Parkeerplaatsen in de VvE. Van wie is die plek nou echt

Een echtpaar in Hoorn had geen auto, wel een eigen parkeerplaats in de garage onder het complex, dus daar zetten ze de fiets neer. De vereniging sommeerde hen die weg te halen, met een boete per dag erachter, en de rechter gaf de vereniging gelijk. Een parkeerplaats is in het gewone spraakgebruik geen fietsenstalling, klaar. Wie denkt dat een eigen parkeerplek gewoon een stukje eigen grond is waar je mee doet wat je wilt, komt in een VvE van de ene verbazing in de andere. Alles begint met één vraag, in welke juridische vorm heb jij die plek eigenlijk. Pak dus eerst je splitsingsakte en de tekening erbij, want de folder van de makelaar bewijst niets, en het woord parkeerplaats komt in geen enkel modelreglement voor.

Drie vormen, en de akte beslist welke jij hebt

Vorm één, de plek is een eigen appartementsrecht, met een eigen nummer en een eigen breukdeel in de akte. Dan is hij een zelfstandig registergoed dat je los kunt verkopen, ook aan iemand van buiten, tenzij de akte dat beperkt. Vorm twee, de plek hoort bij hetzelfde appartementsrecht als je woning; in de akte staat dan zoiets als "alsmede het uitsluitend gebruik van twee parkeerplaatsen". Dan kun je hem niet los verkopen, want een deel van een appartementsrecht is niet overdraagbaar; daarvoor moet eerst de akte gewijzigd, met vier vijfde van alle stemmen, een landmeter voor de nieuwe tekening én de medewerking van iedere hypotheekbank in het complex, en die laatste horde is de reden dat het bijna nooit gebeurt. Vorm drie, de plekken zijn gemeenschappelijk en niemand heeft er een exclusief recht op. Dan kan niemand een plek claimen, ook jij niet, en mag de vereniging het terrein opnieuw indelen. Het vinkje zetten is simpel, eigen nummer in de akte is vorm één, genoemd bij jouw woning is vorm twee, nergens toegekend is vorm drie.

Verhuren mag, tot de akte nee zegt

Het wettelijke uitgangspunt is ruim, wat je in gebruik hebt mag je ook aan een ander in gebruik geven. Maar er horen twee dingen bij die vrijwel niemand kent. Ten eerste moet elke gebruiker een gebruikersverklaring tekenen en bij het bestuur inleveren, in elke generatie van het reglement, en ook voor een parkeerplek. Ten tweede kan de akte grenzen stellen, en die zijn hard. In Bergen op Zoom stond in de akte dat parkeervakken alleen aan mensen uit het eigen complex in gebruik mochten worden gegeven, met een boete van 50.000 euro erachter, en toen een eigenaar toch jarenlang aan een buitenstaander verhuurde en de vergadering daar in 2012 een eind aan maakte, hield dat besluit gewoon stand. Drie lessen uit die zaak zijn goud waard. Jarenlang gedogen betekent niet dat het zo mag blijven, want voor het verspelen van rechten is meer nodig dan stilzitten. Dat anderen het ook doen is geen verweer, al moet een bestuur wél kunnen laten zien dat het iedereen aanspreekt en niet één iemand eruit pikt. En de vereniging werd juist geprezen omdat ze koos voor een geleidelijke afbouw, lopende huurcontracten werden gerespecteerd, alleen nieuwe moesten weer aan de regels voldoen. Wie als bestuur een gegroeide situatie wil opruimen, heeft daar het recept.

Wat er op de plek mag staan

Ook op je eigen plek bepaalt de akte het gebruik, en bij de uitleg telt het gewone spraakgebruik, vandaar dat de fiets uit de opening moest wijken. De jongste reglementen, die van 2017 en 2021, zijn er glashelder over, een stallingsplek is voor rijklare motorrijtuigen, dus geen caravan, geen aanhanger, geen sloopauto en geen sleutelwerk, tenzij de vergadering het toestaat. En er is nog een uitzondering, een afgesloten garagebox mag je wél anders gebruiken. Heb je een ouder reglement, dan staat er over dit alles niets; de bekende bepaling over auto's en caravans in de modellen van 1983 tot en met 2006 gaat alleen over de tuin, en wie daarmee een camper van het parkeerterrein wil weren, gebruikt de verkeerde regel. Een camper is bovendien gewoon een motorrijtuig, dus een vereniging die campers wil weren moet dat echt regelen, het handigst met een ordeningsregel in het huishoudelijk reglement over maximale afmetingen en hoe lang iets ononderbroken mag blijven staan. En één modern contrast om te onthouden, op je eigen stallingsplek mag je onder het reglement van 2017 zonder toestemming een laadpunt laten aanbrengen, maar geen caravan neerzetten.

Twintig jaar dezelfde plek, en waarom die toch niet van jou is

De taaiste discussie op elk gemeenschappelijk parkeerterrein gaat over gewoonterecht. Een groep eigenaars in het noorden parkeerde al sinds eind jaren zeventig op dezelfde plekken, compleet met bordje gereserveerd en een eigen kleurtje asfalt, en claimde de plekken via verjaring toen het bestuur het terrein opnieuw wilde indelen. Het gerechtshof maakte er in 2012 korte metten mee, wie op een gemeenschappelijke plek staat, staat daar omdat de gemeenschap het goedvindt, als een soort huurder van niets, en zoiets groeit nooit uit tot eigendom, hoeveel bordjes je ook ophangt. Eén kanttekening voor besturen, er is ook een geval bekend waarin zo'n claim wél slaagde omdat niemand kon aantonen dat het gebruik ooit op een afspraak berustte. Leg dus vast waarom mensen waar staan. En wil de vereniging iemand een vaste plek gunnen, dan kan dat, maar alleen tijdelijk, opzegbaar en zonder dat de anderen hun gebruik verliezen; een Amsterdamse rechter zette in 2024 op een rij dat een afspraak voor onbepaalde tijd geen beheer meer is maar een verschuiving van rechten, en daar zijn alle eigenaars samen voor nodig. Onder het reglement van 2017 heeft zo'n ingebruikgeving zelfs een eigen procedure, met twee derde van de uitgebrachte stemmen én een zaal waarin twee derde van alle stemmen vertegenwoordigd is, en een opzegtermijn van hooguit zes maanden. Komt die opkomst er niet, dan is er een tweede vergadering nodig, en dat geldt onder dit reglement ook voor het wijzigen van de huisregels. Tot slot de vraag die elk parkeerdek oproept, waarom betaal ik mee terwijl ik geen plek heb? Een vrijstelling van die kosten kan alleen in de akte zelf staan, en de modellen bieden die mogelijkheid pas sinds 2006. Staat hij er niet in, dan betaal je mee volgens de sleutel die in je akte staat, meestal je breukdeel, hoe zuur ook; controleer dan wel of de akte de grondslag van ongelijke breukdelen noemt, want dat moet.

Vier misverstanden op een rij

• Ik parkeer daar al twintig jaar, dus die plek is van mij. Nee. Je staat er omdat de gemeenschap het goedvindt, en dat groeit niet uit tot eigendom. Een bordje gereserveerd verandert daar niets aan.
• Mijn plek staat in mijn koopakte, dus ik kan hem los verkopen. Bepalend is de splitsingsakte. Alleen een plek met een eigen appartementsrecht is los verkoopbaar; hoort hij bij je woning, dan moet eerst de akte open.
• Wat ik op mijn eigen plek doe, gaat de VvE niet aan. De akte bepaalt het gebruik, en een parkeerplaats is voor parkeren. In Hoorn moest zelfs de fiets eraf.
• Een camper op het terrein is sowieso verboden. Over campers staat in geen enkel modelreglement iets, het caravanverbod van de twee jongste modellen geldt alleen voor je eigen stallingsplek, en de tuinbepaling telt niet voor parkeerplekken. Wie campers wil weren, moet het regelen.

Zo helpt SamenVvE

Elke parkeerdiscussie begint met papieren die niemand kan vinden, en daar is het portaal voor. De splitsingsakte en de tekening staan in de documentenkluis, voor elk lid in te zien, zodat de vraag welke vorm een plek heeft met één klik te beantwoorden is. De gebruikersverklaringen van huurders bewaart het bestuur in een map die alleen het bestuur ziet. En de parkeerregels zelf, van de campertermijn tot de afbouwregeling, staan als besluit met stemuitslag en opkomst in het besluitenregister, zodat bij handhaving zwart op wit staat dat de regel echt en geldig is genomen.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 106, 111, 112, 113, 117, 120, 128, 130 en 139. Het appartementsrecht als aandeel plus uitsluitend gebruik, ook van grond, de bevoegdheid van het reglement om ook het gebruik van je eigen gedeelte te regelen, de onoverdraagbaarheid van een los deel van een appartementsrecht, het recht om het privégedeelte in gebruik te geven, de restbevoegdheid van de vergadering, de maandtermijn en de aktewijziging met vier vijfde van alle stemmen en de toestemming van beperkt gerechtigden en beslagleggers.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 1992, 2006, 2017 en het model voor kleine VvE's van 2021. Het medegebruik volgens de bestemming, de gebruikersverklaring in elke generatie, de stallingsbepaling voor rijklare motorrijtuigen met het caravanverbod en de garagebox-uitzondering vanaf 2017, de tuinbepalingen van 1983 tot en met 2006, de kostenvrijstelling die pas vanaf 2006 in het reglement kan staan en de ingebruikgevingsprocedure van artikel 21.3 van het model van 2017. Het woord parkeerplaats komt in geen van de zeven voor.
• Kantonrechter Alkmaar, 12 januari 2012, ECLI:NL:RBALK:2012:BV6994. De regel dat er alleen een auto of motor op de privéparkeerplaats mag staan is een geldige ordemaatregel, en in het gewone spraakgebruik is een parkeerplaats geen fietsenstalling.
• Kantonrechter Breda, 22 november 2012, ECLI:NL:RBBRE:2012:BY4484. Het akteverbod op verhuur aan externe derden, met de boete van 50.000 euro uit die akte, bleef overeind; enkel tijdsverloop of stilzitten levert geen rechtsverwerking op, en de geleidelijke afbouw met respect voor lopende contracten maakte het besluit juist zorgvuldig.
• Gerechtshof Leeuwarden, 10 januari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV0871. Wie krachtens de splitsingsakte op een gemeenschappelijke plek parkeert heeft een positie vergelijkbaar met een houder; geen bezit, dus geen verjaring, en een bordje gereserveerd of een andere kleur wegdek verandert dat niet.
• Kantonrechter Amsterdam, 9 januari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:34. De zaak ging over een horecaterras op gemeenschappelijke grond, niet over een parkeerplek, en het besluit sneuvelde uiteindelijk omdat het agendapunt te laat op de agenda kwam. Ten overvloede zette de rechter wel op een rij wanneer ingebruikgeving van een gemeenschappelijk gedeelte nog beheer is, namelijk zolang zij tijdelijk en herstelbaar is en de anderen hun genot niet verliezen; voor onbepaalde tijd zijn uitsluitend de gezamenlijke eigenaars bevoegd.
• Rijssenbeek Advocaten, Verkrijgen of kwijtraken van parkeerplaatsen door verjaring (augustus 2024). De gemelde Rotterdamse zaak waarin een verjaringsberoep wél slaagde omdat een afspraak met de VvE niet was onderbouwd; de publicatie noemt geen zaaknummer en de uitspraak was in de databank van de rechtspraak niet terug te vinden, dus wij hebben haar niet zelf kunnen lezen.