Zo ontstaat een VvE bij het splitsen van een pand

Twee broers erven het ouderlijk huis, een royaal pand met een aparte bovenverdieping. De een wil er wonen, de ander wil zijn deel verkopen. De makelaar zegt dat het kan, maar dat het pand dan eerst gesplitst moet worden in twee appartementsrechten. En ergens in dat proces, tussen de notaris en het Kadaster in, gebeurt er iets waar niemand het over gehad heeft. Er ontstaat een vereniging. Met de broers als leden, of ze willen of niet.

Wat splitsen juridisch is

Een gebouw splitsen betekent het eigendom opdelen in appartementsrechten. Elk recht geeft een exclusief gebruiksrecht op een privégedeelte plus een aandeel in het hele gebouw. Dat gebeurt met een notariële splitsingsakte die wordt ingeschreven bij het Kadaster, met een splitsingstekening eraan vast waarop staat welke gedeelten privé in gebruik zijn, en met een reglement in diezelfde akte dat zegt wat gemeenschappelijk is. De wet eist bovendien dat het reglement in die akte een vereniging van eigenaars opricht. Daarom bestaat er geen splitsing zonder VvE. De vereniging bestaat vanaf het moment dat de akte wordt ingeschreven, en iedere eigenaar is dan van rechtswege lid. De broers uit de openingsscène hoeven dus niets op te richten. Ze moeten alleen beseffen dat het al gebeurd is.

De route in vijf stappen

1. Check eerst de gemeente. Op grond van de Huisvestingswet kunnen gemeenten categorieën gebouwen aanwijzen die je niet zonder splitsingsvergunning mag splitsen zodra er woonruimte in zit, en zonder die vergunning schrijft de notaris de splitsing niet in. Amsterdam eist er bijvoorbeeld een voor vrijwel alle gebouwen van vóór 1940 in aangewezen gebieden. Dit is de stap die het hele project kan maken of breken, dus begin hier.
2. Laat een splitsingstekening maken. Een tekening op schaal, met een plattegrond van de begane grond en van elke verdieping, die aangeeft welke gedeelten privé in gebruik zijn. Alles wat daar niet binnen valt is gemeenschappelijk, en het reglement in de akte zegt vervolgens met zoveel woorden dat het dak, de fundering en de leidingen van iedereen samen zijn.
3. Kies het reglement en de breukdelen. De notaris verklaart doorgaans een modelreglement van toepassing en legt per appartement een breukdeel vast. Vraag bij een splitsing van twee of drie appartementen naar het modelreglement voor kleine VvE's uit 2021, dat is op deze schaal geschreven. Dat breukdeel bepaalt de kostenverdeling voor de hele verdere levensduur van het gebouw. Het aantal stemmen per appartement is een aparte afspraak in dezelfde akte, en die twee hoeven niet gelijk te lopen. Laat de notaris ze allebei hardop benoemen, want achteraf wijzigen vraagt medewerking van alle eigenaars of een meerderheid van vier vijfde van de stemmen, plus de banken met een hypotheek op een van de appartementen en opnieuw de notaris.
4. Passeer de akte en schrijf in. De notaris passeert de splitsingsakte en schrijft haar met de tekening in bij het Kadaster. Het Kadaster rekent daarvoor vaste tarieven; in 2026 kost het inschrijven van een splitsingsakte 181 euro langs de elektronische weg, en daar komt het vaststellen van de complexaanduiding bij een voorgenomen splitsing bij, 219 euro. Wordt een elektronisch aangeboden splitsingstekening afgekeurd, dan rekent het Kadaster daarvoor 70,50 euro; een goedgekeurde tekening kost bij de beoordeling niets extra. De notariskosten zelf zijn vrij en verschillen sterk per kantoor en per complexiteit, dus vraag meer dan één offerte.
5. Start de vereniging echt. Schrijf de VvE en het bestuur in bij de KvK, open een bankrekening, regel de opstalverzekering en stel een eerste begroting met bijdrage vast. Wie dit overslaat, heeft op dag één een slapende vereniging gecreëerd, met alle gevolgen die in het artikel daarover staan.

De valkuilen van de heel kleine splitsing

Juist bij twee of drie appartementen gaat het vaak informeel, en juist daar wreekt zich dat later. De bijdrage wordt overgeslagen omdat het toch familie of vrienden zijn. Er wordt nooit vergaderd. En bij de eerste verkoop aan een buitenstaander blijkt er geen fonds, geen administratie en geen ingeschreven bestuur te zijn, precies op het moment dat een koper en een notaris om stukken vragen. De wet kent voor de kleinste verenigingen nauwelijks uitzonderingen. Sparen voor onderhoud is ook met twee leden verplicht, en de jaarvergadering ook. Het goede nieuws is dat het bij twee leden een half uur per jaar kost, mits je het vanaf de start gewoon dóet.

Voor wie een gesplitst pand koopt

Koop je een appartement in een net gesplitst pand, kijk dan verder dan de verse akte. Een kersverse vereniging heeft nog geen historie, geen fonds en vaak nog geen ritme. Dat is geen reden om af te haken, wel om de eerste jaarbegroting en de onderhoudsverwachting serieus te bevragen. Het artikel over het beoordelen van een VvE vóór de koop helpt daarbij.

Zo hebben wij dit opgelost

SamenVvE is er ook voor de vereniging van twee. De leden, de breukdelen en de bijdrage staan in een avond ingevoerd, de jaarvergadering en het kasboek hebben hun vaste plek, en de stukken liggen klaar voor de dag dat er wél verkocht wordt. Zo begint een nieuwe splitsing meteen als een vereniging die bestaat, in plaats van als een papieren belofte die pas wakker wordt bij de eerste lekkage.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 106, 109, 111, 112, 113, 125, 126, 135 en 139. Wat een appartementsrecht is, dat de splitsing tot stand komt door een notariële akte met tekening die wordt ingeschreven, en dat het reglement in die akte een vereniging van eigenaars moet oprichten. Ook de breukdelen, het lidmaatschap van rechtswege, het reservefonds en het wijzigen van de akte staan hier.
• Burgerlijk Wetboek Boek 2, artikel 48. Het bestuur legt binnen zes maanden na afloop van het boekjaar op een vergadering rekening en verantwoording af, ook in een vereniging van twee leden. Dit artikel geldt voor de VvE via artikel 135 van Boek 5.
• Huisvestingswet 2014, artikel 22 en artikel 27. De gemeenteraad kan categorieën gebouwen aanwijzen die niet zonder splitsingsvergunning gesplitst mogen worden zodra een appartementsrecht woonruimte omvat. Zonder notariële verklaring dat die vergunning niet nodig was of onherroepelijk is, wordt de akte niet ingeschreven.
• Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994, artikel 6. De eisen aan de splitsingstekening, met plattegronden van de begane grond en van de verdiepingen op een schaal tussen 1 op 100 en 1 op 200. De tekening geeft de begrenzing aan van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
• Tarievenregeling Kadaster, artikel 2 en artikel 9 met bijlage I. De vaste tarieven van het Kadaster, waaronder 181 euro voor het elektronisch inschrijven van een akte van splitsing in appartementsrechten en 34 euro extra op papier. Artikel 9 geeft 219 euro voor de complexaanduiding en 70,50 euro voor een afgekeurde, elektronisch aangeboden splitsingstekening.
• Handelsregisterwet 2007, artikel 6. De vereniging van eigenaars wordt met zoveel woorden genoemd als rechtspersoon die in het handelsregister hoort te staan.
• De modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl. 2006 (artikel 8, 17, 45 en 47), 2017 (artikel 8, 10, 11, 19, 49 en 51) en kleine VvE's 2021 (artikel 5, 29 en 31). Hier staat dat het breukdeel de bijdrageplicht bepaalt, dat het aantal stemmen apart in de akte wordt vastgelegd, dat dak, fundering en leidingen voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, en dat er elk jaar een jaarvergadering wordt gehouden.