Een grooteigenaar in je VvE. Wat zijn stemmen mogen, en waar de grens ligt

Gepubliceerd op

De corporatie met de meerderheid mag die macht gewoon gebruiken, oordelen rechters keer op keer, en toch sneuvelen er besluiten. Niet om de uitkomst, maar om de manier waarop. Waar de stemmacht vandaan komt, welke akte de enige harde regel bevat, en wat een minderheid wel en niet kan.

De vergadering duurt twintig minuten. De vertegenwoordiger van de corporatie steekt bij elk agendapunt haar hand op, en daarmee is elke uitslag bepaald, want zij heeft in haar eentje meer stemmen dan alle bewoners samen. Na afloop vraag je je af waarom je eigenlijk nog komt. Dat gevoel heeft zelfs een naam gekregen in de vakwereld, het Calimero-effect, eigenaars die wegblijven omdat hun stem er toch niet toe doet. En juist dat wegblijven is de grootste fout die je kunt maken. Dit artikel legt uit waar die stemmacht vandaan komt, wat een rechter er wel en niet aan doet, en waar jouw handvatten zitten.

Waar die macht vandaan komt, en waarom hij mag bestaan

Hoeveel stemmen iemand heeft, staat niet in de wet en niet in het modelreglement, maar in de akte van splitsing. Die akte is opgesteld toen het gebouw werd gesplitst, meestal in opdracht van de partij die toen alles bezat, en dat is vaak precies de grooteigenaar van nu. Een wettelijk maximum op stemmacht bestaat niet, in geen enkele generatie van het reglement. Er hoort wel een eerlijk tegenwicht bij dit verhaal, wie zeventig procent van de stemmen heeft, betaalt doorgaans ook zeventig procent van elke rekening. Doorgaans, want stemmen en betalen staan op twee verschillende plaatsen in je akte en hoeven niet gelijk te lopen; kijk dus meteen even of dat bij jullie zo is. Dat is de reden dat rechters het gebruik van die macht niet snel afkeuren, een grooteigenaar mag zijn eigen belangen binnen redelijke grenzen gewoon beschermen. En nog één mechanisme om te kennen, gewone besluiten vallen bij meerderheid van de uitgebrachte stemmen, maar voor grote uitgaven buiten het onderhoud vragen de meeste aktes twee derde van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waar minstens twee derde van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is, en aktes tot en met 1983 zelfs drie vierde. Leg het aantal stemmen van de grooteigenaar dus naast de helft, naast twee derde en zo nodig naast drie vierde, want zit hij onder zo'n grens, dan kun je die besluiten wel degelijk tegenhouden. Alleen het kleine model van 2021 kent geen enkele zware meerderheid, daar beslist de helft plus één alles. Wie wegblijft, haalt intussen alleen tegenstemmen van tafel en maakt de meerderheid van de grooteigenaar relatief groter. Thuisblijven uit frustratie werkt averechts.

Wat de rechter doet, en vooral wat niet

Wie naar de rechter stapt met de klacht dat de grooteigenaar altijd wint, komt bedrogen uit. Het uitgangspunt in de rechtspraak is dat stemmen bij elk besluit gebruikt mogen worden, ook als dat de minderheid niet bevalt, en de toets is terughoudend; een hof schreef zelfs letterlijk te begrijpen dat het frustrerend kan zijn, maar dat de corporatie haar belangen binnen redelijke grenzen mag beschermen. En toch sneuvelen er met enige regelmaat besluiten. Kijk naar wat die zaken gemeen hebben en er tekent zich een patroon af, het gaat vrijwel nooit om de uitkomst, maar om de manier waarop. Een eigenaar die zonder één woord van uitleg alles wegstemde, van de begroting tot een hertaxatie tegen dreigende onderverzekering, kwam bij de rechter niet eens opdagen om het te verdedigen. Hij verloor op alle zeven punten, zwijgend blokkeren is misbruik van je macht. Een corporatie die niet eens de bespreking van het agendapunt afwachtte maar gewoon meedeelde dat zij met haar meerderheid had besloten, verloor om diezelfde reden. Een corporatie die met haar stemmen blokkeerde dat de vereniging voor haar eigen belangen opkwam in een procedure over de staat van het gebouw, maakte ook misbruik, al hield dat verwijt in hoger beroep maar half stand. En de scherpste zaak komt uit Limburg, waar een corporatie met 284 van de 336 stemmen zichzelf tot beheerder benoemde; van de 52 stemmen buiten de corporatie waren er die dag maar 24 in de zaal, en die stemden allemaal tegen, wat natuurlijk niets uitmaakte. Dat besluit werd vernietigd én de corporatie mocht over dat onderwerp voortaan niet meer meestemmen, al vinden juristen dat die rechter daar te ver ging. Zet daar de zaak tegenover waarin twee grooteigenaars een complete renovatie doordrukten en er toch mee wegkwamen, terwijl de rechter heus wel zag dat er belangen door elkaar liepen en dat de eigenaars onvolledig waren voorgelicht. Het verschil? De bewoners waren betrokken via een werkgroep, en een onafhankelijk bureau had gecontroleerd of het gelieerde architectenbureau marktconforme prijzen rekende. De les is steeds dezelfde, niet de uitslag telt, maar het proces.

De ene harde regel, en in welke akte hij staat

Er bestaat precies één generatie van het modelreglement met een harde regel tegen belangenverstrengeling in de vergadering, die van 2006. Daarin mag een stemgerechtigde niet meestemmen over besluiten die hemzelf of zijn bedrijven rechten toekennen of een schuld kwijtschelden; krijgt hij alleen iets in zijn gewone rol als eigenaar, net als elke andere eigenaar, dan telt zijn stem gewoon mee. Wil de corporatie zichzelf het beheercontract gunnen, dan staat zij onder die akte buitenspel. Opmerkelijk genoeg is die regel in het model van 2017 weer geschrapt voor stemgerechtigden; hij bleef daar alleen over voor bestuurders. In alle andere generaties heeft hij nooit bestaan, en dan blijft alleen de open norm over dat leden zich redelijk tegenover elkaar moeten gedragen. Kijk dus als eerste in je akte welk model geldt, want daarmee weet je of je een regel hebt of een argument. En reken je niet rijk aan de Limburgse zaak, waar de rechter die 2006-regel toepaste op een vereniging met een oudere akte; vakgenoten vinden dat te ver gaan en een hogere rechter heeft er nooit over geoordeeld.

Wat je niet kunt afdwingen, en wat wel

Eerst het eerlijke slechte nieuws, want dat scheelt jaren valse hoop. De stemverhouding zelf kun je als minderheid langs geen enkele weg veranderen; daarvoor moet de akte open, dat vraagt vier vijfde van alle stemmen of ieders medewerking, en de vervangende machtiging voor een aktewijziging kan alleen worden gevraagd door eigenaars die samen minstens de helft van de stemmen hebben. Je kunt de grooteigenaar ook niet verplichten anders te stemmen. En denk niet dat de kantonrechter de vergadering voor je overneemt; de vervangende machtiging gaat over handelingen aan het gebouw, niet over het functioneren van de vereniging, dus besluitvorming afdwingen kun je er niet mee. Wat je wel kunt, is het proces bewaken, en daar liggen je kansen, want daar sneuvelen de besluiten. Kom naar elke vergadering en stem, want alleen uitgebrachte stemmen tellen. Laat notuleren welke vragen je stelde, welk antwoord kwam en of het agendapunt echt is besproken. Vraag schriftelijk om de onderbouwing zodra de grooteigenaar zaken gunt aan een partij waar hij zelf aan vastzit, offertes, een marktvergelijking, de zakelijke relatie; een niet marktconforme prijs voor een gelieerd bedrijf is precies waar de hoogste rechter ooit de vinger op legde, in een zaak over een resort op Aruba die sindsdien in VvE-land de toon zet. Bundel volmachten van de andere bewoners, zodat je als blok verschijnt. En ben je het met een besluit oneens, dan heb je een maand om de kantonrechter om vernietiging te vragen, met desnoods een schorsing zolang de zaak loopt. Houdt de grooteigenaar het onderhoud tegen, lees dan ook hoe je onderhoud afdwingt, want die route loopt buiten de vergadering om.

Vier misverstanden op een rij

  • Een grooteigenaar mag zijn meerderheid niet voor zijn eigen belang gebruiken. Jawel. Stemmen mogen bij elk besluit worden gebruikt, en de minderheid moet een onwelgevallig besluit accepteren. Het kantelt zodra hij zichzelf bevoordeelt, niets uitlegt of het debat overslaat, en een vast lijstje is het niet; de rechter kijkt naar het hele plaatje, en terughoudend.
  • Mijn stem heeft toch geen zin. Bijna alles wat in de rechtspraak tot vernietiging leidde, was procesmatig, geen motivering, geen bespreking, geen transparantie. Dat kun je alleen laten vastleggen als je er bent.
  • We wijzigen gewoon de akte, dan wordt de stemverhouding eerlijker. Dat kan een minderheid niet. De wijziging vraagt vier vijfde van alle stemmen, en de rechterlijke machtiging ervoor vraagt minstens de helft.
  • Een grooteigenaar mag nooit zichzelf tot beheerder benoemen. Dat hangt van je akte af. Onder het model van 2006 stemt hij daarover niet mee; onder elk ander model is er alleen de open norm, en die rekt niet vanzelf zo ver op.

Zo helpt SamenVvE

Tegenover een grooteigenaar is je sterkste wapen een sluitend dossier van het proces, en precies dat legt het portaal vast. Elk besluit komt met stemuitslag en opkomst in het besluitenregister, doorzoekbaar voor elke bewoner, zodat zwart op wit staat wie waarvoor stemde en of de drempel is gehaald. De notulen zet het bestuur voor de leden klaar, en de stukken waar het om draait, offertes, contracten, de onderbouwing van een gunning, staan in de documentenkluis voor elk lid open. Wil je zelf iets aankaarten, dan is de ideeënbus de plek waar bewoners op elkaars voorstellen kunnen stemmen, zodat een punt met draagvlak niet meer van de agenda te houden is.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat zwart op wit staat hoe elke uitslag tot stand kwam, ook met een grooteigenaar aan tafel?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen