VvE-kosten doorberekenen aan je huurder. Wat mag mee en wat blijft van jou

Wie zijn appartement verhuurt, draagt twee petten. In de vergadering bent u eigenaar en betaalt u elke maand uw bijdrage aan de vereniging. Tegenover uw huurder bent u verhuurder, en dan komt vanzelf de gedachte op om die bijdrage gewoon als servicekosten in het huurcontract te zetten. Het gebeurt overal, het voelt logisch, en het is bijna altijd fout. Niet een beetje fout, maar fout op een manier die jaren later terugkomt, als de huurder de afrekening ter discussie stelt en u moet uitleggen waar uw bedragen vandaan kwamen. Dit artikel is geschreven voor de verhurende eigenaar, met een kader voor het bestuur dat ernaar kijkt, want in een gemengd complex raakt één verkeerd besluit tientallen huurcontracten tegelijk.

De vraag is niet óf, maar welk deel

De wet omschrijft servicekosten in één zin, als de vergoeding voor zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning. Daar zit het hele antwoord al in. Wat uw huurder gebruikt, mag mee. Wat u als eigenaar in stand houdt, blijft van u. De Hoge Raad heeft in 2020 precies zo de goede vraag geformuleerd, in een zaak waarin tweehonderd euro per maand, geld van 2014, als VvE-servicekosten in het contract stond. Niet of de bijdrage mag worden doorbelast, maar welk deel ervan een vergoeding is voor geleverde zaken en diensten, want dat deel valt onder de dwingende servicekostenregels en moet in verhouding staan tot de werkelijke kosten. Een kantonrechter vatte het in 2022 nog huiselijker samen. De bijdrage aan de vereniging komt voor rekening van de eigenaar en kan niet één op één worden doorberekend, alleen kosten die direct met het gebruik van de woning te maken hebben mogen mee, en winst maken op doorbelaste kosten mag niet. Verwacht bij dit alles geen kant-en-klare lijst. De lijst die er is, staat in het Besluit servicekosten, elf categorieën lang en niet dichtgetimmerd, want er staat in ieder geval boven, en het woord VvE komt er welgeteld nul keer in voor. Schoonmaak en glazen wassen staan er zelf ook niet in; die mogen mee via een omweg, want het zijn kleine klusjes die eigenlijk voor uw huurder zijn en die u voor hem laat doen. De vertaalslag van uw VvE-begroting naar uw afrekening moet u dus zelf maken, post voor post, en dat is precies wat hieronder staat.

Wat mee mag, en wat van u blijft

De scheidslijn loopt tussen gebruiken en bezitten. Zeg er meteen bij waar de scherpste lijnen hierna vandaan komen. Dat is maar voor een deel de wet, en vooral het beleid dat de Huurcommissie aanhoudt zodra er ruzie over komt. Een kantonrechter is daar niet aan gebonden, maar wie er zonder goede reden van afwijkt, weet wat hem bij een geschil te wachten staat. Mee mogen de energie en het water van de gemeenschappelijke ruimten, de schoonmaak en de glasbewassing, al rekent de Huurcommissie bij dat laatste alleen de arbeidskosten voor ruiten die de huurder zelf kan bereiken, niet de hoogwerker. Ook de huismeester mag mee, zij het dat de Huurcommissie daar in de regel dertig procent van bij de verhuurder laat en in 2025 rekent met een maximumuurtarief van 41 euro. De gemeenschappelijke tuin mag onder voorwaarden, zo bevestigde een kantonrechter in 2024, mits het groen bij het gehuurde hoort, het onderhoud is afgesproken en de tuin een besloten voorziening voor de bewoners is. En bij het liftcontract laat de Huurcommissie alleen het stukje extra service meetellen waarmee een storing dag en nacht gemeld kan worden, bij gebrek aan specificatie gerekend op twintig procent. Bij u blijft in diezelfde lijn alles wat met het eigendom van de steen te maken heeft. De dotatie aan het reservefonds, want dat is vermogensopbouw van de eigenaar. Het grote onderhoud. De opstal-, brand- en aansprakelijkheidsverzekering, waarvan de Huurcommissie alleen het glasdeel laat meegaan, bij een gecombineerde polis gerekend op vijftien procent. De beheervergoeding van de VvE, op de administratie van de servicekostenafrekening zelf na. En de belastingen en heffingen, waar de Huurcommissie niet eens over gaat. En de rest van de bijdrage, het deel dat bij u blijft? Dat valt niet onder de servicekostenregels, maar de Hoge Raad sloot niet uit dat u daar met uw huurder toch iets over afspreekt. Dan geldt een andere toets, namelijk of u daarmee een voordeel binnenhaalt dat niet redelijk is, en hoe die toets uitpakt heeft nog geen rechter uitgemaakt. Doe zoiets dus niet zonder advies, en zet het nooit stilzwijgend in de afrekening.

Het papierwerk beslist

Kijk waar het in de rechtszaal misgaat, en het gaat zelden over de vraag of een post naar zijn aard mag. Het gaat over de vraag of u kunt laten zien waar uw bedragen vandaan komen. De verplichtingen zijn overzichtelijk. Stuur elk jaar uiterlijk 30 juni een naar soort uitgesplitst overzicht over het vorige kalenderjaar, met de manier van berekenen erbij, en geef op verzoek inzage in de facturen. Komt het tot een zaak bij de Huurcommissie, dan hangt vrijwel alles op één formulier. Wie dat niet of half invult, krijgt geen inhoudelijke beoordeling meer. De Huurcommissie houdt dan een standaardbedrag aan van twaalf euro per jaar, en voor een dienst die helemaal niet is geleverd wordt het nul. Het overkwam een verhuurster die haar afrekeningen niet op tijd had verstuurd, en de kantonrechter wees haar herstelpoging alsnog af omdat de herkomst van haar percentages onduidelijk bleef. Gebruikt u de breukdelen uit de splitsingsakte als verdeelsleutel, dan mag dat, maar pas hem dan volledig toe. Een verhuurder die de bedrijfsruimte in het complex buiten zijn som hield, moest in 2025 opnieuw rekenen, kreeg minder toegewezen dan hij vroeg, en betaalde zijn eigen proceskosten omdat hij zijn onderbouwing pas bij de rechter op tafel legde in plaats van bij de Huurcommissie.

Uw huurder is niet gebonden aan uw vergadering

En dan de fout die in gemengde complexen op grote schaal wordt gemaakt. De vergadering besluit iets, dus de huurders moeten volgen. Een gerechtshof zette daar in 2008 een streep door, in een zaak over een woningcorporatie die haar huurders contractueel aan VvE-besluiten wilde binden. Het huurrecht is dwingend, een modelreglement is geen wet, en voor een wijziging van het servicepakket geldt in de gereguleerde sector dat zeventig procent van de húúrders moet instemmen, ongeacht of het besluit van de verhuurder of van de vergadering komt. De wet beschermt de zittende huurder bovendien tegen reglementsbepalingen die pas na zijn huurcontract zijn ingeschreven. Zit er een corporatie of een andere grooteigenaar in uw vereniging, dan geldt voor de kosten overigens niets bijzonders. Die eigenaar is gewoon een verhuurder die dezelfde vertaalslag moet maken als de buurman met één appartement, alleen raakt één besluit van de vergadering daar tientallen huurcontracten tegelijk, en dat risico ligt bij de verhuurder en niet bij de vereniging. Verhuurt u in de vrije sector, reken u dan niet rijk aan oude adviezen. Sinds 1 juli 2024 kan ook een huurder in de vrije sector met een servicekostengeschil naar de Huurcommissie, en het arrest uit 2018 dat het tegendeel zegt en nog overal wordt aangehaald, is op dat punt achterhaald. Nog twee dingen. Spreekt u af dat uw huurder de bijdrage rechtstreeks aan de vereniging betaalt, dan blijft u als eigenaar gewoon aansprakelijk, de modelreglementen vanaf 1992 zeggen dat met zoveel woorden. En er is wetgeving op komst die de lijst met servicekosten limitatief maakt; die wet staat sinds juni 2025 in het Staatsblad maar is nog niet in werking, dus houd er rekening mee zonder erop vooruit te lopen.

Vier misverstanden op een rij

• De VvE-bijdrage zet je gewoon als servicekosten in het contract. Nee. De bijdrage is uw schuld aan de vereniging. Alleen de componenten die een levering of dienst aan de bewoner zijn, mogen als servicekosten mee, tegen werkelijke kosten en zonder winst.
• Wat de vergadering besluit, moet de huurder betalen. Nee. In de gereguleerde sector telt de instemming van zeventig procent van de huurders, en het maakt niet uit dat het besluit van de VvE komt in plaats van van u.
• In de vrije sector kan de huurder toch nergens heen. Achterhaald. Sinds 1 juli 2024 kan ook een vrijesectorhuurder met een servicekostengeschil naar de Huurcommissie, en de afrekenplicht gold er al langer.
• Het reservefonds is onderhoud van het gebouw, dus dat mag mee. Nee. De dotatie is vermogensopbouw van de eigenaar en komt in de servicekostenlijst niet voor. Alleen het stukje extra service in bijvoorbeeld het liftcontract mag mee.

Zo helpt SamenVvE

De vertaalslag van VvE-begroting naar servicekostenafrekening staat nergens voorgeschreven, en dat is precies waarom hij zo vaak misgaat. Wat daarbij helpt, is een begroting die per post inzichtelijk is. In SamenVvE ziet de verhurende eigenaar de begroting van zijn vereniging per categorie, met de werkelijke uitgaven ernaast, zodat hij zijn afrekening post voor post kan onderbouwen in plaats van met een geschat percentage te werken, en de facturen achter het kasboek zijn er om die onderbouwing waar te maken. Het besluit waarmee de vergadering het servicepakket wijzigt, staat met stemuitslag in het register, en gaat als mededeling per mail naar alle bewoners, zodat de verhurende eigenaar op tijd weet dat hij met zijn huurders om tafel moet. En het bestuur dat zo'n besluit voorbereidt, kan er in de toelichting bij zeggen wat het voor de verhuurders in het complex betekent. Het huurrecht blijft de verantwoordelijkheid van de verhuurder zelf. Maar de cijfers waarmee hij het moet waarmaken, liggen dan tenminste klaar.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 237, 247, 259, 260, 261 en 265 (toestand augustus 2025). De definitie van servicekosten als vergoeding voor zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning, het jaarlijkse uitgesplitste overzicht binnen zes maanden na het kalenderjaar met inzagerecht, de gang naar de Huurcommissie voor huurder én verhuurder, de zeventigprocentregel bij wijziging van het servicepakket, het dwingende karakter van deze bepalingen, en de wijziging per 1 juli 2024 waardoor de Huurcommissieroute ook bij geliberaliseerde huur openstaat.
• Besluit servicekosten (toestand augustus 2025). De bijlage met de elf aangewezen categorieën, met de woorden "in ieder geval" waardoor de lijst niet limitatief is; de woorden VvE, reservefonds, opstalverzekering en schoonmaak komen in de volledige tekst niet voor, en schoonmaak en glasbewassing lopen via de categorie kleine herstellingen naar het Besluit kleine herstellingen.
• Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikel 18 (toestand augustus 2025). De Huurcommissie toetst de servicekosten aan de wettelijke voorschriften en de redelijkheid, maar stelt ze bij een niet of onvolledig ingevuld formulier vast op een standaardbedrag, en voor niet geleverde zaken of diensten op nul euro.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 113 en 120 (toestand augustus 2025). De bijdrageplicht van de eigenaar jegens de vereniging, de doorwerking van de gebruiksvoorschriften uit het reglement naar de gebruiker, en de bescherming van de zittende huurder tegen reglementsbepalingen die na de huurovereenkomst zijn ingeschreven.
• Hoge Raad, 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808. De rechter moet onderzoeken of en tot welke hoogte een doorbelaste VvE-bijdrage servicekosten omvat; voor dat deel gelden de dwingende regels en moet het bedrag in relatie staan tot de werkelijke kosten, ook bij geliberaliseerde huur. Voor het niet-servicekostendeel geldt de toets van het niet redelijk voordeel.
• Gerechtshof 's-Gravenhage, 21 maart 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BC7666. Een beding dat huurders bindt aan besluiten van de vereniging van eigenaars is onredelijk bezwarend; het huurrecht is dwingend, een modelreglement is geen wetgeving in formele zin, en de zeventigprocentregel geldt ongeacht of de wijziging van de verhuurder of van de vergadering komt.
• Kantonrechter Rotterdam, 8 juli 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:5667. De maandelijkse bijdragen aan de VvE komen voor rekening van de eigenaar en kunnen niet zonder meer één op één worden doorberekend; alleen kosten die direct met het gebruik van de woning samenhangen mogen mee, zonder winst, en wie zijn percentages niet kan onderbouwen krijgt ze niet toegewezen. De Huurcommissie had de servicekosten wegens ontbrekende afrekeningen vastgesteld op het standaardbedrag van twaalf euro per jaar.
• Kantonrechter Zwolle, 19 maart 2024, ECLI:NL:RBOVE:2024:1520. Groenonderhoud van een gemeenschappelijke tuin mag als servicekosten worden doorberekend als de tuin bij het gehuurde hoort, het onderhoud is overeengekomen, de tuin voor de bewoners bestemd is en besloten is; de uitspraak schrijft ook de wettelijke keten uit van de servicekostendefinitie via het Besluit servicekosten naar het Besluit kleine herstellingen.
• Kantonrechter Zutphen, 2 april 2025, ECLI:NL:RBGEL:2025:2517. De breukdelen uit de akte van splitsing mogen de verdeelsleutel voor de energiekosten van gemeenschappelijke ruimten zijn, maar dan moet ook de bedrijfsruimte meetellen zolang de vergadering niet anders heeft besloten; de verhuurder die zijn onderbouwing pas bij de kantonrechter gaf, betaalde zijn eigen proceskosten.
• Gerechtshof Amsterdam, 30 oktober 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4030. Het arrest dat volledige contractsvrijheid bij geliberaliseerde huur aannam en de Huurcommissieroute afsloot; in cassatie op het eerste punt verworpen en op het tweede punt sinds 1 juli 2024 door de wetswijziging achterhaald. Hier uitsluitend genoemd als waarschuwing tegen verouderde adviezen.
• Huurcommissie, Beleidsboek servicekosten, zoals het medio 2025 online stond. Het beleid over de huismeester met het maximumuurtarief van 41 euro in 2025 en de verdeling van in de regel zeventig om dertig, de glasverzekering met vijftien procent van een gecombineerde opstalpolis, de arbeidskosten van glasbewassing voor bereikbare ruiten, de 24-uursservice in onderhoudscontracten met twintig procent bij gebrek aan specificatie, en de posten die voor rekening van de verhuurder blijven; beleid van de geschilbeslechter, geen wet. De Huurcommissie publiceert alleen de actuele versie, dus wie nu klikt ziet een jongere tekst dan de versie waarop dit artikel steunt.
• Staatsblad 2025, 156, Wet modernisering servicekosten. De op 13 juni 2025 uitgegeven wet die de servicekostenlijst limitatief gaat maken, met inwerkingtreding op een nog te bepalen tijdstip.
• De modelreglementen bij splitsing via notaris.nl, waaronder 1992 (art. 24), 2006 (art. 35) en 2017 (art. 37). De gebruikersverklaring, de mogelijkheid dat de gebruiker de bijdragen voldoet, en de uitdrukkelijke regel dat de eigenaar aansprakelijk blijft. Vakliteratuur als vindplaats: VvERecht.nl, Servicekosten: dwingend huurrecht gaat vóór appartementsrecht (2012) en Eigenaar vs. huurder in gemengde complexen (2012).