Moet je belasting betalen over het reservefonds van de VvE?

Gepubliceerd op

Ja, jouw aandeel in de spaarpot van de vereniging telt mee in box 3, ook al kun je er niet bij. Zo vind je het juiste bedrag in de jaarstukken, dit is het lage spaarpercentage dat sinds 2023 geldt, en dit hoef je allemaal niet te doen.

Het is een avond in maart, de belastingaangifte staat open en bijna alles is al ingevuld. En dan blijf je hangen bij een vraag waar op de ledenvergadering nog nooit iemand over is begonnen. Uw aandeel in het vermogen van een vereniging van eigenaars. Even komt de opluchting dat dit vast niet voor jou geldt, want jij kunt helemaal niet bij dat geld. Helaas. Wie aangifte doet en een appartement bezit, vult hier echt iets in. Het goede nieuws is dat het minder pijn doet dan het klinkt, en dat je het bedrag in een kwartier gevonden hebt.

Waarom die spaarpot jouw vermogen is

Het reservefonds staat op een rekening op naam van de vereniging en jij kunt er inderdaad niet zelf over beschikken. Toch is het fiscaal jouw vermogen. Als eigenaar ben je automatisch lid van de vereniging, en dat lidmaatschap is volgens de Hoge Raad een vermogensrecht dat in box 3 thuishoort, en die lijn staat al sinds 2010 vast. Het hoort ook niet bij je eigen woning in box 1, hoe logisch dat misschien zou voelen. Verkoop je het appartement, dan gaat je aandeel in de spaarpot vanzelf mee naar de koper; het bestuur geeft bij de overdracht zelfs een officiële opgave van de omvang van het reservefonds. Voor de fiscus telt het lidmaatschapsrecht mee voor de waarde die het in het economische verkeer heeft.

Het goede nieuws van 2023

Jarenlang was dit een zure post, want het aandeel telde mee als gewone bezitting met een hoog verondersteld rendement. Sinds belastingjaar 2023 is dat gerepareerd. Het aandeel in het VvE-vermogen staat nu in de wet in het rijtje banktegoeden, en daarvoor rekent de fiscus met het lage spaarpercentage. Voor de aangifte over 2025 is dat 1,37 procent verondersteld rendement in plaats van 5,88 procent voor overige bezittingen. Over dat veronderstelde rendement betaal je 36 procent belasting, en alleen als je totale vermogen boven de vrijstelling van 57.684 euro per persoon uitkomt.

Eén hardnekkig misverstand verdient een eigen alinea, want het halve internet heeft het andersom staan. De lage behandeling komt niet uit het beroemde box 3-rechtsherstel. Voor de herstelde oude jaren, tot en met 2022, besliste de Hoge Raad juist dat het aandeel géén banktegoed is maar een overige bezitting. De reparatie komt uit het Belastingplan 2024 en werkt terug tot 1 januari 2023, en niet verder. Wie nog met oude jaren bezig is, rekent dus met de hoge categorie.

Zo vind je het juiste bedrag

De Belastingdienst wijst zelf de vindplaats aan. Je pakt de jaarrekening van de vereniging en kijkt onder eigen vermogen. Let op, het gaat om het hele eigen vermogen, dus niet alleen het onderhoudsfonds maar ook de algemene reserve, voorzieningen, bestemmingsreserves en het nog te bestemmen resultaat van vorig jaar. Geld dat al aan een aannemer is toegezegd maar nog niet betaald, telt gewoon mee. En een eigen betalingsachterstand mag je er niet vanaf trekken; dat zijn fiscaal twee losse posten.

Dan de datum, want daar gaat het vaakst iets mis. De peildatum is 1 januari van het belastingjaar. Voor de aangifte over 2025 gebruik je dus de stand per 1 januari 2025, en die vind je in de jaarrekening met balansdatum 31 december 2024. Wie de nieuwste jaarrekening pakt, geeft dus structureel de verkeerde stand op; die hoort pas bij de aangifte over het jaar erna. Jouw deel van dat eigen vermogen volgt in de regel uit je breukdeel in de splitsingsakte. De Belastingdienst schrijft zelf geen verdeelsleutel voor; dat het breukdeel telt, komt uit het eigen reglement, en verdeelt jullie akte de baten anders, laat je aandeel dan door de beheerder of een adviseur bepalen. Een vereniging met 500.000 euro eigen vermogen en een eigenaar met breukdeel 1/40 komt zo op een aandeel van 12.500 euro. Grofweg betekent dat bij de percentages over 2025 iets meer dan zestig euro belasting, al rekent de fiscus uiteindelijk over je hele vermogen tegelijk, dus zie zo'n som als illustratie. Reken er ten slotte niet op dat het bedrag al voor je is ingevuld. Deze post staat op de lijst die je zelf moet aanvullen.

Wat je niet hoeft te doen

  • Rente opzoeken. De rente die de vereniging op haar rekening ontving, hoef je niet apart op te geven. Het forfait rekent alleen met de waarde per 1 januari.
  • De VvE laten aangeven. De vereniging doet voor dit vermogen geen aangifte. Het aandeel is een bezitting van jou als eigenaar.
  • Corrigeren voor plannen. Geplande uitgaven of geoormerkte reserveringen mag je niet aftrekken, dus daar hoef je ook niet over te puzzelen.
  • Iets betalen onder de vrijstelling. Blijft je totale box 3-vermogen onder het heffingsvrije bedrag, dan betaal je over dit aandeel niets. Ben je wel uitgenodigd om aangifte te doen, vul het bedrag dan gewoon in; het kost je alleen niets.
  • Standaard het werkelijke rendement doorgeven. Sinds 2025 kun je in de aangifte je werkelijke rendement laten meetellen als dat lager is dan het forfait. Weet dan dat die regeling naar je hele box 3-vermogen kijkt, zonder heffingsvrije voet en zonder kostenaftrek, en dat de Belastingdienst nergens heeft uitgelegd hoe je het werkelijke rendement van een VvE-aandeel berekent. Vraag het na of laat een adviseur eerst narekenen of die moeite iets oplevert.

En hoe dit verder gaat

Het huidige stelsel met veronderstelde rendementen is een tussenoplossing. Het wetsvoorstel dat box 3 op het werkelijke rendement wil baseren, is in februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en ligt sindsdien bij de Eerste Kamer, met 2028 als beoogd startjaar. Vast staat die datum niet, en hoe het VvE-aandeel er in dat nieuwe stelsel uit gaat zien, staat nog nergens beschreven. Tot die tijd geldt wat hierboven staat. Reken er wel op dat de percentages en het heffingsvrije vermogen elk jaar opnieuw worden vastgesteld, dus kijk bij het invullen altijd naar de cijfers van jouw aangiftejaar op de site van de Belastingdienst.

Zo helpt software daarbij

De verrassing op die avond in maart zit zelden in het bedrag en bijna altijd in het bestaan ervan. In SamenVvE ziet elk lid de spaarpot van de vereniging het hele jaar door apart van de lopende kas staan, dus bij de aangifte weet je allang wat daar staat. Voor de aangifte zelf blijven de jaarstukken de bron voor de stand per 1 januari, en jouw aandeel reken je uit met het breukdeel uit de akte. Die laatste vermenigvuldiging maakt de software niet voor je. Eerlijk is eerlijk, dat is een sommetje op de achterkant van een envelop, maar dan wel met de juiste getallen binnen handbereik.

Bronnen bij dit artikel

Wil je bij de aangifte niet verrast worden door de spaarpot van je eigen vereniging?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen