Een eigenaar overlijdt, gaat failliet of is spoorloos. Wat het bestuur dan doet

Gepubliceerd op

Sla je splitsingsakte maar dicht, over overlijden, faillissement en onvindbare eigenaars staat er niets in. Wie er lid is vanaf de dag van overlijden, wat beneficiair aanvaarden voor je vordering betekent, waarom je er niet op moet rekenen dat de curator de maandbijdrage betaalt, wat je bij een veiling wel redt, en hoe je rechtsgeldig vergadert en incasseert als iemand spoorloos is.

Er ligt een rouwkaart op de mat van het bestuur, of erger, er ligt maandenlang niets. Geen betaling, geen reactie, post die retour komt. Het eerste wat een plichtsgetrouw bestuur dan doet is de splitsingsakte openslaan, en dat is meteen de eerste teleurstelling. Sla hem maar dicht. Het woord overlijden staat er niet in, faillissement ook niet, en curator, erfgenaam en bewind evenmin, in geen enkel modelreglement dat in Nederland wordt gebruikt. Alles wat je in deze situaties kunt doen komt uit de wet, en uit vier verschillende wetten tegelijk. Vandaar dit artikel, de drie situaties op een rij, met bij elke situatie de knop waar je als bestuur zelf op kunt drukken.

Bij overlijden, wie is er nu eigenlijk lid

Het antwoord is harder dan je verwacht. Niet na de uitvaart, niet na de afwikkeling, maar op de dag van overlijden zelf volgen de erfgenamen op en worden zij lid van de VvE, ook als ze het nog niet weten. De meest voorkomende situatie is gelukkig ook de eenvoudigste. Laat de overledene een echtgenoot en kinderen na, dan maakt de wet de langstlevende in de regel alleen eigenaar en dus alleen lid. De kinderen hebben dan alleen een geldvordering op hun vader of moeder, zij stemmen niet, betalen niet en hoeven de stukken niet te krijgen, hoe vaak besturen de post ook braaf aan alle kinderen sturen. Vraag wel altijd of er vruchtgebruik is gevestigd, want veel testamenten geven de langstlevende het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom, en dan zijn de kinderen weliswaar lid maar betaalt en stemt de langstlevende, precies andersom dan je zou gokken. Zijn er meerdere erfgenamen samen eigenaar, dan hebben zij samen één stem en moeten zij schriftelijk aanwijzen wie die uitbrengt, een van henzelf of iemand anders. En twijfel je wie je voor je hebt, vraag dan om een verklaring van erfrecht, daarin staat wie erfgenaam is, of er is aanvaard en of er een executeur of vereffenaar is, en kijk in het openbare boedelregister bij de rechtbank, waar een betrokken notaris zich moet inschrijven.

Beneficiair aanvaard, en toch geld zien

Dan de zin die elk bestuur een keer hoort, de erfgenamen hebben beneficiair aanvaard, dus u krijgt niets. Dat is een misverstand. Beneficiair aanvaarden betekent dat de erfgenaam een schuld van de erfenis niet uit zijn eigen zak hoeft te betalen, maar de erfenis zelf blijft gewoon aansprakelijk, en het appartement is nu net een deel van die erfenis. De achterstand van vóór het overlijden haal je dus uit de nalatenschap. De bijdragen die ná het overlijden vervallen zijn een ander verhaal, vanaf die dag zijn de erfgenamen immers zelf eigenaar en zelf lid. Zo wordt het in de praktijk ook behandeld, al heeft een rechter dat voor een VvE nog niet met zoveel woorden uitgemaakt, dus laat je adviseren voordat je er alles op zet. Belangrijker is dat je niet machteloos bent als het stil blijft. De VvE kan als belanghebbende de kantonrechter vragen om een twijfelende erfgenaam een termijn te stellen, en wie die laat verlopen aanvaardt zuiver, met zijn hele vermogen. En is er niet beneficiair aanvaard en meldt zich helemaal niemand terwijl het appartement leegstaat en de bijdragen oplopen, dan kan de VvE als schuldeiser de rechtbank vragen een vereffenaar te benoemen. Die komt in de plaats van de erfgenamen en kan het appartement verkopen. Het kost een advocaat en tijd, maar het is de enige knop die je zelf indrukt. Is er wel beneficiair aanvaard, dan zijn de erfgenamen zelf de vereffenaars en meld je je vordering bij hen. Nog een detail dat geld waard is, in reglementen vanaf 1983 zijn mede-eigenaars hoofdelijk aansprakelijk, dan mag je één erfgenaam voor het hele bedrag aanspreken. In een VvE met een akte uit de jaren zeventig ontbreekt die bepaling en klop je bij ieder aan voor zijn eigen erfdeel.

Bij faillissement betaalt de curator niet mee

Gaat een eigenaar failliet, dan denkt menig bestuur dat de curator de maandbijdrage voortaan overmaakt, het appartement zit toch in de boedel. Zo werkt het niet. De Hoge Raad heeft in 2013 vastgelegd dat maar drie soorten schulden rechtstreeks uit de boedel worden betaald, en een verplichting die al bestond voordat het faillissement werd uitgesproken hoort daar niet bij. Voor een VvE heeft geen rechter dat ooit met zoveel woorden uitgemaakt, dus reken er niet op dat de curator betaalt en laat je adviseren voordat je ergens van afziet. Wat je wel doet is je vordering meteen bij de curator aanmelden, want zelf dagvaarden kan vanaf de faillietverklaring niet meer, en wie zich niet meldt staat straks met lege handen. Splits die vordering in drieën. Wat ouder is dan het vorige kalenderjaar doet gewoon mee in de rij, de bijdragen van het lopende en het vorige kalenderjaar zijn bevoorrecht, en wat na de uitspraak vervalt hoort daar volgens de heersende opvatting buiten. Dat voorrecht klinkt overigens mooier dan het is, want de bank gaat erboven. Wordt het appartement geveild en dekt de opbrengst net de hypotheek, dan levert het voorrecht niets op. Wat de VvE bij een veiling wél redt zijn twee andere dingen, de koper is hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende en het vorige boekjaar, en de notaris moet het bedrag uit de VvE-verklaring op de koopsom inhouden en aan de vereniging afdragen. Dat is geen papieren regel. Een notaris die in Rotterdam bij een veiling minder inhield dan de verklaring vermeldde, was daarvoor in 2017 zelf aansprakelijk tegenover de VvE. Zit een eigenaar in de schuldsanering, dan geldt hetzelfde patroon met één belangrijke aanvulling. De oude schuld valt in de regeling, maar de bijdragen die na de uitspraak vervallen niet, die blijf je gewoon factureren en die raakt ook de schone lei niet. Meld je altijd aan bij de bewindvoerder, ook als er niets te halen lijkt, want na de schone lei is een niet gemelde vordering net zo goed onafdwingbaar. En reken niet meer met de oude drie jaar, de regeling duurt sinds enkele jaren in de basis anderhalf jaar, al kan de rechter er drieënhalf van maken en in het uiterste geval vijf.

De spoorloze eigenaar

Blijft de vreemdste situatie over, de eigenaar die nergens meer op reageert. Kan de vergadering dan nog wel rechtsgeldig besluiten? Ja. Het reglement eist nergens dat de oproeping aankomt, alleen dat je haar verstuurt naar de werkelijke of gekozen woonplaats, en in de twee jongste modellen mag dat ook het mailadres zijn dat het lid ooit heeft opgegeven. Verstuur naar het laatst bekende adres, leg vast dat je dat deed, en vergader gewoon. Wat wel blokkeert is het besluit buiten vergadering, daarvoor heb je alle leden nodig, dus die route is dicht zolang iemand onbereikbaar is. Incasseren kan ook, zelfs zonder adres. Een deurwaarder betekent de dagvaarding dan aan het parket van het openbaar ministerie en zet een uittreksel in de Staatscourant, en verschijnt de eigenaar niet, dan wijst de rechter de vordering bij verstek toe zolang zij deugt, precies zoals bij elke andere wanbetaler. En dan is er nog een oude, bijna vergeten regeling die hier op maat lijkt gesneden. De kantonrechter kan op verzoek van belanghebbenden een bewindvoerder benoemen over de goederen van iemand die onbereikbaar is, en het hoeft niet eens vast te staan dat hij echt vertrokken is. De VvE is zo'n belanghebbende, en met een bewindvoerder kun je verder. Waarom al die moeite? Omdat stilzitten de buren raakt. In zes van de zeven modelreglementen wordt een definitieve bijdrage die zes maanden onbetaald blijft, omgeslagen over de andere eigenaars. Niet bij wijze van spreken, letterlijk. In het jongste model voor kleine VvE's staat die regel overigens niet, dus kijk eerst in je eigen akte of hij bij jullie geldt. De rekening van de spoorloze buurman komt anders gewoon bij jou en je buren te liggen, met alleen een verhaalsrecht als troost.

Vier misverstanden op een rij

  • Zolang de erfenis niet is afgewikkeld, is er geen lid en hoeft er niets betaald. Nee. De erfgenamen zijn eigenaar en lid vanaf de dag van overlijden. Er zit geen dag tussen.
  • De erfgenamen hebben beneficiair aanvaard, dus wij krijgen niets. Nee. De erfenis zelf blijft aansprakelijk, en het appartement is deel van die erfenis. Beneficiair aanvaarden beschermt het privévermogen van de erfgenaam, niet de nalatenschap.
  • Het appartement zit in de boedel, dus de curator betaalt de maandbijdrage. Daar gaat de heersende opvatting niet van uit. Meld je vordering aan, splits haar in drieën, en reken vooral nergens op.
  • Wij hebben een wettelijk voorrecht, dus bij de veiling zijn wij als eerste aan de beurt. Nee, de bank gaat boven het voorrecht. Wat je redt is de aansprakelijkheid van de koper en de inhoudingsplicht van de notaris, dus zorg dat je verklaring klopt en op tijd ligt.

Zo helpt SamenVvE

Dit zijn de momenten waarop een vereniging terugvalt op haar administratie, en waarop een bestuur moet kunnen laten zien wat het deed. Naar welk adres is de oproeping verzonden, wat was de achterstand precies op de dag van het overlijden of de uitspraak, welk besluit lag eronder. In SamenVvE is dat geen reconstructie achteraf maar een kwestie van opzoeken, de ledenadministratie, de oproeping die per mail met de stukken de deur uitging, de besluiten met stemuitslag en quorum en de openstaande bedragen staan er gewoon. De verklaring voor de notaris is dan een kwestie van overnemen in plaats van uitzoeken. En juist als een bestuurslid door zo'n gebeurtenis zelf wegvalt, blijkt de waarde van een dossier dat niet in iemands hoofd of op iemands zolder woont.

Bronnen bij dit artikel

Wil je bij een overlijden of een faillissement meteen zien wie er lid is, wat er openstaat en welk besluit eronder lag?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen