Asbest in een ouder complex, de nuchtere route

Gepubliceerd op

De aannemer wijst naar de kit rond een kozijn en ineens is het woord asbest gevallen. Wat er echt moet en wat mag blijven zitten, wanneer een inventarisatie verplicht is en waarom het asbestdakenverbod en het asbestattest twee hardnekkige spookverhalen zijn.

De aannemer komt de kozijnen opnemen voor de offerte, krabt met een nagel langs de rand en zegt het bijna terloops. Dat lijkt me asbestkit. In de bestuursapp is het die avond meteen crisis. Moet alles er nu uit? Mogen de bewoners hier nog wel wonen? Wat gaat dat kosten? Haal eerst adem, want bij asbest is paniek de duurste adviseur die er bestaat. De regels zijn strenger dan veel besturen denken op het ene punt, en veel milder op het andere.

De belangrijkste zin eerst

Asbest dat al in je gebouw zit, is niet illegaal en hoeft door het toepassingsverbod niet weg. Sinds 1 juli 1993 mag asbest in Nederland niet meer worden toegepast, en de regelgeving zondert uitdrukkelijk uit wat destijds rechtmatig is aangebracht en toen al geïnstalleerd was. Zit asbest nog goed vast in ander materiaal en is het onbeschadigd, dan komen er geen vezels vrij en kan het gewoon blijven zitten. Want dat is de hele kern van het risico. Asbest is alleen schadelijk als je losse vezels inademt, en bij vastzittend, hechtgebonden materiaal gebeurt dat niet. Gevaarlijk wordt het bij beschadigd, verweerd of niet-hechtgebonden materiaal, zoals spuitasbest of los koord. Er bestaat zelfs een harde wettelijke bovengrens voor de binnenlucht van een bestaand gebouw, van tweeduizend vezels per kubieke meter, waarop de gemeente kan handhaven; vrijwel geen bestuur kent die bepaling. Onthoud verder de juiste jaartallen, want ze worden overal door elkaar gehaald. Toepassen is verboden sinds 1 juli 1993, en voor gebouwen geldt 1 januari 1994 als praktische grens. Is jouw complex daarna gebouwd, dan speelt dit onderwerp niet.

Waar het zit, en waar niet

In een woongebouw van voor 1994 kan asbest op verrassend veel plekken zitten. Buiten in golfplaten en gevelpanelen, in oude schoorsteen- en ventilatiepijpen, in de kit tussen kozijn en muur en het koord rond kozijnen, en soms in dakbeschot of daklei. Binnen in vensterbanken van imitatiemarmer, in vinyltegels en oud zeil met hun lijm, in plaatmateriaal achter cv-ketels en op zolders, in pakkingen van installaties en, bij flats, als brandwerend spuitwerk in liftschachten. Er is ook geruststelling. In gewone dakpannen en rieten daken zit het normaal gesproken niet. En het verschil tussen hechtgebonden en niet-hechtgebonden materiaal is het belangrijkste woord van dit hele onderwerp, want het bepaalt of iets rustig kan blijven zitten of juist door een professional moet worden aangepakt.

Wanneer je verplicht moet inventariseren

Hier zit een misverstand dat commerciële bureaus graag in stand houden. Er bestaat geen wettelijke plicht voor een VvE om het complex te laten inventariseren omdat het oud is. De inventarisatieplicht hangt aan slopen, niet aan bezit. Maar let op, slopen is juridisch veel ruimer dan het woord klinkt. Een kozijn eruit halen, een vensterbank weghalen, een standleiding vervangen, een dakplaat afnemen, het telt allemaal als gedeeltelijk afbreken, en bij een gebouw van voor 1994 mag je asbest verwachten, dus moet er eerst een asbestinventarisatierapport liggen, opgesteld door een gecertificeerd bureau. Alleen schilderen valt er niet onder, zolang de schilder niets wegneemt. Begint hij losse kit of stopverf weg te steken, dan verandert dat. Waar die grens precies ligt is voer voor discussie, dus leg de vraag vooraf aan je aannemer voor. De timing is misschien nog wel het belangrijkst. Laat de inventarisatie doen vóór de aanbesteding. Vindt de aannemer tijdens het werk asbest dat niet in het rapport staat, dan moet dat direct aan de gemeente worden gemeld en ligt het werk stil, met alle kosten en vertraging van dien.

Melden, risicoklassen en de fabel van de 35 vierkante meter

Wordt er asbest verwijderd, dan gaat er ten minste vier weken vooraf een sloopmelding naar de gemeente, hoe klein de klus ook is. Voor dringende reparaties bestaat een verkorte termijn van een week, bijvoorbeeld als wachten het gebruik van het gebouw ernstig zou belemmeren. Het rapport deelt het werk in een risicoklasse in, en bij de zwaardere klassen mag alleen een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf aan de slag, met na afloop een verplichte controle voordat er verder gewerkt mag worden, binnen als eindbeoordeling en buiten als visuele inspectie. Reken dat wachtmoment in de planning mee. De hele keten wordt gevolgd in een landelijk volgsysteem waarin de bureaus en saneerders hun werk registreren; als opdrachtgever hoef je daar zelf niets in te doen, maar je kunt het dossier wel inzien en je hoort ernaar te vragen. En dan de befaamde regel dat je als particulier vijfendertig vierkante meter zelf mag weghalen. Die uitzondering bestaat echt, maar hij hangt van voorwaarden aan elkaar. Alleen geschroefde, hechtgebonden platen, vloertegels of niet-gelijmde vloerbedekking, in zijn geheel, onbeschadigd, geen dakleien, uit een woning die niet zakelijk wordt gebruikt, en niet beroepsmatig. Of een VvE er als opdrachtgever ooit een beroep op kan doen, is juridisch niet uitgemaakt, en zodra je een bedrijf inschakelt vervalt de uitzondering sowieso. Voor gemeenschappelijke gebouwdelen is de veilige route dus simpel. Gecertificeerd laten doen.

Het dakenverbod dat er nooit kwam

Op talloze websites lees je nog dat asbestdaken voor 2024 of 2028 gesaneerd moeten zijn, vaak met een subsidieverwijzing erbij. Beide verhalen zijn achterhaald. De Eerste Kamer verwierp op 4 juni 2019 het wetsvoorstel dat de grondslag voor zo'n verbod moest leveren, en de landelijke subsidieregeling voor asbestdaken was al eind 2018 vervallen. Er bestaat dus geen wettelijke saneringsplicht en geen landelijke subsidie; wat rest is het beleidsstreven om daken vrijwillig gesaneerd te krijgen richting 2030, en hier en daar een provinciale of gemeentelijke regeling, dus vraag het na bij je eigen provincie en gemeente. Wel prikt de verzekeringsmarkt. Hoe verzekeraars met asbestdaken omgaan verschilt per maatschappij, en sommige stellen voorwaarden aan panden met zo'n dak. Voor een VvE met asbestcement golfplaten op de berging of het dak is dat vaak een betere reden om te plannen dan welk spookverbod ook.

Verkoop, en de vraag wie er binnen de VvE betaalt

Verkoop je een appartement in een complex waar asbest zit, wees dan gewoon eerlijk, want de mededelingsplicht is streng. In een zaak uit 2025 had een verkoper een melding over asbest niet doorgegeven, en dat brak hem op. Hij moest de herstelkosten vergoeden en kon de koper niet meer tegenwerpen dat zij zelf beter had moeten onderzoeken. De rechter rekende hem bovendien voor dat ook hechtgebonden asbest het normale gebruik kan belemmeren, omdat een koper een gat moet kunnen boren en een stopcontact moet kunnen vervangen zonder gezondheidsrisico. Een asbestclausule in de koopakte dekt dus niet alles af. Een ouderdomsclausule kan omgekeerd juist wel standhouden, dus lees goed wat er in jouw akte staat. En het verplichte asbestattest waar je over leest? Dat bestaat, maar in Vlaanderen, waar het sinds eind 2022 bij verkoop van oudere gebouwen hoort. In Nederland bestaat geen attest, geen register en geen keuringsplicht bij verkoop; die Vlaamse pagina's scoren alleen goed in Nederlandse zoekresultaten. Binnen de VvE geldt bij een sanering ten slotte de gewone grensvraag. Of de kosten gemeenschappelijk zijn, hangt af van de akte en het reglement, niet van waar het materiaal toevallig zit. Zo oordeelde een hof dat asbestcement rookgaspijpen van individuele cv-ketels prive waren, terwijl onder een ander reglement rookgasafvoeren juist gemeenschappelijk bleken. Dat is geen tegenspraak maar het bewijs dat de generatie van je reglement de uitkomst bepaalt. Komt er asbest vrij door brand of storm, dan vergoedt de opstalverzekering de opruiming doorgaans wel na zo'n gedekte gebeurtenis, maar preventief saneren wordt niet vergoed; wat er precies gedekt is, staat op het polisblad van de opstalverzekering.

De nuchtere route voor het bestuur

Lees dit als advies, niet als wet. Raak bij een vermoeden niets aan, ga niet boren, zagen of schoonspuiten. Laat een gecertificeerd bureau kijken; voor een losse woning noemt Milieu Centraal enkele honderden euro's voor een visuele inspectie, voor een heel complex ligt het hoger, dus vraag meerdere offertes. Zet de uitkomst in het meerjarenonderhoudsplan en de begroting, en beslis daarna pas of en wanneer je saneert. Koppel de sanering waar het kan aan werk dat toch al gepland staat, zoals een dakrenovatie of een kozijnvervanging, want dan betaal je de steiger en de organisatie maar één keer; hoe je zo'n klus wegzet lees je in ons aanbestedingsartikel. En leg óók vast wat je bewust laat zitten en waarom, zodat die kennis een bestuurswissel overleeft. Zo verandert asbest van een paniekwoord in een gewone post in het meerjarenonderhoudsplan.

Drie misverstanden op een rij

  • Asbest moet altijd direct verwijderd worden. Nee. Vastzittend en onbeschadigd asbest mag blijven zitten en is niet illegaal. De plicht ontstaat pas als je gaat slopen of verwijderen, en gevaarlijk wordt het pas als er vezels vrij kunnen komen.
  • Asbestdaken moeten voor een deadline gesaneerd zijn. De wet die dat verbod mogelijk moest maken, is op 4 juni 2019 door de Eerste Kamer verworpen, en de landelijke subsidie is al sinds eind 2018 weg. Sanering voor 2030 is een beleidsstreven, geen plicht.
  • Bij verkoop is een asbestattest verplicht. Dat is een Vlaamse regel, geen Nederlandse. Hier geldt geen attest, wel een strenge mededelingsplicht voor wat je weet.

Zo helpt SamenVvE

De paniek in de bestuursapp is met dit artikel hopelijk bezworen. Wat overblijft is de vraag hoe je dit alles onthoudt tot de renovatie van over acht jaar, met misschien een heel ander bestuur. Asbest vraagt vooral om een goed geheugen, en dat is precies wat SamenVvE de vereniging geeft. Het inventarisatierapport krijgt een vaste plek in de documentenkluis, voor de leden zichtbaar zodra het bestuur het deelt, en vindbaar voor elk volgend bestuur. De sanering staat als post in het meerjarenonderhoudsplan, met jaar, bedrag en cyclus, zodat de reservering rustig meeloopt in plaats van als noodgreep te komen. En het vermoeden zelf begint gewoon als melding met foto's, die het bestuur stap voor stap afhandelt tot en met de offertes van het gespecialiseerde bureau erbij.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat het asbestrapport over acht jaar nog vindbaar is, ook met een heel nieuw bestuur?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen