Twee appartementen samenvoegen of een appartement opdelen. Wat mag en wat het je kost

Het gebeurt vaker dan je denkt. Het appartement naast of boven je komt te koop, je slaat toe, en in je hoofd staat de muur er al niet meer. Dan komt iemand op de vergadering met de dooddoener dat daarvoor eerst de splitsingsakte moet worden gewijzigd, met iedereen mee en alle banken erbij, en zie je het feest al in rook opgaan. Goed nieuws, die dooddoener klopt vaak niet. De Hoge Raad besliste al in 2000, in een zaak over een doorbrekende notaris nota bene, dat een verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement op zichzelf géén aktewijziging vergt. Dat is pas nodig als de verandering het beeld raakt dat de akte geeft van ieders rechten. Een muur is geen kadaster. Maar makkelijk is het daarmee nog niet, want samenvoegen speelt op drie borden tegelijk.

Drie borden, drie antwoorden

Houd bij alles wat volgt drie niveaus uit elkaar. Het eerste is bouwkundig, mag die wand er fysiek uit. In de modelreglementen van 2006 en 2017 staat daarvoor een bepaling die bijna niemand kent, wie twee aangrenzende privégedeelten heeft, mag de niet dragende scheidingswand of vloer ertussen weghalen met toestemming van het bestuur, dus zonder dat de vergadering eraan te pas komt. Aan die bevoegdheid zit wel een haakje. Verkoop je later een van de twee, dan moet de muur er in de regel weer in, en die verplichting gaat mee naar wie na jou komt. Heb je een ander reglement, ook het jonge model voor kleine VvE's, dan staat die regel er niet in en loop je langs de algemene regels over verbouwen en toestemming. Dan is de vergadering aan zet zodra je aan de constructie komt, en in oude aktes is dat vaak de enige haak die er is. Het tweede niveau is het gebruik, blijft de ruimte gebruikt volgens de bestemming in de akte. En het derde is het papier, veranderen de appartementsrechten zelf. Een hof vatte de verhouding tussen die niveaus in 2025 samen in één zin die je mag onthouden, de feitelijke, bouwkundige splitsing brengt geen juridische splitsing van het appartementsrecht mee. Wat je met de boor doet en wat er bij het Kadaster staat, zijn twee verschillende werelden.

De teleurstelling en het cadeau

Nu de verrassing die vrijwel niemand ziet aankomen. De muur is eruit, er staat een keuken waar de scheiding zat, en op papier heb je nog steeds twee appartementen. Je betaalt dus twee keer VvE-bijdrage en je hebt twee stemmen, en dat blijft zo totdat de akte is gewijzigd. Wil je er echt één appartementsrecht van maken, dan begint het aktetraject, met notaris, landmeter en de handtekening van elke hypotheekbank in het gebouw. Gelukkig zitten er twee meevallers in de wet. De eerste is een route die vrijwel nergens wordt genoemd. Gaat de wijziging uitsluitend over de grens tussen jouw eigen twee appartementen, dan mag je de kantonrechter in je eentje om vervangende toestemming vragen, zonder de drempel van de helft van de stemmen die normaal geldt, en je kunt de rechter meteen vragen je breukdeel en je bijdrage aan te passen. Vraag daar dan ook echt om, want vanzelf gebeurt het niet. De tweede meevaller komt uit twee arresten van 2025, de route met medewerking van alle eigenaars is een handtekeningenroute en geen vergaderroute. Er hoeft geen agendapunt, geen quorum en geen stemming te zijn, alleen iedereen die tekent, en wie zonder redelijke grond weigert kan door de kantonrechter worden vervangen. En klopt de tekening zelf niet meer met het gebouw, dan kan de rechter zelfs bevelen dat de akte wordt rechtgezet. En wie de dubbele bijdrage te duur vindt, mag ook de andere kant op kijken, twee stemmen is twee keer zoveel te zeggen op de vergadering. Eén waarschuwing nog, wil je bij de samenvoeging ook een stukje gemeenschappelijke overloop naar binnen trekken, dan ben je aan het toedelen en heb je hoe dan ook iedereen nodig, en dan zit je in het verhaal over gemeenschappelijke stukken die van jou moeten worden.

Opdelen, het mijnenveld

De spiegelvraag is populairder en gevaarlijker, kan ik mijn appartement opdelen in twee zelfstandige woningen? Het wettelijke beginpunt verrast elke vergadering, ondersplitsen mag gewoon, zonder toestemming van de andere eigenaars, tenzij de akte het verbiedt, en dat komt vaker voor dan je denkt. Van de standaardreglementen doet alleen dat voor kleine VvE's uit 2021 het in één zin, maar veel aktes hebben er zelf een verbod achteraan geplakt. Lees dus niet alleen welk model erbij hoort, lees ook wat er in jouw akte achter dat model staat. En er is één uitzondering die vooral in de grote steden telt, staat je gebouw op erfpacht, dan moet de eigenaar van de grond er ook ja tegen zeggen. Maar daarmee ben je er niet, want de bestemming in de akte kan het gebruik alsnog blokkeren, en juist daar spreken de rechters elkaar tegen. In Amsterdam mocht een eigenaar zijn etage van de rechtbank opdelen in twee studio's, want de bestemming was bewoning en er werd gewoond. Vier maanden later verbood dezelfde rechtbank dezelfde eigenaar om diezelfde studio's ook juridisch te ondersplitsen, met het argument dat een akte uit 1973 zulke verboden nog niet nodig had en dat bewoning toen heel goed bewoning van de hele etage kan hebben betekend. Geen van beide oordelen was overigens het laatste woord, het eerste ging in hoger beroep en het tweede was een spoedmaatregel om de boel terug te kunnen draaien. In een ander pand mocht het opdelen in vier woninkjes niet, omdat de akte kamerverhuur verbood en vier zelfstandige huurcontracten daar feitelijk op neerkomen. En een hof zag in 2019 in de omschrijving van één woning per verdieping meer dan een foto van toen, wie een appartement koopt mag erop vertrouwen dat de buurman er niet stilletjes twee van maakt. Daartegenover staat het trapgat-arrest van 2025, een splitsingsverbod in de akte gaat over het kadaster en niet over de tekentafel, en de trap in je eigen appartement is van jou, ook al is de vloer eromheen gemeenschappelijk. De eerlijke samenvatting is dat hier meer open ligt dan waar ook in dit verhaal, en dat alles afhangt van de precieze woorden in jouw akte. En vergeet het tweede loket niet. De gemeente kan voor samenvoegen en woningvorming een vergunning eisen, al doet lang niet elke gemeente dat en verschilt het per wijk, dus bel er even achteraan. En zo'n vergunning zegt niets over de VvE. Een Amsterdamse rechter wees ooit een bouwstop af en waarschuwde de winnaar in dezelfde adem dat zijn omgevingsvergunning hem nog geen toestemming van de vergadering gaf. Twee loketten, twee antwoorden, en je hebt ze allebei nodig.

Vier misverstanden op een rij

• Voor elke doorbraak moet de splitsingsakte worden gewijzigd. Nee. Of het hoeft, hangt af van de vraag of het beeld dat de akte geeft van ieders rechten verandert. Dat je werk tijdelijk is en makkelijk terug te draaien, telt daarbij uitdrukkelijk mee.
• Na de samenvoeging betaal ik nog maar één bijdrage. Nee. Het blijven twee appartementsrechten, dus twee bijdragen en twee stemmen, tot de akte is gewijzigd. Er is wel een lichte route naar de kantonrechter die bijna niemand kent.
• Ik heb een vergunning van de gemeente, dus het mag. De gemeente en de VvE zijn twee gescheiden loketten. Een verleende vergunning verplicht de vereniging tot niets, en andersom ook niet.
• Er staat niets over ondersplitsen in onze akte, dus alles mag. Zo simpel is het niet. De bestemming en andere bepalingen in de akte kunnen het opdelen alsnog blokkeren, en rechters leggen oude aktes soms uit naar de tijd waarin ze zijn geschreven.

Zo helpt SamenVvE

Een verbouwing als deze duurt een paar maanden, maar de afspraken erover moeten decennia mee, tot voorbij de volgende verkoop. Precies daar gaat het vaak mis, de toestemming van het bestuur zat in een mailtje, de voorwaarden in iemands hoofd, en de nieuwe buurman kent het hele verhaal niet. In SamenVvE staat de toestemming met haar voorwaarden als besluit vast, staat het bouwkundige rapport in dezelfde documentenkluis als de akte en de reglementen, en hoeft het bestuur de eigenaar die er over vijf jaar naast komt wonen niet uit het hoofd te vertellen wat er ooit is afgesproken, het zoekt het in twee tellen terug. Zo blijft een geslaagde samenvoeging wat hij is, een mooiere woning, en wordt hij nooit het dossier waar een latere vergadering ruzie over maakt.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 106 leden 3 en 7, 109, 113, 117, 119, 139, 140 en 144 (toestand najaar 2025). De bevoegdheid tot ondersplitsing voor zover de akte niet anders bepaalt, het appartementsrecht als zelfstandig registergoed waarvan de gedeeltelijke beëindiging alleen door aktewijziging kan, de vrijheid om in het eigen privégedeelte te veranderen mits zonder nadeel en met kennisgeving, de bijdrageplicht per appartementsrecht, de aktewijziging met de nieuwe splitsingstekening, de machtiging die bij een zuivere begrenzingswijziging tussen twee eigen appartementen zonder de helft van de stemmen kan worden gevraagd waarbij de rechter meteen breukdelen en bijdragen kan aanpassen, en het rechterlijk bevel wanneer de akte niet meer klopt met het gebouw.
• Huisvestingswet 2014, artikelen 21, 22 en 25 (versie geldend najaar 2025). De gemeentelijke vergunningplicht voor samenvoegen en woningvorming, die alleen bestaat waar de gemeenteraad de categorie en het gebied in de huisvestingsverordening heeft aangewezen, en de splitsingsvergunning voor het splitsen in appartementsrechten.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 2006 (art. 23 leden 2 en 3) en 2017 (art. 25.2 en 25.3, de doorbraakbepaling die het weghalen van een niet dragende scheidingswand tussen twee aangrenzende privégedeelten toestaat met toestemming van het bestuur, en art. 18.3 met de meldplicht bij ondersplitsing binnen veertien dagen), en het model voor kleine VvE's van 2021 (art. 4, het enige model dat ondersplitsing verbiedt). De woorden samenvoegen, doorbraak en scheidingsmuur komen in geen van de zeven modellen voor.
• Hoge Raad, 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405. De enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement is niet voldoende voor een verplichte aktewijziging; die is pas nodig bij gevolgen voor de goederenrechtelijke situatie, waarbij tijdelijkheid en herstelbaarheid meewegen.
• Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25 maart 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:825. Een splitsingsverbod in de akte ziet op de juridische ondersplitsing en niet op het bouwkundig opdelen; de bouwkundige splitsing brengt geen juridische splitsing van het appartementsrecht mee, en de interne trap met het trapgat behoort tot het privégedeelte.
• Rechtbank Amsterdam, 12 januari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:326, 28 april 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:3233, 31 maart 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:1763 en 24 november 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:7057. Het opdelen in twee studio's dat niet in strijd was met de bestemming bewoning, het kort geding tussen dezelfde partijen waarin de goederenrechtelijke ondersplitsing vier maanden later werd verboden met een uitleg van de akte uit 1973 naar de tijd van toen, de afgewezen bouwstop met de waarschuwing dat een omgevingsvergunning geen toestemming van de vergadering vervangt, en het verbod op bouwkundig opdelen in vier woonruimten waar de akte exploitatie als kamerverhuurbedrijf uitsloot.
• Gerechtshof Amsterdam, 8 oktober 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3629. Van de omschrijving in de splitsingsakte gaat normerende werking uit; het verdubbelen van het aantal wooneenheden per verdieping is een zo fundamentele ingreep dat daarvoor een aktewijziging nodig is, en de verleende gemeentelijke vergunningen doen daaraan niet af.
• Gerechtshof Amsterdam, 29 juli 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1961 en ECLI:NL:GHAMS:2025:1962. Aan een aktewijziging met medewerking van alle eigenaars hoeft geen vergaderbesluit ten grondslag te liggen, en de medewerking van wie zonder redelijke grond weigert kan door de kantonrechter worden vervangen; gewezen over een uitbouw.
• Gerechtshof Amsterdam, 11 oktober 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2869. Waar de akte door een fout in de splitsingstekening geen nauwkeurige omschrijving meer geeft van een privégedeelte, kan de rechter op grond van artikel 5:144 lid 1 BW bevelen dat de akte wordt gewijzigd.