De splitsingsakte wijzigen. Wanneer het moet, wat het kost en hoeveel stemmen je nodig hebt

Gepubliceerd op

Bijna iedereen stemde voor, en toch weigert de notaris te passeren. Het wijzigen van een splitsingsakte is de zwaarste procedure in het appartementsrecht, met vier vijfden van álle stemmen, toestemming van elke bank en een wachttijd van drie maanden. De route stap voor stap, en de uitwegen als het vastloopt.

Het plan is rond, de tekeningen zijn mooi en op de vergadering stemt bijna iedereen voor. De zolder wordt bij het bovenste appartement getrokken, de akte gaat mee, en iemand heeft gelezen dat vier vijfde van de stemmen genoeg is. Drie maanden later ligt er een brief van de notaris die niet wil passeren, en niemand begrijpt waarom. Het wijzigen van een splitsingsakte is de zwaarste procedure die het appartementsrecht kent, en de meeste verenigingen doen het hooguit één keer. Juist daarom gaat het zo vaak mis op details die vooraf gewoon te kennen zijn. Dit is de route, met de drempels waar je echt niet omheen kunt.

Twee routes, en één rekenfout die alles kost

Eerst de vraag of het überhaupt moet. De maatstaf is of de eigendomssituatie verandert; verschuift de grens tussen privé en gemeenschappelijk of tussen twee privégedeelten, dan moet de akte mee, en blijft alles binnen één privégedeelte, dan niet. Die toets staat uitgewerkt in ons artikel over het lezen van de akte. Moet het, dan kent de wet twee wegen. De hoofdregel is medewerking van alle appartementseigenaars, dus echte unanimiteit. Sinds 1 mei 2005 bestaat daarnaast een tweede route, waarbij de vergadering besluit met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan alle eigenaars toekomt, waarna het bestuur meewerkt aan de uitvoering. Lees die zin langzaam, want hier zit de duurste rekenfout van dit onderwerp. Het gaat om vier vijfden van álle stemmen, niet van de aanwezigen en niet van de uitgebrachte stemmen. In een Rotterdams complex met 164 appartementsrechten stemden 48 van de 72 aanwezigen voor, ruim twee derde van de zaal, en dat was bij lange na niet genoeg. Je eigen akte kan de lat trouwens alleen hoger leggen, nooit lager. En de mythe dat oude akten alleen met unanimiteit te wijzigen zijn klopt niet meer; het overgangsrecht van de wet uit 2005 is op 1 mei 2008 uitgewerkt, dus de vier vijfden route geldt ook voor een akte uit 1972 of 1985. De wetgever voerde haar in omdat één weigerende eigenaar geen noodzakelijke renovatie meer moest kunnen tegenhouden, en gaf de tegenstemmer er als tegenwicht een sterk vernietigingsrecht bij, waarover verderop meer.

De oproep luistert nauw

Voor de vergadering die over de akte beslist gelden strengere regels dan voor een gewone vergadering. De oproepingstermijn is ten minste vijftien dagen, de oproep moet uitdrukkelijk vermelden dat er een wijziging van de akte wordt voorgesteld, en de volledige, woordelijke tekst van de voorgestelde wijziging ligt ten minste vijf dagen vooraf ter inzage. Een aktewijziging die onder het kopje rondvraag langskomt, telt dus niet. Alleen als alle stemgerechtigden aanwezig zijn en het besluit unaniem valt, vervallen de laatste twee eisen; de vijftien dagen staan in de wet zelf en blijven staan, en alleen modelreglement 2017 laat ook die termijn dan vervallen. Kijk daarna in je eigen reglement. Vijf van de zeven modelreglementen, die van 1972 tot en met 1992 en het model voor kleine VvE's van 2021, zeggen niets over de procedure, en dan geldt gewoon de wet. Modelreglement 2006 heeft in artikel 60 een eigen hoofdstuk, met twee valkuilen. Een aktewijziging kan daar niet via een schriftelijke ronde buiten de vergadering om, en het reglement verwijst voor de vernietiging naar artikel 5:140a van het Burgerlijk Wetboek, terwijl die bepaling sinds 2011 is vernummerd naar 5:140b; wie het reglement letterlijk volgt komt bij het verkeerde wetsartikel uit. Modelreglement 2017 regelt het in artikel 65 en noemt daar een oproepingstermijn van veertien dagen, één dag korter dan de wet. Welke termijn dan voorgaat heeft nog geen rechter uitgemaakt, dus houd eenvoudig vijftien dagen aan, dan zit je onder beide goed.

Wie er nog meer moeten tekenen

Met een geldig besluit ben je er niet, want de wet eist ook de toestemming van buitenstaanders met een recht op het gebouw. Dat zijn vooral de hypotheekbanken van alle eigenaars, daarnaast eventuele beslagleggers, bij erfpacht of opstal de grondeigenaar, en gerechtigden tot een erfdienstbaarheid als hun recht wordt verkort. In een vereniging van acht appartementen kunnen dat zes verschillende banken zijn, en die moeten allemaal reageren. Gaat de wijziging uitsluitend over het reglement, dan hoeven de beslagleggers niet mee, en dat scheelt werk. De toestemming van de bank is meestal een formaliteit, want een hypotheek verdwijnt niet door de wijziging maar komt op het gewijzigde appartementsrecht te rusten. En een bank die dwarsligt zonder goede reden is niet het einde van het verhaal. In een Noord-Hollandse zaak weigerden hypotheekhouders en mede-eigenaars te tekenen om de verzoekster onder druk te zetten eerst achterstallig onderhoud uit te voeren, en de kantonrechter verving hun toestemming, juist omdat dat onderhoud een zaak van alle eigenaars was.

Waar de vier vijfden route ophoudt

De tweede route is niet voor alles te gebruiken, en de grens raakt precies het voorbeeld waar dit artikel mee begon. De Hoge Raad zei in 2023, in de marge van een andere vraag, dat het toedelen van een gemeenschappelijk gedeelte aan één eigenaar een daad van beschikking is die alleen langs de hoofdregel kan, dus met medewerking van iedereen. De zolder, het stukje tuin of het dakvlak aan de bovenbuur geven lukt dus niet met vier vijfden, hoe groot de meerderheid ook is. Hetzelfde arrest geeft de tegenstemmer nog twee handvatten. Of hij schade lijdt beoordeel je door de oude akte naast de nieuwe te leggen, en niet naast de feitelijke situatie die er allang was; wie een bestaande verbouwing wil legaliseren kan dus niet volstaan met de opmerking dat er toch niets verandert. En de kosten van de wijziging zelf kunnen schade zijn, als ze worden omgeslagen over eigenaars die niets aan de wijziging hebben. Dat vernietigingsrecht is stevig. Wie niet voorstemde kan binnen drie maanden na het besluit naar de rechter, en de wet zegt dat het besluit dan wordt vernietigd, tenzij de vereniging laat zien dat er geen schade is of een redelijke schadeloosstelling aanbiedt. Daarom passeert de notaris de akte pas als vaststaat dat het besluit niet meer vernietigd kan worden, en wacht hij in de praktijk die drie maanden af of vraagt hij de tegenstemmers schriftelijk afstand te doen. Eén termijn is nog langer. Een vergeten bank of andere derde kan tot een jaar na kennisname de wijziging zelf laten vernietigen, en dat is de reden dat de notaris zo streng is op de lijst van belanghebbenden.

Als het vastloopt

Weigert een eigenaar of een derde zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter de ontbrekende medewerking of toestemming vervangen. Voor dat verzoek geldt wel een drempel, want de verzoekers moeten samen ten minste de helft van alle stemmen hebben; een eigenaar met twintig procent van de stemmen strandde daar in 2023 op. Voor de allerkleinste gevallen maakte de wetgever een uitzondering die bijna niemand kent. Gaat het uitsluitend om de onderlinge grens tussen twee privégedeelten, eventueel met aanpassing van hun aandelen, dan volstaat een verzoek van die twee eigenaars samen. Voor een VvE van drie die twee bergingen wil ruilen is dat de koninklijke weg. Klopt de akte niet meer met het gebouw en wil helemaal niemand meewerken, dan is er nog het rechterlijk bevel. De kantonrechter kan op verzoek van iemand wiens medewerking of toestemming voor de wijziging nodig is, dus bijvoorbeeld één appartementseigenaar, bevelen dat de akte wordt gewijzigd, onder meer wanneer het gebouw niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte, en zodra dat bevel definitief is vervallen de eisen van medewerking en toestemming volledig. Zo werd een akte uit 1976 rechtgezet waarin een al jaren bewoonde zolderverdieping ontbrak. Breukdelen die je oneerlijk vindt zijn langs deze weg overigens niet aan te passen, want dat valt niet onder de wettelijke gronden; wel kan de rechter aan een bevel de voorwaarde verbinden dat de breukdelen meebewegen met een gecorrigeerde telling, zoals gebeurde toen een gebouw 25 in plaats van 23 appartementen bleek te tellen. Hoe je een gewone weigering van de vergadering aanvecht lees je in ons artikel over het aanvechten van besluiten; let op dat daar een maand geldt en hier heel andere termijnen.

