Het energielabel van je appartement. Van jou, niet van de VvE

Gepubliceerd op

De labelplicht ligt bij jou als eigenaar, niet bij de vereniging, en hij geldt maar op drie momenten. Hoe zo'n label tot stand komt, wat het doet met je hypotheek en je huurpunten, en waarom geen label erger uitpakt dan een slecht label.

De makelaar staat op het punt de advertentie te plaatsen en stelt nog één vraag, waar het energielabel blijft. Op de vergadering klonk ooit iets over een collectieve opname, dus je mailt het bestuur, en dat mailt verbaasd terug dat het daar toch niet van is. Wie heeft er gelijk? Het bestuur. Het energielabel is geen zaak van de vereniging maar van jou, en dat misverstand komt op het vervelendste moment aan het licht, vlak voor een verkoop. Dit artikel zet op een rij hoe dat zit, wat zo'n label je oplevert en waarom je buren er stiekem toch alles mee te maken hebben.

Drie momenten, en verder niets

De wet kent geen algemene plicht om een geldig energielabel aan de muur te hebben. Zolang je gewoon in je appartement woont, hoeft er niets. De plicht ontstaat op drie momenten. Bij verhuur en bij verkoop ligt hij bij jou als eigenaar, en bij de oplevering van een nieuwbouwappartement moet de verkoper het label aanleveren. En hij begint eerder dan de meeste mensen denken, want wie zijn appartement te koop of te huur aanbiedt moet de labelklasse al in de advertentie zetten, niet pas in de map bij de notaris. Wie verkoopt of oplevert zonder geldig label, riskeerde in 2025 een boete van 515 euro, en voor een bedrijf gold het dubbele; voor verhuur staat de plicht er net zo hard, alleen is daar geen vast boetebedrag voor vastgelegd. Reken er dus niet op dat verhuren zonder label ongestraft blijft, en het echte prijskaartje van verhuren zonder label komt verderop nog. Twee uitzonderingen om te kennen. Een monumentaal appartement hoefde in het najaar van 2025 geen label bij verkoop of verhuur. En het verhaal dat een kleine studio geen label nodig heeft is een leesfout, want die uitzondering geldt alleen voor een alleenstaand gebouwtje van minder dan vijftig vierkante meter, en een appartement in een complex is nooit een alleenstaand gebouw.

Van jou, niet van de vereniging

Zoek niet naar het energielabel in je reglement, het woord komt in geen van de zeven modelreglementen voor, van 1972 tot en met 2021. Dat is logisch, want de wet legt de plicht bij de eigenaar van het appartement, en het beheer van de vereniging houdt juist op bij je voordeur. Alles wat een VvE aan energielabels doet, doet zij dus vrijwillig, als dienst aan de leden. Die dienst is overigens het overwegen waard. De gegevens van het gebouw hoeven maar één keer opgenomen te worden, en een collectieve ronde scheelt doorgaans in de prijs. En voor het advieswerk rond verduurzaming, dus voor het maatwerkadvies en de begeleiding en niet voor het label zelf, kon een VvE in 2025 driekwart van de kosten vergoed krijgen, met een maximum dat meegroeit met het aantal woningen. Maar een besluit van de vergadering blijft nodig, want het is een uitgave, en de verantwoordelijkheid verschuift er niet door. Op jouw verkoopdag moet er een geldig label voor jouw appartement liggen, en of dat er ligt is en blijft jouw zorg. Vraag het bestuur dus schriftelijk of er een collectieve opname is gedaan en of jouw appartement daarbij zat, en ga er niet van uit.

Hoe zo'n label ontstaat, en hoe lang het meegaat

Een energielabel maak je niet zelf online. Een gecertificeerde energieadviseur komt langs, voert de gegevens in een goedgekeurd rekenprogramma in en registreert de uitkomst, waarna het ministerie het label afgeeft; bij een complex neemt hij in de praktijk vaak in één ronde het hele gebouw op en laat daaruit per appartement een label registreren. Op dat label staat een letter, van A met plusjes tot en met G, en die letter is niets meer dan een getal in een tabel, het berekende fossiele energiegebruik per vierkante meter per jaar. De adviseur kijkt naar de beglazing, de isolatie van gevel, dak en vloer en naar de installaties, van cv-ketel tot zonnepanelen. Het label is tien jaar geldig, en let op, die tien jaar lopen vanaf de dag van de opname, niet vanaf de dag van afgifte. Zit er een paar maanden tussen, dan is je label eerder verlopen dan je denkt. Een vaste prijs bestaat niet; de opname is vrij werk tegen een vrije prijs, dus vraag meer dan één offerte op.

Wat het je oplevert, bij de bank en bij de huurcommissie

Eerst de hypotheek, want daar wordt het vaakst te veel beloofd. De regels laten een geldverstrekker toe om bij een beter label een deel van de lasten buiten beschouwing te laten, in 2025 bijvoorbeeld tienduizend euro bij label A of B en twintigduizend bij A met twee plussen. Dat is een bevoegdheid van de bank, geen recht van jou, dus vraag er uitdrukkelijk naar en reken je niet vooraf rijk. De regeling kent bovendien een verrassing die bijna niemand kent, wie wil verduurzamen mag bij een slecht label juist op de meeste extra ruimte rekenen, als de bank meewerkt, in 2025 tot twintigduizend euro bij de labels E tot en met G, en zelfs zonder geldig label kon er tienduizend euro ruimte zijn voor energiebesparende maatregelen. Bij verhuur is het verhaal harder. In het puntenstelsel leverde label A voor een appartement in 2025 zevenendertig punten op en label G vijftien minpunten, een verschil van tweeënvijftig punten op de maximale huur. En wie helemaal geen geldig label heeft, wordt niet op nul gezet maar op het bouwjaar afgerekend, wat bij een ouder complex op diezelfde minpunten neerkomt. Geen label is dus niet neutraal, het is de slechtste rij van de tabel. Hoe dat verder werkt bij verhuur, lees je in ons artikel over je appartement verhuren.

Waarom je buren er toch over gaan

Hier komt de vereniging alsnog om de hoek. Het label van jouw appartement hangt grotendeels aan onderdelen waar jij niet alleen over gaat, want de gevel, het dak en de vloer zijn in vrijwel elke akte gemeenschappelijk. Wie zijn label wil verbeteren, stuit dus binnen twee stappen op de vergadering. Een stel in Amsterdam ondervond in 2025 hoe ver dat gaat. Zij wilden een eigen gasketel in een kast op het balkon, uitdrukkelijk om label A te halen met het oog op een fors hypotheekvoordeel, maar hun complex heeft gemeenschappelijke blokverwarming, en de vergadering weigerde. De kantonrechter liet die weigering in stand, want wie zich van een gemeenschappelijk verwarmingssysteem wil afkoppelen raakt alle eigenaars, en dat beslist de vergadering. Jouw label is jouw belang, maar het gebouw is van iedereen. De koninklijke weg loopt dus via de agenda van de vergadering, met een goed voorbereid verduurzamingsbesluit, en wil het complex een grotere stap zetten, lees dan hoe een VvE over een warmtenet beslist.

Vier misverstanden op een rij

  • Het energielabel is iets van de VvE. Nee. De wet legt de plicht bij de eigenaar van het appartement, en het woord komt in geen enkel modelreglement voor. Een collectieve opname is een dienst, geen taak.
  • Geen label is beter dan een slecht label. Precies andersom. Bij verhuur word je zonder geldig label op het bouwjaar afgerekend, en bij een ouder complex zijn dat minpunten. Bij de hypotheek gaf een ontbrekend label in 2025 minder ruimte dan een matig label.
  • Met label A krijg ik automatisch meer hypotheek. De regels laten de bank toe om lasten buiten beschouwing te laten. Dat is een keuze van de geldverstrekker, geen recht van de klant.
  • Het label geldt tien jaar vanaf de afgiftedatum. De termijn loopt vanaf de dag van de opname. Zit er tijd tussen opname en afgifte, dan verloopt je label eerder dan het papier suggereert.

Zo helpt SamenVvE

Het label is van de eigenaar, maar het gebouw is van samen, en daar helpt het portaal bij. Besluit de vergadering tot een collectieve opname, dan staat dat besluit met stemuitslag in het besluitenregister, en het labelrapport en de offertes bewaart het bestuur in de documentenkluis, voor elk lid in te zien. De aankondiging van de opnameronde gaat als mededeling per mail het hele complex door. En de maatregelen die het label echt verbeteren, van dakisolatie tot nieuwe beglazing, staan als post in het meerjarenonderhoudsplan, met jaar, bedrag en cyclus, zodat de vergadering ziet wat er wanneer aan zit te komen.

Bronnen bij dit artikel

Wil je niet pas bij de verkoop ontdekken hoe het met het label zit?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen