Appartement kopen? Zo beoordeel je de VvE in één avond

Op de bezichtiging gaat alle aandacht naar de lichtinval, de keuken en de vraag of de bank past. Volkomen begrijpelijk. Toch koop je die middag vooral iets anders, namelijk een aandeel in een gebouw, met een dak, een fundering en een vereniging die daarover gaat. De keuken kun je vervangen. De vereniging niet. Wie een appartement koopt, of een huis in een beheervereniging, doet er verstandig aan die vereniging even serieus te bekijken als de woning zelf. Dat kan in één avond.

Vraag deze stukken op

De verkopende partij hoort ze gewoon te kunnen leveren, via de makelaar of rechtstreeks.

• De splitsingsakte en het reglement. De grondwet van het gebouw. Wat is van jou, wat is gezamenlijk, hoe zwaar weegt je stem en hoe worden de kosten verdeeld.
• De notulen van de laatste twee of drie ledenvergaderingen. De eerlijkste bron van allemaal. Hierover zo meer.
• De jaarrekening en de begroting. Wat geeft de vereniging uit, en wordt er structureel gespaard?
• Het meerjarenonderhoudsplan en de stand van het reservefonds. Samen vertellen die of het gebouw zijn toekomst kan betalen.
• De polis van de opstalverzekering. Verzekeren is geen keuze van het bestuur maar een plicht uit het reglement, dus de vraag is vooral of de verzekerde som nog bij de herbouwkosten van vandaag past.

Komt er op deze verzoeken vooral gestotter, dan is dat zelf al een antwoord. Dan is de vereniging vermoedelijk slapend. Dat wil je weten vóór de notaris om de wettelijke bestuursverklaring vraagt die niemand kan afgeven. Over wat een slapende vereniging betekent en hoe je haar wakker maakt, bestaat een eigen artikel in deze kennisbank.

Lees de notulen als een detective

Cijfers kunnen mooi weer spelen. Notulen zelden. Hier lees je of er ruzie is, of het dak al drie jaar wordt doorgeschoven, of er een grote bijdrageverhoging aankomt en of er besluiten zijn waar leden tegen procederen. Let vooral op terugkerende agendapunten. Alles wat drie jaar op rij terugkomt zonder besluit, wordt binnenkort jouw probleem, inclusief de rekening. Kijk ook naar de opkomst. Een vereniging waar nooit iemand komt opdagen, bestuur jij straks in je eentje.

Leg het fonds naast het plan, niet naast je gevoel

Eén getal zegt niets. Vijftigduizend euro in kas is riant voor een net geschilderd hofje en dramatisch weinig voor een jarenzeventigflat met het originele dak. De enige vraag die telt is of het reservefonds dekt wat het onderhoudsplan de komende jaren voorziet. Ontbreekt het plan, wees dan dubbel alert bij een lage maandbijdrage. Goedkoop wonen in een oud gebouw betekent bijna altijd dat iemand de rekening naar later schuift. En later begint vaak vlak na de overdracht, met een eenmalige extra bijdrage. Kijk goed wanneer het besluit is genomen. Voor een bijdrage die al besloten was voordat jij kocht, wijzen de meeste reglementen naar de verkoper, en dat hoort dan in de onderhandeling terecht te komen.

Je wettelijke vangrails als koper

De wet beschermt je op het punt waar veel kopers zich zorgen over maken, de oude schulden van de verkoper. Het volgende geldt voor appartementsrechten. Koop je een huis in een beheervereniging, kijk dan wat hierover in het kettingbeding en de statuten staat, want de wettelijke regeling hieronder geldt daar niet. Je bent als koper hoofdelijk aansprakelijk voor de VvE-bijdragen van het lopende en het direct voorafgaande boekjaar, maar niet verder terug. Hoofdelijk klinkt technisch en is het niet. Het betekent dat de vereniging de hele openstaande rekening bij jou mag neerleggen, en dat jij daarna zelf achter de verkoper aan moet. Bovendien zorgt de notaris ervoor dat aan de leveringsakte een verklaring van het VvE-bestuur wordt gehecht met precies wat er nog openstaat. Die verklaring werkt als plafond voor wat er op de dag van de overdracht openstaat. Meer dan dat bedrag kan de vereniging niet bij jou halen. Twee kanttekeningen horen erbij. Bijdragen over dezelfde boekjaren die pas na de overdracht opeisbaar worden, vallen buiten dat plafond. En komt er geen verklaring, bijvoorbeeld omdat de vereniging slaapt, dan is er ook geen plafond en kun je voor de hele achterstand van beide boekjaren worden aangesproken. Een ontbrekende verklaring is dus geen formaliteit, maar een reden om nog even niet te tekenen. Diezelfde verklaring vermeldt wettelijk verplicht ook de stand van het reservefonds en de schulden van de vereniging. Lees haar dus echt, want het is de laatste feitencheck vóór de handtekening. En vergeet na de overdracht één kleine plicht niet. Meld je verkrijging onverwijld schriftelijk aan de vereniging. Lid ben je al vanaf de levering, vanzelf, maar zonder die melding weet het bestuur niet wie het moet oproepen voor de vergadering en waar de nota heen moet.

De vijf rode vlaggen op een rij

1. Stukken komen niet, laat of onvolledig, en niemand weet wie het bestuur is.
2. Er is geen meerjarenonderhoudsplan, of het plan is ouder dan vijf jaar.
3. De bijdrage is opvallend laag voor een ouder gebouw, zonder onderbouwing.
4. De notulen staan vol doorgeschoven onderhoud, conflicten of aangekondigde naheffingen.
5. Er is zichtbaar achterstallig onderhoud dat in geen enkel stuk terugkomt.

Geen van deze vijf hoeft een koop te breken. Ze horen alleen wel in de prijs en in je onderhandeling terecht te komen, niet in je verrassing van volgend jaar.

Zo hebben wij dit opgelost

Als koper merk je binnen een week met wat voor vereniging je te maken hebt, aan het tempo en de volledigheid van de antwoorden op jouw lijstje. Verenigingen die met SamenVvE werken hebben dit pakket permanent op orde. De akte, de notulen, de cijfers, het plan en de fondsstand staan op één plek, dus een verkoopdossier is in een paar minuten compleet. En word je er straks zelf lid, dan begin je niet met zoeken maar met lezen, want alles wat je als koper wilde weten blijft daarna gewoon zichtbaar.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 112 en artikel 113. Het reglement moet vastleggen welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, hoe de jaarlijkse exploitatierekening en de te storten bijdragen zijn geregeld, en door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw verzekerd wordt. De akte bepaalt de aandelen en de statuten bepalen hoeveel stemmen iedere eigenaar in de vergadering uitbrengt.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 122. Koper en verkoper zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden. De notaris zorgt dat een verklaring van het bestuur aan de akte wordt gehecht met de openstaande bedragen, de omvang van het reservefonds en de schulden van de vereniging, en de koper is niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat op de dag van de overdracht uit die opgave blijkt. De koper moet zijn verkrijging daarna onverwijld schriftelijk aan de vereniging melden.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 125 en artikel 126. Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de vereniging, dus het lidmaatschap en het stemrecht hangen niet aan de melding van de verkrijging. De vereniging houdt een reservefonds in stand en reserveert jaarlijks ten minste het bedrag uit een onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaar oud, of anders ten minste een half procent van de herbouwwaarde.
• Modelreglement bij splitsing 2006, artikel 10 en artikel 40. Het bestuur laat een meerjarenonderhoudsplan opmaken dat elke vijf jaar moet worden herzien. Bij overdracht zijn de oude en de nieuwe eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen uit het lopende en het voorafgaande boekjaar, terwijl een al besloten extra bijdrage uitsluitend voor rekening van de oude eigenaar komt.
• Modelreglement bij splitsing 2017, artikel 14, artikel 19 en artikel 42. Het meerjarenonderhoudsplan is ten hoogste vijf jaar oud en het bestuur verzekert het gebouw voor een bedrag dat overeenstemt met de herbouwkosten. Het plafond uit de bestuursverklaring geldt hier uitdrukkelijk alleen voor de bijdragen die op de datum van overdracht verschuldigd zijn, en de nieuwe eigenaar meldt zijn verkrijging zelf.
• Rechtbank Rotterdam, 11 december 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9683. De bestuursverklaring beschermt de koper tegen een te lage opgave van de vereniging. Wordt er helemaal geen verklaring afgegeven, dan is er ook geen plafond en kan de vereniging de koper alsnog voor de volle achterstand van beide boekjaren aanspreken.