemming voor een ander ook niet.

Zo helpt SamenVvE

Een verduurzamingstraject valt of staat met nette besluitvorming, en daar is het portaal voor gebouwd. De vergadering stemt gewogen over het voorstel en de uitslag gaat met quorum het besluitenregister in. De voorwaarden die jullie afspreken, van geluidsgrens tot verwijderplicht, staan daar met de stukken die erbij horen over vijf jaar nog. En de vervanging van de verwarmingsinstallatie zet je met jaar en bedrag in het meerjarenonderhoudsplan, waar de verduurzamingsassistent meekijkt en kansen signaleert zodra er toch al onderhoud gepland staat. Zo wordt het gesprek over de warmtepomp wat het hoort te zijn. Een goed voorbereid besluit van eigenaars die weten waar ze ja tegen zeggen.

Bronnen bij dit artikel

Wil je weten waar je ja tegen zegt, en dat over vijf jaar nog kunnen nalezen?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen