De zeven modelreglementen, generatie voor generatie

Vraag op een vergadering welk modelreglement er geldt en het blijft meestal stil, tot iemand iets roept wat hij op internet las over het model van 2017, terwijl het gebouw in 1978 is gesplitst. Er bestaat niet één modelreglement maar een reeks van zeven, vastgesteld in 1972, 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 en, speciaal voor kleine verenigingen, 2021. Het jaartal in jouw akte bepaalt van alles, van de opkomsteis en de meerderheid tot de vraag van wie het glas is en of de oproep per mail mag. Deze pagina zet de zeven generaties naast elkaar, met per generatie de artikelen waarin het hele verhaal staat. Hoe je opzoekt welk jaartal in jouw akte staat, lees je in het artikel over jouw modelreglement.

Eén waarschuwing vooraf, en zij is belangrijker dan alles hieronder. De akte gaat voor het model. Jouw splitsingsakte kan op elk punt van het model afwijken en die afwijking wint, en zes van de zeven generaties dragen bovendien annexen met keuzevarianten. Een eigenaar verloor ooit zijn zaak over de vloer van de buurman omdat hij het model van internet aanhaalde terwijl zijn eigen akte dat artikellid had vervangen. Lees dus altijd eerst je eigen akte, en gebruik deze pagina als kaart, niet als bewijs. Er bestaan trouwens ook gebouwen die ouder gesplitst zijn dan het oudste model; een splitsing uit 1959 volgt geen van de zeven, en bij aktes van voor 1973 kan zelfs de splitsingstekening ontbreken.

Spring naar een generatie. 1972 1973 1983 1992 2006 2017 2021 of naar de grote kantelpunten.

1972, het oermodel met de administrateur

Het bestuur heet hier administrateur, en dat woord zorgt tot vandaag voor verwarring, want menig beheerkantoor leest het als een verwijzing naar zichzelf terwijl het gewoon het bestuur van de vereniging aanduidt. De oproep voor de vergadering vraagt acht vrije dagen, de jaarvergadering valt binnen vijf maanden na het boekjaar, en wie zelf een vergadering wil afdwingen telt koppen in plaats van stemmen. Voor grote uitgaven buiten het onderhoud geldt drie vierde van de uitgebrachte stemmen. Het glas zit niet bij de gemeenschappelijke delen, alleen de raamkozijnen; het reservefonds is verplicht, het woord commissie komt niet voor, en over de herbouwwaarde is dit model juist strenger dan alle latere, want er kijkt elk jaar een deskundige naar het verzekerde bedrag. Een aansprakelijkheidsverzekering vraagt het nog niet, daarover staat geen woord. Verdieping staat in de vier rollen, de oproep en het isolatieartikel, waar de drie woorden over het glas per generatie naast elkaar staan.

1973, de generatie die het glas het duidelijkst bij de eigenaar legt

Op papier een broertje van 1972, maar op drie punten scherper, bij de voorzitter, bij het glas en bij de verzekering. Het bestuur heet nog administrateur, en de voorzitter van de vergadering moet hier een eigenaar zijn, waarbij dit de enige generatie is die daar diens echtgenoot bij noemt. De zware besluiten vragen drie vierde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waar minstens twee derde van alle stemmen aanwezig is, en die drie vierde blijft ook in de tweede vergadering overeind. Het glas ligt hier het duidelijkst van alle generaties bij de eigenaar, de verplichte verzekeringsdekking is smal, alleen brand en ontploffing, en over het reservefonds beschikt niet het bestuur maar de voorzitter van de vergadering samen met een aangewezen eigenaar. Elk lid heeft recht op inzage in de boeken. Verdieping staat in de voorzitter, de opstalverzekering, het inzagerecht en de boete.

1983, de generatiebreuk voor het glas

De tussenvorm. Het orgaan heet nu bestuur maar wordt gevormd door administrateurs, en de voorzitter van de vergadering mag voor het eerst van buiten komen. De grote verandering zit in drie woorden, want in de opsomming staat vanaf hier raamkozijnen mét glas, en daarmee verhuist het glas naar de gemeenschap. Ook worden de radiatoren van een collectieve verwarming gemeenschappelijk, komt de absolute grens binnen dat toestemming niet kan worden verleend als de hechtheid van het gebouw in gevaar komt, en worden water- en stormschade verplicht meeverzekerd naast de nieuwe verplichte aansprakelijkheidsverzekering voor de vereniging. Het reservefonds wordt juist een keuze van de vergadering, wat menige lege pot uit deze bouwjaren verklaart. De zware besluiten vragen nog steeds drie vierde met een opkomsteis. Verdieping staat in kozijnen en glas, gemeenschappelijk of privé en de aansprakelijkheidsverzekering.

1992, het bestuur zoals we het nu kennen

Het woord administrateur verdwijnt, de voorzitter van het bestuur wordt geboren naast de voorzitter van de vergadering, en het woord beheerder verschijnt voor het eerst, als administratief beheerder aan wie de vergadering de administratie kan opdragen. De oproeptermijn springt van acht naar vijftien dagen en blijft dat in alle latere generaties. De zware meerderheid zakt van drie vierde naar twee derde, het minderheidsrecht wordt hard met tien procent van de stemmen in het model zelf, en het algemene verbod op veranderingen aan gemeenschappelijke gedeelten ontstaat hier, net als de vuistregel buitenkant vereniging, binnenkant eigenaar bij de kozijnen. De boeteroute kantelt, voortaan legt het bestuur de boete op en bepaalt de vergadering het bedrag, met een verplichte maand tussen waarschuwing en boete, en wie een maand na de vervaldag niet betaalt is automatisch in verzuim. Dit is ook de eerste generatie met ondersplitsingsregels. Verdieping staat in de vier rollen, de boete, de wanbetaler en hoofd- en ondersplitsing.

2006, het quorum verdwijnt en de kascommissie verschijnt

De stilste revolutie van de reeks, en de minst bekende. Het algemene quorum voor gewone besluiten wordt hier al losgelaten, niet pas in 2017 zoals veel websites schrijven; de opkomsteis blijft alleen bij de zware besluiten. Ieder lid krijgt een echt agenderingsrecht, de kascommissie komt voor het eerst in het reglement, het meerjarenonderhoudsplan wordt verplicht, en de vastgestelde begroting wordt een bevoegdheidsdocument waarbuiten het bestuur geen onderhoudswerk mag opdragen. Verrekenen of opschorten van de bijdrage wordt uitdrukkelijk verboden. Let op twee scherpe kantjes. Elke uitgave uit het reservefonds valt hier in de zware categorie, en het intrekken van een eenmaal verleende toestemming is nergens geregeld. Dit is bovendien de enige generatie met een harde regel dat wie persoonlijk aan een besluit verdient, niet meestemt. Verdieping staat in quorum en volmachten, de kascommissie, de begroting en het reservefonds besteden.

2017, het uitgebreidste model van allemaal

De oproep en de volmacht mogen per mail, de vergaderstukken moeten met de agenda mee, en het inzagerecht is hier het ruimst uitgewerkt, tot en met de erkenning dat een besloten ledenwebsite volstaat. Het model draagt eigen vangnetbedragen, vijfduizend euro uit 2017 als drempel voor het bestuur en vaste boetebedragen, en het is de enige generatie die ze jaarlijks indexeert; het kleine model van 2021 nam diezelfde bedragen over en liet ze sindsdien stilstaan. De slimste bepaling voor wie iets wil is deze. Staat een uitgave of verbouwing al in het vastgestelde meerjarenonderhoudsplan, dan vervalt de zware meerderheid. Nieuw zijn ook het verbod op recreatieverhuur en pensionbedrijf, de eerste meetbare vloernorm, meer dan tien decibel beter dan een kale betonvloer en alleen als vangnet zolang huishoudelijk reglement en vergadering allebei zwijgen, de scootmobielregeling, het laadpunt na een melding, de decharge als apart agendapunt, de plicht tot inschrijving in het Handelsregister en een eigen bepaling over het in gebruik geven van een gemeenschappelijk gedeelte aan een buitenstaander. De beheerder heet hier letterlijk de gevolmachtigde van het bestuur. Verdieping staat in jouw modelreglement, het inzagerecht, het mandaat van het bestuur en de meerderheden.

2021, het uitgeklede model voor kleine verenigingen

Geschreven voor verenigingen van twee tot vijf appartementen, op basis van 2017 maar met de hele architectuur eruit. Geen opsomming van gemeenschappelijke gedeelten, dus het antwoord over dak, lift, kozijnen en glas komt uitsluitend uit je eigen akte en de tekening. Geen versterkte meerderheid, geen quorum en geen tweede vergadering, de helft plus een beslist alles, tenzij de akte anders bepaalt. Iedere eigenaar is meteen bestuurder tenzij de vergadering anders besluit, er bestaat geen voorzitter, en een enkele eigenaar die een vergadering nodig vindt kan er een laten houden, zonder drempel en zonder wachttijd. Het bestuur mag nu al voor een digitale vergadervorm kiezen. Tegelijk nam het model uit 2017 juist de strengste gebruiksregels over en liet het de ontsnappingsroutes weg, want het verbod op recreatieverhuur kent geen toestemmingsroute meer en het horecaverbod mist de uitzondering voor een horecaplint. Het is ook het enige model dat ondersplitsing verbiedt. Verdieping staat in de VvE van twee of drie, zelfbeheer en het huishoudelijk reglement.

De grote kantelpunten op een rij

• Het glas verhuist in 1983. Tot en met 1973 staat alleen raamkozijnen in de opsomming en ligt het glas bij de eigenaar; vanaf 1983 staat er raamkozijnen met glas en gaat de vergadering over de stap naar beter glas. Het kozijn zelf is van 1972 tot en met 2017 gemeenschappelijk, en onder het kleine model van 2021 komt ook dat antwoord uit de akte.
• De meerderheid zakt in 1992. De zware besluiten vragen tot en met 1983 drie vierde van de uitgebrachte stemmen en vanaf 1992 twee derde, telkens met een opkomsteis van twee derde van alle stemmen. In de tweede vergadering vervalt de opkomsteis maar blijft de meerderheid staan. Het kleine model van 2021 kent helemaal geen versterkte meerderheid.
• Het quorum voor gewone besluiten verdwijnt in 2006. Niet in 2017, zoals vaak wordt geschreven. Tot en met 1992 moet voor gewone besluiten de helft van alle stemmen aanwezig zijn; onder 2006 en 2017 geldt de opkomsteis alleen nog bij de zware besluiten, en onder het kleine model van 2021 helemaal niet meer.
• De administrateur wordt bestuur. In 1972 en 1973 heet het bestuur administrateur, 1983 is de tussenvorm, en van 1992 tot en met 2017 is het woord verdwenen en lopen er twee voorzitters rond, die van de vergadering en die van het bestuur, terwijl het kleine model van 2021 ze allebei schrapt. In geen enkele generatie staat de handtekening van de beheerder onder de notulen of bij het reservefonds.
• De mail komt pas in 2017. De oproeptermijn gaat in 1992 van acht naar vijftien dagen. Pas 2017 en 2021 noemen de mail zelf; de oudere modellen sturen de oproep naar de werkelijke of gekozen woonplaats en 2006 zegt er schriftelijk bij, al mag sinds de Hoge Raad in 2023 ook onder die oudere modellen elektronisch worden opgeroepen, tenzij de eigen akte dat duidelijk genoeg uitsluit. Pas vanaf 2017 gaan de vergaderstukken met de agenda mee.
• Het reservefonds slingert. Verplicht in 1972 en 1973, een keuze van de vergadering in 1983 en 1992, weer verplicht vanaf 2006, en in 2021 aan de wet overgelaten. Sinds 2018 dwingt de wet het voor woongebouwen hoe dan ook af, dus de slinger is vooral historie die lege potten verklaart.

Hoofdsplitsing, ondersplitsing en de twee vergeten modellen

Wie post krijgt van twee verenigingen over hetzelfde gebouw zit in een hoofdsplitsing met een ondersplitsing, en dan kunnen de hoofdakte en de onderakte elk naar een ander modelreglement verwijzen, dus vraag bij het Kadaster beide aktes met beide tekeningen op. De gewone modellen doen alsof er maar één vereniging bestaat; 1992 is de eerste generatie met echte ondersplitsingsregels. En naast de zeven bekende modellen bestaan er nog twee die bijna niemand kent, aparte modelreglementen voor de akte van ondersplitsing uit 2006 en 2018, met onder meer de verplichte ondervergadering vóór de hoofdvergadering en de rangorderegel dat de hoofdakte wint. Het hele verhaal staat in het artikel over hoofd- en ondersplitsing.

Wat in geen enkel model staat

Soms is het antwoord op de vraag wat jouw reglement erover zegt gewoon niets, in alle zeven generaties. De woorden camera, spouw, warmte-isolatie, energielabel, optoppen, traplift, dakopbouw, eigen risico, onderverzekering, eigenaarsbelang, huisdier en hoofdsplitsing komen in geen enkel model voor, net als overlijden, erfgenaam en faillissement. Geen enkele generatie regelt de beloning van het bestuur, op één zin in 1992 na die bij verkoop een vergoeding aan het bestuur of de administratief beheerder noemt zonder te zeggen wie haar vaststelt, en de overdracht van de administratie bij het einde van het beheer regelt geen van de zeven. Dat is geen slordigheid van de notarissen, het betekent dat het antwoord dan ergens anders vandaan komt, uit de wet, uit de akte of uit een besluit van de vergadering, en precies daarvoor bestaan de artikelen waar deze pagina naar doorlinkt. En in elke generatie bepaalt de akte het aantal stemmen apart van het breukdeel, ligt de beslissing over onderhoud bij het bestuur, en is een besluit dat met de akte botst nietig, alsof het nooit is genomen.

Zo helpt SamenVvE

Zeven generaties, en het antwoord op vrijwel elke vergadervraag hangt af van welke er in jouw akte staat. Precies daarom begint het portaal bij die akte. De splitsingsakte en de tekening staan in de documentenkluis, open voor elk lid, zodat de vergadering het jaartal en de afwijkingen kan zien voordat iemand iets roept wat voor een andere generatie geldt. De vergadermodule werkt met de echte stemverhoudingen uit jullie akte en legt opkomst en uitslag per besluit vast, want of een drempel is gehaald moet later nog na te tellen zijn. En het huishoudelijk reglement, de besluiten en de begroting staan in hetzelfde portaal, doorzoekbaar, zodat de regels van jullie eigen generatie niet in een la liggen maar op de plek waar de discussie gevoerd wordt. De akte lezen blijft mensenwerk. Maar hem vinden, delen en naast het model leggen, dat hoort geen avondvullende klus te zijn.

Bronnen bij dit artikel

• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl: 1972, 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 en het model voor kleine VvE's van 2021. De primaire teksten waar alle generatievergelijkingen op deze pagina uiteindelijk op teruggaan.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9 (toestand augustus 2026). Het wettelijke kader waarbinnen elk modelreglement werkt: het reglement als onderdeel van de akte, de volstrekte meerderheid als hoofdregel, het reservefonds dat de wet sinds 2018 voor woongebouwen afdwingt, en de nietigheid van besluiten die met de akte botsen.
• De modelreglementen bij ondersplitsing van 2006 en 2018, via de notariële vakliteratuur; de kernpunten (verplichte ondervergadering voor de hoofdvergadering, afstemming van begroting en onderhoudsplan, de rangorderegel dat de akte van hoofdsplitsing prevaleert) zijn ontleend aan het kennisbankartikel over hoofd- en ondersplitsing, waar de bronnen per bewering staan.
• De generatievergelijkingen op deze pagina zijn samenvattingen van de geverifieerde kennisbankartikelen waarnaar elk profiel doorlinkt; de rechtspraak, wetsteksten met toestandsversie en reglementscitaten per bewering staan in de ingeklapte bronnenblokken van die artikelen.