Zo werkt de opstalverzekering van je VvE

Bij de meeste verenigingen ligt er ergens een polis. Niemand weet precies wat erop staat, de premie wordt braaf betaald, en pas bij de eerste echte schade beginnen de vragen. Is de nieuwe keuken van nummer 6 eigenlijk meeverzekerd? Wie krijgt het geld als het dak eraf waait? En wat gebeurt er als de schade nota bene door een van de eigenaars zelf komt? Dit artikel legt de drie lagen van de gebouwverzekering uit, zodat die vragen beantwoord zijn vóór de storm.

Laag één, de collectieve opstalpolis

De wet eist dat de splitsingsakte regelt door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw verzekerd wordt. De modelreglementen vullen dat sinds 1983 hetzelfde in. Het bestuur verzekert het gebouw ten name van de vereniging en de gezamenlijke eigenaars, minimaal tegen water, storm, brand en ontploffing, en voor de herbouwkosten. Ligt onder jullie akte nog het model van 1973, dan is de verplichte dekking smaller, alleen brand en ontploffing, en beslist de vergadering zelf of water en storm erbij komen. Kijk dus eerst welk model in jullie akte staat. Dat woord herbouwkosten is belangrijker dan het klinkt. Niet de marktwaarde van de appartementen telt, maar wat het kost om het gebouw opnieuw te bouwen. Een polis met een verouderde herbouwwaarde kost bij een grote schade geld. De wet vermindert de vergoeding dan naar evenredigheid, tenzij de polis een garantie tegen onderverzekering geeft, en zo'n garantie leunt zelf weer op een herbouwwaarde die klopt. Dat is precies de controle die in een vereniging jarenlang niemand doet. Zet hem vast in het jaarritme, één keer per jaar bij de begroting. Het reglement vraagt die controle trouwens zelf al, en het is de vergadering die het verzekerde bedrag vaststelt, niet het bestuur op eigen houtje.

Laag twee, de appartementenclausule

In elke generatie modelreglement staat dat de opstalpolis een appartementenclausule moet bevatten, en dit is wat die clausule doet. Stel dat één eigenaar iets doet of nalaat waardoor de verzekeraar normaal niet zou hoeven uitkeren, denk aan fraude of grove nalatigheid. Zonder clausule zou het hele gebouw daarvoor gestraft worden. Met de clausule blijft de uitkering voor de gezamenlijke eigenaars gewoon in stand, en mag de verzekeraar alleen het aandeel van de veroorzaker op die ene eigenaar terugvorderen. De clausule beschermt dus de onschuldige buren tegen de fout van één lid. Veel VvE-polissen bevestigen tegenwoordig letterlijk dat ze aan de clausule voldoen, maar controleer het bij een overstap altijd even. Het is een eis uit jullie eigen reglement. Bij grotere uitkeringen komt de vergadering er bovendien aan te pas. Boven een drempelbedrag dat per reglement en polis verschilt, in de modellen van 2006 en 2017 elfduizend driehonderd vijfenveertig euro, mag de verzekeraar alleen uitkeren op de wijze die de vergadering heeft bepaald. En gaat het om meer dan één procent van de verzekerde waarde, dan hoort dat geld op een aparte rekening van de vereniging en blijft het bestemd voor herstel of wederopbouw. Zo kan een uitkering voor het dak niet stilletjes ergens anders heen.

Laag drie, jouw eigen spullen en verbeteringen

De collectieve polis dekt het gebouw, dus het casco en wat daar nagelvast bij hoort, al hangt de precieze grens af van wat er op de polis staat. Je eigen bank, kleding en televisie vallen onder je eigen inboedelverzekering, net als in elk ander huis. Het interessante tussengebied heet het eigenaarsbelang. Dat is alles wat jij zelf aan de woning hebt verbeterd, de luxe keuken, de nieuwe badkamer, de dure vloer. Of die verbeteringen op de VvE-polis meeverzekerd zijn, verschilt per vereniging en per polis. De modelreglementen geven de eigenaar in elk geval het recht om zijn verbeteringen bij te laten verzekeren, en verplichten het bestuur daaraan mee te werken. De praktische les voor elke eigenaar die ooit verbouwd heeft. Vraag het bestuur één keer schriftelijk hoe het bij jullie geregeld is, en regel het gat zelf als het er is. Meld die verbouwing ook echt bij de vereniging, want de wet verplicht je daartoe en een verandering die je nooit hebt gemeld telt bij herstel na schade niet mee. Het premieverschil dat eruit volgt is voor jouw rekening, en dat is een kleine prijs voor zekerheid. De ontdekking wil je niet doen op de dag dat de badkamer uitbrandt.

De vier vragen voor het jaarlijkse kwartiertje verzekering

1. Staat de polis op naam van de vereniging, en dekt hij minimaal water, storm, brand en ontploffing?
2. Is de herbouwwaarde actueel, zeker na een verbouwing of flinke bouwkosteninflatie?
3. Bevat de polis de appartementenclausule die het reglement eist?
4. Weten de leden hoe het eigenaarsbelang geregeld is, en staat dat ergens op schrift?

Vier vragen, één kwartier per jaar. Het is het saaiste kwartier van het verenigingsjaar, tot het jaar waarin het het belangrijkste blijkt te zijn geweest.

Zo hebben wij dit opgelost

De vragen van na de storm kun je maar beter vóór de storm kunnen beantwoorden. In SamenVvE staan de polis, de herbouwwaarde en de contactgegevens van de verzekeraar bij de documenten van de vereniging, zichtbaar voor elk lid. De jaarlijkse controle staat als terugkerende taak in het ritme van het bestuur, en bij een bestuurswissel hoeft niemand meer te zoeken waar de polis ook alweer lag. Bij schade begint het dossier dan met één klik in plaats van met een zoektocht.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 112, artikel 119 en artikel 136. Het reglement in de splitsingsakte moet regelen door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw wordt verzekerd. Wie moet verzekeren beheert ook de uitkering voor de gezamenlijke eigenaars, en een verandering in je eigen woning telt bij herstel alleen mee als je die op tijd bij de vereniging hebt gemeld.
• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 958. Is het verzekerde bedrag lager dan de waarde waarop de schadeberekening rust, dan gaat de vergoeding naar evenredigheid omlaag. Dat is precies wat een verouderde herbouwwaarde bij een grote schade kost.
• De modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl. 1973 (artikel 26), 1983 (artikel 8), 1992 (artikel 8), 2006 (artikel 15), 2017 (artikel 19) en kleine VvE's 2021 (artikel 12). Deze artikelen bepalen wie verzekert, dat het verzekerde bedrag moet overeenstemmen met de herbouwkosten van het gebouw, dat de polis de appartementenclausule moet bevatten en dat iedere eigenaar aanvullend mag bijverzekeren, waartoe het bestuur na een verandering in een privégedeelte zelf verplicht is. Het model van 1973 verplicht alleen tot brand en ontploffing en laat water en storm aan de vergadering, vanaf 1983 staan water en storm er zelf in. Vanaf 1992 moeten schadepenningen boven één procent van de verzekerde waarde van het gebouw op een afzonderlijke rekening ten name van de vereniging staan en bestemd blijven voor herstel of wederopbouw.
• Gerechtshof Den Haag, 8 mei 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:1046. Het hof legt uit waarvoor de appartementenclausule dient, namelijk bescherming van de gezamenlijke eigenaars tegen schadeveroorzakend wangedrag van een van hen. Gaat de uitkering boven elfduizend driehonderd vijfenveertig euro, dan bepaalt de vergadering op welke wijze de verzekeraar uitkeert.
• Rechtbank Dordrecht, 16 november 2006, ECLI:NL:RBDOR:2006:AZ2547. Een eigenaar die vindt dat het gebouw te laag verzekerd is, kan het bestuur daar niet persoonlijk op aanspreken, want het reglement legt het vaststellen van het verzekerde bedrag bij de vergadering. De kantonrechter voegt eraan toe dat de vereniging er verstandig aan doet de herbouwwaarde periodiek door een deskundige te laten beoordelen.
• Rechtbank Amsterdam, 26 februari 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BH6973. Toen de werkelijke herbouwwaarde onduidelijk bleef, gaf de kantonrechter vervangende machtiging voor een taxatie, omdat alle eigenaars belang hebben bij een dekking die niet te laag en niet te hoog is.