Het dak van de VvE. Wie het betaalt, wie erop mag en wie er verantwoordelijk is

De offerte voor het nieuwe dak ligt op tafel en het wordt stil in de kamer. De benedenbuurvrouw vindt het veel geld voor iets waar zij nooit komt, de bovenbuurman vraagt zich hardop af of hij er dan eindelijk zonnepanelen op mag leggen, en de penningmeester weet vooral dat de spaarpot dit bedrag niet aankan. Het dak is in de meeste verenigingen de grootste enkele post in het onderhoudsplan, en tegelijk het bouwdeel waar de meeste misverstanden over bestaan. Wie het betaalt, wie erop mag en wie verantwoordelijk is als er iemand op werkt, het is allemaal netjes geregeld, alleen bijna nooit waar mensen het zoeken.

Van wie is het dak

Het eerste misverstand is dat de wet zou zeggen dat het dak van de vereniging is. De wet noemt geen enkel bouwdeel; zij draagt het reglement op te regelen wat gemeenschappelijk is. Het antwoord staat dus in je akte en het daarin aangewezen modelreglement. In zes van de zeven generaties, van 1972 tot en met 2017, staan de daken letterlijk in de opsomming van gemeenschappelijke gedeelten, en vanaf 2006 staan de waterkerende lagen, de dakbedekking en de dakkapellen er voor de zekerheid bij. Er is één belangrijke uitzondering, en die raakt juist de kleinste verenigingen. Het model voor kleine VvE's van 2021 kent helemaal geen opsomming en laat de verdeling aan de akte zelf over. Wie na de zomer van 2021 met dat model is gesplitst, vindt het antwoord dus uitsluitend in zijn eigen akte en op de splitsingstekening. En blijft er twijfel over een grensgeval, een lichtkoepel of een dakraam bijvoorbeeld, dan mag de vergadering daar in de meeste reglementen zelf over beslissen, zonder rechter. Hoe je de akte en de tekening leest, staat in ons artikel over de splitsingsakte.

Wie betaalt, en hoe zit het met het dakterras

Een gemeenschappelijk dak wordt betaald door alle eigenaars samen, verdeeld naar breukdeel. Niet naar profijt, en dat is precies waar de discussie meestal over gaat. De bovenste bewoner betaalt niet extra omdat het dak boven zijn hoofd zit, en de begane grond betaalt niet minder omdat hij er nooit komt; de verdeling volgt de akte. Ligt er een privéterras of daktuin op het dak, dan kennen de modellen vanaf 2006 een regel die je maar beter vooraf kunt kennen. Besluit de vergadering de dakbedekking eronder te vervangen, dan haalt de eigenaar zijn tegels, vlonders of kunstgras zelf weg en legt hij ze zelf terug, zonder recht op schadevergoeding. Onder de oudere reglementen ontbreekt die bepaling en vergoedt de vereniging juist de schade van zulk werk. En wie een dakopbouw toegestaan krijgt, betaalt onder de modellen van 2017 en 2021 zelf het onderhoud daarvan, ook al is de opbouw onderdeel van het gebouw geworden. In oudere reglementen staat die kostenregel nergens, dus daar is het verstandig om de kostenverdeling uitdrukkelijk in het toestemmingsbesluit vast te leggen.

Hoe lang gaat een dak mee

Eerlijk antwoord: daar bestaat geen officieel cijfer voor. Alle jaartallen die rondgaan komen van dakdekkers, en die hebben een belang bij het getal. De wet redeneert daarom andersom, en dat is voor een bestuur ook veel bruikbaarder. Sinds 2018 moet elke vereniging met woningen jaarlijks reserveren, en wie dat via een onderhoudsplan doet, moet een plan hebben dat ten minste tien jaar vooruitkijkt en hoogstens vijf jaar oud is. Laat dus niet de kalender maar de conditie van het dak spreken; een inspectie vertelt wanneer vervanging in het plan hoort en wat die gaat kosten. Let daarbij op een venijnige botsing voor verenigingen met modelreglement 2006. Dat reglement vraagt een plan van ten minste vijf jaar, terwijl de wet er tien eist voor wie via het plan reserveert. De wet gaat voor, dus een vijfjarig plan is daar niet genoeg. Hoe je zo'n plan opstelt lees je in ons artikel over het meerjarenonderhoudsplan.

Veilig werken op het dak

Op fora zingt hardnekkig rond dat elke VvE een risico-inventarisatie moet hebben. Dat klopt niet. Die plicht rust op werkgevers, en een vereniging zonder personeel is geen werkgever; de dakdekker werkt onder het gezag van zijn eigen baas. Klust een eigenaar onbetaald voor de vereniging, dan valt hij onder de wettelijke omschrijving van vrijwilliger, en dan geldt het verbod op valgevaar onverkort terwijl de inventarisatieplicht juist niet geldt. Wat blijft er dan wel liggen bij het bestuur? Als opdrachtgever heeft de vereniging eigen, wettelijk aangewezen plichten. Zij moet zich ervan vergewissen dat de dakdekker zijn veiligheidsverplichtingen kan nakomen, en zij legt de afspraken daarover schriftelijk vast. Bij een dak met valgevaar ligt een veiligheids- en gezondheidsplan bovendien voor de hand en veel aannemers leveren het standaard mee; of het in jullie geval wettelijk verplicht is, hangt af van hoe groot dat valgevaar is. Doorschuiven naar de aannemer, zoals een particulier dat mag, kan een vereniging niet, want die regeling geldt alleen voor natuurlijke personen. Reken verder niet op de vuistregel dat het onder tweeënhalve meter zonder beveiliging mag; ook daaronder is beveiliging verplicht zodra er risicoverhogende omstandigheden zijn, en een glad of hellend dak is er zo een. Ankerpunten zijn alleen bij nieuwbouw een eis. Ontbreken ze op een ouder gebouw, dan moet de dakdekker met een steiger, hoogwerker of vanglijnen werken, en dat hoort in de offerte te staan. Een opvallend goedkope offerte zonder valbeveiliging is geen koopje maar een risico.

Wat mag erop, en wie beslist dat

Voor alles wat een individuele eigenaar op het gemeenschappelijke dak wil, is de vergadering aan zet, en soms is zelfs dat niet genoeg. De maatstaf komt van de Hoge Raad en is goed te onthouden. De vraag is niet of er iets aan het gebouw verandert, maar of de omvang van ieders eigendom verandert. Een dakkapel die het gemeenschappelijke dak doorbreekt en de woning vergroot, verschuift de eigendomsgrens, en daarvoor moet de akte gewijzigd worden; een hof oordeelde in 2020 dat een toestemmingsbesluit van de vergadering daarvoor nietig was. Nietig betekent dat er geen vervaltermijn geldt, zodat zo'n dakkapel jaren later, bijvoorbeeld bij verkoop, alsnog ter discussie kan staan. Blijft een opbouw binnen een stuk dak dat op de splitsingstekening al bij de woning hoort, dan is een aktewijziging juist niet nodig, oordeelde een kantonrechter in 2023. Voor gebruik zonder verbouwing is er meer ruimte. Een hof stond in 2014 toe dat een eigenaar met toestemming vlonders op een stuk gemeenschappelijk dak legde, juist omdat die toestemming tijdelijk en intrekbaar was; permanent en exclusief weggeven mag de vergadering niet, want dan beschikt zij over andermans eigendom. Verhuur aan een zendmastexploitant sneuvelde bij een rechtbank in 2007 als strijdig met de bestemming, dus laat zo'n contract vooraf juridisch toetsen en reken de opbrengst niet in voordat dat is gebeurd. En een recht van opstal op het gemeenschappelijke dak, waar zonnepanelenpartijen soms om vragen, kan niet zonder wijziging van de akte; de wet staat het bezwaren van gesplitste goederen eenvoudig niet toe. Voor het zonnepanelenbesluit zelf hebben we een eigen artikel, en voor de toestemmingsroute bij verbouwingen ook.

Vier misverstanden op een rij

• De wet zegt dat het dak van de VvE is. De wet noemt geen bouwdelen. Het reglement doet dat, in zes van de zeven generaties met zoveel woorden, en in het kleine model van 2021 beslist de akte zelf.
• De bovenste bewoner betaalt het dak. De kosten volgen het breukdeel uit de akte, niet het profijt. Alleen een afwijkende verdeelsleutel in de akte verandert dat.
• Onder tweeënhalve meter hoeft er geen valbeveiliging. Ook daaronder is beveiliging verplicht zodra er risicoverhogende omstandigheden zijn, en op een dak zijn die er al snel.
• Toestemming van de vergadering is altijd genoeg. Verschuift de eigendomsgrens, zoals bij een dakkapel door het gemeenschappelijke dak, dan moet de akte mee en is een gewoon toestemmingsbesluit nietig.

Zo helpt SamenVvE

Een dak beheer je met een lange adem, en daar is het portaal op ingericht. De dakvervanging staat als post in het meerjarenonderhoudsplan, met jaar, bedrag en cyclus, zichtbaar voor elk lid, zodat niemand door de offerte wordt overvallen. Komt er een lekkage of een inspectie, dan gaat die als melding met foto's het systeem in, en bij de klus zet je meerdere offertes naast elkaar, met een vergelijking op prijs, looptijd en garantie. Het inspectierapport en de garantiepapieren krijgen hun vaste plek in de documentenkluis. Zo staat bij de volgende dakvraag alles waar je het zoekt, ook als het bestuur inmiddels een ander is.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 108, 112, 113, 117, 118a, 119, 126, 139 en 140. Dat het reglement bepaalt wat gemeenschappelijk is, de kostenverdeling naar breukdeel, de reserverings- en MJOP-eisen, en waarom een opstalrecht op het gesplitste gebouw niet kan zonder aktewijziging.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 2017 en 2006. De opsomming waarin de daken gemeenschappelijk zijn, de dakterrasregeling, de kostenregel voor op- en aanbouw en de toestemmingsbepalingen, per generatie.
• Arbeidsomstandighedenbesluit en Arbeidsomstandighedenwet. De valgevaarregels met de grens van tweeënhalve meter, de eigen plichten van de VvE als opdrachtgever, de vrijwilligersregeling, en dat de plicht tot een risico-inventarisatie bij de werkgever ligt en een VvE zonder personeel dat niet is.
• Besluit bouwwerken leefomgeving, artikelen 3.3, 3.5, 4.240 en 4.241. Dat gebouwgebonden veiligheidsvoorzieningen zoals ankerpunten een nieuwbouweis zijn, en dat voor bestaande gebouwen een zorgplicht geldt.
• Hoge Raad, 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405 en Gerechtshof Den Haag, 30 juni 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1050. Samen de maatstaf dat de akte pas mee moet als de eigendomssituatie verandert, met de dakkapel door het gemeenschappelijke dak als schoolvoorbeeld van een nietig toestemmingsbesluit.
• Rechtbank Amsterdam, 29 maart 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:1648. De dakopbouw die binnen een op de splitsingstekening al aan de woning toegewezen stuk dak bleef en daarom geen aktewijziging vergde.
• Rechtbank Haarlem, 7 november 2007, ECLI:NL:RBHAA:2007:BB9162. Het besluit om een deel van het dak aan een telecompartij te verhuren was nietig wegens strijd met de bestemming van het gebouw.
• Gerechtshof Amsterdam, 6 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3066. Tijdelijk en intrekbaar gebruik van een stuk gemeenschappelijk dak mocht; permanent exclusief gebruik zou beschikken zijn en daartoe is de vergadering niet bevoegd.