Galerijvloeren, balkons en breedplaatvloeren. De onderzoeksplicht die veel VvE's gemist hebben

In 2011 bezweek in Leeuwarden de galerijvloer van een flat. Gebouweigenaren werden daarna opgeroepen soortgelijke galerijen en balkons te laten onderzoeken, en gemeenten werd gevraagd daarop toe te zien. Sindsdien komen steeds dezelfde drie boosdoeners bovendrijven, te weinig wapening, wapening die te laag in de plaat ligt, en corrosie die de wapening aantast. Geen incident dus, maar een bouwwijze uit een heel tijdperk. Sindsdien rust op een deel van de Nederlandse flats een wettelijke onderzoeksplicht, en na de gedeeltelijke instorting van een parkeergarage bij Eindhoven kwam daar een tweede bij, voor breedplaatvloeren. Veel besturen weten het niet, en wie het wel weet denkt vaak dat het over is omdat de termijn verstreken is. Het omgekeerde is waar.

Twee plichten naast elkaar

De wet kent voor bestaande gebouwen eerst een algemene zorgplicht. Wie weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat de staat van een gebouw gevaar oplevert, moet maatregelen nemen, altijd, zonder termijn en zonder lijst. Daarnaast bestaat de gerichte onderzoeksplicht, voor categorieën gebouwen waarvan is komen vast te staan dat zij een gevaar kunnen opleveren. Voor die gebouwen ligt de bewijslast omgekeerd. Niet de gemeente moet aantonen dat er iets mis is, de eigenaar moet met een rapport aantonen dat het goed zit, gemeten aan de constructienorm NEN 8700 voor bestaande bouw. En eigenaar betekent hier ook de VvE, die het beheer over de gemeenschappelijke delen voert.

De galerijplicht, verlopen en springlevend

De oudste van de twee plichten geldt voor galerijflats met uitkragende betonnen galerij- of balkonvloeren die monoliet aan de verdiepingsvloeren of gevelbalken vastzitten, vloeren die als een plank uit het gebouw steken zonder kolommen eronder. Het onderzoek moet volgens een vaste methode, en de uitkomsten moesten voor 1 juli 2017 in een rapport staan. Die datum is ruim verstreken, maar de plicht is bij de overgang naar de Omgevingswet uitdrukkelijk in stand gehouden. Een verlopen termijn maakt de verplichting dus niet kleiner maar zichtbaarder. Wie geen rapport heeft, is in overtreding, en een toezichthouder mag dat rapport op elk moment opvragen. Let bij de afbakening op twee dingen. De wettekst noemt geen bouwjaar. Dat het om flats van 1950 tot 1970 zou gaan is een risico-indicatie, geen harde grens. En vloeren die op consoles rusten of met moderne thermisch onderbroken verbindingen zijn aangesloten vallen er doorgaans buiten, maar dat is een vuistregel, geen wetstekst. Het onderzoek zelf mag ieder deskundig bureau doen, de regeling schrijft de methode voor en niet de uitvoerder, en het rapport hoeft niet uit zichzelf naar de gemeente, alleen op verzoek.

Breedplaatvloeren, en de uitzondering die halve geruststelling is

De tweede plicht kwam na Eindhoven. Gebouwen met breedplaatvloeren met een overspanning van meer dan achtenhalve meter, of met zulke vloeren in een ongeïsoleerd dak, moesten voor 1 juli 2025 in een rapport zijn vastgelegd, een termijn die dit jaar is verstreken. Je herkent een breedplaatvloer aan de naden aan de onderkant, met een tussenafstand van 2,4 tot 3 meter, de breedte van de fabrieksplaten; kanaalplaatvloeren hebben naden om de 1,2 meter, en in het werk gestorte vloeren hebben helemaal geen naden. Gebouwen die voor 1 januari 2000 gereed zijn gemeld vallen erbuiten, net als gebouwen waarvoor na 1 januari 2018 een omgevingsvergunning is verleend. En nu de zin die voor VvE's alles bepaalt. Gedeelten met alleen een woonfunctie zijn uitgezonderd, maar de eigen parkeergarage van het woongebouw valt er wél onder, en een winkel- of kantoorplint onder de woningen ook. Een gewoon appartementengebouw zonder garage en zonder plint hoeft dus niets, een complex met een parkeerkelder of winkels eronder moet voor dat deel wel aan de bak. Voor woontorens boven de zeventig meter liep daarnaast al langer een eigen, zwaardere plicht, met dezelfde knip: de woongedeelten vallen erbuiten, de parkeergarage niet. Het onderzoek zelf verloopt in stappen, van dossieronderzoek tot metingen aan de vloer, en de kosten lopen op naarmate meer stappen nodig zijn. Wie twijfelt welke situatie op zijn gebouw slaat, legt die vraag eerst voor aan een constructeur.

Wie betaalt, en wat er gebeurt bij stilzitten

Het balkon voelt privé, maar de constructie is in alle gangbare modelreglementen gemeenschappelijk, van de funderingen tot en met de balkons en galerijen. Hoe die grens tussen gemeenschappelijk en privé precies loopt staat in ons artikel over kozijnen en glas. Onderzoek en herstel zijn dus een zaak van de vereniging en komen uit de gezamenlijke kas, ook als maar een deel van de bewoners een balkon heeft. En stilzitten is duurder dan onderzoeken. De gemeente kan de VvE een last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen, en de Hoge Raad heeft beslist dat een aanschrijving aan de VvE tegelijk geldt als aanschrijving aan de eigenaars die zij vertegenwoordigt, zodat de kosten daarna per eigenaar verhaald kunnen worden. In een Rotterdamse zaak gebeurde precies dat, de gemeente voerde het herstel zelf uit en legde de rekening met een opslag van vijftien procent beheerkosten neer bij de individuele eigenaars, die alleen op de onderbouwing van de bedragen nog iets terugwonnen. De volgorde is dus simpel. Eerst het dossier lichten, is er ooit een rapport gemaakt, dan het onderzoek inplannen waar dat moet, en de uitkomsten een plek geven in het onderhoudsplan, naast de andere grote posten. Hoe je zo'n plan opzet lees je in ons artikel over het MJOP, en wat er speelt als onderhoud al jaren ligt te wachten in ons artikel over achterstallig onderhoud.

Vier misverstanden op een rij

• De termijn is verstreken, dus die plicht bestaat niet meer. De plicht is bij de Omgevingswet uitdrukkelijk in stand gehouden. Zonder rapport ben je in overtreding, en de toezichthouder mag het rapport op elk moment opvragen.
• De galerijplicht geldt voor alle flats van voor 1975. De wet noemt geen bouwjaar. Het gaat om galerijflats met uitkragende, monoliet verbonden betonvloeren. Het bouwjaar is niet meer dan een risico-indicatie.
• Het balkon is privé, dus de eigenaar moet zelf laten onderzoeken. De constructie is gemeenschappelijk in elk gangbaar reglement. Onderzoek en herstel lopen via de VvE en de gezamenlijke kas.
• Het rapport moet naar de gemeente. Bij de galerij- en breedplaatplicht niet, vastleggen en op verzoek tonen volstaat. Verplicht insturen geldt alleen bij de periodieke beoordeling van zeer grote publieksgebouwen, en daar vallen woongebouwen buiten.

Zo helpt SamenVvE

Een onderzoeksplicht wordt beheersbaar zodra hij een plek heeft. In SamenVvE zet je het onderzoek als post in het meerjarenonderhoudsplan, met jaar, bedrag en cyclus, zodat het geld er via de jaarlijkse dotatie gewoon is als de constructeur komt. Het rapport zelf gaat de documentenkluis in, zichtbaar voor elk lid, zodat niemand hoeft te raden of het er ooit van gekomen is. En het besluit waarmee de vergadering de opdracht gaf staat met stemuitslag in het register. Zo verandert een wettelijke plicht van een sluimerend risico in een afgevinkte regel in het plan.

Bronnen bij dit artikel

• Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 3.5, 3.6, 3.9 en 3.10. De specifieke zorgplicht voor bestaande bouwwerken, de onderzoeksplicht voor aangewezen categorieën en de constructienorm NEN 8700 voor bestaande bouw waaraan de vloer wordt afgemeten.
• Invoeringsregeling Omgevingswet, artikel 4.1.1 en 4.1.2a. Het overgangsrecht dat de onderzoeksplicht voor galerijflats en de oudere breedplaatplicht voor de zwaarste gevolgklasse uitdrukkelijk in stand houdt.
• Regeling Bouwbesluit 2012, artikel 5.11 en 5.13. De onderzoeksplicht voor galerijflats met uitkragende, monoliet verbonden betonvloeren volgens SBR-publicatie 248 met de rapporttermijn van 1 juli 2017, en de breedplaatplicht voor onder meer gebouwen met een vloer hoger dan zeventig meter.
• Staatscourant 2015, 45221. De invoering van de galerijplicht na het bezwijken van een galerijvloer in Leeuwarden in 2011, met de toelichting dat handhaving via de zorgplicht loopt en het rapport op verzoek wordt overgelegd.
• Staatscourant 2024, 12699. De uitbreiding van de breedplaatplicht per 1 juli 2024, met de rapporttermijn van 1 juli 2025, de uitzondering voor woongedeelten en de uitdrukkelijke insluiting van de eigen parkeergarage en de winkel- of kantoorplint.
• Omgevingsregeling, artikel 5.61 tot en met 5.66. De aanwijzing van breedplaatvloeren met een overspanning boven achtenhalve meter of in ongeïsoleerde daken, en de periodieke beoordeling die alleen zeer grote publieksgebouwen raakt.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 126. De vereniging van eigenaars voert het beheer over de gemeenschap en kan de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigen.
• Hoge Raad, 4 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4812. Een aanschrijving aan de VvE geldt tevens als aanschrijving aan de door haar vertegenwoordigde eigenaars, zodat de kosten van bestuursdwang bij individuele appartementseigenaars kunnen worden ingevorderd.
• Rechtbank Rotterdam, 23 februari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:1355. De praktijk van kostenverhaal per eigenaar naar rato van de splitsingsakte, met de les dat de gemeente de kosten wel deugdelijk moet onderbouwen.
• De modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, 1992, 2006 en 2017. De balkonconstructies en galerijen behoren in elke generatie tot de gemeenschappelijke gedeelten waarvan de kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen.