Dat stukje dak, die berging, dat tuintje. Wanneer gemeenschappelijk toch van jou wordt, en wanneer nooit

In een Haagse kelder had een voorzitter ooit een berging in gebruik genomen, half voor de VvE-administratie, half voor zijn eigen spullen. Toen hij overleed gaf de notaris de sleutels van die berging doodleuk mee aan de koper van zijn appartement, met de mededeling dat zij erbij hoorde. De bewoners hadden de kelder onderling verdeeld met witte strepen op de vloer en een eigen tekening, en zo bleef het bijna twintig jaar liggen, ook nadat die koper allang was verteld dat de kelder gewoon van iedereen was. Tot de VvE ontruiming eiste en jaren later won. De rechter zag geen kwade wil, wel een misverstand, en de akte was duidelijk, de hele kelder is van iedereen. Dit artikel gaat over dat soort plekken, het stukje dak, het tuintje, de berging, en over de vraag wanneer gebruik echt van jou wordt. Waar de grens tussen gemeenschappelijk en privé precies loopt en hoe het bij parkeerplaatsen zit, lees je elders in de kennisbank; hier gaat het om alles daaromheen.

Vier routes, en maar twee die houden

Wie ergens exclusief gebruik van heeft, heeft dat langs een van vier routes gekregen, en de route bepaalt alles. Route één, het staat in de akte en op de splitsingstekening. Dan is het geen gunst maar een deel van je appartementsrecht, het verhuist mee naar de koper en de vergadering kan het je niet afnemen. Route twee, de akte wordt gewijzigd en het deel wordt aan jou toebedeeld. Ook goed, maar besef wat daarvoor nodig is. De Hoge Raad heeft in 2023 gezegd, in een uitleg die hij voor zijn oordeel niet eens nodig had maar waar de praktijk zich sindsdien naar richt, dat het weggeven van een gemeenschappelijk stuk aan één eigenaar niet met tachtig procent van de stemmen kan maar alleen met medewerking van iedereen. De vereniging mag beheren, niet weggeven wat van allen is. Doet een vergadering het toch met tachtig procent, dan heeft wie tegenstemt een sterke kaart. Zijn schade wordt afgemeten aan de akte zoals die was, niet aan de rommelige werkelijkheid, en dat het er al twintig jaar zo bij ligt is dus geen argument. Route drie is het vergaderbesluit, en daarover gaat de volgende paragraaf, want daar zit bijna alle ellende. Route vier is verjaring, en die stelt vrijwel altijd teleur.

Een besluit is een gunst, geen eigendom

De vergadering mag je best een stuk gemeenschappelijke ruimte laten gebruiken. Maar dan is het een gunst aan jou persoonlijk, voor bepaalde tijd, terug te draaien, en de anderen mogen er niet echt iets door kwijtraken. Wordt het meer dan dat, dan gaat de vergadering over haar boekje en is het besluit ongeldig, hoeveel handen er ook voor omhoog gingen. Twee zaken laten precies zien waar de lijn ligt. In een complex kreeg een eigenaar in 2019 tegen betaling van elfduizend euro een gebruiksrecht op een stuk gemeenschappelijk dak, voor onbepaalde tijd en over te dragen aan zijn koper. Het hof haalde er een streep door. Dit gebruiksrecht was permanent bedoeld, en dan hoort het in de akte thuis en niet in een besluit. De vereiste meerderheid was er niet, dus het besluit gold als niet genomen. De ironie is compleet, want voor altijd, mee te verkopen en in één keer afgekocht is precies wat een bewoner het liefste wil, en het zijn precies de drie kenmerken die het besluit de das omdoen. Vergelijk dat met de Amsterdamse eigenaar van twee woningen boven elkaar die een wandje op het gemeenschappelijke bordes zette en de vergadering er pas achteraf over liet stemmen, met in de notulen de afspraak dat alles bij verkoop in oude staat terugkomt. Dat mocht, met een gewone meerderheid, want het was persoonlijk, tijdelijk en eenvoudig te herstellen, al vond het hof de volgorde van eerst bouwen en dan laten stemmen geen schoonheidsprijs waard. Let wel op hoe oud je akte is. In de oudste reglementen staat niets over veranderen aan het gemeenschappelijke, en dan heeft de vergadering die haak niet om haar toestemming aan op te hangen. Voor kopers zit hier de belangrijkste les van dit artikel. Een recht uit een besluit verhuist niet mee. Controleer bij aankoop dus de akte en de tekening zelf, en vraag het bestuur schriftelijk wat er precies is besloten. Op de mooie woorden van een verkoper of zelfs van een notaris kun je niet varen, in de kelderzaak hielp de meegegeven sleutel de koopster niets, want uit de openbare registers bleek hoe het zat.

Verjaring, de route die bijna nooit werkt

En dan de hoop van iedereen die ergens al tientallen jaren zit, is het inmiddels niet gewoon van mij geworden? Vrijwel zeker niet, en het verhaal van een dakterras in Valkenburg legt uit waarom. Een bewoner kreeg er in 1992 toestemming om het gemeenschappelijke dak naast zijn appartement als zonneterras te gebruiken. Er kwam een deur door de buitenmuur, een leuning, windschermen, vlonders, kunstgras en een opslagbox, en het dak was alleen via zijn woning bereikbaar. Achtentwintig jaar later claimde de eigenaar die na hem in dat appartement kwam eigendom door verjaring, en hij verloor kansloos. Wie met toestemming begint is houder en geen bezitter, houderschap gaat niet vanzelf over in bezit, en een houder kan zichzelf niet tot eigenaar promoveren, hoeveel kunstgras er ook ligt. De klok begint simpelweg nooit te lopen. De snelle route van tien jaar met goede trouw is in een VvE sowieso vrijwel afgesloten, want de splitsingstekening ligt voor iedereen bij het Kadaster. En zelfs in het zeldzame geval dat iemand zonder enige toestemming iets inpikt en de twintig jaar volmaakt, is het niet voorbij. De Hoge Raad besliste in 2017 dat wie iets in bezit neemt terwijl hij weet dat het van een ander is, onrechtmatig handelt, en dat de rechter hem kan veroordelen het stuk gewoon weer terug te leveren. Daar heeft de vereniging dan wel vijf jaar voor, gerekend vanaf het moment dat zij doorheeft dat zij haar stukje kwijt is. Voor besturen is er tot slot één advies dat niets kost en alles waard is. Maak je je zorgen over een gegroeide situatie, neem dan een vergaderbesluit en stuur een brief. Dat geldt als stuiting en zet de teller op nul, zonder dat er een rechtszaak aan te pas komt.

Vier misverstanden op een rij

• Ik gebruik het al twintig jaar, dus het is van mij. Nee. Wie ooit met toestemming begon is houder, en voor een houder begint de verjaringsklok nooit te lopen. In Valkenburg was achtentwintig jaar niet genoeg.
• De vergadering heeft het besloten, dus het is voor altijd geregeld. Nee. Een besluit kan alleen een persoonlijke, tijdelijke en herstelbare gunst geven. Alles wat permanent is, hoort in de akte, met medewerking van iedereen.
• De vorige eigenaar had het terras, dus ik heb het nu ook. Reken er niet op. Een recht uit een besluit is persoonlijk en verhuist niet mee. Alleen wat in de akte en op de tekening staat, koop je echt mee.
• De VvE heeft er jaren niets van gezegd, dus zij heeft haar rechten verspeeld. Nee. Stilzitten alleen is geen rechtsverwerking, oordeelde de rechter in de kelderzaak, al helpt het de duidelijkheid natuurlijk niet.

Zo helpt SamenVvE

Bijna elk verhaal in dit artikel begint met een afspraak die niemand meer kan terugvinden, een toestemming uit 1992, een sleutel van een overleden voorzitter, witte strepen op een keldervloer. In SamenVvE staat zo'n besluit met zijn voorwaarden, persoonlijk en tijdelijk, gewoon in het besluitenregister, ook nog als de halve vereniging is verhuisd. De koper die vraagt hoe het zit met dat terras, krijgt een antwoord uit het register in plaats van uit iemands geheugen. En de stuitingsbrief die de teller op nul zet, is een besluit plus een taak in plaats van een goed voornemen dat wegzakt. Zo blijft gegroeid gebruik wat het moet zijn, een heldere afspraak tussen buren, en wordt het nooit meer een rechtszaak over kunstgras.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 106, 109, 111, 117, 126, 139 en 140 (toestand najaar 2025) en Boek 3, artikelen 11, 23, 99, 105 tot en met 113, 170, 306 en 314 (versie geldend najaar 2025). De akte en tekening als bron van het uitsluitend gebruik, de beheerstaak van de vereniging, de aktewijziging met de machtigingsroute en de drempel van de helft van de stemmen, en het verjaringsrecht met het onderscheid tussen bezit en houderschap, de regel dat een houder zichzelf niet tot bezitter kan maken, en de uitsluiting van goede trouw bij feiten die uit de openbare registers kenbaar zijn.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 1992 (art. 9 lid 2 en 11), 2006 (art. 20 en 22) en 2017 (art. 21, met in 21.3 als enige generatie een uitdrukkelijke regeling voor ingebruikgeving van een gemeenschappelijk gedeelte, met een twee derden besluit, geen onredelijke beperking van de anderen en de eis dat de overeenkomst opzegbaar is met een termijn van ten hoogste zes maanden, na een nieuw besluit met dezelfde twee derden meerderheid). Het woord exclusief komt in geen van de zeven modellen voor, en een algemeen verbod op veranderingen aan gemeenschappelijke gedeelten bestaat pas vanaf 1992.
• Hoge Raad, 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286. Ten overvloede gegeven overwegingen dat toedeling van een gemeenschappelijk gedeelte aan een van de eigenaars alleen met medewerking van alle eigenaars kan en niet via het vier vijfden besluit van artikel 5:139 lid 2 BW, dat schade wordt gemeten door de akte na de wijziging te vergelijken met de akte ervoor en niet met de afwijkende feitelijke situatie, en dat de kosten van de aktewijziging schade kunnen zijn voor wie er geen belang bij heeft.
• Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23 juli 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:2376. Een exclusief gebruiksrecht op het gemeenschappelijke dak voor onbepaalde tijd, overdraagbaar aan de koper en afgekocht voor 11.000 euro (bedrag uit 2019), heeft een permanent karakter waarvoor artikel 5:139 BW onverkort geldt; nu de vereiste meerderheid niet was gehaald, is het besluit nietig.
• Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14 december 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11425 en 13 juni 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:4798. De tijdelijke, persoonlijke en eenvoudig herstelbare afscheiding in het gemeenschappelijke trappenhuis die met een gewone meerderheid mocht, en de herroepbare toestemming voor een dakterras die geen uitsluitende gebruiksbevoegdheid opleverde, met de verzoeker die de maandtermijn van artikel 5:130 lid 2 BW miste.
• Rechtbank Limburg, 19 mei 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:4259. Wie het gemeenschappelijke dak sinds 1992 met toestemming van de vergadering als zonneterras gebruikt, is houder en geen bezitter, zodat de verjaringstermijn nooit is gaan lopen; het vergaderbesluit tot beëindiging van het gebruik geldt bovendien als stuitingshandeling.
• Rechtbank Den Haag, 14 juli 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:10679. De kelderberging die sinds 2002 in gebruik was bij een koopster aan wie de notaris de sleutels had meegegeven, blijft van de gezamenlijke eigenaars; de onderlinge kelderverdeling was nooit ingeschreven, het gebruik van de vroegere voorzitter was te dubbelzinnig om bezit te zijn, van goede trouw was gezien de registers geen sprake, en enkel stilzitten van de VvE is geen rechtsverwerking.
• Hoge Raad, 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309. De objectieve maatstaf voor bezit, en de overwegingen dat wie een zaak in bezit neemt terwijl hij weet dat een ander eigenaar is, onrechtmatig handelt en op de voet van artikel 6:103 BW kan worden veroordeeld de zaak terug te leveren, met de vijfjaarstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW; gewezen over een gemeentelijk bosperceel, niet over een VvE.