Hoofd- en ondersplitsing. Twee VvE's in een gebouw, wie betaalt en wie stemt

Er vallen brieven op de mat van twee verschillende VvE's, allebei over jouw gebouw, allebei met een eigen bijdrage. Wie in een groter complex koopt, ontdekt dat soms pas bij de eerste vergadering. Het is geen fout maar een hoofdsplitsing met een ondersplitsing, een grote VvE over het hele complex en een kleine over jouw eigen blok. Vrijwel alle ruzies hierover komen neer op één vraag, welke van de twee gaat waarover. Het antwoord staat nooit in één document. Vraag bij het Kadaster dus allebei de aktes op, die van de hoofdsplitsing en die van de ondersplitsing, elk met de eigen tekening. Hoe je zo'n akte leest, staat elders in de kennisbank.

Waarom iemand een gebouw twee keer splitst

Een kantonrechter in Dordrecht legde het in 2020 mooier uit dan menig adviseur. In een gebouw met winkels, woningen en een parkeergarage wordt opgesplitst om te voorkomen dat iedereen meebetaalt aan wat hij niet gebruikt. De bewoner betaalt niet mee aan het winkelcentrum, de winkelier niet aan de liften in het woongedeelte. Verzekeringen zijn de uitzondering, die kunnen wel over het hele gebouw lopen, en dan betaalt elk blok naar evenredigheid mee. De techniek erachter is simpel. Een appartementsrecht kan zelf opnieuw worden gesplitst, en daarvoor heb je van je buren geen toestemming nodig, tenzij de akte het verbiedt. Alleen het modelreglement voor kleine VvE's uit 2021 doet dat, in één zin. En omdat elke splitsing verplicht een vereniging opricht, levert een ondersplitsing altijd een tweede VvE op, met een eigen bestuur, een eigen boekhouding en een eigen reservefonds. Dat klinkt als dubbel betalen, maar dat is het niet. De grote VvE spaart voor het complex, de kleine voor het eigen blok. Onthoud vooral dit beeld, je kleine VvE bezit geen stenen, zij bezit een aandeel in een aandeel.

Wie er namens jou stemt in de grote vergadering

Hier komt de grootste verrassing voor bewoners. In de vergadering van de grote VvE mag je erbij zitten, maar je praat er niet en je stemt er niet. Dat doet het bestuur van je eigen kleine VvE, namens jullie allemaal, en daar is geen volmacht voor nodig, zo werkt de wet sinds 2005. De stemmen zijn van jou, de mond is van het bestuur. Die stemmen hoeven gelukkig niet allemaal dezelfde kant op. Er bestaan twee manieren om ze uit te brengen. Bij de ene gaat de verhouding mee, stemt je blok zeventig tegen dertig, dan komen die verhoudingen zo aan in de grote vergadering. Bij de andere wint de meerderheid in je blok alles en gaan al jullie stemmen dezelfde kant op, en dan telt de minderheid dus voor niets. Welke van de twee geldt, staat in je akte van ondersplitsing. Staat er niets, dan gaan gespecialiseerde advocaten ervan uit dat de meerderheid alles bepaalt, al is dat nooit beslecht in een uitspraak die je zelf kunt nalezen. Wil je dat anders, laat het dan in de akte zetten. En let op de volgorde. Je eigen VvE hoort te vergaderen voordat de grote VvE vergadert, met dezelfde agendapunten, zodat het bestuur weet wat het namens jullie moet stemmen. In twee reglementen staat dat zelfs als verplichting, en welke twee dat zijn lees je zo. Gebeurt dat bij jullie niet, dan stemt je bestuur op eigen houtje, en dat is precies niet de bedoeling.

Negen reglementen, en de twee die bijna niemand kent

Iedereen die zich inleest komt uit bij de zeven bekende modelreglementen. Maar er bestaan er negen. Speciaal voor de akte van ondersplitsing stelden de notarissen in 2006 en in 2018 een apart model op, en juist die twee beantwoorden de vragen waar dit artikel over gaat. Daar staat zwart op wit dat de kleine VvE moet vergaderen voordat de grote vergadert, dat elk agendapunt van de grote vergadering eerst in de kleine in stemming komt, dat de verhoudingen meegaan tenzij twee derden besluit als blok te stemmen, en dat de begroting en het onderhoudsplan van de kleine VvE moeten aansluiten op die van de grote. Kijk dus of jouw akte van ondersplitsing naar een van deze twee modellen verwijst, want dat scheelt jaren discussie. Je gewone splitsingsreglement helpt hier namelijk niet. Het woord hoofdsplitsing komt in geen van de zeven gewone modellen voor; je reglement doet alsof er maar één vereniging bestaat. En de belangrijkste regel uit de twee speciale modellen is meteen de handigste vuistregel van dit hele onderwerp. Bij strijd tussen de twee aktes wint altijd de grote. Een eigenaar in Amsterdam ondervond dat in 2023. Zij splitste haar appartement met zolderberging onder in twee rechten en gaf de berging in haar eigen onderakte een woonbestemming. De ondersplitsing zelf mocht, daarvoor had zij niemand nodig. Maar een berging wordt geen woning doordat je er in je eigen akte woning boven zet, en dat deel verloor zij.

Wie betaalt wat, en hoe je er ruzie over krijgt

Wat elk blok aan de grote VvE betaalt, staat in de hoofdakte, en daar telt niet wat redelijk voelt maar wat er staat. In een Arnhems complex stond dat vier blokken de lift en de trap naar de parkeerkelder ieder voor een gelijk deel betalen. Dat het ene blok vier woningen telde en het andere vierentwintig deed er niet toe, oordeelde de rechter in 2010, er stond gelijk deel en dat was duidelijk. Het ging in dat jaar om ruim zesduizend euro aan onbetaalde bijdragen, en het kleine blok verloor. Acht jaar later stond hetzelfde complex er weer, nu omdat het kleine blok de verdeelsleutel wilde veranderen. Ook dat mislukte. In hun eigen hoofdakte stond namelijk dat een andere verdeling alleen met instemming van iedereen kan, en die haalden ze niet, 491 van de 900 stemmen. Staat zo'n zin niet in jouw akte, dan kom je bij het veranderen van de akte met vier vijfden van de stemmen een heel eind. Wel leverde die tweede ronde iets belangrijks op, een kleine VvE kan zelf naar de kantonrechter stappen tegen een besluit van de grote. Of je dat als individuele bewoner ook kunt, is nooit uitgemaakt, dus loopt je route via je eigen bestuur. En betaal nooit eigenmachtig minder. In het Dordtse complex hield een blok vanaf 2019 elke maand bijna veertig euro premie in omdat het de rechtsbijstandverzekering onterecht vond, en dat werd een verloren rechtszaak. Ben je het oneens met een besluit van de grote VvE, dan heb je een maand om naar de kantonrechter te gaan. Alleen tegen een besluit dat botst met de akte zelf kun je ook daarna nog opkomen, want zo'n besluit heeft eigenlijk nooit bestaan. Nog één controlepunt dat veel verrassingen verklaart, vraag of het onderhoudsplan van jouw blok is afgestemd op dat van het complex. Bij veel gebouwen is het antwoord nee, en dan weet je waar de onverwachte extra rekening vandaan komt.

Kopen in een complex met twee lagen

Wie een appartement in zo'n complex koopt, moet vier documenten zien in plaats van twee. De akte van hoofdsplitsing met haar tekening, en de akte van ondersplitsing met de hare, elk met het reglement waarnaar zij verwijst. Een makelaar levert er vaak maar één set, dus stel de vraag gewoon, is er een hoofdsplitsing, en mag ik ook die akte en die begroting zien. En let op een gat waar bijna niemand je op wijst. De verklaring die het bestuur bij de verkoop afgeeft, gaat alleen over je eigen kleine VvE, over haar schulden en haar reservefonds. Over de grote VvE zegt dat papier niets, want de wet vraagt daar niet om. Vraag dus zelf om de jaarrekening en de stand van het reservefonds van de hoofd-VvE. Anders koop je een blinde vlek.

Vier misverstanden op een rij

• Eén gebouw, dus één VvE. Nee. Elke splitsing richt verplicht een vereniging op, dus elke ondersplitsing levert een extra VvE op. In een Dordrechts complex uit 2003 waren het er zeven, een grote en zes kleine.
• Voor een ondersplitsing heb ik toestemming van de andere eigenaars nodig. Nee, tenzij de akte het verbiedt. Maar je kunt jezelf met een eigen onderakte geen rechten geven die de hoofdakte niet geeft, en daar gaat het meestal mis.
• In de grote vergadering mag ik meepraten en meestemmen. Erbij zijn mag. Het woord en de stemmen zijn aan het bestuur van je eigen VvE, dat staat sinds 2005 met zoveel woorden in de wet.
• Twee VvE's betekent twee keer betalen voor hetzelfde. Juist andersom. De ondersplitsing bestaat om te zorgen dat niemand meebetaalt aan wat hij niet gebruikt. Alleen verzekeringen kunnen over het hele gebouw lopen, naar evenredigheid.

Zo helpt SamenVvE

Een complex met twee lagen betekent twee van alles, twee aktes, twee begrotingen, twee vergaderingen, en een bestuur dat de vergadering van de grote VvE nooit mag missen. De meeste brokken ontstaan niet uit onwil maar uit kwijtraken, een hoofdakte die niemand meer heeft en een agenda die te laat wordt overgenomen. In SamenVvE zet je beide aktes met hun tekeningen in de documentenkluis en open voor elk lid, zodat iedereen ze kan lezen op de avond dat het erover gaat. De vergadering van je eigen blok zet je klaar met de agendapunten van de grote vergadering erbij, zodat het bestuur precies weet wat het namens jullie gaat stemmen, en dat besluit is naderhand voor iedereen terug te vinden. En wisselt het bestuur, dan liggen de twee lagen er nog precies zo bij voor de volgende.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 106 lid 3, 111 tot en met 113, 122, 126, 127 leden 1 en 3 en 130 (toestand augustus 2025). De bevoegdheid tot ondersplitsing voor zover de akte niet anders bepaalt, de verplichte oprichting van een vereniging bij elke splitsing, de breukdelen en de gezamenlijke aansprakelijkheid, de bestuursverklaring bij overdracht die alleen de eigen vereniging betreft, de reservefondsplicht voor iedere VvE, de uitbrenging van de stemmen van de ondereigenaars door het bestuur van de onder-VvE (sinds 1 mei 2005, met aanwezigheids- maar geen spreekrecht voor de ondereigenaars zelf), en de vernietiging van besluiten via de kantonrechter binnen een maand.
• De modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 1992 (art. 1 onder k, 2 lid 4, 4 lid 5, 7, 17 lid 7, 27 lid 8 en 34 lid 3, de eerste generatie met ondersplitsingsregels, waaronder de gezamenlijke in plaats van hoofdelijke aansprakelijkheid van ondereigenaars en de bevoegdheid van de hoofdvergadering om de ondervergadering een ontzegging van het gebruik op te dragen), 2006, 2017 (art. 18 en 51.3 en 51.4) en het model voor kleine VvE's van 2021 (art. 4, het enige model dat ondersplitsing verbiedt). Het woord hoofdsplitsing komt in geen van de zeven gewone modellen voor; het woord ondersplitsing ontbreekt in de modellen van 1972, 1973 en 1983.
• De twee modelreglementen bij ondersplitsing, via notaris.nl, van mei 2006 (art. 10 leden 1 en 2, 11 lid 1, 42, 44, 45 lid 3, 47 leden 3 en 5 en 64 lid 2) en juni 2018 (art. 1, 19, 48, 49.2, 50.2, 51.3, 51.4 en 70 lid 2). De verplichte ondervergadering vóór de hoofdvergadering met dezelfde agendapunten, de evenredige stemuitbrenging tenzij twee derden tot eensluidend stemmen besluit, de afstemming van begroting, meerjarenonderhoudsplan en boekjaar op de hoofdvereniging, in het model van 2018 de aanvullende opstalverzekering bij dezelfde verzekeraar voor het eigen gebouwdeel, en de rangorderegel dat de akte van hoofdsplitsing prevaleert.
• Rechtbank Arnhem, 8 september 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN7764. De uitleg van een splitsingsakte naar objectieve maatstaven; "ieder voor een gelijk deel" in de hoofdakte betekent dat een onder-VvE van vier woningen evenveel aan lift en trappenhuis bijdraagt als een van vierentwintig, wat er ook van de billijkheid zij.
• Kantonrechter Arnhem, 28 februari 2018, ECLI:NL:RBGEL:2018:1155. Hetzelfde complex acht jaar later; een onder-VvE is ontvankelijk in een verzoek tegen een besluit van de hoofd-VvE, voor een afwijkende kostenverdeling was hier op grond van de akte instemming van alle eigenaars vereist, en het besluit om te gaan procederen is een gewoon meerderheidsbesluit.
• Kantonrechter Dordrecht, 3 december 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:11249. De uitleg waarom een VvE bij verschillende bestemmingen wordt opgesplitst en waarom verzekeringen wel over het hele gebouw lopen; besluiten in strijd met de akte zijn nietig, voor vernietiging geldt de maand van artikel 5:130 lid 2 BW, en een onder-VvE die eigenmachtig de premie van de rechtsbijstandverzekering inhield moest alsnog betalen.
• Kantonrechter Amsterdam, 30 augustus 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:5639. Ondersplitsen mag zonder toestemming van de vergadering, maar het gebruik moet worden geregeld met inachtneming van het reglement van de hoofdsplitsing; een onderakte die een berging tot woonruimte bestemt terwijl de hoofdakte dat niet toestaat, voldoet daar niet aan.
• Kantonrechter Dordrecht, 2 maart 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:1577. Het complex De Zilvervloot uit 2003, gesplitst in zes appartementsrechten die alle zes zijn ondergesplitst, de vindplaats van de zeven verenigingen in één gebouw.
• Rijssenbeek Advocaten, De stemverhouding bij ondersplitsing (december 2010), Hoe moet je stemmen uitbrengen bij hoofd- en ondersplitsing (augustus 2019), Nieuw modelreglement bij ondersplitsing vastgesteld (juli 2018) en Eigenaar ondersplitsing geen recht op inzage administratie hoofdsplitsing (juni 2014). De twee stemstelsels met het districtenstelsel als aangenomen hoofdregel wanneer de akte zwijgt, onder verwijzing naar een arrest van het gerechtshof Amsterdam uit 2005 (ECLI:NL:GHAMS:2005:AT6340) waarvan de tekst niet in de open databank beschikbaar is, en het inzagerecht in de administratie van de hoofdsplitsing dat volgens een niet gepubliceerde uitspraak aan de gezamenlijke ondereigenaars toekomt.