Welke regels gelden voor een huurder in de VvE?

De bovenwoning van nummer 8 is al twee jaar verhuurd. De eigenaar woont inmiddels in een andere stad, de huurders wisselen af en toe, en als er op donderdagnacht weer eens gefeest wordt, weet het bestuur eigenlijk niet eens wie er precies woont, laat staan wie ze erop kunnen aanspreken. De eigenaar reageert traag op mail. De huurder zegt dat hij nergens van weet. En de benedenburen liggen wakker.

Verhuur in een VvE is volstrekt normaal en meestal gewoon toegestaan, want de wet geeft elke eigenaar het recht zijn privégedeelte aan een ander in gebruik te geven. Alleen de akte kan daar iets op afdingen, bijvoorbeeld door verhuur afhankelijk te maken van toestemming van het bestuur, dus kijk daar eerst. Maar er hoort een spelsysteem bij, en dat systeem kennen veel besturen én veel verhuurders maar half. Dit is hoe het echt zit.

De huurder is aan de regels gebonden, ook zonder handtekening

Het hardnekkigste misverstand eerst. Veel besturen denken dat een huurder pas aan de reglementen vastzit als hij de gebruikersverklaring heeft getekend. De wet zegt het omgekeerde. Wie een privégedeelte gebruikt, is van rechtswege gebonden aan de gebruiksvoorschriften uit het splitsingsreglement, dus uit de akte, handtekening of niet. De verklaring is dus geen voorwaarde voor die gebondenheid maar een bewijsmiddel, en een manier om de huurder ook aan latere regels en aan het huishoudelijk reglement te binden. Het reglement maakt haar wel verplicht, en wie zonder getekende verklaring intrekt kan het bestuur er zelfs uit laten zetten. Er zit wel een grens aan. Regels die pas ná het sluiten van de huurovereenkomst in de registers zijn ingeschreven, gelden niet automatisch tegen de zittende huurder; daarvoor is zijn instemming nodig. Weigert hij die, dan kan iedere eigenaar de kantonrechter vragen de bepaling alsnog voor hem te laten gelden.

De gebruikersverklaring, per generatie reglement

Alle modelreglementen kennen de verplichting om een gebruiker vooraf een verklaring te laten tekenen dat hij de reglementen zal naleven. In de modellen van 1973 tot en met 1992 gaat dat in tweevoud, het model van 2006 accepteert ook een huurcontract waarin de naleving is vastgelegd, en het model van 2017 doet er een schep bovenop met een verklaring in drievoud en een register van gebruikers dat het bestuur bijhoudt. Sinds 2021 is er ook een apart model voor kleine verenigingen van twee tot vijf appartementen; dat vraagt eveneens een verklaring in drievoud, maar kent dat register niet. Dat register is precies het gat uit de openingsscène. Een bestuur dat bijhoudt wie er werkelijk woont, met contactgegevens, hoeft bij overlast of een calamiteit nooit te raden wie het moet aanspreken. Het model van 2017 verplicht eigenaars én huurders zelfs om zich bij het bestuur te melden zodra zij dat worden, met telefoonnummer en mailadres erbij. Onder oudere reglementen leg je diezelfde afspraak het beste vast in het huishoudelijk reglement én in de gebruikersverklaring die de huurder tekent, want alleen via die verklaring is hij eraan gebonden.

Wie zit er op de vergadering?

Kort en duidelijk. De eigenaar. De wet geeft alle appartementseigenaars toegang tot de vergadering, en van de bewoners laten de reglementen verder niemand toe dan de eigenaar of zijn gevolmachtigde. Een huurder heeft geen toegang en geen stemrecht, hoe lang hij er ook woont. De eigenaar kan zijn huurder wel een volmacht geven, en dan zit de huurder er namens de eigenaar, met diens stemmen. Dat is een prima praktische oplossing voor de verhuurder op afstand, zolang iedereen beseft dat de verantwoordelijkheid bij de eigenaar blijft liggen.

Wie spreekt het bestuur aan bij problemen?

Allebei, en dat is het goede nieuws. De vereniging kan de huurder rechtstreeks aanspreken op overtreding van de reglementen, tot en met de boeteroute en in het uiterste geval de ontzegging van het gebruik. Tegelijk blijft de eigenaar het vaste adres voor de vereniging, want hij blijft de schuldenaar van de bijdragen en de formele stukken gaan naar hem. Het bestuur mag de huurder wel laten meetekenen als borg voor wat de eigenaar schuldig is; dat staat in elk modelreglement en vrijwel niemand gebruikt het. Let op één breuklijn tussen de generaties. De regel dat de eigenaar aansprakelijk is voor gedragingen van zijn huurder staat alleen in de modellen van 2006 en 2017. Onder het model van 1992 en ouder ontbreekt die bepaling, en ook het model voor kleine verenigingen van 2021 kent haar niet. Dan blijft de eigenaar wel aansprakelijk voor zijn eigen verplichtingen, zoals de bijdragen, maar kan het bestuur schade door een huurder niet zomaar op hem verhalen. Weer een reden om te weten welk jaartal jullie akte draagt.

De praktische afspraken die alles voorkomen

1. Laat elke nieuwe huurder de gebruikersverklaring tekenen vóór de sleuteloverdracht, en geef hem meteen het huishoudelijk reglement mee.
2. Houd als bestuur een register bij van wie er werkelijk woont, met een telefoonnummer of mailadres per woning.
3. Spreek met verhurende leden af dat zij wisselingen direct melden.
4. Speel klachten over een huurder altijd langs twee lijnen. Direct naar de huurder voor het gedrag, en naar de eigenaar voor de verantwoordelijkheid.

Zo hebben wij dit opgelost

Wie er precies woont op nummer 8 zou geen detectivewerk moeten zijn. In SamenVvE registreert de vereniging per woning wie eigenaar is én wie er woont, met de contactgegevens en de getekende stukken erbij. Bij overlast of een lekkage weet het bestuur in één oogopslag wie het moet bereiken, en bij een wissel verdwijnt er niets in een oude mailbox. De feestjes van nummer 8 los je er niet mee op. Wel het kwartier zoeken naar wie je erover moet bellen.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 112, 120, 127 en 128. Deze artikelen geven de eigenaar het recht zijn privégedeelte aan een ander in gebruik te geven, tenzij de akte dat beperkt. Ze bepalen ook dat de gebruiksvoorschriften uit het reglement van rechtswege voor de huurder gelden en dat een pas na de huurovereenkomst ingeschreven bepaling of een latere vergaderregel hem alleen bindt na zijn instemming of na een beslissing van de kantonrechter. De vergadering zelf staat open voor de appartementseigenaars en niet voor hun huurders.
• Modelreglement van splitsing van eigendom, 22 februari 1973. Artikel 20 eist de gebruikersverklaring in duplo. Artikel 27 laat de vereniging ook een gebruiker waarschuwen en beboeten.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, 22 november 1983. Artikel 24 vraagt dezelfde verklaring in duplo. Artikel 36 geeft alleen de eigenaar of zijn schriftelijk gevolmachtigde het recht de vergadering bij te wonen.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, 2 januari 1992. Artikel 24 eist de verklaring in tweevoud en houdt de eigenaar in lid 5 alleen aansprakelijk voor zijn eigen reglementsverplichtingen, niet voor het gedrag van zijn huurder. Artikel 26c uit de bijlage toont hoe een akte verhuur afhankelijk kan maken van voorafgaande toestemming van het bestuur.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, 17 januari 2006. Artikel 35 accepteert ook een huurcontract waarin de nalevingsverklaring staat en legt in lid 6 voor het eerst de gedragingen van de gebruiker bij de eigenaar. Artikel 49 geeft de eigenaar of zijn schriftelijk gevolmachtigde het recht de vergadering bij te wonen en laat hen zich vergezellen van een jurist of een accountant.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, 19 december 2017. Artikel 37 vraagt de verklaring in drievoud en laat het bestuur een register van gebruikers bijhouden, artikel 59 verplicht iedere eigenaar en gebruiker zich met telefoonnummer en mailadres te melden. Artikel 37.6 legt de gedragingen van de gebruiker bij de eigenaar, en artikel 41.7 en artikel 45 maken ontzegging van het gebruik en een boete ook tegen de huurder mogelijk.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten kleine vereniging van eigenaars, 16 augustus 2021. Artikel 22 vraagt de gebruikersverklaring in drievoud. Dit model kent geen register van gebruikers en legt de gedragingen van de huurder niet bij de eigenaar.
• Hoge Raad, 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8174. De huurder is via de wet gebonden aan het reglement uit de akte, maar niet aan een huishoudelijk reglement dat daar geen deel van uitmaakt. Daarvoor is een eigen grondslag nodig, zoals de gebruikersverklaring die de modelreglementen eisen.