De VvE doet niets aan het onderhoud. Zo krijg je het toch voor elkaar

Het dak lekt al twee jaar, de kozijnen bladderen, en op elke vergadering schuift het onderwerp door naar de volgende. Je begint te geloven dat er niets aan te doen valt, want de meerderheid wil niet, en zonder besluit gebeurt er toch niets? Dat laatste is precies het misverstand waar veel eigenaars jaren op stuklopen. Er valt meer af te dwingen dan je denkt, alleen moet je op de goede deur kloppen en in de goede volgorde. Dit artikel gaat over jouw kant van de zaak, wat je als individuele eigenaar kunt doen; wat de vereniging zelf hoort te regelen staat in ons artikel over achterstallig onderhoud.

Klop niet bij de vergadering aan, maar bij het bestuur

Hier begint bijna iedereen verkeerd. In elke generatie van het modelreglement, van 1972 tot en met 2021, ligt de beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten bij het bestuur, niet bij de vergadering; in de oudste aktes heet dat orgaan nog de administrateur, maar het is dezelfde deur. De vergadering gaat over het geld; het bestuur gaat over het werk. De enige rem is de begroting, want het bestuur mag geen onderhoud opdragen dat daar niet op staat of dat boven het vastgestelde bedrag uitkomt. Je eerste stap is dus een brief aan het bestuur, met twee vragen erin, wanneer wordt dit opgepakt, en staat het werk op de begroting. Staat het erop, dan heeft het bestuur geen enkel excuus meer nodig van de vergadering. Staat het er niet op, dan weet je meteen wat er op de eerstvolgende agenda moet. Komt die vergadering er niet, dan kun je hem afdwingen. In aktes vanaf 1992 lukt dat met tien procent van de stemmen, in oudere aktes staat het aantal eigenaars dat ervoor nodig is in je akte zelf, en blijft het daarna een maand stil, dan mag je de vergadering zelfs zelf uitschrijven. En in het kleine model van 2021 kan elke eigenaar in zijn eentje een vergadering laten houden.

Twee routes naar de rechter, en ze doen iets heel anders

Blijft het stil of stemt de vergadering je voorstel weg, dan liggen er twee routes open, en het loont om ze uit elkaar te houden. Route één dwingt de vereniging om het werk zélf te doen, via de gewone rechter, meestal in kort geding met een dwangsom erachter. Route twee is de vervangende machtiging van de kantonrechter, en die doet iets anders, hij geeft jou toestemming om het werk zelf te laten uitvoeren wanneer de vereniging zonder redelijke grond weigert of simpelweg niet reageert. Let op wat de machtiging dus niet is, een bevel aan de VvE; wie wil dat de vereniging aan de slag gaat, heeft route één nodig. De machtiging heeft wel drie grote voordelen. Het is een verzoekschrift bij de kantonrechter, dus je hebt er geen advocaat voor nodig. Niet reageren telt al als grond, dus juist in een slapende vereniging werkt hij goed. En de rechter kan er meteen bij bepalen wie meebetaalt, maar alleen als je daarom vraagt. Vergeet je dat, dan win je de zaak en houd je de rekening. Hoe goed dat kan uitpakken, liet een Rotterdamse zaak uit 2024 zien. Twee eigenaars, een slapende vereniging, een verwaarloosde dakgoot en een goedkoopste offerte van ruim vijftienhonderd euro. De bovenbuurvrouw reageerde nergens op en kwam ook niet naar de zitting. De kantonrechter gaf de machtiging, bepaalde dat zij de helft moest dragen en wees zelfs alvast een voorschot toe, zodat de verzoeker niet alles hoefde voor te schieten. Meer over het instrument zelf lees je in ons artikel over de vervangende machtiging.

De volgorde bepaalt wie er met de rekening zit

Mag je het ook omdraaien, eerst repareren en dan de rekening neerleggen? Weet dan waar je aan begint. In de meeste aktes staat zwart op wit dat je zonder toestemming niets aan de gemeenschappelijke gedeelten mag veranderen; in de oudste drie generaties staat dat er niet letterlijk, maar ook daar loop je hetzelfde risico. Vragen mag daarna nog steeds, zelfs achteraf aan de kantonrechter. Maar wie die volgorde kiest, draagt zelf de bewijslast dat het werk nodig was én dat de prijs redelijk was, en dat bewijs is duur en onzeker. Een eigenares die voor ruim negentigduizend euro fundering en kelder had laten herstellen en pas daarna langs de vergadering ging, kreeg daar te horen dat het prima werk was, maar dat de rekening voor haar bleef. In 2021 stond zij bij de rechter met precies die opdracht, bewijs eerst maar eens dat dit moest. Vergelijk dat met de dakgoot hierboven, zelfde wet, zelfde artikel, maar de een vroeg vooraf en kreeg geld toegewezen, de ander deed het eerst en moest daarna gaan bewijzen. En als de vergadering dwarsligt met een smoes, onthoud dan de zaak van het natte souterrain. De rechter liet daar een onafhankelijke deskundige uitrekenen wat er echt moest gebeuren; de kantonrechter wees het verzoek toch af, maar het hof keek in 2020 naar datzelfde rapport en gaf de eigenaar alsnog gelijk, want het weigeren van de aanpak die zo'n deskundige aanbeveelt is geen redelijke grond. Het deskundigenrapport is je sterkste papier; je eigen aannemer overtuigt geen rechter. Vraag verder altijd drie offertes op voordat je iets indient, in de dakgootzaak was dat precies wat de rechter over de streep trok. En reken op een lange adem, een gespecialiseerde VvE-advocaat schat zo'n verzoekschriftprocedure op zes tot negen maanden; bij echte haast is het kort geding daarom de snellere deur.

Spoed, de maand, en de stok achter de deur

Drie dingen nog die het verschil kunnen maken. Bij onmiddellijk dreigend gevaar mag je in elke akte meteen zelf ingrijpen, en in de meeste aktes moet dat zelfs, zolang je direct waarschuwt wie het aangaat; meestal is dat het bestuur, in een kleine VvE je mede-eigenaars. Maar die bevoegdheid reikt precies tot het afwenden van het gevaar, je mag de lekkage stoppen, niet het hele dak vernieuwen. Doe de melding ook dan schriftelijk en vraag dezelfde dag een offerte, want waar geen papier is, is later geen bewijs. Tweede punt, de klok. Stemt de vergadering je voorstel weg, dan heb je een maand om dat besluit door de kantonrechter te laten vernietigen, gerekend vanaf de dag dat je het kende of kon kennen. Mis je die maand, dan blijft het besluit staan. De weg naar de vervangende machtiging blijft daarna wel open, want daar hangt geen termijn aan; dat is de vaste lijn onder VvE-advocaten, al heeft nog geen rechter het zo opgeschreven. En helemaal achteraan staat nog een deur die bijna niemand kent. Verkeert het gebouw echt in slechte staat, dan kan zelfs de gemeente via de kantonrechter een vergadering laten bijeenroepen en daar voorstellen doen over het onderhoud en het bestuur. Alleen al weten dat die deur bestaat, verandert soms de toon aan tafel.

Vier misverstanden op een rij

• Zonder vergaderbesluit kan er niets gebeuren. De beslissing over onderhoud ligt in elke akte bij het bestuur. Staat het werk op de begroting, dan is er helemaal geen besluit meer nodig.
• Met een vervangende machtiging dwing ik de VvE aan het werk. Nee, de machtiging geeft jóu toestemming om het zelf te laten doen. De vereniging zelf aan het werk zetten gaat via de gewone rechter, meestal in kort geding.
• Ik heb de maand gemist, dus het is over. De maand geldt alleen voor het vernietigen van het besluit. Het verzoek om een vervangende machtiging kun je daarna nog altijd doen.
• Onze VvE is slapend, dus valt er niets af te dwingen. Juist andersom. Niet reageren is op zichzelf al grond voor een machtiging, en in de dakgootzaak kreeg de verzoeker er de helft van de kosten plus een voorschot bij.

Zo helpt SamenVvE

In elke zaak hierboven draaide het uiteindelijk om papier, wie heeft wanneer wat gemeld en wat is daarmee gedaan. Precies dat bouwt het portaal vanzelf op. Een gebrek komt met foto binnen als melding en houdt een tijdlijn bij van elke stap, zodat je later kunt laten zien hoe lang iets al speelt. De begroting en het meerjarenonderhoudsplan staan voor elk lid open, dus de vraag of het werk erop staat is in één oogopslag beantwoord. Offertes en deskundigenrapporten bewaart het bestuur in de documentenkluis, en elk vergaderbesluit staat met stemuitslag in het besluitenregister, ook het besluit waarmee je het later oneens bent.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 108, 112, 121, 126, 127a en 130. De instandhoudingsplicht van de eigenaars onderling, de verplichte onderhoudsregeling in het reglement, het reservefonds met het meerjarenonderhoudsplan, de vervangende machtiging met de kostenverdeling, de maandtermijn voor vernietiging van een besluit, en de bevoegdheid van de gemeente om bij een verwaarloosd gebouw via de kantonrechter een vergadering te laten bijeenroepen.
• Burgerlijk Wetboek Boek 3, artikelen 296 en 299. De veroordeling tot nakoming waarmee de vereniging zelf aan het werk wordt gezet, en daarnaast de machtiging van de rechter om zelf te bewerken waartoe die nakoming zou hebben geleid.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 1992, 2006 en het model voor kleine VvE's van 2021. De beslissing over onderhoud die in elke generatie bij het bestuur ligt, in de twee oudste generaties onder de naam administrateur, met de begroting als rem en in oudere aktes een door de vergadering vastgesteld bedrag, de spoedbepaling bij onmiddellijk dreigend gevaar (vanaf 1983 een plicht), het veranderingsverbod dat pas vanaf 1992 algemeen is, en de drempels om zelf een vergadering af te dwingen, van tien procent tot één enkele eigenaar in het kleine model.
• Kantonrechter Rotterdam, 27 juni 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:6137. De machtiging voor het schilderwerk aan de dakgoot in een slapende VvE van twee, met de helft van de kosten en een voorschot voor de verzoeker, omdat de andere eigenaar nergens op reageerde.
• Kantonrechter Rotterdam, 9 september 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:8860. Een vervangende machtiging kan ook achteraf worden gevraagd, maar de nadelige gevolgen daarvan, zoals de bewijslast van noodzaak en redelijke kosten, komen voor rekening van wie eerst deed en daarna vroeg.
• Gerechtshof Amsterdam, 18 februari 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:507. Het weigeren van de hersteloptie die een onafhankelijke deskundige aanbeval was een weigering zonder redelijke grond; de machtiging voor het herstel van het natte souterrain werd in hoger beroep alsnog verleend.
• Kantonrechter Dordrecht, 28 oktober 2010, ECLI:NL:RBDOR:2010:BP2154. De grens van het instrument, de vervangende machtiging dient om zelf een handeling aan het gebouw te mogen verrichten, niet om het bestuur opdracht te geven.
• VvERecht.nl, mr. R.P.M. de Laat, Wanneer de VvE het onderhoud niet uitvoert (juli 2024). Het praktische stappenplan, de doorlooptijd van zes tot negen maanden voor een verzoekschriftprocedure, en de vaststelling dat de maandtermijn de latere machtigingsroute niet blokkeert.