Zo krijg je zonnepanelen op het dak van de VvE

De offerte ligt al drie weken op de keukentafel van nummer 4. Twaalf panelen, keurige terugverdientijd, de installateur kan volgende maand. Er is alleen één ding dat de installateur niet levert, en dat is het dak. Want het dak is niet van nummer 4. Het dak is van iedereen, en daarmee begint elk zonnepanelenplan in een vereniging op precies dezelfde plek. Bij de vergadering.

Waarom je toestemming nodig hebt

In elk van de vijf grote generaties modelreglement staat het dak bij de gemeenschappelijke gedeelten. Wie er panelen op wil leggen, gebruikt dus gezamenlijk eigendom, en daarvoor is een besluit van de vergadering nodig. Alleen het modelreglement van 2017 noemt zonnepanelen letterlijk; het latere model voor kleine VvE's uit 2021 doet dat niet, en daar moet je in de eigen akte kijken wat gemeenschappelijk is. Onder de oudere generaties loopt het via de algemene regels over veranderingen aan gemeenschappelijke delen, en bij de twee oudste reglementen via de bepalingen over aanbouw, uitstekende voorwerpen en het uiterlijk van het gebouw. Het goede nieuws zit in wat er meestal níet nodig is. Een wijziging van de splitsingsakte komt pas in beeld als de omvang van ieders rechten echt verandert, zoals bij een dakopbouw. Voor losliggende panelen op het bestaande dak volstaat in de regel een besluit van de vergadering, en dat scheelt een gang naar de notaris. Welke meerderheid je daarvoor nodig hebt, staat in je eigen akte en niet in de wet.

De afspraken die het besluit compleet maken

Een kaal ja van de vergadering is een half besluit. De vragen die je nu vastlegt, zijn de ruzies die je over tien jaar niet hebt.

• Wie is eigenaar van de installatie en wie onderhoudt haar. Meestal de eigenaar zelf, met de plicht om schade aan het dak te herstellen. Leg dat met zoveel woorden vast, want panelen die vast aan het dak zitten kunnen anders bij het gebouw gaan horen.
• Wat gebeurt er bij dakonderhoud. Panelen moeten eraf als het dak vernieuwd wordt. Spreek af wie dat betaalt, want die rekening komt gegarandeerd een keer.
• Verzekering. Meld de installatie bij de opstalverzekeraar van de vereniging, en leg vast onder wiens polis zij valt.
• Wat er gebeurt bij verkoop. Gaat het gebruiksrecht op het dakdeel over op de koper, en onder dezelfde voorwaarden?
• Ruimte voor de buren. Het dak is beperkt. Verdeel de vlakken eerlijk of kies meteen voor een gezamenlijke installatie, anders geldt wie het eerst komt, het eerst zont.

Voor de volledigheid, een echt opstalrecht op het gemeenschappelijke dak, waarmee de panelen juridisch los eigendom worden, staat de wet bij appartementsrechten nu niet toe. De praktijk werkt daarom met een vergaderbesluit plus een gebruiksovereenkomst. Het kabinet onderzoekt of het wijzigen van de splitsingsakte eenvoudiger kan, maar zolang dat niet geregeld is, is de gebruiksovereenkomst de route.

Als de vergadering nee zegt

Ook hier bestaat de vervangende machtiging van de kantonrechter, die toestemming kan vervangen als de vergadering zonder redelijke grond weigert of zich niet uitspreekt. De rechter weegt dan alle belangen, van het aanzicht en de dakconstructie tot de verduurzamingswinst. Bij dit soort machtigingen komt één les steeds terug. Wie met een dun verhaal komt, staat zwak. Een eigenaar die tekeningen, een constructieve onderbouwing en heldere afspraken meebrengt, staat bij de vergadering én bij de rechter vele malen sterker, en wie zijn berekeningen pas op zitting op tafel legt, krijgt dat aangerekend. Een garantie is het niet, want de rechter weegt altijd alle belangen tegen elkaar af.

Het geld, en het einde van de saldering

Reken eerlijk, want de spelregels veranderen. De salderingsregeling stopt per 1 januari 2027; daarna wordt teruggeleverde stroom niet meer weggestreept tegen verbruik. Heeft de vereniging een kleinverbruikaansluiting en koopt en verkoopt zij bij dezelfde leverancier, dan geldt tot 2030 nog een wettelijk minimum van de helft van de kale leveringsprijs, dus zonder belastingen en netbeheerkosten. Bij een grootverbruikaansluiting geldt dat minimum niet en telt alleen wat de leverancier biedt. Zelf verbruiken wordt daarmee de winst, en dat maakt panelen op gemeenschappelijke aansluitingen, denk aan de lift, de hydrofoor en de galerijverlichting, ineens interessant. Voor grotere collectieve daken bestaat bovendien de aparte subsidieregeling voor energiecoöperaties en VvE's, met jaarlijkse aanvraagrondes. Reken wel op de voorwaarden: een installatie van minimaal vijftien kilowattpiek, en de meeste leden moeten in het postcodegebied rond het gebouw wonen. En de gewone VvE-subsidie vergoedt weliswaar geen panelen, maar wel driekwart van het advies erover, tot 1.500 euro. Laat de vereniging dus eerst dat gesubsidieerde advies halen; dan stemt de vergadering over cijfers in plaats van over meningen.

Zo hebben wij dit opgelost

In SamenVvE ligt het hele dossier bij elkaar. Het verzoek van nummer 4, het advies, het besluit met de stemverhouding, de gebruiksafspraken en de melding aan de verzekeraar. Over tien jaar, als het dak vernieuwd moet worden en niemand meer weet wat er ooit is afgesproken, staat het er gewoon nog. Dat is voor een installatie die vijfentwintig jaar of langer meegaat geen luxe maar de halve investering.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 117, artikel 118a en artikel 121. Goederen die in de splitsing zijn betrokken kunnen niet met een beperkt recht worden bezwaard, en een opstalrecht kan alleen op het privégedeelte en niet op het gebouw zelf. Artikel 121 laat de kantonrechter toestemming vervangen als die zonder redelijke grond wordt geweigerd of als de vergadering zich niet uitspreekt.
• Energiewet, artikel 2.31 en artikel 2.34. Artikel 2.31 over salderen vervalt op 1 januari 2027. Vanaf die datum bepaalt artikel 2.34 lid 9 dat de vergoeding voor teruggeleverde stroom tot 1 januari 2030 ten minste de helft is van de overeengekomen leveringsprijs, maar alleen bij een kleine aansluiting en alleen als levering en teruglevering bij dezelfde marktdeelnemer lopen.
• Subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars, artikel 5 en artikel 15. Advies en procesondersteuning voor het plaatsen van een zonnestroominstallatie levert 75 procent van de kosten op, met een maximum van 1.500 euro per gebouw. De installatie zelf staat niet bij de subsidiabele maatregelen.
• De modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl. 1973 (artikel 2 en artikel 6), 1983 (artikel 9 en artikel 13), 1992 (artikel 9), 2006 (artikel 17 en artikel 22), 2017 (artikel 11 en artikel 24) en kleine VvE's 2021 (artikel 8). In alle vijf grote generaties horen de daken bij de gemeenschappelijke gedeelten, en alleen het reglement van 2017 noemt zonnepanelen met zoveel woorden. Het model voor kleine verenigingen uit 2021 somt de daken niet op en laat aan de akte van splitsing over welke onderdelen gemeenschappelijk zijn.
• Hoge Raad, 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405. Alleen feiten die van belang zijn voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement kunnen dwingen tot wijziging van de splitsingsakte. Een verandering aan het gebouw doet dat dus niet vanzelf.
• Gerechtshof Den Haag, 16 maart 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:423. Het hof laat de weigering van de vergadering in stand en rekent de eigenaar aan dat hij zijn tekeningen en constructieve berekeningen pas laat op tafel legde. De rechter weegt daarbij alle belangen, van de veiligheid tot de kosten die later bij de gezamenlijke eigenaars terechtkomen.
• Rechtbank Rotterdam, 6 mei 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:5557. Voor een dakopbouw op het gemeenschappelijke dak was wel een wijziging van de splitsingsakte nodig. Zonder die wijziging moet de opbouw weer weg.
• RVO, Subsidieregeling coöperatieve energieopwekking. Energiecoöperaties en verenigingen van eigenaars kunnen hiermee subsidie per opgewekte kilowattuur krijgen. De regeling gaat elk jaar opnieuw open met een eigen openstellingsbesluit en budget. In de ronde van 2026 gaat het bij een grootverbruikersaansluiting om zonne-installaties van vijftien kilowattpiek tot één megawattpiek, en voor een VvE moet ten minste 75 procent van de leden binnen de postcoderoos wonen of gevestigd zijn.