Kozijnen en glas in de VvE, van wie zijn ze en wie betaalt

Gepubliceerd op

Het kozijn is van iedereen, het glas is een verhaal apart en de binnenkant schildert de eigenaar. Hoe de grens per reglementsgeneratie verschuift, wat er gebeurt bij houtrot en eigenmachtig vervangen, en hoe de glassubsidie echt rekent.

De schilder duwt zijn duim in de onderdorpel en het hout geeft mee. Houtrot, drie kozijnen minstens. Nog voor de offerte binnen is, is de vergadering al begonnen in de groepsapp. Het kozijn is toch van de VvE? Maar het glas dan, en de binnenkant die jij vorig jaar zelf hebt gelakt? Weinig grensvragen leveren zoveel spraakverwarring op als deze, en dat komt doordat het antwoord echt per generatie modelreglement verschilt. Wie het jaartal van zijn splitsing kent, kent meestal het antwoord.

De grens verschuift per generatie

Eén ding staat in alle gewone modelreglementen hetzelfde. Het raamkozijn in de buitengevel is gemeenschappelijk, van 1973 tot en met 2017, zonder uitzondering. Het glas is een verhaal apart. Het oudste model uit 1973 noemt het glas helemaal niet bij de gemeenschappelijke delen en legt glasschade zonder enig voorbehoud bij de eigenaar; daar ligt het glas dus het duidelijkst bij jou. Vanaf 1983 staat er "raamkozijnen met glas" en verhuist het glas naar de gemeenschap. Het model van 2006 voegt de sponningen toe, en dat van 2017 rekent zelfs de ventilatieroosters, suskasten en deurdrangers mee, terwijl het inpandige kozijnen in je eigen woning juist uitdrukkelijk bij de eigenaar laat. Er zit nog een omkering in die vrijwel niemand kent. Het hang- en sluitwerk van gevelkozijnen was in 1973 en 1983 voor de eigenaar, maar is vanaf 1992 gemeenschappelijk, althans het standaardwerk; wie een luxe slot wil, betaalt dat zelf. En dan is er de verrassing van het jongste model. Het reglement voor kleine VvE's uit 2021 bevat helemaal geen opsomming van gemeenschappelijke delen. Kozijnen en ramen komen er niet in voor, en het glas alleen in de bepaling over glasschade. Wie daarop is gesplitst en het reglement openslaat, vindt dus geen antwoord op de grensvraag, en dat betekent niet dat alles prive is. De grens komt dan uit de splitsingsakte en de tekening zelf. Dat geldt trouwens altijd als hoogste regel. De eigen akte gaat voor het model, dus lees eerst de akte.

Binnen schildert de eigenaar, buiten de VvE

De bekende vuistregel, buitenkant VvE en binnenkant eigenaar, staat pas sinds het model van 1992 echt op papier, en de formulering is daarna nog verschoven. Onder 1992 moet de eigenaar de binnenzijde behoorlijk onderhouden maar hoeft hij niet te vernieuwen; is het kozijn binnen zo slecht dat verven niet meer helpt, dan is de VvE aan zet. De modellen van 2006 en 2017 beperken de eigen plicht tot het schilderwerk. In de oudste reglementen van 1973 en 1983 ontbreekt de binnen-buitenverdeling, en of de latere lijn daar ook geldt is eerlijk gezegd niet zeker; kijk daar in de eigen akte. Voor houtrot is de lijn wel helder. Herstel en vervanging van gemeenschappelijke kozijnen zijn kosten van de gezamenlijke eigenaars, naar breukdeel. En een VvE die te lang wacht, betaalt dubbel. In een Rotterdamse zaak sloeg het vocht naar binnen door een gebrek in de buitengevel. De vereniging moest niet alleen de schade aan de binnenmuur van de bewoonster vergoeden, maar ook haar expertisekosten, omdat zij eerst ten onrechte had geroepen dat het haar zaak niet was. Hoe je een treuzelend bestuur in beweging krijgt, staat in ons artikel over achterstallig onderhoud; houd in elk geval je maandbijdrage gewoon door, want zelf opschorten levert alleen een eigen probleem op.

Zelf kunststof kozijnen zetten? Eerst de vergadering

Wie zijn eigen ramen wil vervangen en zelf betaalt, denkt al snel dat hij zelf mag kiezen. Zo werkt het niet. Betalen is geen bevoegdheid. Een gevelkozijn vervangen is een verandering aan een gemeenschappelijk deel én meestal een wijziging van het aanzien van het gebouw, en in de meeste reglementen is voor allebei toestemming van de vergadering nodig. Twee recente zaken laten zien hoe het kan aflopen. Het gerechtshof in Den Bosch legaliseerde in 2023 alsnog een aluminium kozijn dat zonder toestemming was geplaatst, omdat de weigering van de vergadering geen redelijke grond had. De precedentvrees ging niet op, want elk geval wordt op zijn eigen feiten beoordeeld. De hogere onderhoudskosten waren niet onderbouwd en de visuele afwijking was op de negende verdieping en in dezelfde kleur verwaarloosbaar. In Rotterdam liep het andersom. Een eigenaar had in 2022 eigenmachtig zijn achterkozijnen vervangen, en ving drie jaar later op alle punten bot. Hij had destijds geen vergadering belegd en niet om toestemming gevraagd, en dat risico bleef volledig bij hem, tot en met de kosten. De les is niet dat de rechter altijd de een of de ander kiest, maar dat de volgorde telt. Vraag vooraf, leg je aanbod vast, en volg de nette route; zegt de vergadering zonder goede reden nee, dan kan de kantonrechter de toestemming vervangen.

De vergadering wil alles vervangen en jij niet

Het omgekeerde komt net zo vaak voor. De vergadering besluit tot nieuwe kozijnen met beter glas, en één eigenaar wil niet meebetalen omdat zijn ramen prima zijn. Een Amsterdamse kantonrechter zette de verhoudingen in 2025 scherp neer in een zaak over een vooroorlogs pand. De keuze tussen blijven repareren en in één keer vervangen is aan de vergadering, en een meerderheidsbesluit bindt de minderheid, ook als het financieel pijn doet, tenzij het besluit volstrekt onaanvaardbaar is. De rechter schreef er twee zinnen bij die het onthouden waard zijn. Enkel glas en gewoon dubbel glas zijn niet meer van deze tijd. HR++ is inmiddels de standaard geworden. En over het meebetalen was hij even duidelijk. Niet het profijtbeginsel maar de breukdelen in de splitsingsakte bepalen de kostenverdeling. Wie vervangt, moet trouwens sowieso isoleren, want de bouwregels eisen bij vernieuwing van ramen, deuren en kozijnen een isolatiewaarde die enkel glas onmogelijk maakt. Zit je nu met condens op de ruiten, dan is dat vaker een vochtvraag dan een kozijnvraag; daarover lees je meer in ons artikel over vocht en schimmel. Denk ook aan de gemeente. Gewoon onderhoud is vergunningvrij zolang detaillering, profilering en vormgeving gelijk blijven, en juist dat gaat bij hout naar kunststof vaak mis; in de Amsterdamse zaak bleek pas na het besluit dat er in de voorgevel naar alle waarschijnlijkheid alleen houten kozijnen zijn toegestaan en dat er een vergunning nodig was. Check de welstandseisen dus vóór het besluit. En is het complex van vóór 1994, houd dan rekening met asbest in kit, koord en vensterbanken. Laat de inventarisatie doen vóór de aanbesteding, niet als de aannemer al begonnen is.

De gebroken ruit en de glasverzekering

Hier komt de gemene verrassing van dit onderwerp. Ook waar het glas gemeenschappelijk is, zeggen de reglementen vanaf 1983 dat glasschade in of aan een privegedeelte voor rekening van de betrokken eigenaar komt, tenzij er een verzekering bestaat; in dat geval regelt het bestuur de reparatie. Een aparte glasverzekering is nergens verplicht. Diezelfde reglementen verplichten alleen tot een opstal- en een aansprakelijkheidsverzekering en laten de rest als keuze aan de vergadering. Of glas is meeverzekerd verschilt bovendien per polis. De praktische conclusie voor elke VvE past in één zin. Kijk op het polisblad, en zet de glasdekking anders gewoon een keer op de agenda, want dan hoeft die discussie niet bij elke gesneuvelde ruit opnieuw.

Dan de subsidie, waar op internet stelselmatig te hoge bedragen circuleren. De VvE zelf kan voor glasisolatie terecht bij de subsidieregeling voor verenigingen, met vijftig euro per vierkante meter voor HR++ glas en tweehonderdtweeëntwintig euro voor triple glas met een nieuw isolerend kozijn. Maar let op de halveringsregel die bijna iedereen mist. Die volle bedragen gelden alleen bij twee of meer maatregelen; wie alleen het glas aanpakt, krijgt de helft, dus vijfentwintig respectievelijk honderdelf euro, en de andere helft komt pas alsnog als er binnen twee jaar een tweede maatregel volgt. Voor de individuele eigenaar-bewoner bestaat een eigen regeling met dezelfde bedragen en dezelfde halveringslogica, geldig voor maatregelen die op of na 1 januari 2025 zijn aangebracht; de oude, lagere bedragen die veel glassites nog tonen horen bij 2024. Of een individuele eigenaar subsidie krijgt voor glas dat volgens het reglement gemeenschappelijk is, is niet scherp geregeld, dus check dat vooraf bij de subsidieverstrekker, en onthoud dat de vergadering hoe dan ook toestemming moet geven. Meer over de regelingen in ons subsidieartikel.

Drie misverstanden op een rij

  • Als ik het zelf betaal, mag ik zelf kiezen. Nee. Voor een verandering aan een gemeenschappelijk deel en aan het aanzien van het gebouw is toestemming van de vergadering nodig, wie er ook betaalt. Wie eigenmachtig vervangt, draagt zelf het risico dat het teruggedraaid moet worden.
  • Het glas is gemeenschappelijk, dus de VvE betaalt mijn gebroken ruit. Meestal niet. De glasschadebepaling legt schade in of aan een privegedeelte bij de eigenaar, tenzij de VvE een glasverzekering heeft. Dat staat gewoon in het reglement, al leest bijna niemand die bepaling.
  • Wie geen profijt heeft, hoeft niet mee te betalen. De rechter zei het letterlijk andersom. Niet het profijtbeginsel maar de breukdelen zijn leidend. Wel kun je voorstellen om jouw kozijnen aan het plan toe te voegen, en zegt de vergadering ja, dan betalen de anderen ook aan die van jou mee.

Zo helpt SamenVvE

De spraakverwarring los je op met het jaartal van je reglement, het vervolg met een goed geheugen. Een rot kozijn wordt in SamenVvE een melding met foto, die het bestuur direct kan oppakken tot en met de offertes van de timmerman erbij, met een eigen kanaal per klus voor de leverancier. De vervanging staat als post in het meerjarenonderhoudsplan, met jaar, bedrag en cyclus, zodat de vergadering het moment ziet aankomen in plaats van erdoor te worden overvallen. En het toestemmingsbesluit voor die ene eigenaar met kunststofplannen gaat met stemuitslag het doorzoekbare besluitenregister in, zodat de volgende eigenaar met datzelfde plan precies kan zien wat er destijds is toegestaan en onder welke voorwaarden.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat de kozijnvraag volgend jaar niet opnieuw in de groepsapp ontploft?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen