De spaarpot van de VvE. Wat mag eruit, en waar moet hij staan

Gepubliceerd op

Er staat een mooi bedrag op de rekening en meteen komen de vragen. Mogen we hiervan de schoonmaak betalen? Beleggen? Uitkeren aan de leden nu de renovatie klaar is? Over de aparte rekening die de wet eist, de honderdduizend euro van de depositogarantie en de besluiten die je nodig hebt voor elke euro die eruit gaat.

Na jaren trouw sparen staat er ineens een serieus bedrag, en op de vergadering begint het te kriebelen. De galerij is net geschilderd, het dak is klaar, dus waarom zou al dat geld daar werkloos staan? De een wil het laten renderen, de ander wil een deel teruggeven aan de leden, een derde wil er alvast de glazenwasser van betalen. Drie sympathieke ideeën, en alle drie lopen ze tegen regels aan die strenger zijn dan het gevoel van de avond. Want het reservefonds is geen gewone spaarpot. Het is een wettelijk verplicht fonds met een eigen rekening, eigen besluiten en een bestemming die je niet zomaar verandert.

Waarvoor het fonds er is

De wet is er kort over. De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. In stand houden, dus doorlopend, niet eenmalig vullen en klaar. Het fonds is er voor het grote werk, de dakvervanging, het schilderwerk van de hele gevel, de lift. De schoonmaak en de glazenwasser zijn gewone jaarlijkse kosten en horen in de gewone begroting thuis. De wet verbiedt dat niet met zoveel woorden, de harde grens zit in je eigen reglement en in de besluitregels die daarbij horen. De grens is overigens minder benauwd dan hij klinkt. De rechter legt het begrip andere bestemming juist eng uit, zodat vervangingen en vernieuwingen aan gemeenschappelijke zaken gewoon binnen de normale bestemming van het fonds vallen, en het model van 2006 noemt zelfs onvoorziene schulden en kosten als bestemming. Hoeveel er in het fonds moet zitten is een ander verhaal, dat lees je in ons artikel over de hoogte.

De aparte rekening is geen advies maar wet

Sinds 2018 eist de wet dat de bijdragen aan het fonds worden gestort op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening op naam van de VvE, gescheiden van de lopende kas, tenminste voor gebouwen die geheel of gedeeltelijk voor bewoning zijn bestemd. Betaal- of spaarrekening mag allebei, sparen is dus toegestaan maar niet verplicht. Afwijken van die stortingsplicht kan maar op drie manieren. Het eigen reglement regelt iets anders, er ligt een bankgarantie op naam van de vereniging, of de vergadering besluit ertoe met ten minste vier vijfden van alle stemmen die aan de eigenaars toekomen. Let op die formulering, vier vijfden van alle stemmen in het gebouw, niet van de aanwezigen. De wetgever noemde dat zelf de zwaarste meerderheid die het appartementsrecht kent. Wie het geld van het fonds zonder een van die drie routes gewoon op de lopende rekening laat staan, wijkt niet praktisch maar onwettig af. Meer over de rekening zelf lees je in ons artikel over de bankrekening van de VvE.

De ton van de depositogarantie

Valt de bank om, dan beschermt het depositogarantiestelsel tegoeden tot honderdduizend euro per rekeninghouder per bank. De rekeninghouder is hier de VvE zelf, want die is een rechtspersoon en de rekening staat op haar naam. Uit de wettekst volgt dan dat de hele vereniging samen één keer honderdduizend euro garantie heeft bij die bank, hoeveel leden er ook zijn. Een fonds van twee ton bij één bank loopt daarboven dus risico. De reglementen vanaf 2006 noemen risicospreiding uitdrukkelijk als eis zodra de vergadering besluit het fonds te beleggen, en spreiden over meer dan een bank ligt in dezelfde geest. Alleen spreekt de wettekst over de rekening in het enkelvoud, en een rechter heeft zich er nog niet over uitgelaten. Wie boven de garantiegrens uitkomt, doet er verstandig aan de inrichting even met de eigen notaris of jurist af te stemmen in plaats van te gokken.

Beleggen mag, maar kijk uit met een oud reglement

Elke reglementsgeneratie kent een beleggingsbevoegdheid, en telkens ligt die bij de vergadering, nooit bij het bestuur alleen. Maar de spelregels verschillen enorm. De modellen van 1973, 1983 en 1992 binden het beleggen aan de Beleggingswet, een kader dat in de praktijk niet meer bestaat, wat elk beleggingsbesluit onder die reglementen juridisch onzeker maakt. De modellen vanaf 2006 hanteren een open norm, beleggen met inachtneming van bedrijfseconomische eisen als rentabiliteit, solvabiliteit, risicospreiding en afstemming op het doel van het fonds. Dat laatste is de kern. Het geld moet er staan wanneer het onderhoudsplan het nodig heeft. Onder het model van 2017 is het beleggingsbesluit bovendien een zwaar besluit, twee derde van de uitgebrachte stemmen met een quorum van twee derde. Wat verstandig beleggen dan concreet is, daar blijven wij van weg. Dat is een gesprek voor de vergadering, met het meerjarenonderhoudsplan op tafel.

Eruit halen vraagt altijd een besluit, en soms een zwaar besluit

Over het reservefonds beschikt het bestuur nooit in zijn eentje. In de generaties tot en met 2006 kan alleen de voorzitter van de vergadering samen met een daartoe aangewezen eigenaar betalen, na machtiging van de vergadering. In 2017 en 2021 doet het bestuur het, maar altijd ter uitvoering van een vergaderbesluit en altijd met twee personen samen. En welke meerderheid dat vergaderbesluit vraagt, hangt opnieuw van de generatie af. Onder het model van 2006 vraagt elke uitgave uit het reservefonds twee derde met quorum. Onder het model van 2017 geldt dat alleen voor uitgaven die niet in het vastgestelde meerjarenonderhoudsplan staan, gepland werk gaat daar dus lichter. En het oude model van 1973 kent juist een soepele kant, past de uitgave binnen een tevoren vastgestelde begrotingspost, dan is er niet eens een aparte machtiging nodig. Drie generaties, drie werelden. Lees dus eerst je eigen akte voor je een offerte tekent.

Uitkeren aan de leden, de droom die vrijwel nooit kan

Het fonds is goed gevuld en de renovatie is af, dus waarom geen deel terug naar de leden? Omdat vrijwel alles zich daartegen verzet. De wet verplicht de vereniging het fonds in stand te houden. Onder de modellen van 2017 en 2021 kan het fonds alleen worden opgeheven als de splitsing zelf wordt opgeheven, dus zolang het gebouw een VvE heeft, bestaat het fonds. Onder de oudere modellen is een uitkering een andere bestemming, en die vraagt de zware meerderheid van die generatie. En een besluit dat met de akte botst is nietig. Geen rechter heeft zo'n uitkeringsbesluit ooit hoeven toetsen, maar wie de bouwstenen op een rij legt ziet dat de route ergens tussen loodzwaar en onbegaanbaar ligt. Ook bij verkoop krijg je niets uitbetaald. Het bestuur geeft bij de overdracht een verklaring af met de omvang van het fonds en jouw aandeel erin, de notaris hecht die aan de akte, en dat aandeel verkoop je mee. Hoe dat fiscaal zit lees je in ons artikel over box 3.

Vier misverstanden op een rij

  • Het reservefonds moet op een spaarrekening staan. De wet zegt een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening, op naam van de VvE. Apart is de eis, sparen is een keuze.
  • De garantie is honderdduizend euro per lid. De rekeninghouder is de VvE, dus de garantie is één keer honderdduizend euro voor de hele vereniging per bank. Dat volgt uit de wettekst, en het is precies waarom spreiding het gesprek waard is.
  • Bij verkoop krijg ik mijn deel van het fonds mee. Je aandeel wordt alleen opgegeven in de verklaring bij de overdracht. Uitbetalen doet de VvE niet, het aandeel zit in de prijs van je appartement.
  • Het bestuur beheert het geld, dus het bestuur mag betalen. Voor het reservefonds geldt in elke generatie een besluit van de vergadering, en betalen gebeurt met twee personen samen. Tot en met 2006 zijn dat de voorzitter en een aangewezen eigenaar, daarna het bestuur. Een bestuurder die alleen tekent, zit fout.

Zo helpt SamenVvE

De helft van de discussies over het reservefonds ontstaat doordat niemand de stand kent. In SamenVvE ziet elk lid de spaarpot gescheiden van de lopende kas, twee saldolijnen in hetzelfde kasboek, altijd actueel. Het meerjarenonderhoudsplan staat er met zijn jaarlijkse dotatie naast, zodat de vergadering ziet waarvoor er gespaard wordt. En de machtiging of het uitgavebesluit dat je voor een greep uit het fonds nodig hebt, gaat met stemuitslag het doorzoekbare besluitenregister in. Zo is bij elke euro uit de pot later terug te vinden wie ertoe besloot, en waarom.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat bij elke euro uit de pot terug te vinden is wie ertoe besloot?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen