Hoeveel is genoeg in het reservefonds van je VvE?

"Er staat dertigduizend euro op de spaarrekening." De penningmeester zegt het niet zonder trots, en de vergadering knikt tevreden. Het klinkt ook goed, dertigduizend euro. Tot iemand de vraag stelt die niemand wil stellen. Waarvoor is het eigenlijk, en is het genoeg? Een spaarpot zonder plan is geen buffer. Het is een getal dat toevallig geruststellend klinkt.

Het reservefonds is de spaarpot van je vereniging voor het grote werk. Het dak, het schilderwerk, de fundering, de kozijnen. Sparen is wettelijk verplicht, en dat is geen pesterij van de wetgever. Een vereniging zonder buffer moet op het slechtste moment het meeste geld ophalen, bij leden die daar niet op gerekend hebben.

De twee manieren om de hoogte te bepalen (voor gebouwen met woningen)

1. Een vast percentage van de herbouwwaarde. Minimaal een half procent per jaar. Simpel maar grof, want het getal weet niets van de staat van jouw gebouw. Een vereniging met een vers gerenoveerd dak spaart er te veel mee. Een vereniging met dertig jaar achterstallig onderhoud veel te weinig.
2. Op basis van het meerjarenonderhoudsplan. Het plan somt op wat er de komende jaren aankomt en wat dat kost, en de jaarlijkse storting volgt daaruit. De wet stelt er wel eisen aan. Het plan moet minstens tien jaar vooruitkijken, mag hooguit vijf jaar oud zijn en moet de kosten gelijkmatig over de jaren verdelen. Deze route is preciezer en eerlijker, en het is de kant die de wetgever op wil. Het kabinet heeft aangekondigd de blik van het plan te willen verlengen van tien naar dertig jaar.

De wet zegt trouwens ook wáár het geld hoort te staan. Op een eigen betaal- of spaarrekening op naam van de vereniging. Daarvan afwijken kan alleen via het reglement, met een besluit van minstens vier vijfde van alle stemmen in de vereniging, of met een bankgarantie op naam van de vereniging. De dakspaarpot op de privérekening van de penningmeester is dus niet zuinig. Zonder zo'n regeling is hij gewoon niet toegestaan, en op naam van een persoon staat hij in geen enkel geval goed.

De echte vraag is of de pot het plan dekt

Hoeveel er in het fonds hoort, is geen los getal maar de uitkomst van een vergelijking. Wat staat er de komende jaren op de planning, en wat staat er nu op de rekening? Dat verschil is de enige stand die er echt toe doet. Die dertigduizend euro van hierboven is riant voor een hofje dat net is geschilderd. Voor een flat waarvan het dak over vier jaar tachtigduizend kost, is het een schijntje.

Dat dit geen theoretisch risico is, laat de landelijke stand zien. In de evaluatie van de VvE-wet, onderzoek in opdracht van het WODC uit 2024, had 84 procent van de verenigingen een reservefonds. Maar de geraadpleegde deskundigen schatten dat ongeveer de helft van de VvE's te weinig reserveert voor het onderhoud dat er echt aankomt. In Kamervragen van begin 2026 werd onderzoek van Vereniging Eigen Huis aangehaald waarin bijna een op de vijf verenigingen onvoldoende reserves heeft. Dat de deskundigen hoger uitkomen dan de eigenaren zelf is geen tegenspraak. Wie zijn eigen plan niet kent, denkt eerder dat het wel goed zit. Een fonds hebben is normaal geworden. Een fonds dat klopt nog niet.

Maak de vergelijking daarom één keer per jaar, vlak voor de begroting. Dan kan de ledenvergadering met open ogen kiezen. De bijdrage iets omhoog, een onderhoudsklus naar voren of naar achteren, of allebei.

Te weinig in kas? Zo stuur je bij zonder schrik

Een gat in het fonds dicht je zelden in één jaar, en dat hoeft ook niet. Dit werkt wel.

• Verhoog in stappen. Een bijdrage die drie jaar achter elkaar een beetje stijgt, doet minder pijn dan één keer een derde erbij. Met één rand eraan. Het wettelijk minimum, het bedrag uit het plan of het half procent, moet elk jaar gehaald worden. Ingroeien mag boven die bodem, niet eronder; een rechter heeft een besluit met een storting die per jaar oploopt al eens nietig verklaard.
• Wees eerlijk over het waarom. Leden betalen makkelijker mee aan het dak van 2031 dan aan een abstract potje. Laat het plan zien, met de jaartallen erbij.
• Reserveer meevallers. Een klus die goedkoper uitvalt is geen ruimte voor verlaging maar een voorsprong voor de volgende.
• Vermijd de noodgreep. Een eenmalige extra bijdrage of een lening is duurder en zuurder dan op tijd beginnen. Dat is de hele reden dat het fonds bestaat.

En het geld zelf?

Het fonds is van de vereniging, niet van de leden afzonderlijk. Wie verkoopt neemt zijn aandeel niet mee, want dat zit in de waarde van de woning. Sterker nog, bij elke verkoop hoort er een verklaring van het bestuur aan de akte. De notaris moet daarvoor zorgen, en in die verklaring staat wettelijk verplicht hoeveel er in het fonds zit. Die verklaring gaat mee de leveringsakte in, dus koper en geldverstrekker krijgen het getal onder ogen. Een goed gevuld fonds is daarmee stilletjes ook een verkoopargument voor elke woning in het gebouw.

Zo helpt software daarbij

De vergelijking tussen plan en pot is precies wat SamenVvE elke dag laat zien. Het onderhoudsplan, de spaarstand en de jaarlijkse bijdrage staan naast elkaar, voor het bestuur én voor de leden. Zo wordt de jaarvergadering geen verrassing maar een bevestiging. En is "er staat dertigduizend euro op de rekening" voortaan het begin van een antwoord in plaats van het einde van het gesprek.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 126. De vereniging houdt een reservefonds in stand, en voor een gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd bedraagt de jaarlijkse reservering ten minste het bedrag uit een onderhoudsplan van hooguit vijf jaar oud dat ten minste tien jaar vooruitkijkt en de kosten gelijkmatig over die jaren verdeelt, of anders ten minste een half procent van de herbouwwaarde. Hetzelfde artikel eist een afzonderlijke betaal- of spaarrekening op naam van de vereniging, waarvan alleen kan worden afgeweken bij reglement, met vier vijfde van alle stemmen die aan de eigenaars toekomen, of met een bankgarantie op naam van de vereniging.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 124 en artikel 125. De vereniging van eigenaars is zelf een rechtspersoon en iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid, met een lidmaatschap dat van rechtswege eindigt zodra hij ophoudt appartementseigenaar te zijn. Het gespaarde geld is daarmee van de vereniging en niet van de leden afzonderlijk.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 122. Bij overdracht van een appartementsrecht zorgt de notaris dat een door het bestuur afgegeven verklaring aan de akte wordt gehecht, en die verklaring vermeldt ook de omvang van het reservefonds en de schulden van de vereniging.
• De modelreglementen bij splitsing, over het reservefonds en over de opgave bij verkoop, via notaris.nl. 1973 (artikel 31), 1983 (artikel 32), 1992 (artikel 32), 2006 (artikel 10 en artikel 40), 2017 (artikel 14, artikel 42 en artikel 47) en kleine VvE's 2021 (artikel 7 en artikel 27). In 1983 en 1992 mocht de vergadering zelf beslissen of er wel een fonds kwam, terwijl 2017 de twee wettelijke rekenwijzen overneemt, het fonds pas laat opheffen bij opheffing van de splitsing en het bestuur verplicht om bij verkoop de omvang van het fonds en het aandeel van de eigenaar daarin op te geven.
• Rechtbank Midden-Nederland, 24 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6250. Een besluit waarin de vergadering voor een jaar minder in het reservefonds stort dan het onderhoudsplan vraagt, is nietig wegens strijd met de wet. Een storting die elk jaar een stukje oploopt mag daarbij niet, want gelijkmatige toerekening betekent volgens de kantonrechter dat elk jaar hetzelfde bedrag opzij gaat.