Kamerverhuur, hospita of short stay. Wat je akte toestaat hangt soms op een enkel woord

Gepubliceerd op

Vier studenten in een appartement, een inwonende huurder of een expat voor drie maanden. Het zijn drie verschillende situaties met drie verschillende uitkomsten, en de rechtspraak laat zien dat een meervoud in de akte het verschil kan maken tussen mogen en een boete. Plus de vergunning van de gemeente die er los van staat.

Het appartement is groot genoeg voor vier, de hypotheek voelt kleiner met huurders erbij, en op de studentensite staan genoeg zoekertjes. Of het plan is bescheidener, een inwonende huurder in de logeerkamer, of een expat voor drie maanden terwijl je zelf in het buitenland zit. Voor het gevoel is het allemaal verhuren, maar juridisch zijn het verschillende werelden. Gewone verhuur van het hele appartement, kamerverhuur aan losse huurders, hospitaverhuur waarbij je er zelf blijft wonen, short stay voor weken of maanden, en toeristische verhuur per nacht volgen elk hun eigen regels. De gewone route staat in ons artikel over je appartement verhuren en de toeristische in het artikel over Airbnb; dit artikel gaat over de drie vormen daartussenin.

Wat er in je akte staat, beslist

Alle zeven modelreglementen zeggen hetzelfde uitgangspunt. Je gebruikt je privégedeelte volgens de bestemming die de akte eraan geeft, meestal woning, en een afwijkend gebruik mag alleen met toestemming van de vergadering. De twee jongste modellen, die van 2017 en van het kleine-VvE-model van 2021, voegen daar iets aan toe dat oudere generaties niet kennen. Zij verbieden met zoveel woorden het pensionbedrijf en verhuur voor recreatie, en trekken daarbij een verrassend harde grens. Wie zijn appartement tegen betaling in gebruik geeft terwijl hij er zelf tijdelijk niet is, zit fout, tenzij er een huurovereenkomst van zes maanden of langer ligt. Twee uitwegen staan in dezelfde bepaling. Past het gebruik uitdrukkelijk binnen de bestemming die de akte noemt, dan mag het alsnog, en de vergadering kan er toestemming voor geven; verleent zij die, dan moet het huishoudelijk reglement omschrijven wat precies is toegestaan. In de vijf oudere generaties staat dat verbod nergens, en daar hangt alles op de uitleg van dat ene woord woning.

Kamerverhuur, waar de rechtspraak twee kanten op wijst

Over kamerverhuur aan losse huurders zijn rechters het opvallend oneens, en het verschil zit in de precieze bewoordingen van de akte. De hoofdlijn is streng. Het hof Den Haag bepaalde in 2016, over een akte die particulier woninggebruik met het gezin voorschreef, dat wie dan aan meerdere mensen verhuurt die samen geen gezin vormen buiten die bestemming treedt, en een gezin vraagt duurzame en affectieve banden, niet alleen een gedeelde koelkast en een huurcontract. Het hof Amsterdam trok die lijn eind 2025 door en liet een in 2021 opgelegde boete van 1.000 euro in stand voor een eigenaar die aan vier studenten verhuurde, in een akte die tweemaal woning voor een gezin vermeldt. Een bevriende woongroep, oordeelde het hof erbij, is nog geen gezin. Maar er is een tegenlijn. De rechtbank Den Haag las in 2021 en nogmaals in 2024 een akte die van gerechtigden in het meervoud sprak, en oordeelde dat daar meerdere losse bewoners onder passen, zodat verkamering er niet verboden was. Eén woord in meervoud, en de uitkomst kantelt. Voor het hof maakten die twee zaken geen verschil, want daar lagen de feiten anders. De Hoge Raad heeft zich er nog niet over uitgesproken. Trek er twee lessen uit. Laat je akte lezen voordat je ook maar één kamer aanbiedt, en reken er niet op dat stilzwijgen je beschermt, want een VvE die de bepaling een tijd niet afdwong mag daar alsnog mee beginnen, oordeelde de kantonrechter.

En dan is er nog een tweede loket. In gemeenten die er een gebied voor hebben aangewezen, vergt het omzetten van een zelfstandige woning naar kamers, en ook het omgezet houden ervan, een omzettingsvergunning, geheel los van wat je VvE ervan vindt. Verwar die niet met de splitsingsvergunning, die gaat over het splitsen van een gebouw in appartementsrechten en heeft met kamers niets te maken. De wet laat op overtreding een bestuurlijke boete toe die in 2026 op maximaal 27.500 euro staat, en bij herhaling binnen vier jaar zelfs op 110.000 euro. Dat zijn wettelijke maxima; wat jouw gemeente werkelijk hanteert staat in haar huisvestingsverordening en ligt doorgaans lager. Toestemming van de VvE vervangt die vergunning niet, en de vergunning maakt strijd met je akte niet goed. Je moet dus aan allebei voldoen.

Hospitaverhuur, de vriendelijkste variant

Iemand bij je in huis nemen en daar huur voor vragen ligt juridisch het zachtst, zeker in een jongere VvE. Sinds het model van 2006 staat er letterlijk in het reglement dat een eigenaar geen toestemming nodig heeft om iemand bij zich te laten inwonen, en de modellen van 2017 en 2021 herhalen dat. Wat er niet bij staat, is of dat inwonen ook het verhuren van een deel van je woning dekt; daarover zeggen twee hoven verschillende dingen, telkens op de bewoordingen van de akte in kwestie, dus kijk ook in een jonge VvE wat de bestemmingsomschrijving precies noemt. In een VvE met een ouder reglement ontbreekt de inwoningsbepaling helemaal en begint alles bij die omschrijving. De rechtspraak geeft geen landelijke regel. Het ene hof leidde uit een akte die inwonenden noemde af dat de hoofdbewoner een deel van zijn woning aan een onderhuurder mag afstaan, juist omdat hij er zelf blijft wonen. Het andere hof las in een akte over een gezin dat een inwonende derde er alleen met toestemming van de VvE bij mag. Twee akten, twee uitkomsten, dus ook hier begint alles bij je eigen tekst. Het huurrecht helpt de hospita intussen wel een handje, want voor een onzelfstandige kamer in de woning waar de verhuurder zelf zijn hoofdverblijf heeft geldt een proeftijd van negen maanden waarin de huurbescherming grotendeels uitstaat, mits je niet eerder aan dezelfde huurder verhuurde.

Short stay, het schemergebied

Blijft over de verhuur voor weken of enkele maanden, aan een expat, een verbouwer of iemand tussen twee huizen in. Toeristen wonen niet, oordeelde het hof Amsterdam al in 2016, dus verhuur per nacht valt buiten een woonbestemming. Maar wonen vraagt bestendigheid, en ergens tussen een weekend en een jaar ligt een grens die de rechtspraak zelf lastig noemt. In een modern reglement geeft de zesmaandengrens houvast. In oudere akten hangt het opnieuw op de tekst, en soms valt het kwartje de andere kant op. Een complex in Zandvoort dat oorspronkelijk een appartementenhotel was, had in de akte een eigen regeling voor verblijf korter dan twee maanden, en juist daarom mocht short stay daar wel. Diezelfde uitspraak bevat nog een les die elke VvE aangaat. De vereniging had short stay verboden in het huishoudelijk reglement, en dat verbod moest de rechter negeren, want een gebruiksbeperking hoort in de akte en nergens anders. Wil een vergadering er echt iets aan doen, dan is dat de route, en een besluit dat te ver gaat kan een eigenaar binnen een maand laten toetsen.

Vier misverstanden op een rij

  • Kamerverhuur is in een VvE altijd verboden. In de meeste akten wel, maar niet in allemaal. Waar de akte van gerechtigden in het meervoud spreekt, oordeelde de rechter tweemaal dat verkamering gewoon mocht. Het hangt op de bewoordingen.
  • Mijn huurders vormen samen een huishouden, dus een gezin. Nee. Een gezamenlijke huishouding en een contract zijn niet genoeg, er moeten duurzame en affectieve banden zijn. Een bevriende studentengroep haalt die lat niet.
  • Ik heb een omzettingsvergunning van de gemeente, dus de VvE kan niets meer. Het zijn twee losse stelsels. De vergunning zegt niets over je akte, en toestemming van de VvE vervangt de vergunning niet.
  • De VvE heeft het lang gedoogd, dus nu mag het. Gedogen verspeelt geen rechten. Een vereniging die de bepaling een tijd niet afdwong, mag daar alsnog mee beginnen.

Zo helpt SamenVvE

Bij de bijzondere verhuurvormen begint elk gesprek met dezelfde vraag, wie woont hier eigenlijk. In SamenVvE houdt het bestuur dat per adres bij, met voor elke bewoner het onderscheid tussen eigenaar, huisgenoot en huurder, zodat de vereniging niet hoeft te raden wie er achter een voordeur wonen. Geeft de vergadering toestemming voor een afwijkend gebruik, of legt zij er juist een afspraak over vast, dan komt dat besluit met stemuitslag en opkomst in het besluitenregister te staan, doorzoekbaar voor elke bewoner, zodat ook een volgende eigenaar weet wat er ooit is afgesproken. En de getekende gebruikersverklaringen bewaart het bestuur in de documentenkluis, in een map die alleen het bestuur ziet.

Bronnen bij dit artikel

Wil je nooit meer hoeven raden wie er achter een voordeur wonen?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen