Welk modelreglement geldt voor jouw VvE. Het jaartal dat alles bepaalt

Een Amsterdamse eigenaar wist het zeker. De buurman had laminaat gelegd zonder toestemming van de VvE, en dat mag niet, want zo staat het in artikel 17 lid 5 van het modelreglement. Hij stapte naar de rechter, en verloor precies op dat punt. Zijn eigen akte bleek dat lid te hebben vervangen door een andere regel. Geen toestemming vragen dus, maar een geluidseis halen, en daarmee lag de vraag ineens heel anders dan hij dacht. Hij had gelijk gehad als zijn gebouw het standaardreglement had gehad. Alleen had zijn gebouw dat niet. Welkom bij het minst gelezen en meest bepalende document van je VvE.

Zeven generaties, en één baas

Er bestaat niet zoiets als hét modelreglement. De notarissen publiceren een reeks van zeven, vastgesteld in 1972, 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 en, speciaal voor kleine verenigingen, 2021, en er zijn zelfs gebouwen die ouder gesplitst zijn dan het oudste model; een splitsing uit 1959 volgt geen van de zeven. Welk model voor jouw gebouw geldt, staat op precies één plek, in je akte van splitsing. De wet laat de notaris een reglement invullen door te verwijzen naar een model dat bij het Kadaster is ingeschreven, en daarom staat in de meeste aktes een zin die een model nauwkeurig aanwijst, met jaartal en vindplaats. Staat die zin er niet, dan schreef de notaris het reglement helemaal zelf uit, en dan is jouw akte het enige exemplaar dat telt. Maar die zin is pas het halve werk, want direct daarna volgt de lijst met wijzigingen en aanvullingen, en daar wint de akte het altijd van het model. De Hoge Raad heeft de spelregel scherp gezet, alleen wat bij het Kadaster is ingeschreven telt. Een oude verkoopbrochure, een mail van de aannemer, een mondelinge toezegging van de makelaar, het doet allemaal niet mee. De modellen hebben bovendien ingebouwde keuzeknoppen, want zes van de zeven generaties dragen een annex met een afwijkende variant, bijvoorbeeld de bepaling dat je je appartement alleen met toestemming in gebruik mag geven. Twee gebouwen met hetzelfde jaartal kunnen dus tegenover elkaar staan; welke stand de knoppen bij jou hebben, staat alleen in je eigen akte.

Wat dat jaartal in de praktijk uitmaakt

Meer dan je denkt, en het raakt de portemonnee. Een greep. De spaarpot, in de modellen van 1983 en 1992 staat dat de vergadering een reservefonds kán vormen, in de twee modellen daarvoor en in die van 2006 en 2017 dat het er moet zijn, en het kleine model van 2021 laat het punt helemaal aan de wet over; dat verklaart menige lege pot uit die bouwjaren, al dwingt de wet het sinds 2018 voor woongebouwen alsnog af. De controle, een kascommissie staat pas sinds het model van 2006 in het reglement, en in het kleine model van 2021 is zij weer verdwenen; in een oudere VvE is er dus niemand aangewezen om de boeken na te kijken, tenzij je dat zelf regelt. De uitnodiging, pas sinds het model van 2017 mag de oproeping voor de vergadering per mail, daarvoor moest zij op papier, en een verkeerd opgeroepen vergadering levert aantastbare besluiten op. De houten vloer, in het model van 1992 beslist het bestuur of hij mag, in dat van 2006 moet er eerst een norm zijn vastgesteld, en alleen het model van 2017 heeft een ingebouwde terugvalnorm; de drie oudste generaties zeggen er helemaal niets over. En kortverhuur via een verhuursite is pas in het model van 2017 met zoveel woorden verboden; in alle oudere reglementen komt het woord recreatie niet eens voor. Zelfs de bedragen verschillen, want alleen het model van 2017 indexeert zijn eigen boetes en drempels jaarlijks; de identieke bedragen in het kleine model van 2021 staan gewoon stil.

Een nieuwer model geldt nooit vanzelf

Komt er een moderner modelreglement, dan verandert er voor jouw gebouw helemaal niets. Je reglement veroudert niet en vernieuwt zichzelf niet; het staat stil tot de akte wordt gewijzigd. En dat is een zware route, vier vijfde van álle stemmen die aan de eigenaars toekomen, dus niet van de aanwezigen, plus een notariële akte en een nieuwe inschrijving. In een gebouw met twintig gelijke stemmen moeten er zestien vóór zijn, ook als er maar acht mensen komen opdagen. Haal je die meerderheid, dan is het nog niet klaar, want wie tegenstemde heeft daarna drie maanden om de wijziging bij de rechter aan te vechten, en die wint dat in de regel ook, tenzij hij geen schade lijdt of netjes wordt gecompenseerd. Eén praktische tip erbij, roep voor zo'n vergadering op met vijftien dagen, ook als je eigen reglement veertien zegt, want de wet noemt vijftien en dat is de veilige kant. Hoe het hele traject werkt, staat in ons artikel over het wijzigen van de splitsingsakte.

En nee, het huishoudelijk reglement is geen achterdeur

Wie de akte te duur vindt om te wijzigen, komt al snel op het idee om het dan maar in het huishoudelijk reglement te regelen. Dat werkt maar tot een bepaalde grens. Het huishoudelijk reglement stelt de vergadering zelf vast, zonder notaris, en het mag invullen wat de akte openlaat, van gangregels tot geluidsnormen. Maar zodra het de akte of de wet tegenspreekt, wordt het voor niet geschreven gehouden, en dat staat in de jongere modellen letterlijk zo. Sinds het model van 2017 is het huishoudelijk reglement bovendien een openbaar stuk dat het bestuur moet publiceren; daarvoor was het een intern papier waar een koper nooit bij kon. Wat er wel en niet in mag, lees je in ons artikel over het huishoudelijk reglement.

Zo vind je jouw generatie, in drie stappen

Stap één, pak je akte van splitsing erbij. Die zit in het dossier van je eigen aankoop bij de notaris, en anders vraag je hem voor een paar tientjes op bij het Kadaster, samen met de splitsingstekening. Stap twee, zoek de zin waarin een modelreglement van toepassing wordt verklaard, als die er is, en noteer het jaartal; dat is je generatie. Stap drie, en dit is de belangrijkste, lees de lijst met wijzigingen en aanvullingen die erop volgt van begin tot eind, want daar staan de afwijkingen die het in een geschil winnen van alles wat je online opzoekt. Koop je een appartement, doe dit dan vóór je tekent, en citeer je ooit een artikel in een discussie, zeg er dan altijd het jaartal bij. "Volgens artikel 17 lid 5" zonder jaartal betekent niets, en de Amsterdamse eigenaar uit de opening kan erover meepraten. Hoe je de rest van de akte leest, staat in ons artikel over de splitsingsakte.

Vier misverstanden op een rij

• Het modelreglement zegt dat. Welk van de zeven? Er zijn generaties van 1972 tot en met 2021, met annexen als keuzeknoppen, en er bestaan zelfs splitsingen van vóór het oudste model.
• Er is een nieuw model, dus dat geldt nu ook voor ons. Nooit vanzelf. Een nieuwer model komt er alleen in via een aktewijziging, met vier vijfde van alle stemmen en een notaris.
• Wat in het model staat, geldt bij ons ook. Alleen voor zover je akte er niet van afwijkt. De wijzigingenlijst in de akte wint altijd, en precies daarop verloor de eiser in de vloerenzaak.
• Het huishoudelijk reglement en het splitsingsreglement zijn hetzelfde. Het splitsingsreglement staat in de akte en wijzigen kost een notaris. Het huishoudelijk reglement stelt de vergadering zelf vast, en waar het de akte tegenspreekt telt het niet.

Zo helpt SamenVvE

De helft van dit soort discussies ontstaat doordat niemand het juiste document kan vinden. In het portaal staan de splitsingsakte, de tekening en het huishoudelijk reglement in de documentenkluis, voor elk lid in te zien, zodat de vraag welk reglement geldt met één klik te beantwoorden is in plaats van met een bestelling bij het Kadaster. En de besluiten die de vergadering op basis daarvan neemt, van de vloernorm tot het drempelbedrag van het bestuur, staan met stemuitslag in het besluitenregister, terug te vinden op de dag dat de discussie oplaait.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 111, 112, 126, 128, 139, 140 en 140b. Het reglement als verplicht onderdeel van de akte met de verwijzing naar een nauwkeurig aangeduid en ingeschreven modelreglement, de aktewijziging met vier vijfde van alle stemmen, de vernietigingsvordering van de tegenstemmer binnen drie maanden, en de restbevoegdheid van de vergadering voor regels over de gemeenschappelijke gedeelten.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl: 1972, 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 en het model voor kleine VvE's van 2021. De vaststellingsdata en inschrijvingsgegevens per generatie, de annexen met afwijkende varianten, en de verschillen die dit artikel noemt, van het reservefonds dat in 1983 en 1992 optioneel werd tot de kascommissie die in 2006 opduikt en in het kleine model van 2021 weer verdwijnt, de mailoproeping vanaf 2017, de indexering die alleen het model van 2017 kent en het verbod op recreatieverhuur in de twee jongste modellen.
• Rechtbank Amsterdam, 27 juli 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:4288. De eiser die artikel 17 lid 5 van Modelreglement 1992 aanhaalde zag over het hoofd dat zijn akte dat lid had vervangen; de rechtbank paste de aktetekst toe.
• Hoge Raad, 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078. Voor de uitleg van een splitsing mag alleen acht worden geslagen op de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken, en bij tegenstrijdigheid tussen akte en tekening heeft geen van beide op voorhand voorrang.
• Hoge Raad, 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223. Een splitsing uit 1959, uitgelegd naar het recht van toen; het bewijs dat er appartementsrechten bestaan die ouder zijn dan het oudste gepubliceerde modelreglement.
• Kadaster, splitsingsakte opvragen. Wat je ontvangt bij een bestelling, en de aantekening dat bij aktes van voor 1973 niet altijd een splitsingstekening is mee-ingeschreven.
• KNB, samenvatting van het modelreglement voor kleine VvE's. Het model van 2021 neemt het reglement van 2017 als uitgangspunt en laat weg wat voor een kleine vereniging niet nodig is; een ondergrens of bovengrens voor wat klein is, staat er niet in.