Je appartement verhuren. De verklaring die wel moet en de toestemming die meestal niet hoeft

Gepubliceerd op

Iemand op de vergadering weet het zeker, verhuren mag alleen met toestemming van de VvE. De wet zegt iets anders, en geen van de zeven modelreglementen eist toestemming voor gewone verhuur. Wat wel altijd geregeld moet worden is de gebruikersverklaring, en wie een weigering laat passeren verliest binnen een maand meer dan hij denkt.

De nieuwe baan is twee provincies verderop en het appartement gaat niet mee. Verkopen voelt te definitief, dus het plan wordt verhuren. Op de vergadering valt meteen het grote woord. Dat mag helemaal niet zomaar, zegt de buurman, daar moet de VvE eerst toestemming voor geven. Het klinkt logisch, bijna iedereen denkt het, en toch klopt het meestal niet. Wat er wel altijd moet is iets anders, en juist dat slaat bijna iedereen over. Dit artikel gaat over de kant van de verhurende eigenaar; wat de regels voor je huurder zelf betekenen staat in ons artikel over de huurder in de VvE.

Verhuren mag, zegt de wet

Het wetboek is er opvallend royaal over. Een appartementseigenaar mag zijn privégedeelte zelf gebruiken of aan een ander in gebruik geven, zo staat het er, en in gebruik geven omvat verhuren. In dezelfde zin staat wel meteen de uitzondering. De akte van splitsing mag er een eigen regeling over bevatten, en dan gaat die regeling voor. Voor de kant van de vereniging hangt alles dus op wat er in jouw akte staat. De rechter leest die akte bovendien objectief, alleen op de bewoordingen en op de ingeschreven stukken als geheel. Wat de oprichters ooit bedoelden maar niet opschreven telt niet mee, want een koper moet op de openbare registers kunnen vertrouwen. In een zaak waarin de VvE de notaris van destijds als getuige wilde laten horen, wees het hof dat aanbod om precies die reden af. Pak er dus je akte bij voordat je iets aanneemt; hoe je die vindt en leest staat in een eigen artikel.

De verklaring die wél moet

Geen van de zeven modelreglementen, van 1972 tot en met het model voor kleine VvE's van 2021, eist toestemming voor gewone verhuur. Alle zeven eisen wel een gebruikersverklaring. Dat is een korte, gedagtekende verklaring waarin je huurder belooft het reglement en het huishoudelijk reglement na te leven, en hij hoort haar te tekenen voordat hij de sleutel krijgt. De oudere modellen willen hem in tweevoud, de modellen van 2017 en 2021 in drievoud, en sinds het model van 2006 mag de huurovereenkomst de losse verklaring vervangen, mits de belofte erin is opgenomen en het bestuur de kopie in het juiste aantal ontvangt en ondertekent. Het model van 2017 draagt het bestuur zelfs op er een register van gebruikers bij te houden. Verwar de verklaring niet met toestemming. Het bestuur tekent voor gezien of voor akkoord, maar dat is een ontvangstbevestiging en geen goedkeuring, en het bestuur kan de verhuur er niet mee tegenhouden. Vergeet je de verklaring, dan ben jij als eigenaar in overtreding, niet je huurder. Het bestuur kan een bewoner zonder verklaring uit het privégedeelte laten verwijderen en hem het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten ontzeggen, sinds het model van 2006 uitdrukkelijk op jouw kosten. En er sluimert nog een oude bevoegdheid in alle generaties, het bestuur kan van je huurder verlangen dat hij zich borg stelt voor wat jij aan de vereniging schuldig bent, en dan alleen, na een aangetekende aanzegging, voor wat daarna opeisbaar wordt, tot maximaal de maandelijkse huurwaarde per maand.

Als jouw akte wél toestemming eist

Sommige akten wijken af van het model en verbieden verhuur, soms met een uitzondering voor wie vooraf toestemming van de vergadering vraagt. Zo'n regeling is geldig, maar zij is geen vrijbrief om nee te zeggen. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden boog zich in 2021 over een vereniging die een eigenaar drie keer toestemming weigerde, en legde in zijn uitspraak vast dat de vergadering elk verzoek serieus moet afwegen en de toestemming niet zonder redelijke grond mag weigeren. Het enkele feit dat er aan een derde wordt verhuurd is geen redelijke grond, dat zou het verbod immers absoluut maken terwijl de akte zelf een uitzondering kent. Weigert de vergadering toch zonder goede reden, dan kan de kantonrechter de toestemming vervangen; hoe die route werkt lees je in ons artikel over de vervangende machtiging. In diezelfde zaak zit ook de duurste les van dit onderwerp. De eigenaar won het toetsingskader, maar zijn schadevergoeding over elf maanden gederfde huur verloor hij, omdat hij het weigeringsbesluit destijds niet had aangevochten. Zo'n besluit is niet vanzelf ongeldig, het moet binnen een maand worden vernietigd, en wie die maand laat verlopen zit eraan vast. Of een akte verhuur ook helemaal mag verbieden, zonder enige uitzondering, is overigens een vraag waarover het laatste woord nog niet is gezegd.

Wat de vergadering niet kan

Kan de vergadering dan bij gewone meerderheid besluiten dat verhuur voortaan verboden is? Nee. Een beperking van het gebruik van privégedeelten hoort in het splitsingsreglement, dus in de akte, en het is vaste rechtspraak dat zij niet in het huishoudelijk reglement kan staan. Het hof Amsterdam moest in 2022 nog een huishoudelijk reglement dat short stay en bed and breakfast verbood buiten beschouwing laten, hoe begrijpelijk de bedoeling ook was. Ook de wettelijke bevoegdheid van de vergadering om gebruiksregels te stellen helpt niet, want die gaat alleen over de gemeenschappelijke gedeelten. Wie verhuur echt wil beperken, moet de akte wijzigen, met alles wat daarbij hoort.

Je blijft er zelf aan vastzitten

Verhuren is geen afscheid van je verplichtingen. Je blijft zelf aansprakelijk voor alles wat je als eigenaar aan de vereniging verschuldigd bent; de reglementen vanaf 1992 zeggen dat met zoveel woorden, en sinds het model van 2006 staat er uitdrukkelijk bij dat je ook opdraait voor de gedragingen van je huurder. Eén praktische regeling verdient een plek in elk verhuurplan. Sinds het model van 1992 kunnen eigenaar en huurder samen schriftelijk aan het bestuur melden dat de huurder voortaan de bijdrage betaalt. Handig als de huur en de bijdrage toch al bij elkaar komen, maar besef dat het je eigen betalingsplicht niet opheft; blijft de betaling uit, dan klopt de vereniging gewoon weer bij jou aan.

En de gemeente kan er nog tussen zitten

Ook als de akte verhuur toestaat en de VvE geen bezwaar heeft, ben je er nog niet overal. In gemeenten die daarvoor een gebied én een categorie woningen hebben aangewezen mag een woning de eerste vier jaar, gerekend vanaf de inschrijving van de leveringsakte bij de overdracht, niet zonder vergunning worden verhuurd. De wet noemt het zelf een tijdelijke regeling en kent vaste uitzonderingen, bijvoorbeeld voor verhuur aan naaste familie en voor wie er eerst zelf een jaar heeft gewoond en daarna tijdelijk verhuurt. Of jouw gemeente zo'n gebied kent, staat in haar huisvestingsverordening. En wil je niet het hele appartement verhuren maar kamers, of voor korte periodes, dan gelden er andere en strengere regels; die staan in ons artikel over kamerverhuur, hospitaverhuur en short stay.

Vier misverstanden op een rij

  • Je hebt toestemming van de VvE nodig om te verhuren. Meestal niet. De wet geeft je het recht, en geen van de zeven modelreglementen eist toestemming. Alleen een afwijkende bepaling in je eigen akte kan dat veranderen.
  • De gebruikersverklaring is die toestemming. Nee. Het is een belofte van je huurder om de regels na te leven, en de handtekening van het bestuur eronder is een ontvangstbevestiging, geen goedkeuring.
  • Zonder verklaring is de huurder nergens aan gebonden. De gebruiksregels gelden van rechtswege ook voor hem. Wie wel risico loopt ben jij, want de plicht om de verklaring te regelen ligt bij de eigenaar, en een bewoner zonder verklaring kan op jouw kosten worden verwijderd.
  • De VvE weigerde ten onrechte, dus die huur krijg ik vergoed. Alleen als je het weigeringsbesluit binnen een maand hebt aangevochten. Wie dat laat lopen, verliest zijn schadevergoeding, hoe onterecht de weigering ook was.

Zo helpt SamenVvE

Het papierwerk rond een huurder is precies het soort administratie dat wegzakt tot het misgaat. In SamenVvE leg je per bewoner vast of iemand hoofdlid, huisgenoot of huurder is, gekoppeld aan het adres van de eigenaar. Een huurder doet gewoon mee met de agenda, de meldingen en de bewonerslijst, maar krijgt geen uitnodiging voor de ledenvergadering en kan niet stemmen, en de financiën van de vereniging blijven voor hem afgeschermd, met een nette uitleg in plaats van een foutmelding. De getekende gebruikersverklaring bewaart het bestuur als PDF in de documentenkluis, op alleen zichtbaar voor het bestuur, zodat hij bij een wissel of een geschil terug te vinden is. En eist jouw akte toestemming van de vergadering, dan staat dat besluit met stemuitslag in het besluitenregister, en vind je het terug op de dag dat het erop aankomt.

Bronnen bij dit artikel

Wil je de verklaring van je huurder kunnen terugvinden op de dag dat het erop aankomt?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen