Gebreken na de koop van een appartement. Verkoper, VvE of toch jijzelf

Door Ibrahim Önder · Gepubliceerd op

Zes weken na de overdracht zit er een plek op het plafond, en iedereen zegt dat het een zaak van de VvE is. Dat klopt maar half. Waarom je je verkoper gewoon kunt aanspreken, ook als het gebrek in het gemeenschappelijke dak zit, hoe snel je moet klagen, wat een ouderdomsclausule echt waard is, en waarom oude VvE-notulen zo vaak de doorslag geven.

Zes weken na de overdracht zit er een plek op het plafond van de slaapkamer. Eerst licht, na de volgende regenbui donker. De verkoper reageert niet meer op appjes, en op de eerste vergadering die je als kersvers lid bijwoont, zegt iemand geruststellend dat het dak een zaak van de VvE is. Dat voelt niet als geruststelling. Het voelt alsof je bent beetgenomen, en de drie vragen die dan komen, houden mensen wakker. Ben ik te laat als ik nu pas klaag? Moet ik echt gaan procederen tegen iemand die ik niet ken? En als de VvE het dak moet maken, betaal ik dan straks via mijn eigen bijdrage mee aan mijn eigen schade? Dit artikel zet de antwoorden op een rij, en het eerste antwoord is meteen het belangrijkste. Je kunt meer dan men je vertelt.

Je spreekt je verkoper aan als koper, niet als mede-eigenaar

Het argument waarmee kopers worden weggestuurd, klinkt logisch. Het dak is gemeenschappelijk, dus dat is een zaak van de VvE, dus bij de verkoper hoef je niet aan te kloppen. Rechters denken daar anders over. Een gerechtshof legde het in 2017 uit in een zaak over verontreinigde grond onder een complex. De koper baseert haar vordering op haar rechten uit de koopovereenkomst en niet op haar eigendom van die grond, en wat de splitsingsakte gemeenschappelijk noemt, verandert niets aan dat contract. Een rechtbank had in 2014 al hetzelfde gezegd in een zaak die nog dichter bij huis komt, over ernstige gebreken aan dak, gevel en balkons van net gerenoveerde appartementen. Dat die bouwdelen onder de onderhoudsplicht van de VvE vielen, deed er niet toe; de vraag was of het geleverde beantwoordde aan de koopovereenkomst, en die vraag mag elke koper zelf aan de rechter voorleggen.

Waarom je toch beter bij de verkoper begint

Er is bovendien een wrange reden om dat ook echt bij de verkoper te doen. Laat je de VvE het dak herstellen, dan betaal je naar je breukdeel gewoon mee, en ben je tegelijk de gedupeerde en een van de betalers. Toch kun je twee kanten op. Naar je verkoper, want daar ligt je eigen contract, en naar je eigen vereniging, want die moet het dak wel degelijk onderhouden. Hoe die twee routes zich tot elkaar verhouden, heeft nog geen rechter uitgemaakt; begin daarom bij je verkoper en houd de route via de VvE achter de hand. En verwacht niet dat de vereniging het procederen van je overneemt. Zij beheert het gebouw, maar zij is geen partij bij je koopcontract, en een rechtbank oordeelde in 2016 dat een VvE zo'n vordering alleen kan innen als de betrokken eigenaars haar daarvoor schriftelijk opdracht geven. Hebben meer kopers hetzelfde probleem, regel dan eerst die machtiging in de vergadering.

Hoe snel moet je klagen

Overal lees je dat je twee maanden hebt om te klagen. Die termijn staat inderdaad in de wet, maar hij geldt voor de koop van gewone, roerende zaken, niet voor een appartement. Voor jou geldt klagen binnen bekwame tijd, zonder vaste termijn, en dat betekent in de praktijk één ding. Meld het schriftelijk zodra je het ziet, ook als je nog niet weet hoe erg het is. Er zit wel een belangrijke plooi in die regel. Heeft de verkoper iets beweerd dat niet klopt, of iets verzwegen dat hij kende, dan begint je termijn pas te lopen op het moment dat je het werkelijk ontdekt.

Zelfs na twaalf jaar kan een klacht op tijd zijn

Zo kon een gerechtshof in 2023 oordelen dat een koper die pas na twaalf jaar klaagde over ernstige constructieve gebreken, toch op tijd was; zij ontdekte pas toen hoe ernstig het werkelijk zat, en het gebrek was zo zwaar dat de verkoper zich niet achter de klachtplicht mocht verschuilen. Schrijf jezelf dus niet af, maar wacht er ook niet op. En let na je klacht op een tweede klok. Vanaf de kennisgeving loopt een verjaringstermijn van twee jaar, en die stopt niet doordat je vriendelijk blijft mailen. Wie binnen die twee jaar geen echte stap zet, is alsnog te laat. Wat het kost om echt door te zetten, hangt af van de route die je kiest, en dat is een verhaal apart. Begin daarom met de stappen die deze week niets kosten. Melden, stukken opvragen, je koopakte erbij pakken.

De ouderdomsclausule, en wat de verkoper wist

In veel koopaktes staat een ouderdomsclausule, en veel kopers denken dat zij daarmee met lege handen staan. Dat is te somber, want de clausule staat nergens in de wet. Het is een zin die de verkoper in het contract heeft laten zetten, en wat die zin waard is, hangt volledig af van wat er letterlijk staat. Een rechtbank las zo'n clausule in 2022 uitdrukkelijk beperkt. Zij dekt alleen gebreken die het gevolg zijn van ouderdom, en de fundering, die niet in de opsomming stond terwijl andere bouwdelen er wel in stonden, viel erbuiten. Bovendien had de verkoopster een funderingsrapport verstrekt dat te rooskleurig bleek, en zo'n eigen mededeling weegt zwaarder dan de clausule. Het kan ook anders aflopen. Een koper die van erfgenamen kocht, verloor in 2015 juist. De ouderdomsclausule werd daar samen gelezen met een clausule dat de erven de woning zelf nooit hadden bewoond, en het hielp niet mee dat hij geen aankoopmakelaar had ingeschakeld. Dat laatste vind ik hard, maar het staat er. De wet verplicht je nergens tot een bouwkundige keuring, zij zegt alleen dat je je niet kunt beroepen op wat je bij de koop al kon zien.

Maar wist de verkoper iets en zweeg hij, dan draait het om

Wist de verkoper iets en zweeg hij, dan draait het om. Een verkoper die vergadernotulen en een verontrustende mail over de fundering achterhield, hoorde in 2013 van de rechtbank dat hij de kopers van een appartement van 1.170.000 euro, geld van 2011, niet kon tegenwerpen dat zij zelf beter onderzoek hadden moeten doen. Verzamel dus eerst wat de verkoper wist. Oude notulen, oude rapporten, oude mails.

Het lege reservefonds en de oude notulen

Soms komt het gebrek als een rekening. Een gerechtshof veroordeelde in 2025 een verkoper die bij de verkoop een oud vergaderbesluit had verzwegen, waarin stond dat er niet werd gereserveerd voor de vervanging van de lift en dat toekomstige kopers daarover moesten worden geïnformeerd. Toen de lift jaren later werd gemoderniseerd, kreeg de nieuwe eigenaar een naheffing van 4.766 euro, in het geld van 2022, en die moest de verkoper vergoeden. Niet vanwege een algemene meldplicht, maar omdat in de koopakte de gebruikelijke zin stond waarin de verkoper ervoor instaat dat de VvE geen kostenverzwarende besluiten heeft genomen. Kijk dus in je eigen koopakte of die zin er staat.

Het document dat je al in huis hebt: de VvE-verklaring

En weet dat je al een belangrijk document in huis hebt. Bij elke overdracht hecht de notaris een verklaring van het VvE-bestuur aan de akte, met daarin wat de verkoper nog schuldig was, hoe groot het reservefonds was en welke schulden de vereniging had, en tegenover de vereniging ben je niet verder aansprakelijk dan wat in die opgave staat. Pak dat papier erbij voordat je iets anders doet. En vraag bij het bestuur de notulen van de laatste vijf jaar op, plus het onderhoudsplan, want op precies dat soort stukken worden deze zaken beslist. Een gevuld reservefonds is overigens geen garantie; de wettelijke ondergrens is een half procent van de herbouwwaarde per jaar, en dat is bij echt groot onderhoud al gauw te weinig.

Vier misverstanden op een rij

  • Het gebrek zit in een gemeenschappelijk gedeelte, dus mijn verkoper gaat vrijuit. Nee. Je spreekt hem aan op je koopcontract, niet op je eigendom, en de splitsingsakte verandert niets aan dat contract.
  • Je hebt twee maanden om te klagen. Nee. Die termijn geldt voor roerende zaken. Bij een appartement geldt binnen bekwame tijd, dus meld meteen wat je ziet, en bewaak daarna de twee jaar die na je klacht gaat lopen.
  • Met een ouderdomsclausule sta je met lege handen. Zo zwart-wit is het niet, maar zeker weten doe je het ook nooit. De clausule is geen wetsartikel, dus alles hangt aan de tekst in je eigen akte. De ene rechter zette zo'n zin opzij, de andere liet hem staan, en wat de verkoper zelf heeft verteld weegt daarbij het zwaarst.
  • De VvE pakt dit wel voor mij op. Niet zomaar. De vereniging is geen partij bij je koopcontract en heeft een schriftelijke opdracht van de betrokken eigenaars nodig om te kunnen procederen.

Zo helpt SamenVvE

In twee van de zaken hierboven gaf een oud stuk van de vereniging de doorslag. Een besluitenlijst uit 2007 die niemand had gedeeld, en vergadernotulen uit 2003 en 2007 die op zolder lagen. In een vereniging die met SamenVvE werkt, is dat geheugen er gewoon. De besluiten staan met stemuitslag in het doorzoekbare register, de notulen en rapporten staan in de documentenkluis, en de verklaring voor de notaris komt met de actuele standen uit het systeem in plaats van uit een reconstructie. Voor de koper betekent dat dat de vragen uit dit artikel in een avond te beantwoorden zijn. Voor de verkoper dat hij niets per ongeluk verzwijgt. En voor het bestuur dat de nieuwe eigenaar niet drie jaar later met een conflict op de stoep staat over iets wat allang vastlag. In de zaken waarin het echt misging, was het opvallend vaak hetzelfde beeld, de een had een stuk dat de ander nooit had gezien.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat een koper bij jullie vereniging nooit voor verrassingen staat?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen