Belastingen en de VvE. Wanneer btw gaat spelen en wat je zelf aangeeft

Gepubliceerd op

Een gewone VvE staat buiten de btw, en negen van de tien mensen denken dat het andersom is. Waarom je de btw op het schilderwerk niet terugkrijgt, hoe zonnepanelen, verhuur en laadpalen je toch de belasting in trekken, wat de kleineondernemersregeling daaraan doet, en wat je als eigenaar zelf in box 3 opgeeft.

Vroeg of laat stelt iemand op de vergadering de vraag waar de penningmeester stilletjes wakker van ligt. Doen wij eigenlijk btw-aangifte, en moet dat dan? Het antwoord stelt gerust. De Belastingdienst gaat er bij een gewone VvE van uit dat zij helemaal geen ondernemer is, dat heeft de staatssecretaris in 2020 met zoveel woorden vastgelegd. Geld innen bij je eigen leden om je eigen gebouw te onderhouden is voor de btw geen handel. Het gevolg is prettig en onprettig tegelijk. Je hoeft geen btw af te dragen en geen aangifte te doen, maar de btw op het schilderwerk krijg je ook niet terug. Dit artikel legt uit wanneer dat plaatje kantelt, en wat er dan op je afkomt.

Waarom de gewone VvE buiten de btw staat, en wie er toch iets terugkrijgt

Btw draait om ondernemen, om leveren aan een ander tegen betaling. De bijdragen van je eigen leden zijn dat niet, en daarom staat de doorsnee VvE er helemaal buiten. Geen aftrek dus, ook niet op het groot onderhoud, hoe groot de rekening ook is. Op die hoofdregel bestaat een uitzondering die in gemengde complexen geld waard is en zelden wordt benut. Zit er in jullie gebouw een eigenaar die zelf btw-ondernemer is, de winkel of het kantoor op de begane grond, dan mag die zijn deel van de btw in de VvE-kosten wel aftrekken, naar rato van wat hij aan de VvE betaalt. Niet de VvE vraagt terug, hij doet het. Er hangt wel een voorwaarde aan, in het beleid geldt die aftrek alleen zolang de VvE zelf helemaal geen ondernemer is, en of hij overeind blijft zodra er laadpalen of verhuur bij komen, heeft niemand uitgemaakt. Laat dat dus eerst navragen. In het modelreglement van 2017 staat zelfs dat het bestuur hem op verzoek een jaarafrekening van de betaalde omzetbelasting moet geven, met kopieën van de inkoopfacturen erbij, op zijn kosten. Wijs die ondernemer erop, en laat hem de uitwerking met zijn eigen adviseur afstemmen.

De drie deuren waardoor je er toch in komt

Een VvE wordt ondernemer zodra zij iets aan een ander gaat leveren of verhuren, en dat gebeurt langs drie herkenbare deuren. De eerste is het dak vol zonnepanelen. Wie regelmatig en tegen vergoeding stroom aan het energiebedrijf levert, is ondernemer, en kiezen kan daarbij niet, zo staat het letterlijk in het beleid. Ook salderen telt, verrekenen is ook betalen. De troost is dat er sinds 2023 een nultarief geldt op de aanschaf en installatie van panelen bij woningen, er drukt dus meestal geen btw meer op de investering, en dan valt er ook niets terug te vragen. De tweede deur is verhuur aan mensen van buiten het complex, en daar zit een verraderlijk verschil in. Dakruimte verhuren aan een telecombedrijf is doorgaans vrijgestelde verhuur, maar een parkeerplek verhuren is met zoveel woorden van die vrijstelling uitgezonderd en dus belast. Twee huurders op hetzelfde gebouw, twee verschillende uitkomsten, en het etiket gebruiksovereenkomst in plaats van huur helpt niet. De derde deur is de laadpaal waarvan de stroom per kilowattuur wordt afgerekend met de gebruikers. Dan verkoopt de VvE stroom, en dat is ondernemen, ook al voelt niemand het zo. Belangrijk bij alle drie de deuren, het ondernemerschap blijft beperkt tot die ene activiteit. Het beheer van het gebouw zelf blijft er gewoon buiten. En leg de precieze uitwerking altijd eerst voor aan je eigen adviseur of aan de Belastingdienst, want die hangt af van de contracten die je sluit.

De kleineondernemersregeling, de nooduitgang

Ben je door zo'n deur naar binnen gestapt, dan wacht er zonder tegenmaatregel een verrassend zware last. Een VvE is een rechtspersoon, en rechtspersonen kunnen geen jaaraangifte krijgen. Dat betekent vier btw-aangiften per jaar, voor altijd, vaak over een bedrag van onder de honderd euro. De uitgang heet de kleineondernemersregeling. Wie in 2025 onder de twintigduizend euro omzet per jaar blijft, kan kiezen voor een vrijstelling, geen afdracht, geen aangifte, en ook geen aftrek. Er is zelfs een stillere variant die in de voorlichting bijna nooit wordt genoemd. Blijft de jaaromzet in 2025 onder de tweeëntwintighonderd euro, heeft de VvE zich voor de btw nooit gemeld, bij de Belastingdienst noch bij de Kamer van Koophandel, en rekent zij niemand btw, dan hoeft zij zich ook niet te melden en hoeft er verder niets. De meeste VvE's met een bescheiden paneleninstallatie vallen daar gewoon onder. Voor de btw over je opgewekte stroom mag je bij panelen op of bij een woning trouwens rekenen met een vast bedrag per duizend Wattpiek; boven de vijftienduizend Wattpiek vervalt dat en moet er echt worden gerekend. Meld je je wel aan, doe dat dan via Mijn Belastingdienst Zakelijk, het formulier voor particuliere zonnepaneelhouders is voor een VvE niet bruikbaar, en reken op vier weken voordat de regeling ingaat, altijd op de eerste dag van een kwartaal. Nog een verbetering die alles verandert wat je vóór 2025 hierover las, je zit niet meer drie jaar aan de regeling vast. Sinds 1 januari 2025 kun je er altijd uit, alleen kun je er daarna pas na het lopende en het volgende kalenderjaar weer in. Eén waarschuwing tot slot, heeft je VvE ooit btw teruggevraagd op de installatie, laat de Belastingdienst of een eigen adviseur dan eerst natrekken of de keuze voor de vrijstelling een terugbetaling oplevert voordat je tekent.

Vennootschapsbelasting en je eigen aangifte

Over de vennootschapsbelasting kunnen we kort zijn. Een vereniging betaalt die alleen voor zover zij een onderneming drijft, en een VvE die haar gebouw onderhoudt drijft er geen. Je hoeft daar niets voor te regelen, de belastingplicht ontstaat gewoon niet. Zelfs de VvE die met structurele verhuur aan derden per ongeluk wel iets onderneemt, valt vrijwel altijd onder een vrijstelling, in 2025 tot vijftienduizend euro winst per jaar of vijfenzeventigduizend euro over vijf jaren samen. Blijft over wat je als eigenaar zelf moet doen, en dat is jaarlijks één regel in je aangifte. Je aandeel in het vermogen van de VvE, vooral het reservefonds, hoort in box 3 en telt daar als banktegoed, het gunstigste vakje, met in 2025 een heffingvrij vermogen van 57.684 euro per persoon. Hoe dat precies werkt, met de peildatum en het tegenbewijs, lees je in ons artikel over het reservefonds en box 3. En twijfel je over je eigen invulling, leg die dan voor aan de Belastingdienst of aan je eigen adviseur.

Vier misverstanden op een rij

  • Onze VvE int en betaalt geld, dus wij zijn btw-plichtig. Nee. Innen bij je eigen leden voor je eigen gebouw is voor de btw geen ondernemen. De doorsnee VvE doet geen aangifte en hoeft dat ook niet.
  • Wij kunnen de btw op het groot onderhoud terugvragen. Nee. Zonder belaste activiteiten geen aftrek. Alleen een lid dat zelf ondernemer is, mag zijn eigen deel aftrekken.
  • Met zonnepanelen kun je kiezen of je ondernemer wordt. Nee, wie regelmatig tegen vergoeding stroom levert is het gewoon. Wat je wel kunt kiezen is de kleineondernemersregeling, en dat is iets anders, dan ben je ondernemer maar vrijgesteld.
  • Als je voor die regeling kiest, zit je er drie jaar aan vast. Dat was tot 2025 zo. Sindsdien kun je op elk moment opzeggen, al kun je er daarna twee kalenderjaargrenzen lang niet opnieuw in.

Zo helpt SamenVvE

Elke belastingvraag in dit artikel begint met dezelfde controle, leveren wij iets aan iemand buiten de vereniging? Die vraag is alleen te beantwoorden als de administratie geen zoekplaatje is. In SamenVvE staan het dakcontract, de laadpaalafspraken en de besluiten daarover gewoon bij elkaar in de documentenkluis en het besluitenregister, met per document de keuze of alleen het bestuur meekijkt of ook de leden, en ziet de penningmeester in het kasboek wat er binnenkomt en waarvandaan. De eigenaar-ondernemer die zijn jaarafrekening vraagt, wijs je naar de documentenkluis in plaats van naar een schoenendoos. En draagt de penningmeester ooit over, dan hoeft zijn opvolger niet opnieuw uit te zoeken welke deuren de VvE ooit is binnengestapt, het staat er allemaal nog.

Bronnen bij dit artikel

Wil je zien hoe je penningmeester alle contracten en cijfers op een plek bij elkaar heeft?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen