De VvE opheffen, samenvoegen of eruit stappen. Wat kan en wat echt niet kan

Ik gebruik de lift niet, ik heb niets aan die tuin, ik wil uit de VvE. Het is een van de meest gestelde vragen op verjaardagen en fora, en het antwoord is een hard nee. Je bent lid geworden zonder iets te tekenen, op de dag dat je eigenaar werd, en je blijft lid tot de dag dat je verkoopt. Er bestaat geen aanmelding, geen opzegging en geen royement. Een kantonrechter in Haarlem schreef het in 2023 zonder omwegen op, zolang je eigenaar bent van een appartementsrecht kun je je niet aan de besluitvorming onttrekken. Er zit wel een keerzijde aan die gevangenschap, en die vergeten mensen vaak. Juist omdat niemand weg kan, moet de vergadering bij elk besluit extra rekening houden met de minderheid die het er niet mee eens is. Reken alleen niet op de rechter als redder, die toetst een vergaderbesluit terughoudend en grijpt pas in als het onbegrijpelijk is.

Ook met zijn allen kun je de VvE niet wegstemmen

Goed, denk je dan, dan heffen we hem gewoon met zijn allen op, iedereen is het zat. Ook dat kan niet. Een gewone vereniging heft zichzelf op met een besluit van de ledenvergadering, maar dat wetsartikel is voor de VvE uitdrukkelijk uitgezet. De vereniging is vastgeklonken aan de splitsing van het gebouw, en zij verdwijnt pas als die splitsing verdwijnt. Dat gebeurt bij de notaris, niet in een vergadering. De wet kent maar twee gevallen waarin een splitsing vanzelf eindigt, bij het aflopen van een erfpacht- of opstalrecht en bij volledige onteigening. Al het andere, ook sloop en ook de belegger die alles opkoopt, vergt een notariële akte.

Wat er nodig is om de splitsing echt op te heffen

Voor het wijzigen van de splitsingsakte bestaat sinds 2005 een route met vier vijfden van de stemmen. Veel mensen nemen aan dat die ook voor het opheffen geldt, en dat is de belangrijkste correctie van dit artikel. De wet verwijst voor de opheffing bewust alleen naar het lid over medewerking van iedereen, en juist niet naar het lid over de tachtig procent. Opheffen betekent dus iedereen aan boord, elke eigenaar, en daarbovenop de toestemming van elke hypotheekbank, elke beslaglegger en bij erfpacht de grondeigenaar. Reken maar uit wat dat betekent voor een complex van zestig appartementen met vijftig hypotheken. De banken zijn in de praktijk de zwaarste horde, al is hun aarzeling kleiner dan je denkt, hun zekerheid verdwijnt niet maar verhuist mee naar het aandeel in wat overblijft. Zoek dit alles trouwens niet in je eigen reglement. Het jongste model voor kleine verenigingen zegt over opheffen en over het wijzigen van de akte helemaal niets, en de oudere modellen noemen het woord opheffing alleen in de bepaling over het reservefonds. En dan het geld. Het reservefonds ben je bij een opheffing niet kwijt. De vereniging wordt door de opheffing vanzelf ontbonden, de schulden worden betaald, en wat overblijft gaat naar de mensen die op dat moment eigenaar waren, ieder naar zijn aandeel. Het bestuur wikkelt dat af en de administratie moet daarna nog zeven jaar bewaard blijven, dus de laatste penningmeester is nog even niet klaar.

Als niet iedereen meewerkt, is er de rechter

Honderd procent klinkt als een onneembare muur, maar er zijn twee deuren. De eerste is de vervangende machtiging, voor als een enkeling zonder goede reden dwarsligt. Daar zit wel een drempel in die bijna niemand kent, je moet met de medestanders ten minste de helft van de stemmen vertegenwoordigen. In Haarlem strandde in 2023 een eigenaar die met drie van de vijftien stemmen zijn gelijk kwam halen. Aan die vraag kwam de rechter niet eens toe, en zijn andere verzoeken sneuvelden ook, want de fout in de akte raakte alleen zijn eigen woning en een breukdeel verlagen staat niet in het rijtje. De tweede deur is groter. In acht wettelijk omschreven gevallen kan de kantonrechter gewoon bevelen dat de akte wordt gewijzigd of de splitsing wordt opgeheven, bijvoorbeeld als het gebouw niet meer klopt met wat de akte beschrijft, na ernstige beschadiging of sloop zolang herstel niet binnen redelijke tijd in zicht is, of als iedereen zich al per overeenkomst had verbonden. En bij zo'n bevel valt de zwaarste horde weg. De banken worden dan alleen nog gehoord, hun toestemming is niet vereist, zo schreef een kantonrechter in Almere het in 2019 letterlijk op, nadat drie opgeroepen banken eenvoudigweg niet waren komen opdagen. In Almere ging het om een wijziging van de akte, maar de wet zegt hetzelfde over een opheffing. De rechter kan zelfs iemand aanwijzen die tekent namens wie weigert. In Dordrecht wees de rechter in 2018 een advocaat aan om een terras dat er al vijftien jaar lag eindelijk in de aktes te krijgen, in de hoofdakte én in de onderakte, want bij een gebouw met twee lagen moeten ze allebei mee.

Afsplitsen, samenvoegen en de opkoper

Dan de variaties. De parkeergarage of het winkeldeel als aparte splitsing eruit halen is geen opheffing maar een aktewijziging, en daarvoor kan de route met vier vijfden dus wel. Met één grote uitzondering. Zodra er bij die wijziging een stukje gemeenschappelijk eigendom naar een van de eigenaars gaat, is tachtig procent niet meer genoeg. De Hoge Raad legde in 2023 uit waarom, in een overweging die hij voor zijn oordeel niet eens nodig had, weggeven is geen beheer, en weggeven doe je met zijn allen of niet. Twee buren die alleen hun onderlinge grens verschuiven, bijvoorbeeld om twee appartementen samen te voegen, hebben het makkelijker, die mogen het samen aan de rechter vragen zonder de helft van de stemmen. Twee VvE's laten fuseren kan daarentegen helemaal niet, de wet die fusies regelt zegt met zoveel woorden dat zij niet geldt voor verenigingen van appartementseigenaars. Van twee VvE's naar één gaat alleen door de ene splitsing op te heffen en de andere akte te verbouwen, een traject van maanden bij de notaris met iedereen aan boord. En de belegger die alle appartementen opkoopt? Die is dan enig lid van een VvE die gewoon doorloopt. Hij vergadert met zichzelf, houdt een reservefonds aan en maakt elk jaar een jaarrekening, tot hij bij de notaris de splitsing laat opheffen. Hetzelfde geldt na sloop, de vereniging blijft boven het lege terrein hangen, en het verzekeringsgeld komt pas vrij als er wordt opgeheven of definitief van herstel wordt afgezien.

Vier misverstanden op een rij

• Ik kan mijn lidmaatschap van de VvE opzeggen. Nee. Je bent van rechtswege lid en dat eindigt pas als je geen eigenaar meer bent. De enige uitgang is verkopen.
• Voor het opheffen is tachtig procent genoeg, net als bij het wijzigen van de akte. Nee. Die versoepeling geldt alleen voor het wijzigen. Opheffen vergt iedereen, plus alle banken, of een bevel van de rechter.
• Als één eigenaar alles opkoopt, verdwijnt de VvE vanzelf. Nee. Hij is dan enig lid van een vereniging die gewoon doorbestaat, met reservefonds en jaarrekening, tot de splitsing bij de notaris wordt opgeheven.
• Bij een opheffing zijn we ons reservefonds kwijt. Nee. Na betaling van de schulden wordt de rest verdeeld onder wie op dat moment eigenaar was, ieder naar zijn aandeel.

Zo helpt SamenVvE

Eerlijk is eerlijk, de wens om uit de VvE te stappen begint zelden bij de wet en bijna altijd bij frustratie. Besluiten die niemand meer kan terugvinden, geld waar geen zicht op is, een enkeling die alles doet en de rest die afhaakt. Uit de vereniging stappen kan niet, maar de reden om weg te willen kun je wel weghalen. In SamenVvE ziet elk lid dezelfde cijfers, staat elk besluit met stemuitslag vast en staat het werk van de vereniging als een lijst met data en bedragen klaar, zichtbaar voor het hele bestuur, in plaats van in het hoofd van die ene stille kartrekker. Verenigingen die dat eenmaal zo draaien, merken dat het samen moeten ineens weinig meer kost. En mocht het ooit echt tot een opheffing komen, dan is de administratie die zeven jaar bewaard moet blijven in elk geval compleet en overdraagbaar.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 117, 119 lid 3, 120 lid 4, 124, 125 lid 2, 136 lid 4, 139, 140, 140b en 143 tot en met 147 (toestand najaar 2025). Het lidmaatschap van rechtswege, de twee gevallen waarin de splitsing van rechtswege eindigt, de opheffing bij notariële akte waarbij artikel 5:143 lid 2 alleen de leden 1 en 3 van artikel 5:139 van overeenkomstige toepassing verklaart en dus niet de vier vijfden-route van lid 2, de vervangende machtiging met de drempel van de helft van de stemmen en de uitzondering voor de onderlinge begrenzing, het rechterlijk bevel in acht gevallen met het vervallen van het toestemmingsvereiste, het meeverhuizen van hypotheken en beslagen naar het aandeel, de gestanddoening van huur, de uitkering van assurantiepenningen, en de ontbinding van rechtswege met vereffening waarbij het overschot naar de eigenaars van dat moment gaat.
• Burgerlijk Wetboek Boek 2, artikelen 19, 23 tot en met 24 en 308 lid 2 (versie geldend najaar 2025). De ontbindingsgronden voor gewone rechtspersonen die via artikel 5:124 lid 2 BW voor de VvE zijn uitgezet, de vereffening en de bewaarplicht van zeven jaar, en de uitsluiting van verenigingen van appartementseigenaars van de juridische fusie.
• Burgerlijk Wetboek Boek 3, artikel 300 (versie geldend najaar 2025). De rechterlijke uitspraak die in de plaats van een akte treedt en de aanwijzing van een vertegenwoordiger die de rechtshandeling verricht.
• De modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 2006 (art. 55, 60 en 61) en 2017 (art. 47.6, 60.3, 65 en 66), de enige generaties met een eigen opheffingsartikel, dat telkens alleen naar de wet doorverwijst. In de modellen van 1972 tot en met 1992 komt het woord opheffing uitsluitend voor in de reservefondsbepaling, en het model voor kleine VvE's van 2021 heeft geen artikel over opheffing en geen artikel over wijziging van de akte; de woorden fusie en samenvoegen komen in geen van de negen doorzochte modellen voor.
• Hoge Raad, 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286. Ten overvloede gegeven overwegingen dat een aktewijziging waarbij een gemeenschappelijk gedeelte aan een van de eigenaars wordt toegedeeld niet via artikel 5:139 lid 2 BW kan, omdat toedeling een daad van beschikking is, en dat schade in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW wordt gemeten door de akte na de wijziging te vergelijken met de akte ervoor, met inbegrip van de kosten van de wijziging.
• Kantonrechter Haarlem, 27 februari 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:1902. Het verplichte lidmaatschap waarvan een eigenaar zich niet kan losmaken, de marginale toets van vergaderbesluiten, en de niet-ontvankelijkheid van een verzoeker met drie van de vijftien stemmen bij de vervangende machtiging van artikel 5:140 BW.
• Kantonrechter Almere, 4 januari 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:14. Bij een bevel op grond van artikel 5:144 BW worden de hypotheekbanken als beperkt gerechtigden alleen gehoord; hun toestemming is niet vereist, en niet verschijnen wordt gehouden voor geen bezwaar.
• Kantonrechter Dordrecht, 2 maart 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:1577. Een bevel tot wijziging van zowel de hoofdsplitsingsakte als de ondersplitsingsakte wegens een terras dat sinds 2003 niet in de aktes stond, met aanwijzing van een advocaat als vertegenwoordiger; de voorwaarden van artikel 5:144 lid 2 BW dienen ter compensatie van derden, niet van de VvE als belanghebbende.
• Kantonrechter Bergen op Zoom, 4 februari 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:738. Een bevel tot wijziging van de hoofdsplitsingsakte omdat het gerealiseerde gebouw afwijkt van de akte, onder de ter zitting gestelde voorwaarde dat ook het juiste aantal van 25 in plaats van 23 appartementen met bijbehorend breukdeel wordt opgenomen.
• Rijssenbeek Advocaten, Praktijkvoorbeeld opheffing ondersplitsing (mei 2016) en Van een appartementsrecht naar twee zelfstandige appartementsrechten (september 2024). Het stappenplan van twee VvE's naar een, met honderd procent medewerking en toestemming van alle hypotheekhouders in beide stappen, en de route via artikel 5:140 lid 3 BW voor de onderlinge begrenzing.