Wat het kost

Voor het notariswerk bestaat geen vast tarief, dus vraag altijd een gespecificeerde offerte en vergelijk er meer dan één. En vraag er ook achteraf om, want de notaris is verplicht om op verzoek van de cliënt een rekening op te maken waaruit blijkt hoe het bedrag is berekend. De Kadasterkant is wel hard. Het inschrijven van de wijzigingsakte kost 181 euro bij elektronische aanlevering en 215 euro op papier, en verschuiven er grenzen, dan komen daar een nieuwe complexaanduiding van 212 euro en het werk voor een nieuwe splitsingstekening bij. Dat zijn de tarieven van 2025; het Kadaster past ze per 1 januari aan. De echte kostenvraag is dus niet hoeveel appartementen je hebt, maar of je wijziging alleen het reglement raakt of ook de grenzen en de tekening. En reken bij verzet op een gerechtelijke procedure erbovenop. Hoe hoog het kan oplopen liet de Rotterdamse zaak van hierboven zien, waar de rechter voor een complex van 164 appartementsrechten met nieuwe breukdelen en een nieuw reglement een totaalbudget van 25.000 euro vastlegde; voor een kleine vereniging die één reglementsbepaling aanpast zegt zo'n bedrag helemaal niets. Het ministerie liet in november 2025 overigens weten te onderzoeken of en hoe het wijzigen van de splitsingsakte eenvoudiger kan, vooral omdat warmtenetten er nu vaak op stuklopen. Meer dan een onderzoek is dat nog niet, en het losse wetsvoorstel over eenvoudiger besluiten met een gewone meerderheid gaat over onderhoud en verduurzaming, niet over de akte. Voorlopig is dit dus de route.

Vier misverstanden op een rij

  • Vier vijfde van de aanwezigen is genoeg. Het gaat om vier vijfden van alle stemmen die aan de eigenaars toekomen. Achtenveertig voorstemmers van de 72 aanwezigen haalden het in een complex van 164 rechten dan ook niet.
  • Onze akte is oud, dus bij ons geldt alleen unanimiteit. Het overgangsrecht liep tot 1 mei 2008. De vier vijfden route geldt al ruim vijftien jaar voor elke akte, hoe oud ook.
  • De vergadering heeft besloten, dus de akte is gewijzigd. Het besluit is pas de opdracht. Daarna volgen de toestemmingen van banken en andere derden, de notariële akte en de inschrijving bij het Kadaster, en pas dan is het rond.
  • Tegenstemmers hebben een maand om iets te doen. Bij een aktewijziging is het drie maanden vanaf de dag na het besluit, en de rechter vernietigt, tenzij de vereniging aantoont dat er geen schade is. Dat is een veel sterker recht dan bij gewone besluiten.

Zo helpt SamenVvE

Een aktewijziging valt of staat met een zorgvuldige vergadering, en daar is het portaal op gebouwd. Het bestuur zet de voorgestelde wijziging als stuk bij het agendapunt, zodat elk lid de woordelijke tekst vooraf kan lezen, en de vergadering stemt gewogen per kavel met bewaking van het quorum. De uitslag komt met stemverhouding in het besluitenregister, precies het bewijs dat de notaris en zo nodig de rechter later willen zien. En als de gewijzigde akte en de nieuwe tekening er eenmaal zijn, krijgen ze hun vaste plek in de documentenkluis, naast de oude, zodat niemand over vijf jaar hoeft te raden welke versie geldt.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat de notaris straks precies het bewijs vindt dat hij zoekt?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen